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建议符合规划的小产权房补交土地出让金后转正
国家允许农民买城市里的商品房产等于扩大了需求,国家不允许市民购买农村房产等于压缩了农村房产需求,同时也打压和挤占了农民的财产升值和变现渠道,国家大的政策方向是退出垄断,反哺农民,不在使用剪刀差从农村向城市转移财富而是相反。农民最大的资产就是土地,必须盘活土地才能扩大农民的财产收入。
只有国家退出土地财政,土地垄断市场的不光彩角色,不再既当裁判员又当总经理后才能和开发商撇清关系。目前高房价问题的根子在体制上:供应上数量控制和行政寡头垄断;方式上招拍挂,政府一家卖地,千家竞价,价高者得;年限上70年租金一次收来;土地性质上集体土地变成国有土地,不平等交易;政府收入上是卖前收土地出让金,而不是卖后收房产税;房产持有上成本为零,结果必然是房价暴涨。
集体土地归集体所有,可集体却又对自己所有的土地没有处置权,必须低价卖给国家后才能用于高收益的房地产开发,房子必须由房地产开发商盖国家才给产权证,房产开发商也处于垄断地位。如果国家规定只有婚介所介绍的结婚国家才发证,那么婚介费一定是个天价。
引用资料:张千帆:农村征地制度亟须改革 (作者系北京大学宪法学教授)
宪法精神被基本误读
中国农村土地之所以缺乏市场估价机制,根源在于对宪法规定的基本误解及其造成的过多国家管制和干预。众所周知,1982年宪法第十条规定了土地所有权的城乡二元体制,由此产生一个普遍误解:在农村土地的城市化过程中,必须由国家征收农地才能使之成为城市土地——既然农村土地属于“集体所有”,城市土地则属于“国家所有”,国家要获得村集体所有的土地岂不是得通过征收吗?美国联邦或地方政府要获得私有土地,不也得通过征收吗?这种论点看起来顺理成章,其实混淆了“国家”和“政府”两个性质不同的概念。美国要把土地从私人所有变为政府所有,政府作为公法人实际拥有土地,当然要经过征收,但是没有人认为中国宪法意义上的城市土地“国有”是指某一级政府所有。事实上,宪法第九条明确规定,自然资源“属于国家所有,即全民所有”。由此可见,我们的“国有”其实是指人民而非政府所有,政府只是代表人民履行土地的管理职能。既然如此,土地性质从集体所有变为全民所有,未必需要政府出面征收。当然,如果是政府自己要盖大楼,土地使用权在从私人转移到政府之前必须经过征收,但是如果土地使用权只是从村集体或农民转移到开发商或城市居民,则完全可以通过利益相关人的自愿交易完成,除非土地所有权和使用权的转移确实涉及宪法规定的“公共利益”,并只有通过强制征收才可能顺利转移。
“农地城市化需要征收”的怪论不仅从理论上误解了土地所有权的性质,而且对中国发展模式产生了深远后果。它使所有城市化过程都搭上了“公共利益”的便车,让地方政府成为拉动中国经济增长的引擎;宪法规定集体所有制的意图原本是要保护农民土地权利,现在却成为政府全面干预农村发展的借口。一方面受土地财政诱惑,一方面迫于地方GDP指标的政绩压力,地方政府当然是很“欢迎”这种宪法误读的。只要农村城市化意味着征地,地方“二财政”就得到保障,地方GDP也能连年实现两位数增长,官员政绩也就锦上添花,但是这种政府人为拉动的增长模式不仅严重偏离了市场经济轨道,造成大量浪费社会资源、加剧生态环境污染等严重后果,而且还因为补偿标准不公而产生大量侵害农民土地权利、剥夺农民基本生计的社会悲剧。
同时请参考中央党校周天勇教授、天则张曙光等教授文章文章:
《“小产权房”的现状和产生原因》
《周天勇:应鼓励发展小产权房》
《周天勇农村土地产权访谈》
《谁来决定小产权房的命运?》
《小产权房是新世纪的资本主义尾巴》
《谁来决定小产权房的命运?》
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