选房三大纪律之：控制风险【转载】

选房三大纪律之一：控制风险
青青
投资有风险，入市须谨慎。楼市的风险在哪里？
先说一个名人，钟镇涛。钟镇涛为什么破产？因为投资豪宅，然后再用手中的豪宅作抵押借高利贷──用途不明。楼价下跌资不抵债，高利贷收走房产依然不够偿还，导致破产。
再说一个大公司，顺驰地产。顺驰地产在2003年曾经以高出评估价50%的地王价格拍下大兴黄村地块，同时还在全国各地高调疯狂拿地，占用大量资金。最后遭遇国家调控政策，资金链断裂，06年被路劲收购。（最近又是地王频出，我很想看看顺义大龙和远洋如何将这台戏唱完。）
最后就是最近热热闹闹的迪拜──这样的一个奇迹也在高楼大厦中倒塌了。
小到个人，大到企业、政府，投资房地产最怕的就是资金链出了问题。总体来说，楼市是一个适合笨人的游戏。只要你拿着不放，风暴也好萧条也罢，捂个5年10年总会回来，至少好过存银行。
但是房地产有一个特别大的缺点，就是占用资金量大，变现慢。曾经看到电视采访一个股市投资者。他说：“每天开盘前就在跌停板的价位上挂着，就是不能成交。”楼市也一样。一旦你需要卖掉套现，房价又进入下行通道，那么只有咬牙硬亏一条路 ……
所以买房的时候一定要做好风险控制，坚决杜绝此类惨剧的发生。只要你没有被迫割肉，挣了赔了都是虚拟的。从长期面上看，收成是可以管饱的。
媒体上常可以看到这样的问答：
问：我们夫妻家庭月收入1万，存款30万，有一套单位分的小房子想升级换代，应该如何买房？
然后专家就开始出主意，首付多少，贷款多少，几年还清，月供多少等等。
买房要是如此简单的数学问题那还需要专家来算么？
在衡量你的消费能力之前，一定要先弄清楚你的抗风险能力。我大概作了一个评估模型，精确度大家可以讨论，但是大方向不错的。
以基准分10分计算，如果评估的结果超过15分，你可以放心消费；如果位于10分左右，建议你谨慎考虑。如果低于5分，我劝你还是不要买了。

收入评估

您从事公务员、事业单位或者其他稳定收入的工作
+1
您的工作单位人员流动性大
-1

您的配偶工作稳定
+1
您的配偶工作不稳定或者不工作
-1

您的单位为员工提供优于医保的医疗保障
+1
您没有医保，只有自行购买的商业保险或者没有任何医疗保障
-1

您配偶的单位为员工提供优于医保的医疗保障
+1
您的配偶和子女没有医保或者只有自行购买的商业保险
-1

您或者您配偶的单位提供家庭医疗保障
+2
  
  

您的家庭月收入是家庭日常开支的两倍以上（不包括房贷车贷）
+2
您每个月在支出日常消费和偿还贷款之后基本没有结余
-2

您的家庭月收入是家庭日常开支的三倍以上（不包括房贷车贷）
+3
  
  

您或者您配偶有同胞兄弟姐妹
+1
您和配偶均是独生子女
-1

支出评估

您和您配偶的父母全部有医保或者更好的医疗保障
+2
您和您配偶的父母中有一方没有医疗保障
-2


  
您和您配偶的父母中有多人没有医疗保障
-4

您在股票和其他高风险项目上的投资小于您积蓄的1/3
+1
您在股票和其他高风险项目上的投资大于您积蓄的2/3
-1

您的目标楼盘租售比*在1：200以内
+2
您的目标楼盘租售比在1：500以上
-2

您目前没有其他贷款或者投资项目
+1
您目前还有其他贷款或者投资项目
-1

您的积蓄足够一次性付款购房
+3
您目前还有其他贷款或者投资项目，且总金额达到家庭年收入3倍以上
-2


* 租售比就是楼盘每个月租金和销售价格的比值。1：200就是购房价等于200个月的租金。一般来说，投资回报率能够达到5%以上是不错的投资。香港基本上稳定在3%左右。如果低于1：500，也就是连2%都达不到，还不如银行利息，完全就是博涨价来获利。一旦租售比普遍高于这个比例，证明楼市对打算长期持有吃房租的投资者已经失去吸引力，主要是炒房的投机客在参与了。此时楼市风险已经很大，必须谨慎入市。
总有人问，现在是不是购房的好时机？房子会不会涨，会不会跌？这个问题恐怕谁也不能回答，因为影响房价的因素是多面的，多变的，必须随时保持关注。但是只要控制好风险，避免斩仓的发生，长期看，中国的城市化进程还在延续，房产的保值能力还是很强的。但是切勿因为房价上涨而头脑发热去跟风，超过自己的承受能力。
高位运行的楼市是富人的游戏。他们玩儿的是闲钱，老百姓玩儿的是身家，如何玩儿得起？
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）
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