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在风起云涌的2014年商业地产市场，总有一家商业地产开发企业蒸蒸日上，总有一个楼盘成为全新标杆。新浪乐居特邀候选项目通州万达广场项目策划总监黄剑云为我们解读通州万达广场成功之道。 “通州万达广场项目在通州的标杆意义，不仅在于其优越的地理位置、高端的定位，还在于开辟了通州商业发展的新纪元。购物中心预计今年11月开业，必将对区域商业格局、生活、消费产生巨大和深远的影响。”通州万达广场项目策划总监黄剑云评价该项目时表示。
作为北京“城市副中心”，通州相较于其他发展中的新城拥有更多机遇。但由于商业氛围并不成熟，商业设施起步较晚，通州长期被戏称为“睡城”。伴随通州的市政基础设施建设和商业氛围打造正悄然提速，城市副中心正在具象化。目前通州区域在建大型商业规模庞大，据统计2014年通州新增体量在1万平米以上且成规模的商业有将近100万平。其中将于今年11月底正式开业的北京第三个万达广场最受关注。 据通州万达广场项目策划总监黄剑云介绍，通州万达广场位于通州成熟核心位置，毗邻地铁八通线，坐享北苑交通枢纽路网。总规模约60万㎡，是一座大型城市综合体。包括A级购物中心万达广场、甲级商务万方大厦、室外步行街西门金街、城市美宅万方家园。其购物中心集合超市、影城、百货、时尚步行街等十余家主力商业组合及数千家知名品牌。 作为通州首个全业态大型商业综合体，通州万达广场填补了通州区域大型商业综合体匮乏的市场空白，也丰富和完善了通州的城市综合服务功能。 以下为此次采访实录： 记者：2014年商业地产市场风起云涌，很多房企都转型或者开始加码商业地产业务，您怎么看国内的商业地产市场？北京的商业地产市场相较于全国有哪些机遇和挑战呢？ 黄剑云：近一两年来看，一线城市发展空间更大，二三线城市之前开发的突飞猛进，现在的整个商业地产市场受到比较大的阻力。从未来商业地产发展前景来看，一线城市潜力更大一些。 2014年国内的商业地产市场两级分化现象将加重：二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬；一线城市面临新的机遇和挑战。中国已经进入“内需升级、民生消费”时代。服务消费和信息消费将爆发式增长。养老、健康、旅游、文化等服务消费将迎来发展的春天。各大开发企业也将商业发展重点或突破口转向人口、理念、服务、消费聚集的一线城市。 记者：通州是北京的副中心，北京出台了很多扶持政策并着力促进通州新城的建设和发展，通州的商业地产市场有哪些机遇和挑战呢？ 黄剑云：2012年北京首次正式提出将通州打造为城市副中心，日前，又强调通州在推动京津冀协同发展中桥头堡作用。通州作为北京唯一同时与河北及天津相邻的地区，其特殊定位，决定了商业地产发展的独特优势。区域定位和本身的区域良好地理位置，加上现在和国贸、CBD比较成熟的区域本身交通距离仅十几公里，未来的商业和商务两方面都会有比较大的提升。 再来看通州商业发展的现况。一直以来，通州都是北京楼市中普通商品住宅的供应大户，导致一直以来“睡城”的地位。目前通州区商业配套主要以满足居民日常基本生活为主，虽然商业网点有上万个，但规模、档次都非常有局限。与目前区域人口的激增已不相匹配，更无法满足区域发展的需要。 记者：我之前去过通州万达的项目所在地，地理位置可以说非常好。 黄剑云：对，是成熟的核心区域，又是通州的西门户。 记者：当时项目选址的时候如何选择到这里的？ 黄剑云：房地产一般都说地段、地段、地段，现在仍然是整个项目最核心的要素，竞争力和优势就是核心的地段。加上通州又在开发通州新城，所以形成了这样一个呼应。我们是直接和CBD成熟的商务区进行互动，同时又带动了周边的通州新城的发展，所以应该是属于交互、连接的作用。 记者：现在项目的进展如何？ 黄剑云：部分封顶，购物中心今年年底开业，整个项目进展非常顺利。 记者：该项目有几栋写字楼，哪些是出售的，哪些是自持的？ 黄剑云：我们有三栋甲级写字楼，有一栋普通的写字楼。写字楼万方大厦、住宅万方家园、商铺西门金街都是属于出售的产品。15万平米的购物中心是自持的，出租。 记者：项目地理位置好，又是万达品牌开发的，所以价格上会不会高于同区域其他的商业？ 黄剑云：通州现在整个的商业发展还是处在一个升级换代的阶段，前期商业基本上都集中在社区底商，以生活配套为主的商业体。像我们这样比较集中，大规模的，档次比较高的，品牌比较好的综合性的商业体是第一家，它的价格会随着市场的升级换代有一个相互的呼应。 记者：据我所知项目卖的非常好，您能简单介绍下通州万达广场项目吗？项目的竞争优势是什么？产品价值是什么？ 黄剑云：通州万达广场项目在通州的标杆意义，不仅在于其优越的地理位置、高端的定位，还在于开辟了通州商业发展的新纪元。通州万达广场位于通州成熟核心位置，毗邻地铁八通线，坐享北苑交通枢纽路网。总规模约60万㎡，是一座大型城市综合体。包括A级购物中心万达广场、甲级商务万方大厦、室外步行街西门金街、城市美宅万方家园。其购物中心集合超市、影城、百货、KTV、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十余家主力商业组合及数千家知名品牌。 购物中心预计今年11月开业，必将对区域商业格局、生活、消费产生巨大和深远的影响。 记者：项目周边有很多的小区，相信这个项目以后对这些小区的辐射应该是非常大的。 黄剑云：对，因为它不仅是自身的商业配套，也是周边区域的，同时也是整个通州区的，辐射范围肯定会达到通州区域。现在有一些通州的消费者往城区走，有了万达广场以后，就可以在本区域内进行消费。 记者：通州万达广场配套的住宅多大体量？ 黄剑云：我们有六栋楼，六万多平米的住宅。户型也非常好， 60平米到160平米的面积，属于刚性需求和首改的需求。 记者：商业项目的开发，往往涉及到前期定位、招商以及后期运营三大方面。您觉得每个方面最关键的环节是什么？ 黄剑云：定位包括项目定位和产品定位。项目定位即定什么样的项目，城市综合体还是购物中心，要确定产品配比，如酒店、写字楼、商业、住宅(公寓)等各占比多少；其次是产品定位：包括户型、档次等。要结合市场、客户心理等要素。通州万达广场项目甲级商务万方大厦面积区间70-2000㎡，西门金街45-510㎡，自由组合，扩大了客户基数，同时提高了投资客的购买力。 招商要根据前期商业定位及级别，根据业态规划、动线布局来确定。 运营的关键是保证开业的成功，一般而言达到70%以上的开业率就算成功，而万达是100%。另外后期服务也很重要，要保证运营的平稳健康，必须帮助商户持续发展，甚至有所淘汰。 记者：随着中国商业地产的发展，您认为未来哪些方面将是中国的商业地产开发商们需要迫切解决的问题？ 黄剑云：有两个关键点：一是有效放量。沈阳、武汉等城市人均商业面积已超出上限，放量太大，前期或新近不良的商业会被快速淘汰，得不到持续发展。二是商业有自身的发展规律，用住宅经验开发商业是要失败的，目前电商快速发展，影响了传统零售业，必须遵循市场规律，有机结合。（新浪乐居）
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