“超级地租”正在拉爆中国全产业链

“超级地租”正在拉爆中国全产业链

文：金子厚/商业见地网

中国经济发展进入新常态，也是一个风险高发的时期。在此背景下，一条超级链正在拉爆中国。


中国经济发展进入新常态，也是一个风险高发的时期。


当资本利得远远高于劳动所得，资本必然从直接从创造价值的产业退出，疯狂地涌入资产投机之中，楼市和股市的疯狂已经印证了这一点。


在九十年代初，中国香港特区行政长官梁振英向中国领导人推荐了香港的房地产发展经验。随后，中国在上海率先试验了这套“超级地租模式”，一下子尝到了“甜头”。


于是，在1994年，落实分税制改革，“超级地租模式”成为经验向全国推广，各级地方政府，以地为本增加财政收入。


超级地租，是指在隐藏于土地及其相关资产价格之内的类税性收入。例如，一个家庭挣10000元，用于居住的支出应不高于3000元，超过3000元的部分相当于缴税。


“超级地租”在北上广深已经成为公害，年轻人苦不堪言。然而，最恐怖的不在这里，“超级地租”驱赶资本出离制造业，提前结束了中国工业化进程，导致中国国民经济效率递减。


知名经济学家如松认为，从前几年的江浙一带的老板大量出逃到现在热门的是李嘉诚出走，这背后的逻辑就是“超级地租”正在拉爆中国的全产业链。


江浙、东莞民营老板跑路，是因为这些老板主要从事的是劳动密集型的行业，工业企业增加值比较低，最先抵抗不住超级地租的冲击。


中国产业最具有竞争力、最有活力、增加值比较高的企业主要集中在上海和深圳。然而，到今天，深圳和上海已经开始丧失活力。


10月8日，深圳龙岗区福昌电子公司发布了一则倒闭通告，其中表示因公司涉诉、银行收贷，导致公司资金链断裂，公司放弃经营。此倒闭通告掀起了轩然大波，不少员工和供应商纷纷表示震惊。


福昌公司是华为和中兴的一级供应商，主要生产手机壳的上盖、下盖、中框，以及机顶盒配件，为中兴、华为、TCL等手机厂商供应手机配件。多位手机行业人士介绍，福昌在行业内基本属于中上流的公司。


根据深圳市市场监督管理局2014年报告显示，2014年福昌电子营业收入4.59亿元、净利润1905万，纳税1758万元，资产总额7.25亿元，负债5.8亿元。


位向福昌公司提供模具五金配件等产品的供应商称，福昌公司此前因长期拖欠供应商资金而引发诉讼，导致在银行方面贷款更加困难，此外，福昌在近期还被华为罚款一千万，故而目前资金链出了问题。


为什么会出现这样的情形？如松认为，华为中兴的产品价格是有天花板的，需要与苹果、三星和朗讯竞争，如此一来，给供应商的价格也是有天花板的，供应商的毛利润是有一定幅度的。


也就是说，供应商给员工的工资是有限度的，当超级地租不断上涨，员工的工资、场租就必须上涨。


该供应商表示，不仅福昌公司，珠三角的多家相关手机配件企业都遭遇困境。


当地人士表示，珠三角手机设备行业非常发达，围绕着华为和中兴两家巨头，手机外壳企业也非常多。然而，随着近些年市场结构调整和供应长期过剩，一些中低端厂商已经在竞争中被击败，像福昌公司就属于这类。


如果华为中兴的供应商顶不住，还有什么制造业可以顶得住？


在新房连涨了11个月后，深圳楼市的冬天终于提前来临。楼盘里中介多过购房者、新房开盘去化率不高、低首付、折扣渐多等现象开始凸现，似乎预示着房价暴涨了58%的深圳楼市，终于要撑不住了。


深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，深圳9月份新房成交4060套，这是成交量自6月到达高点后的连续第三个月回落，成交均价达36191元/平方米，同比暴涨58.7%，但环比仅微涨0.1%，滞涨和回调拐点已显现。


占据深圳楼市成交主力的二手住宅方面，深圳链家成交系统数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，2015年持续上涨的势头由此回调。不过，9月二手住宅价格同比去年涨幅仍然高达44.9%。


深圳中原地产研究报告也称，在认筹不理想的情况下，新盘销售率出现下降，随着第四季度供应量大增、竞争趋于激烈，部分开发商将通过促销来加大走量，深圳楼市下半年价格调整的可能性已经很大。


自去年中国9•30新政以来，深圳新房均价已连涨11个月，而自今年3•30新政，以及央行连续降准降息等政策利好刺激下，深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰，部分区域房价涨幅甚至超过了一倍，深圳招商地产集团一位高管称，房价涨得已经让我们开发商心惊肉跳了，“早晚要还的”。


去年以来，深圳知名家具厂家接二连三出现倒闭。去年9月，深圳华仁实业公司(百兰床垫)在其工厂门口贴出告示宣告倒闭。告示称，因房地产行业不景气，家具企业生存艰难，而华仁公司经营管理不善，严重亏损，资不抵债，只能选择停业。


浙江省家具协会会长蒋鸿源表示，家具行业也有实现30%-40%销售增长的企业。之所以部分企业出现员工讨薪、企业破产，实际上就是企业的资金状况出现问题。另一方面，一些企业跨行业发展，并不专注于本行业。


而从经济形势层面来看，作为房地产行业的下游产业，家居生产行业受到的影响首当其冲；其次，行业也存在盲目扩张、产能过剩问题。


深圳的家具行业经历了30年高速发展，引领国内家具业发展。1979年深圳家乐家私厂成立。从第一家家具作坊开始，深圳家具业依靠毗邻香港的地缘、信息和外资优势，丰富的劳动力资源和相对国外较低的生产成本，迅速奠定了国内家具行业的“龙头”地位。


资料显示，过去30年中，深圳家具行业一直处于高速发展中。2001年，深圳家具企业共有1200余家，15万从业人员，年产值突破150亿元。2006年前后深圳约有1200多家家具企业，年均产值380亿，全行业有10多家企业的年产值超过10亿元。2010年突破了1000亿元大关。2012年深圳有家具企业2500多家，年产值超过2600亿元。


到2010年，深圳已经成为国内主要的家具研发中心，深圳家具在设计、造型、功能、舒适、适用等方面均走在国内前列。深圳成为国内主要的家具生产基地，在产业规模、设计、人才、技术、设备以及产品质量、产值等方面均居全国大中城市首位。同时，深圳也成为国内最大的家具出口基地，连续多年位居全国各大中城市出口额首位。


在深圳家具行业发展的同时，市场也在悄然分化。2008年金融危机，家具行业内的“川军”的崛起、江浙一带的发展、京津的迅速扩张，让深圳家具品牌内外受到夹击，市场被瓜分，品牌影响力也渐渐被削弱。




事实上，2010年以后，“深圳制造”影响力大不如以前。在“深圳制造”不再占据一线卖场、一线城市的核心位置。北派家具、江浙区的家具逐渐取代深圳。


随着京津、江浙、四川、鲁冀一带家具企业的崛起，更让深圳品牌遭到严重的挤压，面临被边缘化的境地。


家具生产属于劳动密集型产业，低成本一直是核心竞争优势。其中，人力成本是家具整体价格重要的组成因素。深圳的家具制造业面临着成本上涨的压力。


数据显示，2014年我国有9个省市调高了最低工资，上海最低工资上调至1820元，深圳调高至1808元。人力成本上涨使得我国家具企业面临“招工难”、“用工荒”的问题。


然而，随着家具业发展越来越成熟，市场出现了供大于求、竞争压力大、超级地租等家居企业不能不面对的困境，在这种情况下，传统的经营模式难以维持下去。


再来看看上海。过去几年，上海的高房价一直引起外界的关注。“热得发烫”的沪上地市原计划在十月掀起新一轮土拍鏖战，却因撞上市委书记韩正上周“严控房价”的喊话而出现了戏剧性叫停。


10月12日，先是杨浦区新江湾城“准地王”因开发建设条件不完善被终止出让，同日松江区车墩镇商地被通知可办理退费手续。


泼向土地市场的一盆冷水，却在楼市中搅起了一番热议。上海土地盛宴会不会就此终结，这无疑是当下市场对于“严控房价”最直接反应，而这只“看不见的手”将如何再次改变土地市场游戏规则，则是其引发的下一个猜想。


7月下旬，上海市委书记韩正就说，上海的房价已经很高，未来应减少对房地产业发展的依赖。前几天他再次强调，上海房价不调控会影响经济持续平稳发展，削弱城市竞争力。


其实，此次叫停风波前，上海在今年前三季度，特别是9月份已经上演了多起土地大戏。


上海链家研究部数据显示，今年9月，上海全市经营性用地共成交了10幅，总成交面积为65.7万平方米，金额为172.6亿元。其中9月份的成交面积环比8月份“暴涨”了1109%，成交金额环比也上涨了593.8%。


值得注意的是，上述10幅经营性用地中，有6幅都以超过80%的高溢价成交，其中还有3幅地块溢价超过了100%，“面粉贵过面包”的事情可谓是频繁发生。


对此，陆骑麟表示，9月市场推出的土地较优，使得土地市场热度爆棚，“从历年的经验来看，每当市场活跃的时候，开发商的拿地心态都会表现激进，也容易产生地王。”


而纵观上海前三季度的土地成交情况，全市经营性用地共成交了68幅，土地出让金合计为915亿元，同比去年上涨了4.2%，距离今年千亿出让金的收益大关仅有一步之遥。


有业内人士分析指出，鉴于9月土地市场的热度，预计随着“银十”的来临，上海土地市场将会再次迎来成交高峰。


不过，当市场期待着十月土拍升温之际，政府用“撤销房管局”“调控高房价”的举措给逐渐高热的市场来了一针镇静剂，而这直接引发的“地震”就是新江湾城准地王地块终止出让。


现在，叫停已成事实，但这会不会激起上海土地市场的“多米诺效应”？燃起战火的土地盛宴会否就此谢幕？这显然还未是定数。


在这个问题上，三位上海资深业内人士的回答都是一致性的“NO”。


宋会雍指出，两宗地终止出让只是暂时的，“避过这个敏感阶段还是要继续推出的”，不会根本上改变土地市场向上趋势。


严跃进则从开发商角度出发，认为当前情况是“枪打出头鸟”，尽管接下来高地价会受一定限制，但开发商还是处在一个补仓阶段，会根据自己的战略进行拿地。


至于政府会不会因相应严控房价而减少土地供应量，陆骑麟表示，目前上海土地还是比较活跃，成交额突破1000亿是大概率事件，因为“一般政府供地是下半年比上半年多，第四季度比第三季度多”。


上海市规土局网页显示，2015年商品住宅用地(含保障性住房面积)、商服用地的计划供应量分别为400-600公顷和180-300公顷，而前8个月仅供应了239.74公顷。


回顾上海土地市场发展史，不难发现，为抑制高地价造成的高房价，政府历史上曾多次修改土地出让规则。


据观点地产新媒体了解，在2001年7月1日前，上海土地交易主要采用的方式是“协议出让”。这个节点后，修订版的土地使用权出让办法规定，除非旧区改造地块可以采取协议出让方式外，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房项目用地必须通过招标、拍卖的出让方式获得土地使用权。


历时四年后，上海因房价暴涨从2004年就开始陷入“楼市泡沫论”的口水战中，其中的争论点之一即地价是否会推高房价。


在强大的舆论压力下，2004年底，上海对当年出让的土地采取新的出让模式，对所有的土地不再采用招拍挂“价高者得”，而是设定一个价格区间，即底价和最高限价，在超出底价之后，开发商投标所报的价格最接近最高限价者最终夺得地块。


这种规则造成的最直接结果是，开发商的土地报价变成了一场“竞猜智力游戏”，大量有实力的地产商因报价过高而直接出局。经历2005年上海楼市的短暂低潮，上海这一“价格合适者得”的竞价模式被悄然淘汰。


至2007年，新一轮的房价暴涨期再次来临，地王频现之势更胜于2004年，上海再一次祭出了出让模式改革的大旗，全国首次酝酿住宅土地一次性密闭报价规则，试图用一次性报价来抑制开发商的盲目加价。


令人没有料到的是，开发商为了“确保拿地”，在一次性报价中经常不惜报出心理极限价位，2009年，上海土地最终成交价相比底价经常出现3倍甚至4倍的溢价。


此时，决策层考虑，普通商品住房用地的出让是否可以完全采用招标的方式进行，而不是单纯遵循土地拍卖价高者得的规则。


因此2011年，上海市规划和国土资源管理局将莘庄镇222号地块出让模式定位为招标，由最少5名专家组成的评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，价格不再是决定土地归属的惟一标准。


“但类似莘庄地块这样的出让方式，只会出现在个别地块上，主流的出让方式还是招拍挂。”上海业内专家陆骑麟表示，他认为如果采用“价高者得”以外的其他方式可能会造成一定的不公平性。


事实上，任何一个行业的毛利率都是有限度的，当高端企业出现亏损之后，城市的竞争力就会下降，背后的原因一定是一些高端企业的利润率出现了问题。


如果深圳和上海顶不住了，不知道还有哪个城市可以顶得住。


当前，中国经济与中国制造业下行压力不减，中国实体经济进入寒冬。9月底国家统计局公布，2015年8月份，全国规模以上工业企业实现利润总额4481.1亿元，同比下降8.8%，降幅比7月份扩大5.9个百分点；国有控股企业前8个月实现利润总额7564.2亿元，同比下降24.7%。


作者：中国财经观察员 金子厚，文章来源于 商业见地网

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