律师说法谈房,咨询解答、法律知识都是与房屋有关

     本贴将陆续发布一些司法实践中的案例、并从执业律师的角度结合案例进行相应法律分析、评论。有的还会提供代理词等内容。除此之外，还有法律咨询解答、实用法律知识等内容。　　
   相关案例有的是法院网的刊载，有的是本人亲自代理的案件。
    法律咨询解答则是本人解答咨询者疑问的记录和整理。
    实用法律知识是本人在执业过程中的一些总结。
　　
     当然，上述案例、咨询解答、法律知识都是与房屋有关，可能涉及商品房买卖、二手房买卖、房屋租赁等方面。
希望这个贴子能坚持下来，有兴趣的朋友可以常来看看。

我顶你个肺啊

案例：恋人分手争房产，男方举证不能判归女方

    男方称二人在恋爱期间购买了房屋，产权登记在女方名下，后双方发生矛盾未能结婚，女方要求男方搬出。男方认为房屋是双方共同购买，且自己支付了大部分首付款，偿还了部分贷款，故不同意搬出。双方为此诉至法院。因没有足够的证据证明房屋是男方购买的，法院没有支持男方的主张，而是依据房屋产权登记，将房屋判归女方所有。
    小刘（女）称，小刘以从银行贷款的方式购置了一套两居室住房，因与小张（男）系朋友关系，小张随之搬进居住。过了一段时间，两人感情破裂导致分手。小刘多次要求小张搬出，但小张至今无理拒绝清退房屋。
    小张则认为，房屋是其和小刘的婚前财产，是共同购买的，房屋的首付款大部分是他出资的，分手前的贷款也是他偿还的，家中的装修和家具购置都有原始的发票，如果自己与房屋没有任何关系也不会住到里面。故不同意搬出。
   一审法院认为，小刘持有争议房屋的产权证及相关证明，证明其对争议的房屋具有所有权，故小刘对争议的房屋具有占有、收益、处分、使用的权利。小张未能提供任何证据证明其支付了购房款和房贷，故法院不能支持小张的主张。故一审判决小张十日内腾退该房。
    一审法院判决后，小张不服向中院提起上诉。在二审审理期间，小张向法庭提交了录音笔、光盘、照片、购房定金收据、购房首付款收据、担保服务费收据、房屋装修工程施工合同、证明、房地产居间（买卖）合同等证据材料，但小刘认为小张提交的证据并非二审新证据，且已经超过了举证时限，因此对这些证据材料不予质证。
    根据我国相关法律规定，在民事诉讼中当事人应当承担证明自己主张的举证责任，如果当事人未能在法律规定的时限内提供确实充分的证据证明自己的主张，将承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
   一中院认为，本案在一审开庭审理中，小张曾明确表示自己没有证据证明自己的主张，并对小刘提交的证据的真实性没有异议。故一中院据此认定，小张在一审中放弃自己的举证权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。
    另外，一审法院依据小刘提交的房屋产权证及银行的还款凭证判决小张腾退房屋，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，据此作出驳回上诉维持原判的终审判决。案例来源中国法院网：郭京霞
杨文战律师点评：
   这个案子曝光前，我正好接待过类似的咨询，不知是否就是本案中的男方，对我接待咨询的那个案子，我相信那个咨询者说的出资是事实，但没有足够的证据支持，我一再强调诉讼是有难度，要先准备好证据才可以操作，后来便无音讯了。

类似这样因分手引发的财产争议，我也处理过不止一件，听说的就更多了。这类事情确实不是个案，值得一谈，就事论事说说这个案子吧，我有以下几点想法：

   1，在感情和金钱面前，很多人心里往往又担心钱，却碍于情面不愿意谈钱，这是很多争议发生的根源。
   真的发生问题吃亏的时，自己没有证据还可能会埋怨法律不公，其实该抱怨法律不公吗？您早做什么去了？

类似这种情况，双方无婚姻关系，房产和一切手续都在女方名下，如果确实是男方共同出资或主要出资，男方就应该主动提出签订书面文件确认相关事实。如果没有证据，很可能如本案一样，推定为以书面手续名称为准确定权利人。这怪不得法律，是当事人自己不懂得运用法律。

也有在事先就想到找律师咨询的，但就是不愿意与对方提及做个书面文件，总想有两全的办法，既不损面子不伤感情，又要财产安全，世上又哪儿那么多两全的事呢？
  2，法律上，诉讼讲究的是证据能证明的事实，没掌握充分的证据就如同把自己的命运交给对方。
   很多人总说自己说的是事实，甚至赌咒发誓，这些在法律上都没用，您得拿证据。要不您说一个事实，对方说另一个事实，法官凭什么相信您的就是真的？
   既然打官司到法院，指望对方如实陈述就等于把自己的命运交给对方来主宰，人家不照实说你又如何？一定要注意尽量收集能支持自已的证据，不要着急起诉。身为律师，代理原告我是觉得比较累的，要按最坏的打算去准备证据材料，有时甚至原告本人都不理解，觉得律师多事，“这事还用证明吗？”之类的话常听到，往往开庭后原告才恍然大悟向律师称谢。
    就本案而言，如果男方所称是事实的话，一审时女方已明确不承认男方的出资了，男方为什么不积极提供相应证据证明自己所述？非要等二审再提供？
    3，诉讼是件专业技术工作，不是做个咨询解答那么简单。
    日常通过网上、电话等方式律师解答咨询，大多像学生做题，咨询者列出自已认为的相应事实，律师按这个情况进行法律结果的分析预测。但真正去诉讼比这个解答咨询要复杂得多，如何在法律上证明咨询者自已所说的那个事实就是最重要的问题。
    大多数法院审理的案件，双方对事实的认定往往有差异的，证据的作用就是证明对自己有利的事实，如何寻找证据、如何使用证据、如何质证都需要专业的技术和经验，这里面的很多东西是书本上没有的。所以，不要指望比较复杂和有争议的案子能通过几个咨询完全解决。
    从本案来看，男方一审准备证据不充分、提供证据不及时，诉讼方案上也没有及时提起反诉要求确认房屋共有，其应对策略明显缺乏诉讼经验的技巧，和其败诉是有重要关系的。当然，男方二审提供了证据，因不属于《证据规则》中的新证据导致二审法院不认定，《证据规则》的规定是否就完全合理，是否要教条地适用，这也是个问题。但这确实不是某一个当事人能决定的事，最好还是把自己该准备的证据提前准备好，以免吃亏后再后悔不及。
  

咨询：十年前房屋我父母房屋拆迁没地方住，我把自己单位分的房给他们居住，双方口头约定等父母百年房屋归还于我。      父母给我2万作为房押金，我和妻子写了一张收据（上边只有我们夫妻双方签名），内容为今收到XX房屋房款2万，一月前母亲过世，90高龄的父亲要求将其房屋作为遗产给我哥，我要求10万做补偿都不可以，父亲有权这么做吗？我能拿回这个房子吗？房产证名字一直都是我的。     北京杨文战律师解答：     1、表面看，房屋所权在你名下，那是你的房产，你父亲无权把房子做遗产给你哥，除非你父亲能到法院成功确权，让法院判决该房是他与你母亲的财产。     如果你父亲这样起诉，关键看那个收据及相关证据能证明你们当初是如何沟通达成一致的，是建立了买卖关系，完成的交易。还是存在你说的那个父母百年后，房产仍归你的约定。     那个收据的内容据你所说，只证明你收到你父母的房款，并不能证明你们之间有那个约定。     你说的那个父母百年后房产归还于你的约定，你有什么证据？那两万元又是什么性质的款项，这个如果到法院要仔细核实，法官会结合双方的证据和当时的房屋市场价综合考虑认定。     2、如果认定房屋是你父母的财产，你母亲去世，没有遗嘱，你父亲也无权将房产全部给你哥。因为你母亲的那一半房产是遗产，得由你父亲和他们子女共同分割，你有一份，但肯定在总房产中份额较小。    律师总结：    处理过很多起家庭成员内部的房产纠纷案件，大多是源于父母子女之间早年因各种原因，一方出钱购房，房产却登记在另一方名下。有的是因为房改的购房资格问题，有的是因为年龄贷款资格原因。当初双方也许存在一些书面或口头的约定，父母在世期间大多也能相安无事。     但一旦父母一方或双方去世，往往因继承问题会在子女间引发纠纷。如果缺乏明确合理的书面文件，事情往往很难处理。    建议有此类经历的网友，能提前注意，各方书面确认一下合理明确的约定，并确定合适的解决方案。

律师提示：在购房和其他经济纠纷中遭遇诈骗，如何报警？

合同诈骗等经济类犯罪，有时经常隐藏在经济活动中，让人防不胜防。比如买房子遇到伪造身份证、房产证的假房主，把车租给假租车人，车到手后转手就给卖了，碰到中介骗取房主的信任取得房子，再把房子租出去，收到租金后不给房主卷款就跑，这些都属于诈骗行为。其他经济交往中还有“加工回购骗局”、“投资考察骗局”、“专利技术转让骗局”等等，除此之外，还有怀揣明星梦的人遭遇一些所谓的演艺经纪公司的经纪包装骗局。

被骗后，骗子要么卷款而逃，要么通过各方方式尽量拖你的时间，碰到这类骗局，应该收集证据尽快向公安机关报案，由公安机关立案侦查处理，最终追究其刑事责任。

律师提示：向公安机关报案应该注意什么？

1、什么是诈骗罪、合同诈骗罪？

诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

犯罪嫌疑人要有虚构或隐瞒的行为，同时实施该行为的目的是为了非法占有受害人的财物。比如伪造房产证骗取购房人信任，以达到骗取购房款的目的。当然，如果要认定构成犯罪，数额还要达到“较大”，根据目前的相关规定，达到较大的数额是2000元以上，不过，在实践中各地司法机关操作上可能会有的浮动。

有些诈骗行为也常常是通过合同交易的方式操作的，《刑法》还专门规定了“合同诈骗罪”。

合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为，和诈骗罪相比较，诈骗行为是通过合同的签订和履行来完成的，比较常见的方式有以下几种：

　　以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同；

以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同；

收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿；

合同诈骗罪认定构成犯罪的起刑点与诈骗罪不同：

个人诈骗公私财物，数额在五千元至二万元以上的；单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有的，数额在五万至二十万元以上的则达到构成犯罪的标准。

如果碰到的情况符合上述特征和标准，即可以向公安机关报案。当然，在实践中合同诈骗罪和正常的合同纠纷往往很难区别，有时连执法机关也未必能准确把握，所以，如果想让公安机关受理该案件，有时还要多下功夫收集些证据，并采取一些技巧。

2、向哪里的公安机关报案？

按照刑事案件的管辖规定，刑事案件一般在犯罪地的公安机关报案。

利用经济合同诈骗的犯罪地包括犯罪行为地和犯罪结果地。如果由犯罪嫌疑人居住地的公安机关办理更为合适的，可以由犯罪嫌疑人居住地的公安机关负责办理。几个地方的公安机关都有管辖权的案件，由上一级公安机关办理。管辖权有争议的或者管辖不明的案件，由争议双方的上级公安机关办理。

虽然说理论上，任何人发现犯罪行为都可以向任何司法机关（不限公安机关）报案，不管是否属于自己管辖范围，对于报案这些司法机关都应该接受，确实不属于管辖范围的，应该移送相应有管辖权的司法机关。但是，实践中如果没找到应该报案的地方，人家未必真受理，所以选择正确的公安机关报案才利于问题的解决。

3、 报案需要提交什么材料？

可以口头报案，但是为了事情能顺利解决，最好准备好书面材料，包括：

控告信。要写清楚事情发生的经过和具体内容，可能的话，再写上你认为构成犯罪的理由；

尽可能全面的提供犯罪嫌疑人的身份资料，有真的最好，是假的也要尽量提供，也许有线索在里面；

相关证据。合同、交款票据、广告承诺资料、产品说明、技术资料等等，和本案有关的尽量提供，尤其是能证明对方有欺骗行为的证据。

原则上报案应该由受害人或举报人亲自到公安机关递交材料，但如果标的较小，又不在一个地区，亲自报案不值得，也可以考虑委托当地亲友报案，或者通过邮寄、电话等方式报案试试。

4、 为增加成功率，尽量联络同样的受害人共同报案。

合同诈骗、网络交易诈骗往往一单的被骗数额都不大，有的甚至一单不构成犯罪的最低标准，但是如果同时被骗的是很多人，则会构成犯罪。

多人报案也能增加公安机关的重视程度，所以受害人在报案时尽量通过各种方式多联系些受害人共同报案。而且如果多人共同报案，还可以推举一两个人或共同委托律师代理，共同承担相应费用，成本也比较低。

　　

案例分析：为逃避债务转移房产，行为无效

案例：张老汉因梅某不慎驾车导致伤残，应得的赔偿金由于梅某将唯一的房产转给儿子而没有着落。法院审结了这起因交通事故引起的合同纠纷案件，判决被告梅某的赠与行为无效。
　　原告张老汉诉称，2010年1月底，被告与自己发生交通事故，为逃避赔偿，于2010年2月初将其住宅恶意转让其子，因此，诉讼要求撤销被告与其子之间的房屋转让协议。被告辩称，其子已到适婚年龄，该房屋转给其子作为婚房，其转让为善意。
　　法庭审理查明，被告于2010年1月底驾车致原告受伤，该交通事故由被告负主要责任。被告驾驶的出事车辆未办理第三者责任险，被告于2010年2月初将其房屋转让其子，未签订房屋转让协议，但已办理产权变更手续。
　　法庭审理认为，公民、法人的合法权益受法律保护。被告梅某有权就自己的财产进行处分，但其处分自己的财产时，不得侵犯和损害第三人的合法权益。被告作为交通事故的当事人应当对原告损伤的情况十分了解，在原告的治疗过程中，已经清楚的知道原告伤情较严重，自己将承担法定赔偿义务。但被告在交通事故发生后，不但不积极对原告的损失予以赔偿，反而于事故发生后的2010年2月初，将其财产赠与其子所有，应认定被告之行为是为逃避应履行的法定赔偿义务，遂依法判决被告的赠与无效。（中国法院网：任中书)

杨文战律师分析：

为逃避债务，转移房产或其他财产的情况在实践中并不少见，对这种侵害债权人合法权益的行为，债权人可以依据《合同法》第52条第款的规定要求确认该行为无效，也可以视情况依据《合同法》第74条要求撤销该合同。

《合同法》相关法律规定：

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第七十四条　因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

第七十五条　撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

恶意串通损害第三人利益与撤销权的行使可能会存在竞合，债权人可根据实际情况考虑采取哪种方案主张自己的合法权利为宜，但无论采取哪种方案，最好是注意收集证据后及时采取法律措施。

　

           案例分析：法院判决后拒不腾房，再次被诉赔偿损失

案例：房屋买卖已无效 继续占房赔损失

原告王某诉称：原被告的房屋买卖合同纠纷一案已经顺义区法院及北京市第二中级人民法院判决宣布无效，并且限期姚某腾退房屋。但姚某对一二审判决均不服，便采取消极抵抗方式拒不腾退房屋，被告的做法侵犯了原告的合法权益。故起诉要求被告给付自判决生效之日至起诉之日共计15个月的房屋占有使用费共计1.8万元。

被告姚某辩称：原、被告双方对于涉诉房屋已经存在买卖合同，原告已经把房屋卖给我了，因此不存在房屋使用费。不同意原告的诉讼请求。

法院经审理认为：原、被告双方就涉诉房屋确实存在买卖事实，但是该买卖合同已经法院判决确认无效并要求被告返还涉诉房屋及地上附属物。自法院判决生效后，被告在法院设定的履行义务期间后仍占用涉诉房屋是对原告合法权益的侵犯。原告要求被告给付因占用涉诉房屋产生的经济损失符合法律规定，法院予以支持。就损失的具体金额，由于原告要求过高，法院酌情 判决被告姚某给付原告王某经济损失共计1.2万元。 案例作者：李文霞

杨文战律师点评：

一起农村房屋买卖合同纠纷案，房屋买卖合同被判无效，要求购房人腾房，判决生效后被告拒不腾房，原告另行起诉要求赔偿占房期间房屋使用费。案例看起来很清楚简单，但却暴露出在此前确认房屋无效案件判决中的缺陷和执行力度的不足，这不但给当事人造成障碍，也引起司法资源的浪费。

首先，判决生效后执行需要如此长时间，显示出执行力度不够。按《刑法》规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。这类的腾房纠纷，一般不存在无法执行的问题，即使被执行人确实无其他住房，也可考虑由执行人员协调，另租他处居住。

其次，这类非金钱给付案件，原判决中未体现被告如不按判决履行义务的制约、赔偿条款，执行中也未处以延迟履行金，由当事人另行起诉主张房屋使用费，既增加了当事人的维权成本，也造成司法资源的浪费。

《民诉法》第229条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高院关于适用民诉法若干问题的意见》也规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。

很明显，对于判决生效后被执行人拒不履行判决人申请人造成的损失，不单侵犯了申请人的合法利益，也是对法律的一种侵害，应该由法律强制力解决，依靠申请人另行起诉来维权，明显弱化了判决的强制力，也造成司法资源不必要的浪费。

当然，对一些法律的理解和适用，在实践中不同地区、不同法官可能会有一些区别。这种问题，从根本上讲还是要通过完善立法、统一执法来解决。从当事人自身角度讲，为维护自己合法权益，尽量在第一次起诉时要考虑到这些可能出现的问题，在法院允许的情况下，建议在起诉过程中增加相应诉求，如要求被告在返还物品或履行义务前按一定标准支付相应赔偿或占用费用，争取一次性解决相关问题。

律师您好！咨询一个房屋租赁合同的问题：
我今年5月在中介租了一套其代理的房子，租期一年。现合同未到期房东要卖房，要我配合看房。我知道买卖不破租赁，但这一原则是否适用我和房东之间？必竟我的合同是和中介签的。另一个方面，如果房东和中介解除了委托代理合同，那我和中介的合同是否自动解除？因为房东卖房而导致的违约我是否可以向房东主张违约赔偿？另外如果房东赔偿了中介，我是否只能向中介索要赔偿？我预付的下季度房租已经交给中介，但中介尚未交给房东。如果此时房东要求和中介解除合同，我预付的房租是否只能和中介要？我能否据此要求住到下季度？
谢谢！

   先得确定你和房东、中介到底是什么关系？
  如果中介是以代理的方式出租房屋，那么中介是代理人，房主仍是承租人，你与房主直接是承租关系。你可直接主张买卖不破租赁，合同解除的话，有损失也可以向房主主张。
  如果是中介从房主那租下房子，然后由中介转租给你，那么你和中介形成租赁关系，中介和房主形成租赁关系，买卖不破租赁是对房主和中介而言的，如果中介坚持这个权利，当然也及于你。如果合同解除，你直接向你的出租方也就是中介主张权利。
  

第三人实际占有房屋但未过户，是否可以查封执行？ZT

第三人已经支付全部价款并实际占有被执行人名下的房屋但未办理过户登记手续的如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封

作者：北京高院研究室  

    原告中国电能成套设备有限公司。

　　被告中国华闻投资控股有限公司。
　　被告北京胜古房地产开发有限责任公司。
　　一、案情
　　因与东方极天公司就合作建房事宜存在债权债务关系，2002年11月11日，中国电能成套设备有限公司（以下简称电能公司）与北京胜古房地产开发有限责任公司（以下简称胜古公司）签订《结算协议书》，约定胜古公司代东方极天公司履行债务，以其所有的胜古家园的房产抵偿应付给电能公司的277.33万元款项，按每平方米7000元计算，胜古家园应将395平方米的房产过户给电能公司。2005年10月8日，电能公司与胜古公司签订《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>之补充协议》、《补充协议之付款方式》，约定电能公司以每平方米7000元的价格购买胜古家园3号楼E座1404号（面积159.02平方米）、胜古家园3号楼E座2002号（面积159.02平方米）房屋，总价款2 226 280元。此后胜古公司将该两套房屋交付电能公司，电能公司分配给其职工使用。
　　2003年10月，胜古公司取得胜古家园3号楼的《房屋所有权证》，但胜古公司将包括涉案房屋在内的若干套房屋抵押给交通银行北京分行和平里支行。2007年11月12日该行向产权登记机关出具《证明》，表示允许包括本案涉案房屋在内的16套房屋上市销售。
　　另查明，中国华闻投资控股有限公司（以下简称华闻公司）与胜古公司保证合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2007年3月29日作出（2007）二中民初字第00092号民事判决书，判决胜古公司限期偿还华闻公司欠款5000万元并赔偿华闻公司利息损失、向华闻公司偿还诉讼费用289 759元。判决生效后，华闻公司向该院申请强制执行。在执行过程中，该院于2009年8月27日查封北京市朝阳区胜古家园3号楼E座1404号、2002号房屋。此后电能公司向该院提出执行异议申请，经审查该院裁定驳回电能公司的异议申请，电能公司遂提起本案诉讼，请求确认该公司为胜古家园3号楼E座1404号、2002号房产的所有权人，并对上述房屋解除查封、停止执行。
　　华闻公司辩称：涉案房屋到目前为止产权仍登记在胜古公司名下，因此产权属于胜古公司所有，电能公司至今尚未取得该房屋的所有权。依照现在的情况，电能公司将来也不可能取得房屋的所有权，因为在电能公司购房之前该房屋已存在合法登记的抵押权，电能公司是在明知有抵押权的情况购买该房屋，其可以预见这种结果。此后我公司与胜古公司发生纠纷，我公司申请采取了查封措施。电能公司不能取得房屋的所有权自身存在过错，其购买房屋的时候价格明显低于市场价值，而且购买之后电能公司没有主张所有权，最终导致目前的情况。因此我公司不同意电能公司的诉讼请求。
　　胜古公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
　　二、审理结果
　　一审法院经审理认为：根据本案现查明的事实，虽然电能公司与胜古公司签订《商品房买卖合同》及相应补充协议时涉案房屋处于抵押状态，但此后抵押权人已书面同意该房屋对外销售，因此已经弥补原合同就效力问题可能存在的瑕疵，该《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效。但上述合同的效力与当事人是否取得涉案房屋的所有权为不同的法律关系。我国物权法规定不动产物权采取登记生效原则，因此，当事人以订立房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得相应房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同迳行主张确认其对于相应房屋享有所有权，缺乏法律依据。基于上述分析，法院对于电能公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张不予支持。
　　同时法院注意到，电能公司作为涉案房屋的买受人，于法院查封之前已通过抵消债务的方式支付了合理对价，并已实际占有该房屋。诉讼中华闻公司称电能公司与胜古公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定的交易价格低于正常市场价值，就此电能公司予以否认，华闻公司就其上述陈述亦未能提交证据予以证明，故法院对华闻公司关于电能公司并非善意的诉讼意见不予采信。最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据现有证据，不足以证明电能公司在本案中存在过错。因此，依据上述规定，电能公司诉请停止对涉案房屋所采取的执行措施，理由充分，对其该项请求应予支持。故一审法院依据《中华人民共和国物权法》第14条、《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《中华人民共和国民事诉讼法》第130条的规定作出如下判决：1. 停止（2007）二中执字第1809号执行案件对北京市朝阳区胜古家园3号楼E座1404、2002号房屋的执行；2. 驳回电能公司的其他诉讼请求。
　　一审判决宣判后，华闻公司不服并提起上诉，请求依法改判驳回电能公司的全部诉讼请求，主要理由如下：1. 原审判决既然确认电能公司对涉案房屋不享有物权，该公司也就无权就该房屋所采取的执行措施提出异议；原审判决自相矛盾。2. 电能公司在明知涉案房屋已设定抵押的情况下仍因房屋价格低廉而购买该房，应当完全能够预见该抵押权可能导致的风险，故该公司自身存在过错，应当承担相应的不利后果。电能公司同意原审判决。
　　二审法院经审理认为：电能公司与胜古公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议等合法有效，各方均应依约履行。根据双方约定，电能公司以债务抵消的方式支付了涉案房屋的对价，即享有向胜古公司主张办理该房屋产权过户登记手续的权利。因该权利属债权，在胜古公司尚未办理该产权过户登记手续的情况下，法院无权确认涉案房屋的物权归电能公司享有。华闻公司上诉主张电能公司对涉案房屋不享有物权，故无权就房屋所采取的执行措施提出异议。因执行案件的案外人对执行标的物提出书面异议不以物权或所有权为限，华闻公司的该项上诉主张无法律依据，法院不予支持；华闻公司同时提出电能公司自身存在过错，认为电能公司在明知涉案房屋已设定抵押权的情况下仍因房屋价格低廉而购买，应当完全能够预见该抵押权可能导致的风险，应承担不利后果。本案涉案房屋虽设定抵押，但抵押权人并非华闻公司，该抵押权是否行使，以及该抵押权行使是否会对电能公司的合同权利发生影响，既与华闻公司无关联，也与华闻公司依据生效判决确认的一般债权对胜古公司申请执行无关联，华闻公司作为一般债权人，其关于电能公司应就涉案房屋设定抵押的情况自行承担责任的上诉主张，是对抵押法律关系主体和执行依据的混淆，法院不予支持。电能公司与华闻公司均对胜古公司享有债权，但电能公司所享有的合同权利为取得涉案房屋所有权，相关合同约定明确且该债权成立在先；华闻公司对胜古公司所享有的债权虽为生效判决所确认，但该债权仅为一般债权，债权内容为清偿欠款及承担诉讼费用，并未明确指向涉案房屋。特别是考虑电能公司已经实际占有、使用涉案房屋多年的实际情况，原审法院判令停止对涉案房屋执行并无不妥。综上，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定作出判决：驳回上诉、维持原判。
　　三、意见
　　本案主要涉及两个争议焦点：一是电能公司能否请求确认其为涉案房屋的所有权人；二是电能公司能否请求停止对涉案房屋的执行。对此，我们结合案情分析如下：
　　（一）电能公司无权请求确认其为涉案房屋的所有权人
　　电能公司与胜古公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议等合法有效，各方均应依约履行。根据双方约定，电能公司以债务抵消的方式支付了涉案房屋的对价，享有向胜古公司主张办理该房屋产权过户登记手续的权利，但该权利属于债权，即请求权。我们《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在尚未办理该产权过户登记手续的情况下，电能公司并未取得涉案房屋的所有权，故无权请求确认其为涉案房屋的所有权人。
　　（二）电能公司有权请求停止对涉案房屋的执行
　　涉案财产仍在胜古公司名下，本应作为执行财产，但最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，本案的第二个问题实质上是能否适用该条规定后半段的内容。我们认为，电能公司作为涉案房屋的买受人，于法院查封之前已通过债务抵消的方式支付了合理对价，并已实际占有该房屋。诉讼中华闻公司称电能公司与胜古公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定的交易价格低于正常市场价值，就此电能公司予以否认，华闻公司就其上述陈述亦未能提交证据予以证明，故法院难以认定电能公司存在过错。因执行案件的案外人对执行标的物提出书面异议不以物权或所有权为限，华闻公司关于电能公司对涉案房屋不享有物权、无权就该房屋所采取的执行措施提出异议的主张，无法律依据。涉案房屋虽设定抵押，但抵押权人并非华闻公司，该抵押权是否行使，以及该抵押权行使是否会对电能公司的合同权利发生影响，与华闻公司无关联，华闻公司作为一般债权人，其关于电能公司应就涉案房屋设定抵押的情况自行承担责任的上诉主张，是对抵押法律关系主体和执行依据的混淆，法院难以支持。因此，本案情形完全符合最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的内容，电能公司有权请求停止对涉案房屋的执行。
　　综上，一、二审法院的判决是正确的。

未经共有人同意人擅自出售房屋，合同是否有效？      在房屋买卖中，经常碰到因房屋的共有人不知道房屋出售而主张房屋买卖合同无效所引发的争议。表面看，似乎未经共有人同意出售房屋应该属于无效行为，实际上，并不能简单地这样判断。     关于出售共有财产，《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。” 按《物权法》的规定，如果出售共有房产，未经按份共有的三份之二以上共有人同意，或者未经全部共同共有人同意，买卖合同应是无效的。除非共有人另有约定。      但这只是《物权法》基于共有关系的处分权所作规定，在司法实践中认定买卖合同的效力，还要参考很多其他因素，比如购买人是否属于善意第三人。      以北京的司法实践来看，在未经部分共有人同意的情况下，出售共有房产，符合以下情况的，还应认定买卖合同有效： 1、 出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意出售该房，应认定房屋买卖合同有效。 2、 出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售该房时，未经占份额三分之二以上的共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。 3、 出卖人为房屋登记产权人，该房有其他共同共有人，出售该房时，未经其他共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。 共同共有中最常见的就是基于夫妻关系，双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多，有的是因夫妻闹矛盾，一方确实隐瞒了另一方，有的则属于房价上涨后想反悔，以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况，如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。 那么如何判断购买人是否构成善意呢？ 这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件： 1、购买人应该支付了合理的对价。 2、购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。         当然，为避免不必要的争议，在购买房屋时，谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人共同签署买卖合同，或者卖方提前取得其他共有人的书面授权，为保证该授权的真实性，建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的，且房屋为其婚姻期间取得，即使房产只登记在一方名下，也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同，或配偶出具知情认可的书面文件。

                    合同纠纷如何选择诉讼或仲裁方式解决？

履行合同发生争议，可以通过协商等非诉的方式解决解决，如果成功就比较快捷又节省时间精力，但如果一方不接受或不配合，就很难有一个结果，这时就要选择仲裁或诉讼这种有法律强制力的方式来解决问题。通过仲裁和诉讼解决纠纷分别有什么特点，如何使用这两种方式维权呢？

律师提示：仲裁与诉讼有什么区别？

1、 用仲裁解决争议必须先有书面约定。

在合同纠纷中双方若要通过仲裁的方式解决纠纷，必须有明确的约定仲裁协议或条款。一般是在双方事先签订的合同中解决争议的方式中明确选择仲裁的方式。

《中华人民共和国仲裁法》第4条规定：“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”

　《中华人民共和国仲裁法》第26条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”

另外，双方不但要约定通过仲裁的方式解决双方的争议，而且必须约定明确的仲裁机构。如果约定不明确，事后也无法协商一致，仲裁委员会也不能受理。

仲裁是一局裁决，经过双方选定的仲裁机构审理后只要做出裁决，立即生效，一方不履行裁决，另一方可以申请法院强制执行，这一点和诉讼相比比较快捷。

但仲裁的程序相对比较复杂，而且费用比较高，尤其是对普通的交易者之间的交易，交易额往往比较小，仲裁的成本相对就更高了。一个在法院审理只要几百元诉讼费的案件，到仲裁可能就要近万元受理费和处理费。

所以，我认为如果合同标的本身并不大，发生争议不必选择通过仲裁的方式解决。当然，这里说的仲裁，和我们平时说的劳动仲裁完全是两回事。

2、 通过诉讼解决争议是最常见的方式。

如果没有约定仲裁或约定的仲裁条款无效，那发生争议时，任何一方都可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。由法院经过审理后对双方的是非对错做出相应判决。

起诉要选择有管辖权的法院才能顺利立案，一般合同纠纷，双方可以选择和双方或合同有关的一个地方的法院管辖，如果有有效的约定管辖条款，可以按双方的约定办。如果没有约定管辖，一般应该在被告住所地或合同履行地法院管辖。关于这个问题后面会单独介绍。

法院实施两审终审制，一审法院审理后的判决不立即生效，任何一方不服均可以在法定的时间内提起上诉，如果双方均未上诉，则一审判决生效。一方或双方上诉的，经二审法院审理后维持或改判的二审判决作出即生效。

不履行生效判决，另一主可以向人民法院申请强制执行。

3、 如何约定法院管辖？

当事约定管辖时，在不违反法院级别管辖和专属管辖的情况下可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。

4、 在无约定管辖的情况下，不同的合同如何确定管辖？

在无约定的情况下可以在被告住所地或合同履行地的法院为管辖法院。被告住所地好确定，不同的合同履行地如何确定呢？

买卖合同：在合同中明确约定了履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地；仅约定了交货地点的，交货地点为合同履行地；对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者虽有约定但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定案件管辖；购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。

承揽合同：承揽合同履行地为承揽方所在地；

租赁合同：租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地；

补偿贸易合同：补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地；

证券回购纠纷：凡在交易场所内进行的证券回购业务，交易场所所在地应为合同履行地；在上述交易场所之外进行的证券回购业务，最初付款一方（返售方）所在地应为合同履行地；

保险合同：因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，由被告住所地或者运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。

票据纠纷：因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。票据支付地，是指票据上载明的付款地。票据未载明付款地的，票据付款人（包括代理付款人）的住所地或主营业所所在地为票据付款地。

运输合同：因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。

不动产纠纷：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。

不管是通过仲裁的方式还是通过向法院起诉的方式，当仲裁委员会或人民法院做出生效的裁决或判决后，负有履行义务的一方不主动履行裁决或判决，另一方均可以向法院申请强制执行，这就是我们讲的法律强制力。

虽然说仲裁或诉讼都需要耗费一定的时间和精力，但这也是解决争议的终极办法。如果其它方法都无法解决问题，您必须及时提起诉讼或仲裁，否则可能超过诉讼时效。一般情况下，诉讼时效是两年。经常有很多人觉得采取这些措施解决问题伤面子又费时间，不愿意采用，结果经长时间反复交涉总没有作用，还超过了诉讼时效，想维权却失去了机会。

所以，律师提示您，发生争议当然要先积极地通过非诉讼的方式去寻求解决办法，但一旦了解到对方并无诚意，那就应该及时采取仲裁或诉讼的方式维护自己的权利。

自己顶一下。

                 咨询解答：离婚及房产分割的问题

咨询：请问律师，我们离婚法院已经判了，除了房子该分的都分完了，法院当时说房子没有房产证没法分，让另案处理。现在房产证发下来了，女的起诉要分房，但离婚前女方说过离婚只要孩子，房子归男的一人所有，这事有女方字据签字手印还有录音，现在她却反悔不承认上法院告要分房子，她的要求合法吗？ 杨文战律师答复：审理离婚案件时，房子产权证没办下来，对产权分割和补偿问题双方无法协商的，确实要另案处理。现在既然产权证发下来了，就符合可以分割的条件了，因此，女方可以起诉要求分割。虽然你提到的离婚前双方曾协商过，女方当时同意离婚放弃房产，甚至就此签署了书面文件。但是，你们当时对离婚问题并没有完全达成一致，也没有去办理离婚登记。而是协商不成，到法院起诉，由法院判决的。因此，你说的那份文件并不生效。女方现在是有权要求分割房产的。

北京杨文战律师提示：维权需要什么样的证据？

1、 民事诉讼对证据有什么要求？

在民事诉讼中，一般对证据要求要符合以下几个条件：

客观性。也就是说证据必须是客观真实情况的反映；

关联性。要求证据与本案有内在的联系；

合法性。非法取得的证据是无效的。比如录音证据，在与对方交涉私下录间并不违法，但如果把录音监听设备偷偷安在人家家里就违法了。

如果证据不符合上述条件之一或更多，就肯定失去证明的作用了。

2、 民事诉讼中证据有哪些形式？

我国民事诉讼法规定的证据共有七种，包括：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、签定结论、勘验笔录。

对不同证据实践中是有不同要求的，这里提示大家几个比较容易出问题的地方：

一是证人证言，一般要求证人亲自到法庭作证，仅仅是让证人写份书面文件，对方如不认可，一般不能成为有效证据；

二是网上聊天记录、邮件、网页的内容如果想成为证据，最好找公证处公证，仅仅是自己把网页或聊天记录打出来，除非对方认可，否则不能成为有效的证据形式。如果需要这种证据的话，应该及时联系公证处公证，以免证据消失后无法取得；

三是在法庭上举证时，应该提前准备好证据的原件和复印件，如果对方对证据的真实性有异议，你有义务提供证据的原件。

3、 如何收集证据？

证据的收集其实可以分为两个阶段，一个是在纠纷发生前，一个是在纠纷发生后。

在纠纷发生前收集证据，由于双方无纠纷，收集比较方便，也往往能准确反映双方的交易内容。一旦等争议发生，你想取证对方也未必配合。

在纠纷发生前，如果取得的证据充分，很多时候是不必再费心去取什么证据了，但很多人由于缺乏经验，在纠纷发生前确实丧失了很多取证机会，那么在纠纷发生后就要尽量试着去取证弥补前面犯的错误了，在纠纷发生后，可以注意以下方式或途径收集证据：

尽量与对方交涉，并争取与对方就已经发生的事实达成书面文件。比如对方认可欠款的证据、双方对发生的事实的共同认可，这种证据由于是当事双方书面形成的，一般证明效力相当高；

通过私下录音的方式取证。如果对方不配合形成书面文件，私下录音也是一种选择，但是不能采取非法的手段，如监听、强迫等方式取得录音证据，否则是违法的。一般在双方交涉时私下录音并不违法；

寻找知情的证人作证。根据双方交易的经过，尽量联系知情的人提供证人证言，当然，证人一般要求与双方当事人无利害关系证明力才强些，如果是一方的亲人做对该方有利的证据，很难被认可。

当然，证据是否真的能证明主张的事实，还要综合来看，从双方的提供的全部证据对比、联系，最后认定哪些证据能做为有效证据，哪些不能，最终确定应该支持哪一方主张的事实。

       在房屋买卖中，经常碰到因房屋的共有人不知道房屋出售而主张房屋买卖合同无效所引发的争议。表面看，似乎未经共有人同意出售房屋应该属于无效行为，实际上，并不能简单地这样判断。
关于出售共有财产，《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
按《物权法》的规定，如果出售共有房产，未经按份共有的三份之二以上共有人同意，或者未经全部共同共有人同意，买卖合同应是无效的。除非共有人另有约定。
但这只是《物权法》基于共有关系的处分权所作规定，在司法实践中认定买卖合同的效力，还要参考很多其他因素，比如购买人是否属于善意第三人。
以北京的司法实践来看，在未经部分共有人同意的情况下，出售共有房产，符合以下情况的，还应认定买卖合同有效：
1、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意出售该房，应认定房屋买卖合同有效。
2、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售该房时，未经占份额三分之二以上的共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
3、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他共同共有人，出售该房时，未经其他共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
    共同共有中最常见的就是基于夫妻关系，双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多，有的是因夫妻闹矛盾，一方确实隐瞒了另一方，有的则属于房价上涨后想反悔，以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况，如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。
     那么如何判断购买人是否构成善意呢？
这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件：
1、购买人应该支付了合理的对价。
2、购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。
   
    当然，为避免不必要的争议，在购买房屋时，谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人共同签署买卖合同，或者卖方提前取得其他共有人的书面授权，为保证该授权的真实性，建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的，且房屋为其婚姻期间取得，即使房产只登记在一方名下，也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同，或配偶出具知情认可的书面文件。

民事、经济案件的审理程序及实践中要注意的部分问题

在法律程序上没有所谓的经济案件，现在法院也不设经济庭，都属于民事案件。上面标题的说法是不太科学的。但习惯上常有人这么分。民事案件的审理有两种程序。一个是普通程序，另一个是简易程序。

普通程序具有完整性，从当事人起诉到人民法院立案受理并作出最后裁判，全部程序法律有严格、具体的规定，比如传票的送达，开庭时间的确定都比较严格。 审判要组成合议庭，一般是三个人审理。

  　从时间上看，普通程序审理的案件，应当在立案之日起6个月内审。有特殊情况需延长的，由本院院长批准，可以延长6个月，还需延长，须报上级人民法院批准。

  　简易程序是案情事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件审理时所适用的审判程序。

  　适用简易程序的案件，原告可用口头起诉，基层人民法院和它的派出法庭可以用简单方式（如口头通知）随时传唤当事人、见证人。简易程序一般是一个审判员独任审理。

  　简易程序的案件应在立案之日起3个月内审结。

实践中，由于很多法院工作量较大等原因，大部分民事案件最初都采用简易程序审理，其范围已不限于“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”的案件了。因简易程序的特征，有些当事人往往稀里糊涂地就参加了诉讼，自己的权利也未得到充分保护。

针对这些程序上的特点，杨文战律师提醒大家在参加诉讼中注意以下几点：

1.    判决是以证据所能证明的事实为依据。

法官是居中裁判者，对事实的认定不能偏听一方，但双方当事人的说法往往又不一致，所以在“空口无凭”的情况下，如果对方否认你的说法，你就要有证据来证实自己所言不虚，否则你所主张的事实，很可能得不到法官的认可。也就是通常说的“谁主张，谁举证”。

当然，根据案件的不同性质，举证责任还会有不同的分担方法。本文只介绍些简单明了的知识，涉及复杂案情，最好请专业律师代理。

2.    要在合理期限内提供证据。

由于审理是有时间限制的，所以当事人提供的证据要在合理的时间内提出。

一般而言，要在开庭前准备好所有证据，如果因某种原因准备不好，可以向法院申请延期开庭，或者在开庭过程中发现有新的证据要提供，及时明确通知法官表示有新证据要提供，并要求法官给相应时间准备。

　　有些法院和法官实行“交换证据”，在正式开庭前组织双方交换所持证据，并且限定举证的时间，这种情况对证据的取得和提交是相当严格的，要在法庭规定的时间内取得相应的证据并提交，否则，在开庭时法官可能对你新提供的证据以超过举证期限为由不采信，并依据其它证据断案。

3.    被告可以要求答辩时间。

按《民诉法》的规定，被告在接到原告起诉状后可以要求15天的时间准备诉讼，法律上叫答辩期。是对被告诉讼权利的一种保护，因为提起诉讼的原告此前可能已有充分准备，而被告可能在得到法院通知前对此并不知情。

简易程序中，往往是法官电话通知被告到法院领取起诉状和传票，而且相当一部分案件，法官确定的开庭日期并不足以给被告15天的答辩期。但这并不违反法律，因为简易程序是可以不给充分答辩期的。当然，如果被告表示需要时间答辩，法官就必须给相应答辩期。所以，到法院参加诉讼的被告不要心慌，拿到传票后如果发现开庭日期距拿到起诉状的时间不足15天，可以明确要求法官给时间准备答辩。

4.    简易程序是可以转化为普通程序的。

适用简易程序审理的案件，如果案情复杂，可能会转成普通程序审理。

5.    要认真核对庭审笔录。

审理过程中，法庭的书记员会记录审理过程，并把相关事实用书面形式记录下来，这是将来认定案件事实的重要依据。

审理结束后，法庭会要求双方当事人在笔录上签字确认，很多当事人觉得法庭记得不会有错，连看都不看就签字了，这是不对的。一定要核对笔录内容，主要是核对自己所做的陈述是否与自己的本意相符，如果发现在记错的地方应当时提出要求更正。其重要性在此不多说了。

以我代理上诉和申诉案件接触当事的经验看，很多败诉的当事人，在看到判决后，都声称自己或对方说的一些关键问题在判决中没有体现，法官的审理不公平，但事后去调取庭审笔录却根本没发现所谓的关键内容。

6.    对判决不服可以上诉。

一审结束后，法院会根据情况做出相应判决和裁定，但我国实行二审终审制，一审判决下达后，不服的一方可以上诉。

最重要的是要求规定的时间内上诉，对判决的上诉期为15天，对裁定的上诉其为10天，在判决和裁定的最后一部分内容中会有相应的提示。从领取相应文书的次日起算。

宣判后，法官会询问当事人对判决的意见，并记入笔录，但这只是程序上的事，无论当时怎么表示，都以判决下达后的行动为准。比如有的当事人当时明确表示不服判决要上诉，但在规定的时间内并没有向法院提交上诉状、交纳上诉费，仍被视为没有上诉。这一点一定要引起注意。

在审判实践中有很多值得注意的问题，很多缺乏诉讼经验的当事人由于种种原因未能充分利用这些规则保护自己的权利，事后悔之晚矣。本文只列举了部分较浅显的问题，希望能对参加诉讼的双方有一定帮助，如果案情复杂、难度大，最好选择合适的专业律师提供具体帮助。

           评“假房主伪造房产证行骗 买主起诉中介索赔被驳”案

孙先生夫妇本想买一套二手房作为自己的“蜗居”，不承想却被假房主骗取定金。无奈，孙先生将涉案某房地产中介公司告上了法庭索赔5万元定金损失。日前，此案经过一审和二审法院审理，孙先生的请求最终被驳回。

    原告孙先生起诉称，孙先生委托某房地产中介公司寻找顺义城区的二手房，在该房地产中介公司经纪人杨某的多次推荐下，于2011年1月8日下午看中了一套房子。经三方约定，于2011年1月11日晚上在该中介公司某店面内签订了房屋买卖合同，支付“房主”申某5万元定金，并约好7日内进行面签。但在约定的时间内，房主多次以各种理由拖延面签时间，后该中介公司经纪人告知孙先生夫妇，涉案的房屋房产证是伪造的。孙先生夫妇报警，假房主被抓获。但孙先生夫妇的5万元定金已被假房主挥霍，无法追回。无奈，孙先生夫妇将该中介公司告上法庭，要求该中介公司赔偿5万元定金损失。

    被告某中介公司答辩称，该中介公司已经完成了形式上的审查义务，房产证的审查只能进行形式审查，不能进行实质审查。对该假房主的犯罪行为，该中介公司没有办法预防，也无法识别。故该中介公司没有过错，不同意赔偿孙先生的5万元损失。

    法院经审理后认为，孙先生的财产损失系假房主实施的诈骗行为所致，孙先生定金的直接收取人为假房主而非中介公司，且顺义区人民法院已经出具刑事判决书，判决“继续追缴被告人申某违法所得，追缴后发还被害人孙先生”，故孙先生因被诈骗所受的损失已经过法院判决，其就同一损失要求中介公司再次赔偿，没有法律依据。法院最终裁定驳回孙先生的起诉。

后孙先生不服一审裁定，提出上诉。 二审法院经审理认为，一审法院的裁定并无不当，故判决予以维持。  （案例作者：李二焕）

北京杨文战律师评析：

买方孙先生通过中介介绍签订了房屋买卖合同，但是遇到了持伪造房产证的假房主。损失了5万元定金。孙先生起诉中介要求赔偿，被法院驳回。就法院这个处理结果，我认为值得商榷。

首先，中介所称的自己只有形式审查义务，对于假房主诈骗行为无法预防、不存在过错的理由，我认为不成立。

房屋中介提供居间服务促成交易，对于房产权属情况是进行形式审查还是实质审查，法律上并无明确规定，中介也确实不能直接通过网络或直接到房管部门调查房屋权属状况。但是，这不足以免除中介的责任。

做为专业居间机构，中介应该比买方更知道不排除有人持伪造的房产证冒充房主的可能。做为一个尽职的居间机构，中介应该尽自己的职能尽量核实房产证的真实情况，比如仔细比对证件的外观、到房屋所在地物业或街道居委会走访、要求与房主一起到房屋管理部门确认证件的真实性等等。

如果中介没有做这些核对，那么在把消息提供给买方时是否应该给买方适当的风险提示？如果中介这么做了，买方要求卖方共同到房管部门确认证件真实性应该是一件很简单的事情。

既然是专业机构，就应该有更严谨的工作标准，承担更重的责任。这些能核对房屋权属真实性的行为和风险提示行为，如果中介都没有做，只是看看来人拿来的房产证，就推荐给买方，说中介可以完全免除责任，明显是不公平的。放松对中介的责任认定，也不利于行业健康发展。

其次，法院称孙先生的定金收取人是假房主，而非中介，并以此做为中介不赔偿的理由没有依据。

孙先生与假房主之间是诈骗案罪犯和受害人的关系，而本案孙先生是以与中介的居间服务合同关系起诉的。收取定金的当然不是中介，但是孙先生之所以会签订买卖合同把定金交给假房主，是基于中介的居间服务所签订的买卖合同。

中介是否要赔偿的关键是中介所提供的服务是否有问题，中介是否有过错，如果有，假如有，再考虑这个过错和孙先生的这个损失是否有因果关系。

如果能作出中介有过错的认定，那很明显，中介的过错和孙先生损失之间是有关系的，即使中介不承担全部赔偿责任，也应适当承担一部分。如果以钱不是中介收的为由免除中介的责任，那任何情况下中介都不必对自己提供的服务承担赔偿责任了，因为中介收取的只是居间服务费，交易款项都是交易双方收取的。

最后，法院认为孙先生损失已由刑事判决认定“继续追缴”，不能就同一损失要求中介再次赔偿，未考虑到实际情况，对受害人不公平。

法院已经查明，赃款已被嫌疑人挥霍，在审理期间也没有追缴归还给孙先生。虽然法院在刑事判决中认定“继续追缴”，但在结案后，对一个服刑的犯人，如何追缴？在判决后，法院、检察院、公安机关谁会去继续追这笔已经被挥霍的赃款？

在刑事案件审理结束后，未追缴到赃款并退还受害人，受害人事实上就已经产生损失，法院认定赃款应该追缴，不应该妨碍受害人以其他法律关系向其他有责任的单位或个人要求赔偿，这是不同法律关系产生的不同的责任。这并不违反一事不再理的原则，而且由于受害人的损失并未追回，损失是实际存在的，如果有其他责任人，让其承担相应的责任是公平合理的。

即使在法律规定和操作中有一些衔接不到位、规定不明确的情况，法院在审理和判决时也要考虑到实际情况，本着公平合理的原则处理。如本案这样，简单地驳回受害人的诉求，实际上是让受害人自己承担全部损失，而至少有一定责任的中介却不承担任何风险，这明显是不公平的。

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