律师说法谈房,咨询解答、法律知识都是与房屋有关

                       委托律师代理应该注意什么？

律师是专门从事法律工作，帮助人们避免法律风险或解决法律上的纠纷的，很多人在没发生纠纷时就会找律师提供帮助，比如请律师帮助审查各种合同、请律师调查对方的身份资料、找律师咨询某件事的法律风险。应该说在纠纷发生前寻求律师的帮助，是避免风险、减少麻烦的一个好办法，而且费用也不高。

但是确实有不少人还没意识到在纠纷发生前找律师的重要性，还是习惯上在发生纠纷后寻求律师的帮助。

纠纷发生后，有律师帮助，可以为当事人节省处理事情的时间、少走弯路，而且由专业律师进行分析、整理、协助收集证据还能提高纠纷的胜诉把握，或者让当事人对案件的真实性质、可能的结果有一个正确的预期。

但在现实生活中，有很多人在请律师时碰到了假律师或有问题的律师，不但自己的权利没有到有效的维护，还被坑得不轻。

有时由于律师与当事人沟通不够，再加上当事人不了解律师行业的特征，导致当事人与自己的律师发生争议。当然，这也不排除有些律师或律师事务所操作不太规范。

那么如何避免碰到假律师？在请律师时都要注意什么？

律师提示：聘请律师应该注意什么？

1、  只有持有有效《律师执业证》的人才是律师。

律师必须持有司法局颁发的《律师执业证》。而要取得律师执业证，必须先通过国家司法考试取得《法律职业资格证》，再到律师事务所实习一年，合格后经申请才取得《律师执业证》，这时才能称为律师。

律师资格证、法律职业资格证、法律工作者证，虽然都是国家有关部门颁发的，但是持有这些都不代表是律师。

假律师有的是根本没有任何证件，甚至不懂法律，自称律师，有的甚至伪造律师证；有的是持有律师资格证、法律事业资格证、法律工作者证，不是律师，但冒充律师。

如果你碰到的“律师”不能出示《律师执业证》，当然有问题，对证件的真假，可以到当地律师协会和司法局查询真假。很多地方还提供网上查询，比如登记首都律师网就可以查到所有北京律师的注册资料。

2、  委托律师必须和律师事务所签订委托代理合同。

聘请律师其实并不是和律师个人形成委托关系，每个律师都必须在律师事务所执业，委托律师其实是和律师事务所签订合同，由律师事务所加盖公章。如果你请的律师不签订合同，或签订合同但没有公章，那就有问题了。

当然，虽然是和律师事务所签订合同，但您签订合同的原因还是因为要聘请某个律师，所以在合同中应该明确写明由哪位律师代理您的案件。有时会出现一个当事人认可的律师接待他，同他签订合同后却把案件交给其他律师去办理的事儿，以致当事人和律师事务所产生纠纷。

3、向律师交费应该注意什么？

可能交给律师的费用包括以下几种：

律师代理费。这是律师代理双方约定的事务应该收取的费用，律师代理费的标准和数额应该在合同中有明确约定，支付律师费，应该由律师事务所出具正式发票；

诉讼费和办案过程中其它部门收取的费用。到法院立案要支付诉讼费，到公安、工商查资料也要交费，涉及申请鉴定也要支付鉴定费、涉及申请评估还有评估费。当然，除了诉讼费在起诉时必须准备以外，其它费用不是所有案件都需要的，如果不起诉，连诉讼费都不用了。

如果案情需要，这些费用不管是否聘请律师都是要支付的。这些费用要么由当事人直接交给相关部门，要么由当事人交给律师由律师代交。即使交给律师，也只是代交，但是律师代交后，要把法院或相关部门出具的票据转交给当事人，代收时也应出具凭证

律师办案过程中产生的交通食宿费。无特殊约定，律师代理费一般并不包含办案中产生的交通费、食宿费。这一点在签订合同时最好明确。一般如果在本地办案，只涉及交通费，如果到异地办案，则涉及交通食宿，而且是火车还是飞机？住宿宾馆的等级是什么？差别很大，就一定要注意了。

一般规范的律师事务所会主动在合同中注明上述费用的承担方式，如果您碰到的律师事务所在合同中没有写清楚，最好要求补上。这种交通可食宿费如果由当事人承担，原则上是实报实销，如果双方愿意，也可以采用定额包干使用的方式。

4、委托律师代理委托事项要在合同中明确体现。

在《委托代理合同中》对于要委托律师办理的事必须写清楚。这里经常会有一些误会，比如请律师到法院打官司，法院审理案件是有两个审级的，一审判决后，如果双方不上诉判决就生效，如果一方或双方上诉，则要等二审审理完毕后才生效。

那么委托律师是代理一个审级，还是两个审级？判决生效后，如果一方不主动履行，还涉及向法院申请强制执行。这在不在律师的代理范围内？代理的事务越多，相应工作量就越大，价格就越高。根据案情，当事人应该选择合适的代理内容和价格。

有些当事人并不知道这里的区别，有些律师出于各种原因也不向当事人说清楚，就容易产生误会。所以，在签订律师代理合同前，双方应该对代理内容充分沟通，并在协议中标明。

5、聘请律师应该如实向律师反映情况，不要隐瞒。

您聘请的律师是帮助你、维护您的权益的，不必担心律师知道对你不利的情况后会对你不利。在法律允许的范围内，律师有义务就所知晓的对你不利的情况保密，且应该尽义务尽量维护你的权益。在对外维权方面，律师和您是在同一条战线上的。

如果您在向律师介绍情况下，故意隐瞒对你不利的情况，律师根据您所述的对你有利的情况做出了对你有利的分析和判断，但是如果您的律师不是从你那里知道的对你不利的情况，而是在法庭上从对方那里知道的，由于准备不足，律师可能就不能很好的应对，您反而会吃亏。毕竟对方不会帮你隐瞒。

相反，如果你主动向律师全面介绍情况，在能帮你的情况下，律师会尽量帮你避免对你不利的结果。即使律师认为不能帮你，也可以给你一个客观的分析，让你做出理智的决定。

6、应该选择什么样的律师？

律师越老越好吗？

有人认为，律师越老经验越丰富，越老越好。年纪大经验丰富，这是当然的，但是我国的律师行业其实是从90年代后才开始兴旺的，我国的法律体系的健全也不过是这十几年的事儿，五十岁的律师和四十岁的律师执业经验未必差多少。而且律师的工作强度比较大，要求思维敏捷、精力旺盛，所以请律师并非要一味追求“老”。在您和律师的接触中，要体现律师的经验、思维敏捷度等素质，不要单纯以年龄来决断。

律师是名气越大越好吗？

名气大的律师往往具备一定的能力和经验，否则人家怎么出名的呢？但是，名气大的律师可能收费标准会很高，可能其它事务会很多，这些都是问题。如果案情重大、复杂，确实有必要聘请名气大的律师，那最好在代理合同中明确是由该律师亲自代理您的案件，避免出现名气大的律师接了你的案子去交给其他你不认可的律师的事。

律师费是贵好还是便宜好？

同样一件事，不同地区的律师报价不同也就算了，同一地区甚至同一家律师事务所的律师报价也可能有很大区别，那么应该选择贵的还是便宜的？

请律师代理不是在商场买东西，同样的东西您可以看得到，当然选择价格低的。律师提供的是代理服务，不同律师因为能力、责任心的不同，提供的服务是不同。如果单纯以价格低为选择律师的标准，最终可能请到不合适的律师，误了事。毕竟和律师代理费相比，你要做的事才是最重要的，不要因小失大。

是不是律师费越高就越好？收费高的就肯定是能力强、责任心高的律师吗？也未必。不管是便宜还是贵，不能单纯以价格为标准选择律师，还是要自己接触、感觉。

律师说的对您有利就是好事吗？

到律师所找律师，有的律师一看资料就说没问题，你肯定能赢！有时甚至没有理由。要记住，律师不是做出判决的法官，律师说对你有利，不代表法官就按此判决。对方还会抗辩，甚至也有律师。

碰到一味拍胸脯做保证的律师，未必是好事，不信让他把保证的内容写到合同里看他敢不敢。

一个称职的律师不能轻易地向当事人下判断，尤其是不能保证结果，应该客观根据当事人的证据材料作出分析，告知当事人可能的结果。只能是可能，因为律师看到的资料未必能代表案件的全部。

很多当事人就愿意选择说的好听的律师，结果往往会在最后发现上当了。

那么应该如何选择律师呢？

应该根据自己的案情和需要去选择律师：

如果案情简单，比如有欠条的欠款案，只是您不太有诉讼经验或者干脆就是不太有时间，那您可以以价格为主要因素去选择律师，做这类案子，律师不需要太强的能力和经验，当然可以主要考虑价格了；

如果案情复杂或比较重大，这时价格因素就是次要的了，要带资料和律师研究分析，在同律师的接触中，注意律师的说法和依据，不要单纯看律师说的结果，要去分析律师说的是不是有道理，律师讲话是否站在一个客观全面的角度分析问题。选择一个您认为客观、法律功底强、思维敏捷的律师去帮您，这要您在同律师的接触中去发现。选择合适的律师，要靠当事人的一定判断能力。

                       委托律师代理应该注意什么？

律师是专门从事法律工作，帮助人们避免法律风险或解决法律上的纠纷的，很多人在没发生纠纷时就会找律师提供帮助，比如请律师帮助审查各种合同、请律师调查对方的身份资料、找律师咨询某件事的法律风险。应该说在纠纷发生前寻求律师的帮助，是避免风险、减少麻烦的一个好办法，而且费用也不高。

但是确实有不少人还没意识到在纠纷发生前找律师的重要性，还是习惯上在发生纠纷后寻求律师的帮助。

纠纷发生后，有律师帮助，可以为当事人节省处理事情的时间、少走弯路，而且由专业律师进行分析、整理、协助收集证据还能提高纠纷的胜诉把握，或者让当事人对案件的真实性质、可能的结果有一个正确的预期。

但在现实生活中，有很多人在请律师时碰到了假律师或有问题的律师，不但自己的权利没有到有效的维护，还被坑得不轻。

有时由于律师与当事人沟通不够，再加上当事人不了解律师行业的特征，导致当事人与自己的律师发生争议。当然，这也不排除有些律师或律师事务所操作不太规范。

那么如何避免碰到假律师？在请律师时都要注意什么？

律师提示：聘请律师应该注意什么？

1、  只有持有有效《律师执业证》的人才是律师。

律师必须持有司法局颁发的《律师执业证》。而要取得律师执业证，必须先通过国家司法考试取得《法律职业资格证》，再到律师事务所实习一年，合格后经申请才取得《律师执业证》，这时才能称为律师。

律师资格证、法律职业资格证、法律工作者证，虽然都是国家有关部门颁发的，但是持有这些都不代表是律师。

假律师有的是根本没有任何证件，甚至不懂法律，自称律师，有的甚至伪造律师证；有的是持有律师资格证、法律事业资格证、法律工作者证，不是律师，但冒充律师。

如果你碰到的“律师”不能出示《律师执业证》，当然有问题，对证件的真假，可以到当地律师协会和司法局查询真假。很多地方还提供网上查询，比如登记首都律师网就可以查到所有北京律师的注册资料。

2、  委托律师必须和律师事务所签订委托代理合同。

聘请律师其实并不是和律师个人形成委托关系，每个律师都必须在律师事务所执业，委托律师其实是和律师事务所签订合同，由律师事务所加盖公章。如果你请的律师不签订合同，或签订合同但没有公章，那就有问题了。

当然，虽然是和律师事务所签订合同，但您签订合同的原因还是因为要聘请某个律师，所以在合同中应该明确写明由哪位律师代理您的案件。有时会出现一个当事人认可的律师接待他，同他签订合同后却把案件交给其他律师去办理的事儿，以致当事人和律师事务所产生纠纷。

3、向律师交费应该注意什么？

可能交给律师的费用包括以下几种：

律师代理费。这是律师代理双方约定的事务应该收取的费用，律师代理费的标准和数额应该在合同中有明确约定，支付律师费，应该由律师事务所出具正式发票；

诉讼费和办案过程中其它部门收取的费用。到法院立案要支付诉讼费，到公安、工商查资料也要交费，涉及申请鉴定也要支付鉴定费、涉及申请评估还有评估费。当然，除了诉讼费在起诉时必须准备以外，其它费用不是所有案件都需要的，如果不起诉，连诉讼费都不用了。

如果案情需要，这些费用不管是否聘请律师都是要支付的。这些费用要么由当事人直接交给相关部门，要么由当事人交给律师由律师代交。即使交给律师，也只是代交，但是律师代交后，要把法院或相关部门出具的票据转交给当事人，代收时也应出具凭证

律师办案过程中产生的交通食宿费。无特殊约定，律师代理费一般并不包含办案中产生的交通费、食宿费。这一点在签订合同时最好明确。一般如果在本地办案，只涉及交通费，如果到异地办案，则涉及交通食宿，而且是火车还是飞机？住宿宾馆的等级是什么？差别很大，就一定要注意了。

一般规范的律师事务所会主动在合同中注明上述费用的承担方式，如果您碰到的律师事务所在合同中没有写清楚，最好要求补上。这种交通可食宿费如果由当事人承担，原则上是实报实销，如果双方愿意，也可以采用定额包干使用的方式。

4、委托律师代理委托事项要在合同中明确体现。

在《委托代理合同中》对于要委托律师办理的事必须写清楚。这里经常会有一些误会，比如请律师到法院打官司，法院审理案件是有两个审级的，一审判决后，如果双方不上诉判决就生效，如果一方或双方上诉，则要等二审审理完毕后才生效。

那么委托律师是代理一个审级，还是两个审级？判决生效后，如果一方不主动履行，还涉及向法院申请强制执行。这在不在律师的代理范围内？代理的事务越多，相应工作量就越大，价格就越高。根据案情，当事人应该选择合适的代理内容和价格。

有些当事人并不知道这里的区别，有些律师出于各种原因也不向当事人说清楚，就容易产生误会。所以，在签订律师代理合同前，双方应该对代理内容充分沟通，并在协议中标明。

5、聘请律师应该如实向律师反映情况，不要隐瞒。

您聘请的律师是帮助你、维护您的权益的，不必担心律师知道对你不利的情况后会对你不利。在法律允许的范围内，律师有义务就所知晓的对你不利的情况保密，且应该尽义务尽量维护你的权益。在对外维权方面，律师和您是在同一条战线上的。

如果您在向律师介绍情况下，故意隐瞒对你不利的情况，律师根据您所述的对你有利的情况做出了对你有利的分析和判断，但是如果您的律师不是从你那里知道的对你不利的情况，而是在法庭上从对方那里知道的，由于准备不足，律师可能就不能很好的应对，您反而会吃亏。毕竟对方不会帮你隐瞒。

相反，如果你主动向律师全面介绍情况，在能帮你的情况下，律师会尽量帮你避免对你不利的结果。即使律师认为不能帮你，也可以给你一个客观的分析，让你做出理智的决定。

6、应该选择什么样的律师？

律师越老越好吗？

有人认为，律师越老经验越丰富，越老越好。年纪大经验丰富，这是当然的，但是我国的律师行业其实是从90年代后才开始兴旺的，我国的法律体系的健全也不过是这十几年的事儿，五十岁的律师和四十岁的律师执业经验未必差多少。而且律师的工作强度比较大，要求思维敏捷、精力旺盛，所以请律师并非要一味追求“老”。在您和律师的接触中，要体现律师的经验、思维敏捷度等素质，不要单纯以年龄来决断。

律师是名气越大越好吗？

名气大的律师往往具备一定的能力和经验，否则人家怎么出名的呢？但是，名气大的律师可能收费标准会很高，可能其它事务会很多，这些都是问题。如果案情重大、复杂，确实有必要聘请名气大的律师，那最好在代理合同中明确是由该律师亲自代理您的案件，避免出现名气大的律师接了你的案子去交给其他你不认可的律师的事。

律师费是贵好还是便宜好？

同样一件事，不同地区的律师报价不同也就算了，同一地区甚至同一家律师事务所的律师报价也可能有很大区别，那么应该选择贵的还是便宜的？

请律师代理不是在商场买东西，同样的东西您可以看得到，当然选择价格低的。律师提供的是代理服务，不同律师因为能力、责任心的不同，提供的服务是不同。如果单纯以价格低为选择律师的标准，最终可能请到不合适的律师，误了事。毕竟和律师代理费相比，你要做的事才是最重要的，不要因小失大。

是不是律师费越高就越好？收费高的就肯定是能力强、责任心高的律师吗？也未必。不管是便宜还是贵，不能单纯以价格为标准选择律师，还是要自己接触、感觉。

律师说的对您有利就是好事吗？

到律师所找律师，有的律师一看资料就说没问题，你肯定能赢！有时甚至没有理由。要记住，律师不是做出判决的法官，律师说对你有利，不代表法官就按此判决。对方还会抗辩，甚至也有律师。

碰到一味拍胸脯做保证的律师，未必是好事，不信让他把保证的内容写到合同里看他敢不敢。

一个称职的律师不能轻易地向当事人下判断，尤其是不能保证结果，应该客观根据当事人的证据材料作出分析，告知当事人可能的结果。只能是可能，因为律师看到的资料未必能代表案件的全部。

很多当事人就愿意选择说的好听的律师，结果往往会在最后发现上当了。

那么应该如何选择律师呢？

应该根据自己的案情和需要去选择律师：

如果案情简单，比如有欠条的欠款案，只是您不太有诉讼经验或者干脆就是不太有时间，那您可以以价格为主要因素去选择律师，做这类案子，律师不需要太强的能力和经验，当然可以主要考虑价格了；

如果案情复杂或比较重大，这时价格因素就是次要的了，要带资料和律师研究分析，在同律师的接触中，注意律师的说法和依据，不要单纯看律师说的结果，要去分析律师说的是不是有道理，律师讲话是否站在一个客观全面的角度分析问题。选择一个您认为客观、法律功底强、思维敏捷的律师去帮您，这要您在同律师的接触中去发现。选择合适的律师，要靠当事人的一定判断能力。

　　　　　　律师提示：签订购房认购书后，发生争议如何处理？

购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》，确定购房意向的基本条款的现象。签订认购书不是买房的必经程序，是否签署认购书完全取决于双方当事人的自愿。

认购书内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。

实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷，买卖双方的一方经常因客观或主观原因不能或不愿意签订正式的买卖合同。出现这样的情况，应该如何处理，可能会是什么后果呢？

杨文战律师提示：

对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有分别有相应规定：

第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。

不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。

比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。

同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。

所以，在我看来这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，我还是要提示两点：

第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。

第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。

最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：

（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。

（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。

（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

案例分析：房屋中介起诉买房者“跳单”，法院判赔偿
　北京一家房地产经纪公司（以下简称经纪公司）在接待王先生看房后，双方签订了《买卖看房确认书》，并且为王先生与房主商谈了房屋价格，但是此后，王先生通过其他经纪公司购买了该套房屋。经纪公司认为王先生行为属于“跳单”，要求其按确认书支付3万5千余元的违约金。日前，丰台法院对本案作出了一审判决。
　　经纪公司起诉称，2012年8月，王先生通过该公司实地查看了丰台区一套房屋，签署了《买卖看房确认书》，并要求经纪公司与房主商谈房屋价格。但经纪公司帮忙谈好价格后，王先生却答复不买了。此后，经纪公司得知王先生通过其他经纪公司购买了该套房屋，并办理了网签公示。
　　经纪公司认为，《买卖看房确认书》中约定，自签署后十二个月内，如王先生自行成交、及通过其他方以代理、居间方式与房屋出售人达成交易的，王先生应按房屋实际成交价格的百分之二点二向经纪公司支付违约金。故诉至法院，请求判令王先生支付违约金35860元。
　　庭审中，王先生答辩称，自己对《买卖看房确认书》并不知情，仅说是看房记录。涉案房屋并非经纪公司独家代理。确认书属于格式条款、霸王条款。
　　法院审理后认为：王先生通过经纪公司获取涉诉房屋的房源信息，实地查看了涉诉房屋后，并委托经纪公司与房主商谈价格后，又通过其他经纪公司成交涉诉房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。而王先生针对通过其他经纪公司获取涉案房屋信息、看房确认书的签订存在蒙骗行为等辩称，因其没有提供充足的证据加以证明，法院未予采信。
此外，法院认为，违约金本身具有惩罚性和补偿性。经纪公司主张的违约金应以补偿性为主，以惩罚性为辅，故对于经纪公司要求王先生付违约金的诉讼请求金额，法院予以酌减。
　　最终，法院判决王先生给付经纪公司违约金三千元，驳回了经纪公司的其他诉讼请求，双方均未表示上诉，本案现已生效。（作者：李辰）
北京杨文战律师分析：
购房者通过某家中介看房后，未通过该中介交易，而是直接同房主交易或是通过其它中介交易引发的“跳单”纠纷，时有发生。而“跳单”后，中介诉到法院要求购房者承担赔偿责任的案件在结果上却不尽相同，有的中介诉求被完全驳回，也有的被支持得到一定赔偿。
通常来讲，如果中介带客户看房，但未签订书面《看房确认书》或相关书面文件明确双方权利义务的，发生所谓的“跳单”情况，中介无法主张赔偿。
当然，签订了《看房确认书》等限制性文件，也不代表发生“跳单”中介就肯定能按《看房确认书》得到赔偿。有的案子，购房人虽然签订了《看房确认书》但由于通过该中介与房主未达成一致，服务已经结束。后又确实通过其他中介与房达成交易，而另一中介也确实掌握该房源，并提供了相应服务，这种情况其实并不构成法律意义上的“跳单”，虽然签订有《看房确认书》，法院也未必支持中介的索赔。
或者如本案这样，法院虽然认为购房人违约，但也没有支持中介数万元的索赔要求，而只支持了几千元。
针对这一乱象，律师提示购房者，在通过中介购房时，如被要求在任何文件上签字，一定要事先对文件内容进行全面审核，发生“跳单”纠纷时，经常有购房人提出当初不了解签字的内容，但没有特别证据，很难让法院相信你对自己亲笔签字的文件毫不知情。对不同中介的中介费标准最好事先有所了解，如果对中介《看房确认单》等文件中标明的中介费等标准不认可，最好拒绝签署，另寻其他中介。如果签署了此类文件，但最终不是通过该中介完成交易，就存在被认为“跳单”的风险，那么应该对自己的行为作出合理的解释和准备，如果确实是通过其他渠道另外得到同样房源信息，应注意提前收集准备相关证据证明该事实。
对相关房产中介而言，碰到“跳单”确实是对中介劳动的不尊重。但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。发生“跳单”后，即使“跳单”行为被法院认定，中介按《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费，也很难被全额支持。
因为中介提供的是服务，原中介费中的服务既包括提供房源信息，还包括为促成双方签约的服务、提供房屋过户手续的服务、甚至贷款服务等其他相关服务。跳单肯定是发生在签约前，为此主张全额的中介服务费，显然是很难得到法律支持的。中介往往是想通过《看房确认书》中高额的中介费违约责任给购房人施加压力，以达到让购房人不敢“跳单”的目的，但这实际上也给中介自己在通过法律维护权利时增加了难度。没提供全部服务，索要全额中介费明显不合理，法院很难支持，该支持多少，只能由法官酌情确定，不确定性很大。从更合理的角度讲，应该对中介提供的各项服务的价格予以细化，发生违约情况，按合理的标准主张赔偿，能避免争议，减少不确定的法律风险。
当然，中介如果在提供服务时，能首先为客户着想，给客户满意的服务、让客户明白中介提供服务的价值所在，相信客户大多数也不会随意跳单。

　　

律师提示：购买商品房，开发商不按时办理产权证怎么办？

房屋属于不动产，收房入住并不代表已取得房屋所有权，取得房屋所有权的标志是在房屋土地管理部门办理房屋所有权登记手续。

一般购买商品房，产权证的相关手续是由开发商代办的，当然，如果自己愿意，也有精力和经验，也可以自行办理。

第一，  应该何时办理产权证？

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

通过这两个规定，我们就知道应该何时办理产权证了：

1、  合同中有约定的办理时间，按约定办；

2、  合同没有约定的，预售商品房从交付使用起90日之内办理；

3、  合同没有约定的，现房销售的从合同签订之日起90日之内办理。

通常开发商都会在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间，180天、270天、甚至360天都有可能，如果有约定，就是按约定的时间办理。

第二、如何办理产权证、谁来办？

通常产权证是由开发商代办的。有些必要的手续，比如授权等，开发商会提前通知购房者提供。

如果因为某种原因您想自己办理产权证手续也可以。但办理具体房屋的产权证的前提是开发商已经办理好整栋楼的大产权证，并且提供其它必要手续。所以办理产权证是需要开发商配合的，开发商也是有义务提供相应资料的。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条已经提到：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

自行办理房屋产权证前提是“住宅开发商方面在住宅竣工之后，已经备齐竣工验收合格证等资料到房管局办理了整体确权手续（即开发商已拿到俗称的大产权）。”大致手续如下：

第一步 确认开发商已取得大产权，然后到开发商处领取自办产权证的表格。主要包括：北京市住宅公共维修基金的交纳书、商品房楼号变更和实测面积说明的补充协议、房屋所有权转移登记审核意见表、房屋所有权转移登记申请书以及房屋买卖合同副本等材料。同时还应准备好自己的身份证等相关材料。

第二步 带上北京市住宅公共维修基金的交纳书、购房发票、身份证、购房合同等材料，到主管部门指定的银行缴纳公共维修基金，取得相关收据证明。

第三步 带上商品房楼号变更和实测面积说明的补充协议、购房发票、身份证、购房合同等材料，到为住宅做房屋面积测绘并出具《房屋土地测绘技术报告书》的测绘单位，出具已购住宅的房屋测绘图，这一般需要交纳一定的费用。

第四步 带上房屋所有权转移登记申请书、购房发票、身份证、购房合同等前往已购住宅所在区的地税局交纳契税。地税局现场也可领取房屋所有权转移登记申请书，填报之后工作人员将出具税单，购房者则依据税单完税，领取契税完税收据证明。

第五步 带上房屋所有权转移登记审核意见表、房屋所有权转移登记申请书、购房发票、身份证、购房合同、公共维修基金交纳后的收据证明、契税完税收据证明等相关材料，到建委指定的房交所申请办理房屋产权证。之后就可以等待通知，在指定时间前去房交所领取房屋产权证了。

第三、开发商逾期办理产权证怎么办？

不能按时取得产权证，一般是开发商原因造成的，不管是房屋涉及抵押还是资金不到位，都是开发商的责任。

不管是开发商代办产权证，还是购房者自己办产权证，如果不能及时办理产权证是开发商的原因，那开发商就要承担违约责任了。

追究违约责任的方式有两种：一是继续履行合同，要求开发商承担违约金；二是解除合同，同时要求开发商承担违约责任。

如何确定逾期办理产权证的违约金呢？

在前面的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

不过，律师还是建议在购房合同中明确约定比较合适的违约金标准。

什么时候能解除合同，如果解除如何要求开发商承担违约责任呢？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

同样，律师建议您在合同中也可以明确这种情况下解除《商品房买卖合同》开发商如何承担违约责任，如果愿意，也可以就多长时间不能办理产权证，购房者有权解除合同在合同中进行明确的约定。

          　　　　民间借贷既约定逾期利息又违约金如何处理？

民间借贷中可同时约定逾期利息和违约金，但两项相加不得超过银行同类贷款利率的四倍。　　作者：北京高院研究室

原告高某。
　　一、案情
　　被告宋某于2011年8月22日向原告高某借款15万元，双方签订了《借款合同》。借款合同约定，借款应于2011年11月21日还清，如未依约还款，则被告宋某除应当按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息外，还应当按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金。此外，被告宋某还应当承担原告高某为实现本债权而支出的全部费用，包括但不限于案件受理费，财产保护费，以及聘请律师、会计师、房产专业机构人员等有关费用。被告张某作为担保人在借款合同上签字，并向原告高某出具了《不可撤销连带责任保证函》。借款到期后，被告宋某、被告张某未偿还上述借款。
　　原告高某诉至法院，要求被告宋某偿还借款15万元，并按照每日100.27元（原告高某按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍算出的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的利息损失及按照每日750元（原告高某按照每日千分之五的利率标准计算出来的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金。此外，还要求被告宋某支付律师代理费7500元，被告张某对上述诉讼请求承担连带付款责任。
　　被告宋某辩称：对原告高某所述事实认可，但现在还不了借款。被告张某未参加庭审，但提交了书面答辩状，辩称：被告张某不是借款人，不应当承担还款责任；借款的本金为124 000元，不是150 000元，超出部分是利息。 综上，不同意原告的诉讼请求。
　　二、审理结果
　　一审法院经审理认为，根据已查明的事实，原告高某与被告宋某签订的借款合同、借条及被告张某向原告高某出具的不可撤销连带责任保证函，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款到期后被告宋某未依约还款，故原告高某要求被告宋某偿还借款15万元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。根据法律规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，借款合同约定如被告宋某未依约还款，应按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息。原告高某主张利息损失的计算标准为每日100.27元，法院按照借款合同约定将该标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍。原告高某要求被告宋某支付借款十五万元自2011年11月22日起至实际付清之日止（利率以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准）的利息损失的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。借款合同虽约定被告宋某未依约还款，应按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款违约金，但原告高某已要求被告宋某按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向其支付利息损失，故对原告高某要求被告宋某按照每日750元的标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金的诉讼请求，法院不予支持。借款合同约定被告宋某未依约还款，应承担原告高某为实现债权而支出的全部费用，其中包括聘请律师的费用，故原告高某要求被告宋某给付律师代理费7500元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。此外，法院根据担保法的规定，判决被告张某对上述借款及利息损失、律师代理费承担连带保证责任。
　　判决作出后，双方均未提起上诉，判决已生效。
　　三、意见
　　本案争议的焦点在于：民间借贷中既约定了逾期利息（或利息损失）又约定了违约金的，是否可以同时主张。对此有三种不同的意见：
　　第一种意见认为：依据私法自治和契约自由的精神，当事人在民间借贷中同时约定逾期利息（或利息损失）和违约金的，这是双方当事人合意的结果，从当事人意思自治的角度出发，逾期利息（或利息损失）和违约金均应予以保护。
　　第二种意见认为：如果借款人未依约还款，出借人损失的是借款利息。《合同法》第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”当事人如约定了逾期利息（或利息损失），又约定了违约金的，因为逾期利息是当事人承担违约责任的方式，故主张了逾期利息（或利息损失），违约金的诉求就不应当得到支持。
　　第三种意见认为：根据损失补偿原则，如果原告根据较高的利率标准要求被告支付逾期利息（或利息损失）已足以弥补其遭受的损失，则在已经支持原告逾期利息（或利息损失）请求的情况下，对被告违约金的诉求可不再支持。当然，逾期利息（或利息损失）与违约金两项加起来之和未超过银行同类贷款利率四倍的，应当均予以支持。
　　我们同意第三种观点，理由是：
　　（一）当事人在民间借贷合同中可同时约定逾期利息（或利息损失）和违约金条款
　　违约金是指根据按照当事人约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。我国合同法第114条对违约金做了规定，并且该条的第二款规定若约定的违约金低于或过分高于造成的实际损失时，当事人可以向法院或仲裁机构请求对违约金数额进行增减。合同法关于违约金的规定是为了惩罚违约行为，敦促当事人完全适当履行合同，只要约定的违约金数额不是过高，都应当得到支持。借款合同属于合同法调整的民事合同之一，在合同法分则部分第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，此条规定了借款人逾期还款应承担的违约责任方式即支付逾期利息，但是该规定并未排斥违约金等其他形式的违约责任承担方式。根据民法意思自治的原则，可以说违约金和逾期利息两种责任方式并行不悖。民间借贷合同属于借款合同的一种，故在民间借贷中当事人对违约责任的约定可以适用借款合同，即可以同时约定逾期利息条款和违约金条款。
　　（二）违约金与逾期利息（或利息损失）之和不得超过银行同类贷款利率的四倍
　　法律既要尊重当事人的意思自治，又要维护社会公共利息，防止当事人滥用权利造成事实上的不公。依照我国《合同法》第114条第2款的规定，高额违约金调整的标准是守约方的损失。借款合同是特殊的合同，其标的物是货币，对于出借人来说，借款人未依约还款，所遭受到的损失是借款利息。最高人民法院对民间借贷借款利息进行了限制，原因就在于民间借贷比银行贷款更容易借贷，其风险性更高。为了规范金融市场，防止高利贷现象，需要对盲目的逐利行为进行约束。《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定民间借贷的利率最高不超过银行同期利率的四倍，当事人约定的利息和违约金加起来如超过银行同类贷款利率的四倍，则属于变相地放高利贷。因此，当事人既约定逾期利息（或利息损失），又约定违约金的可以同时支持，但两者之和不能超过银行同类贷款利率的四倍，对超出部分不予保护。如约定的逾期利息（或利息损失）或者违约金其中一项就已经达到或者超过银行同类贷款利率的四倍，则只支持一项即可，对另一项应予以驳回。
　　就本案而言，原告高某与被告宋某在借款合同中既约定如被告宋某未依约还款，则被告宋某应当按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息，又约定被告宋某还应当按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金，双方将利息及违约金均在借款合同中约定，本不冲突，但是原告高某既要求被告宋某按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付逾期之后的利息损失，又要求被告宋某按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金，因原告高某主张的利息损失已达到银行同类贷款利率的四倍，故法院对原告高某违约金的诉讼请求应不予支持。
　　综上，一审法院的判决是正确的。

北京杨文战律师建议：

　　鉴于对民间借贷中既约定了逾期利息又约定了违约金如何处理存在争议。从实务角度讲，为避免争议，增加维权的不确定性，律师建议在民间借贷关系中，对逾期还款行为，最好不要既约定逾期利息又约定违约金，而是直接按目前法律认可的最高利息标准约定，即以同期银行贷款利率的四倍为逾期利息，同时可以在书面文件中约定，要求对方承担因维权而产生的各项支出，如：诉讼费、律师费、交通差旅费等。这样也能有效减少自己的维权成本，增加对方的违约成本，起到一定制约作用。

咨询解答：离婚调解出错，难以解决的房产纠纷杨律师您好，离婚分割财产碰到麻烦，请帮助！
  　男女双方经过法院调解，达成协议离婚。起诉时，双方称男方和女方共有财产：一套住房，一间门面房。经法院调解，达成协议即：男方分到门面房一间，女方分到住房一套。上述内容在调解书中有确认。但是该住房的产权是男方去世父亲的名字，导致离婚后无法过户到女方名下，甚至男方的侄子还提出要继承分割该房产。　登记在男方父亲名下的房产，是男方父亲单位的集资房，实际是男女双方婚姻期间出资购买的，男方父亲过世多年，没有立任何遗属。但办理该房产权证时，男方父亲写有书面证明，证明该住房是误办为男方父亲。
   　　　　　　　　　　　　证　　明
声明人：XXX，男　住XXXXXX身份证：XXXXXXXXXXXXXXX
     我是XX县XX局退休干部，2000年XX局集资建宿舍楼，我想集资购买一套，由于没有钱，这笔款由小儿子出资，并与小儿子同住。我与小儿子系父子关系，购买后，单位统一为购房户办理了房产证，产权证户主误办为我名下，为此，我特发声明：此套房屋的实际出资者为XX（小儿子）。
     　　　　　　　　　　　　　　　　　 声明人：XXX　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　月　日现在有很多的问题摆在面前：
1、女方带法院调解书和房产公证书到房产局要求过户，但是房产局说是牵扯到遗产问题，不给过户！为什么？
2、男方父亲的书面证明能起到什么样的作用？是否可以过户到男方？
3、男方的侄子是否有权要求分割该房产并继承？
4、由于该住房的产权挂名男方父亲，但是法院调解书上把该住房判给女方，是否生效？
5，如果房产权过户不了，女方没有得到协议上应得的财产，那么法院调解离婚而达成的协议是否生效？那么离婚是否同样有效？
6，男方得到的门面房已卖得到10万元。
       请给于帮助，谢谢··

杨文战律师答复：

1、房管局的答复是对的。因为此房毕竟在男方父亲名下，按《物权法》规定，房产所有权以登记为准，男方父亲去世，从表面上看，这房确实是遗产。所以，房管局肯定不能依据离婚调解书把房子过户给女方。　　

2、男方父亲出具的证明，并没有明确赠与的意思表示，也不是遗嘱的表示，只是明确此房出资非登记产权人，且登记产权人认可产权归实际出资人所有（产权误登记为男方父亲的含义）。这属于产权人与出资人的约定，这个约定有用，但不是你想象中的直接用这个约定就能到房管部门过户的作用。可以据此协议到法院起诉，要求确认房屋所有权归男方或归男女双方共有。然后再根据离婚调解书过户到女方名下。但这类案子有些特殊，也比较麻烦，最好找有经验的律师协助处理。　　

3、从遗产角度讲，男方的侄子属于代位继承人，可以提出继承爷爷的遗产。但是，如果依据上面的程序先去法院要求把房子过到男方名下，并能得到支持，这个侄子对房子就谈不上继承权了。　　　

4、问题就出在这个法院调解书上，该法官根本就不该把不登记在夫妻二人名下的财产在离婚调解书中处理。但现在既然到了这个地步，建议用上述2点中的方法操作过户事宜。　　

5、离婚本身生效。但如果最终无法过户房产，应认为涉及财产部分的调解内容无效，应重新分割。　　

杨文战律师分析：

本案之所以出了问题，关键在于法院调解时出了问题，夫妻二人实际控制居住的住房登记在男方已去世的父亲名下，涉及离婚案件以外的第三人，法院当时根本不应把该房产在调解书中进行分割确认。这个错误，就造成了现在无法过户的困局。

在离婚前，该夫妻二人应先想办法把这套男方父亲名下的房产过户到男方或男女双方名下。按案情介绍，房子虽然登记在男方父亲名下，该房实际是男女双方出资，且男方父亲也承诺给男方。（这个意思表示不够明确规范，但男方父亲称产权“误办”在男方父亲名下，应含有同意该房实际归男方所有的意思。）

在男方父亲去世的情况下，如果其他继承人愿意配合办理放弃继承，把房产过户给男方，是最方便的。

如果其他继承人不配合，想得到该房产，只能先依据夫妻二人出资的事实及男方父亲的证明，以合同纠纷或确认纠纷为由到法院起诉，要求判该房产归男方或夫妻双方。如能获得法院支持，可过户。

这事没解决前，双方办理离婚，且法院错误地把男方父亲名下的房产给女方，就必然造成现在的困局。

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北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知

• 来源：北京市人民政府办公厅
• 日期：2013-03-30
  

京政办发〔2013〕17号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　近年来，本市坚决贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。为进一步巩固调控成果，坚决落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下：

　　一、切实承担稳定房价工作的责任

　　(一)高度重视房地产市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机投资性购房，既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要，也是本市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前，本市房地产市场调控仍处于关键时期，各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性，增强工作的主动性和自觉性，毫不动摇，常抓不懈。

　　(二)认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　(三)建立稳定房价工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切配合，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施，切实做好房价稳定工作，确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。

　　二、坚决抑制投机投资性购房

　　(四)继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)等文件要求，继续严格落实住房限购措施。自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　(五)严格购房资格审核，加大执法查处力度。本市成立专门的购房资格审核机构，统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门，进一步完善工作机制，加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

　　(六)继续严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放；进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　(七)充分发挥税收政策的调节作用。继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。税务、住房城乡建设部门要密切配合，根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。　　

　　三、增加普通商品住房及用地供应

　　(八)稳定普通商品住房用地供应。统筹考虑本市人口、资源、环境因素，保持适度土地供应规模，2013年本市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。土地出让前，住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　(九)完善土地市场监管。继续实行供应计划地块公布机制，合理安排土地开发供应节奏和时序，稳定市场预期。加快存量土地储备开发力度，尽快形成实际用地供应。对已供应的土地，督促尽快开工建设，加大闲置土地清理、公示、处置力度，密切跟踪土地供应后开发建设进度，强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管。

　　(十)加快普通商品住房供应。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

　　四、加快保障性安居工程建设

　　(十一)进一步加大保障性安居工程建设力度。落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。加快城市和国有工矿棚户区改造，完成“三区三片”棚户区安置房建设，推进新增五片棚户区改造。开展非成片棚户区和危旧房改造，继续实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程，做好城乡结合部地区重点村回迁安置房建设工作。

　　(十二)加强建设分配管理。强化城市总体规划和土地利用统筹管理，严把规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。加大配套基础设施建设，确保与住宅同步交付使用。统一保障性住房申请，完善保障家庭的经济及住房状况审核机制，严肃查处擅自改变用途等违法违规行为，健全退出机制，确保公平分配。2013年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。加强保障性住房小区运营管理，完善社区公共服务，切实解决入住家庭后顾之忧。

　　五、加强商品房销售管理

　　(十三)严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛，具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布。继续完善和严格执行商品房预售资金监管制度，确保预售款优先用于工程建设。

　　(十四)加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

　　六、强化市场监管和预期引导

　　(十五)加强房地产企业信用管理。搭建本市房地产企业信用管理系统，全面整合住房城乡建设、发展改革、国土、规划、金融、税务、工商、统计等部门掌握的房地产企业信用信息，建立和完善信用信息归集、管理和对外发布制度，实现对房地产企业违法违规行为的联动监管。

　　(十六)严厉打击开发企业的违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，市住房城乡建设等部门要密切配合、加强联动，加大查处力度。国土部门禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门禁止其通过信托计划融资，税务部门对其强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。

　　(十七)加强房地产经纪活动监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受委托对外发布真实的房源和价格信息，不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。发展改革、住房城乡建设、工商等部门要联合开展房屋中介市场专项治理工作，加大市场监管力度，依法严肃查处房地产经纪机构违法违规行为。

　　(十八)合理引导市场预期。各有关部门要密切关注房地产市场变化，加强市场监测和研究分析，全面、客观、及时发布房地产市场相关信息，主动解读市场走势、调控政策措施及广大居民关注的热点问题，合理引导市场预期。加强舆情监测和应对，对误导市场、误报误读的不实信息和言论，要及时予以纠正和澄清；问题严重的，应追究相关单位和人员责任。

　　七、加快推进长效机制建设

　　(十九)加强基础性工作。按照全国个人住房信息系统建设的总体部署和要求，继续推进本市城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度和基础信息。认真落实国务院关于建立完善房地产市场管理长效机制的要求，立足本市实际，进一步探索完善符合首都特点的基本住房制度，完善差别化、多层次的住房需求调节机制，建立科学稳定的住房供应体系，逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足，切实解决人民群众住房问题，促进首都房地产市场保持平稳健康发展。

北京市人民政府办公厅

2013年3月30日

老人留下的遗嘱与房改时与出资子女的协议有冲突，如何解决？

咨询：老人去世，留下一套房产，房产证是老人的名字，老人在2005年做过公证遗嘱，遗嘱上明确由老人的儿子与女儿共同继承该房产。

但老人过世后，儿子拿出1994年与父亲签的一个协议，协议上证明该房有儿子出资购买的，所有权应该归儿子。因为当年房子属于从老人单位买的房，只能由老人购买。老人和儿子均有出资，协议上约定房产证登记老人的名字，但产权属儿子。

不过，在2005年老人曾给了儿子一笔钱买下房子，并把房产证从集体过户到自己的名字， 然后进行了公证遗嘱，表示把房子分给儿子和女儿，现在儿子想推翻遗嘱公证，请问应该以协议还是以遗嘱为准？

杨文战律师答复：

房改或单位集资建房时，亲属之间尤其是子女同父母之间形成类似子女出资，以父母名义购房，并约定将来房屋所有权归子女的情况还是比较普遍的。这种约定，只要能证明，内容又不违法，原则上应该认定为有效。

符合约定条件的，出资的子女可以要求把房子过户到自己名下，当然，肯定也要考虑到老人的生活需要和公平。

不过，以你说的情况，当初虽然有这样一份协议，但是在2005年的时候，老人已经给了儿子一笔钱把这房买回来，并且立了遗嘱，明确房产由儿子女儿共同继承。如果当时老人有这个明确的意思，儿子也接受了这笔钱，应该视为双方对协议约定进行了变更、终止。那协议也就不再具有约束力，应该按老人留下的遗嘱来办。

但是，如果儿子不承认2005年的这个变化，女儿如果想主张按遗嘱办，还是应该注意收集证据证明当时的这次变更，直接的证据最好，比如书面文件、打款记录、知情人的证言等。或者能证明儿子知道这次公证遗嘱的事情，已经表示同意，或从未表示反对，也有一定证明作用。

律师建议：

实际上，子女出资以父母名义购房的事，由于近些年房价大幅上涨，当初花几万元买的房产，现在很可能已经价值上百万了，其他子女眼红的、老人反悔的都有。为了避免发生争议，伤了一家人感情，最好是每一步操作都保留书面文件确认，必要时可由相关家庭成员共同签字确认，并在约定时考虑公平、合理。就如同这个咨询所碰到的情况，如果2005年老人向儿子回购时，双方形成书面确认，就不会出现现在儿子拿着当初的协议主张对抗遗嘱的情况了。

房地产抵押合同应载明的内容

按《城市房地产抵押管理办法》第二十五条规定：房地产抵押、抵押当事人应当签订书面抵押合同。

　　该法第二十六条规定： 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

　　（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

　　（二）主债权的种类、数额；

　　（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

　　（四）抵押房地产的价值；

　　（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

　　（六）抵押期限；

　　（七）抵押权灭失的条件；

　　（八）违约责任；

　　（九）争议解决方式；

　　（十）抵押合同订立的时间与地点；

（十一）双方约定的其他事项。

律师提示：购房时，银行贷款批不下来怎么办？

绝大部分购房者都是要通过贷款来购房的，不管是公积金贷款还是商业贷款，一旦贷款环节出了问题怎么办？如果不能取得银行贷款，购房者又无力支付房款怎么办？

商品房贷款手续是由开发商代办的，二手房贷款通常也是有中介代办，很多购房者想当然地认为一旦贷款手续办不下来就是开发商和中介的责任，实在不行，自己已付的款项也应全额退给自己，不会有什么损失，这个想法是错误的。

从合同法的角度看，在买卖合同中付款义务人是买方，不管是自筹还是贷款，都是买方的义务。

当然，银行在考虑是否发放贷款时，不但要审查购房者的个人信用资料，还要审查所购房产、楼盘的情况，尤其是商品房是否手续齐全，更要审查。任何一方面出了问题，都可能无法获得贷款。

不能取得贷款通常有三种可能：一是购房者个人信用资料未通过审核；二是开发商或其开发的楼盘未通过审核；三是由于贷款政策和条件的变化等不归责于双方的原因导致无法办理贷款。

在签约时，购房者要重视贷款未通过如何处理的约定。

如果是因为购房者的个人资料未通过审核，而购房者又无力自筹资金支付房款，实际上就属于购房者违反了付款义务，是一种违约行为。真的无力支付，最终恐怕只能解除《商品房买卖合同》，事先不约定清楚，可能面临承担违约责任。

如果卖方或不可归责于双方的原因无法贷款要解除购房合同也是一样，因为购房者还有一笔首付款在卖方手里，什么时间退，怎么退，都是问题。

对于这类问题最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中也有规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果不想在购房中发生自己意料无法控制的情况，在签订《房屋买卖合同》时，最好通过明确的书面约定分别对几种不能贷款的情况如何处理进行细化。

一、             购房者资料未通过审核怎么办？

严格讲这属于购房者的违约行为，但是我们不妨利用一下购房者的弱势地位避免承担这种违约责任。

因为购房者非专业人士而开发商常与银行找交道是专业人士，所以购房者不妨在签订合同前先让开发商帮助初步审查购房者的贷款资料是否有问题。如果他们说没问题，可以与开发商在《商品房买卖合同》的内容里加上一条“如果因为购房者的贷款资料未通过审批，不视为购房者违约。购房者可以在多少日内另筹款项支付余款，如果购房者无力支付余款，可以提出解除《商品房买卖合同》，在解除合同后几日内，开发商退还全部首付款”。

二手房买卖更特殊一些，涉及到买卖双方和中介，材料应该是让中介协助审核，但同样也可以要求在三方协议中加上类似的条款，明确在这种情况下贷款未通过合同如何处理，已交的房款和中介费如何处理。

当然，如果对方不同意这样约定，律师还是建议您约定一个你可以承受的违约责任，毕竟你的首付款在对方手里，即使要承担违约责任，明确一些，到时要求退款也会方便一些。

二、             因卖方的原因无法获得贷款怎么办？

不管是因为楼盘、项目还是什么其它　商自身的原因，如果因此无法获得贷款，应该认

为这属于开发商的违约行为。

这里要纠正购房者的一个错误观念，有的购房者往往认为：“交付首付款是自己的义务，办理贷款是开发商的义务，早办晚办无所谓，反正没办下来贷款我就不用还贷。我不急！”

其实，这是错误的，贷款办不下来，往往就意味着楼盘有问题，如果是这样，购房者虽然签订了合同，也交了首付款，但可能无法办理入住手续，无法办理产权证。这样算下来，是谁占便宜？购房者交了首付，什么也没得到。开发商拿着您的首付款不定去付什么钱了呢？说到底还是开发商在占便宜！

所以，有必要在合同中做一些约定：“如果因为开发商的原因在多长时间内无法办理贷款，属于开发商的违约行为，要按一定标准承担延迟违约金，且超过多少日购房者有权提出解除《商品房买卖合同》，并要求开发商承担已付款一定比例的违约金。”

二手房有房产证，通常不存在项目不合法的问题，但是也要注意，你准备申请贷款的数额，是否超过银行可发放贷款的数额，如果发生这样的情况，该如何处理，最好也要先做约定。

三、             因不可归责于双方的原因无法办理贷款怎么办？

既然是不归责于双方，那就谁也别承担责任了，要注意的是能否及时退款。

可以约定：“因不可归责于双方的原因无法办理贷款，应该在多少日内通知购房者，购房者可以选择在多少日内自筹资金支付余款，或者选择解除《房屋买卖合同》。购房者选择解除的，卖方应该在多少日内退还首付款并按同期银行利率支付利息。如果不按时返还，属于违约行为，应该按日支付一定比例的违约金”。

律师提示：购买商品房，交房面积与约定不符怎么办？

在收房时开发商提供的测绘证明上标明的面积与原合同约定的面积不同，这往往是在期房销售过程中出现的，因为实际施工和当初的设计多少有一些偏差也是正常的，这个问题在实践中非常普遍。

总的原则是“有约定从约定，无约定依法定”。什么意思呢？首先，对于交房时房屋实际面积与合同不符如何处理，要看双方的合同是如何约定的，如果有约定的处理方案，则依双方的约定，如果没有约定，则按法定的标准处理。

我们先来介绍一下法定的依据，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条规定：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

这个司法解释规定得很清楚：

面积增加或减少，但误差在百分之三以内，属于正常，双方据实结算，多退少补；

面积减少，误差超过百分之三，购房者可以选择解除合同，开发商要返还购房款利息（实际上购房者还是吃亏了），也可以选择继续履行，开发商要返还误差在百分之三以内的房款，对超过百分之三部分的房价款要双倍返还；

面积增加，误差超过百分之三，购房者也可以选择解除合同，同样的返还购房款和利息（同样是吃亏），也同样可以选择继续履行，那就由购房者补交误差在百分之三以内的购房款，对超过百分之三以上的面积不必再付钱了，直接归购房者。

但是，如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法，则按双方的约定处理。

通常我们会碰到有的开发商在合同中直接约定类似于“最终面积以实测为准，如有增加或减少，最终以实际测绘面积结算，多退少补”。通过类似于这样的手段，开发商想剥夺房屋面积发生变化时购房者的话语权，在签订合同的时候，不得不防。

建议认真阅读理解上述司法解释的规定，购房者在合同中约定的权利，至少不要更低于这个司法解释，否则有约定还不如没约定。

　　　　　　　　　　　　律师函的作用和价格

什么是律师函？

律师函是指律师接受客户的委托就有关事实或法律问题进行披露、评价，进而提出要求以达到一定效果而制作、发送的专业法律文书。

律师函顾名思义，必须是由有执业资质的律师起草发出、有律师亲笔签字的文件，习惯上还要由其所在律师事务所加盖公章。

当然，律师函也是基于当事人委托才发出的，所以，还需要当事人的身份文件和相关授权委托文件。

律师函有什么作用？

当事人委托律师出具律师函，大多是用于表达自己的要求，如催债、要求对方限期履行义务、要求对方承担相应责任等。也有的是用于沟通、询问、了解相关事实。也有的单纯是为了表达自己的立场、观点，澄清事实。

这些要求，通常当事人自己也可以向对方提出并发出相关交涉文件，通过律师以律师函的形式发送，一般是考虑到以律师的身份发函，形式上更郑重、更严肃，且律师发函前会对相关事实进行调查分析，给当事人相关建议，有利于当事人提出更合理的要求，有效组织事实和证据，争取最大化自己的合法利益。

律师函的价格怎么确定？

律师函的价格从数千元到数万元不等。这只能根据具体的事件，同具体的律师沟通后，协商确定。

经常碰到有人提出会质疑，不过是发一份文件，为什么价格那么高？

这一点，杨文战律师可以明确的说，这自有其道理。律师函不单是发一份书面文件的事，律师要先了解案情，判断要求的合理合法性，并给出建议和分析，这需要律师的专业知识。发函后还可能涉及同对方沟通交涉，处理的过程。这属于律师非诉业务的一种，有时甚至比诉讼业务的工作量和风险还要大。

所以，根据涉及的案情、标的、当事人的要求、实际可能的工作量大小等不同情况，律师函的价格差异也就很大了。同一件事，不同地区、不同律师的报价也会有不同，这个只能当事人自己根据自己的需要，选择适合自己的律师了。

案例：购买未取得房产证的商品房，数年后过户遇障碍

常碰到有人问：“杨律师，房产证没办下来的房子是否可以购买或出售？”

购买商品房，办理房产证需要一定时间，在房产证没办下来前，商品房的购买者（准房主）因种原因想出售房产的情况很多。

   在这种情况下，虽然准房主可以同买方签订房产买卖合同，由于准房主自己还未取得房产证，严格讲还未取得产权，是无法给新的购房人办理房产过户的。必须等到准房主自己的房产证办好，而这个时间可能是数月，也可能是数年。

    在这期间，可能因买方或卖方的原因，甚至因为政策变化的原因发生各种风险，发生争议的可能性比较大。时间越长，这种不确定的风险就越大。以前段时间刚处理过的一个案子举例说明一下。

2010年１月郭某与王某通过中介签订了一份《存量房屋买卖合同》。约定郭某购买王某的一套住房。而该房是王某2009年以贷款购买的预售商品房，2010年郭某与王某签约时，该房尚未交房，更没有房产证。因王某想到其他地方购房，愿意以相对较低的价格转让该房，于是双方签订了买卖合同，且郭某支付了全部购房款，且要求王某在办理产权证前还清贷款解除抵押。

2011年开发商交房，王某配合郭某办理了入住手续，郭某装修入住。2012年可以办理产权证后，王某并未及时办理产权证，也未提前还清银行贷款。期间，郭某与王某多次交涉未能解决。于是王某到法院起诉，要求王某履行协议，还清贷款办理产证权，并将房屋过户给王某，并承担约定的违约金。

诉讼期间，王某表示现已办理了房产证，但尚欠银行贷款40万，目前由于个人经济情况出现问题，无力偿还贷款。如郭某愿意垫付款项，可配合办理还贷及房产过户手续。

这种情况下，郭某实际已陷入两难境地：

１、             如果不同意帮王某垫付银行贷款，由于该房涉及贷款，抵押权属于银行，那么必然无法将房屋过户给郭某。只能选择解除合同，要求退赔。但是，考虑到房价上涨、已实际装修入住等因素，损失计算是个难题，且认定损失后，能否顺利执行也是问题。

２、             如果帮王某垫付款项，虽然可以继续办理过户手续。但无疑增加了40万的负担，且如果将来王某仍无力偿还，仍有执行风险。

最终经过权衡，两害相形取其轻，郭某无奈接受了筹款为王某垫资，偿还银行贷款解押的方式，并放弃了之前要求追究王某违约责任的诉求，双方在法院达成和解，由法院出具了调解书。

杨文战律师分析：

本案郭某明明付清了全款，应该占理，但为什么反而在诉讼中处处被动呢？就在于购房时没考虑到购买暂时没有取得产权证的房屋可能发生的风险，同时对于有贷款的房产履行中的风险也没有足够的意识和控制。

１、             暂时没取得房产证的房屋，签订买卖合同有效，但履行风险大。

按现行法律规定，这种合同本身不会被认定为无效。但是，在卖房没有取得产权证前，肯定是不能过户的。而商品房出售后，最初购房者未必能顺利、快速取得产权证。这个时间如果拖上几年，购房政策可能发生变化：比如签约时买方有购房资格，等实际准备过户时，因政策变化，买方可能丧失购房资格；再比如税费标准发生调整，导致购房出售成本发生巨大变化。这些都会影响合同的履行。

甚至单纯因为房价变化，一方有意毁约。或者因卖方涉及其他债务纠纷，已签约但未过户的房产被其他债务人查封。

综合以上情况，律师的建议是，不能及时过户的房产，尽量不要购买。非要购房，对合同条款要进行细化，尽量考虑到可能发生的各种情况，并制订有针对性的解决条款，最大限度减少风险的发生。

２、             出售房产涉及抵押贷款，对解押要重视、紧盯。

即使是已经取得房产证的房产，很多在出售时也涉及有贷款抵押问题。这种情况，买卖合同同样可以签，但是不还清贷款解除抵押肯定也是无法过户的。很多二手房的卖方是要用买方的首付款来还贷的，但根据杨文战律师以前了解到的情况来看，确实有一些不诚信的卖家挪用了买方的首付款，未及时还贷，导致合同无法继续履行。碰到这种情况，买方就可能如本案郭某一样处于两难的境地。因为银行的抵押权肯定是优先于买方的权利的。

所以，提醒购买涉及贷款的二手房买家，在签约和履行过程中，要制订相应的规则，让卖房做到专款专用，及时还清银行贷款，解除抵押，一定不能掉以轻心。

律师先生您好，我想咨询一个问题。我们是今年5月买的二手房，首付已交，也过户完毕，只是银行贷款已经通过审批还没放款。我们一个月前住进去，之后发现楼下邻居有精神病，经常半夜跑来踹我家门砸玻璃。我们在买房之初就跟房东问过周围有没有不正常的邻居，他说邻居都很好，对我们刻意隐瞒了事实。这点我们有证据证明房主欺骗了我们。我们不堪邻居骚扰，想退房子，打官司的话可行吗？或者我们卖掉再买，但会产生好几万的税，这个钱能让房主来拿吗？在线等待……

好奇看看 发表于 14-7-10 13:21
律师先生您好，我想咨询一个问题。我们是今年5月买的二手房，首付已交，也过户完毕，只是银行贷款已经通过 ...

收集证据，确实能证明购买前向房主询问过此事，房主隐瞒了这个情况，对你方构成欺诈，可以此为由起诉要求解除合同，退房退款。

被继承人去世，没有遗嘱，财产该归谁？
杨文战律师答复：
   如果没有遗嘱，被继承人的遗产按法定继承处理，按《继承法》规定，法定继承的情况下，遗产按照下列顺序继承：
   首先是第一顺序法定继承人继承。也就是由死者的配偶、子女、父母来继承死者的遗产。只要存在第一顺序法定继承人，且其愿意继承，遗产就由第一顺序法定继承人继承。
   如果没有第一顺序继承人继承的，那就由第二顺序法定继承人继承。第二顺序法定继承人是指死者的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
   这里所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
   所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
   所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
   同一顺序的法定继承人在继承遗产时，协商不成有争议，可到法院起诉，法院应该根据实际情况考虑分割标准：
   1，同顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
   2，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
   3，对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
   4，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。