地产狂欢下的通州 首都副中心的真伪

沿地铁六号线向东，进入通州区，北运河西、通州北关及物资学院路三站分布在通州新城的核心区域范围内，但不论从哪站下车，地面景象都依然让你有小小的错愕：基本没有高楼大厦、建筑密度低，远处仅有零落的几处施工地，稀疏高耸的塔吊在一片旷地上显得尤为惹眼；其中，最为华丽的建筑是一个地产项目，但地下尚未平整干净，成片的瓦砾砂石散乱平铺，铁锈的大门外是一个穿着破旧军大衣，面色黝黑的中年男人在站岗……

这一切都与20公里外繁华的北京中心城区大相径庭，仿佛是两个世界。只有偶尔从车窗外闪过的巨大广告牌在提醒着你，这块土地被选定作为北京的“城市副中心”。

这些广告牌无一例外地用精美的规划蓝图做底，上书各种昂扬亢奋、富有政治味的口号：“实施五大工程、凸显五大特色”、“奋力建设北京城市副中心核心区”……

如果不是年前北京市“两会”再次提起通州的城市副中心定位，提出要举全市之力推动北京城市副中心建设，“在落实首都城市战略定位上担起承接与疏解的双重责任，努力打造世界一流的现代化国际新城”或许已经不再有人记得曾经喊得震天价响、一度刺激房价火箭式上涨的通州首都副中心定位。

事实上，通州城市副中心的定位，已提出近十年。但十年过去，其发展始终不愠不火。“睡城”之名没有摆脱，作为城市副中心应起到的承担中心城区功能疏解的作用也没凸显……城市副中心似乎一直只是个口号，抑或是一个传说。

更尴尬的是，副中心之名还让通州屡屡陷入炒作的质疑中。毕竟，在盛名掩盖之下，通州鲜少吸纳重量级项目，缺乏产业支撑，而地价却一路攀升，房地产业成为唯一亮点。

如今通州首都城市副中心的旧梦重提，是做好了充分准备？还是京津冀协同发展战略倒逼下匆忙上阵的冒险应付？经历了十年收效甚微的阶段，通州是否针对问题出台了相应举措？此次的发展是否有实际举措支撑，抑或又是一次高喊口号的政治佯动？

超越浦东新区？

随着2014年12月28日北京地铁六号线二期工程的竣工开放，从北京市区前往通州的轨道交通路线增至两条。这条线路是通州新城规划建设中的重要一环。规划图显示，它将横穿通州新城运河核心区。

2009年12月，中共北京市委十届七次全会上第一次提出要“集中力量，聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”。紧接着在2010年，通州正式启动现代化国际新城核心区的开发建设，而这也是通州下一阶段的重点发展核心区域。

按照通州区的最新规划，通州新城从2012年的“一核四区”建设，升级为“一核五区”。在保证新城核心区不变的情况下，新设立宋庄文化创意产业聚集区和环渤海总部基地，整合国际医疗服务区和国际组织聚焦区，将原“主题休闲功能区”更改为“北京通州文化旅游区”，并将于2020年形成承接北京中心城市功能的重要板块。

然而这一切，都是未来时。

晚高峰时期的地铁六号线依旧空空荡荡，那种拥挤得你下一秒就萌生逃离“北上广”想法的壮观之举并未在此上演。

一位不愿透露姓名的地铁工作人员表示，现在大多数乘客还是集中在草房站，然后乘坐816跨省公交，到达河北燕郊。“草房站后面的路线客流量就不是很大了，我估计如果那几站也开通到燕郊的公交的话，人会比较多。”

这从侧面反映出一个问题，即通州除八通线沿线一带开发了大量的住宅房屋，使自己沦为“睡城”，其余地带皆处蒙昧待开发阶段。

例如通州新城核心区域，按照新城建设的总体目标，2015年计划完成核心区16平方公里的建设，2020年扩展至中心区48平方公里。但如今的建设还主要集中在基础设施上，相关工程在2011年才开始，主要包括东关大道、地下环隧、地下公共空间、市政道路等工程。一切都尚处于初级的基础设施建设阶段，没有工厂入驻，甚至连住宅房屋的数量都不算多。

通州区区长岳鹏曾表示，通州新城被视为独立城市，比上海浦东新区的建设标准更高。他提出的依据是通州新城的规划采用了低碳、环保标准，而国际上将此作为强制标准的，尚无先例。

然而现实情况是，通州区的教育、医疗、城市环境、社会管理全面滞后。2011年，中国艺术品产业博览会本定于通州举办，但因为基础设施建设不到位，只能无奈推迟。而北京儿童医院新址原计划落户于两广路，也因两广路建设的迟滞而延后。

更有区域专家认为，与上海浦东新区或天津滨海新区相比，通州新城最明显的弱势就是没有上升到国家战略，其经济发展的自主性要逊色很多。

最直观的是作为规划中的北京城市副中心，很多项目都没有真正落在通州。查阅近几年的北京市重大项目，通州区的开工项目多集中于道路建设等基础设施工程。而最近通州频繁宣传的环球影城主题公园项目，实际上早在2001年就开始酝酿。

通州在国际化现代新城的道路上，仅仅刚过起跑线。

人均GDP低于门头沟

2012年，北京首次正式提出将通州打造为城市副中心。但学界认为通州的城市副中心梦提出已近十年。

最早是在2004年，新修编的《北京城市总体规划》中提出将建立旧城与新城的联动机制，有效疏解旧城的人口与功能，其中圈出了11个新城，并要求重点发展通州、顺义、亦庄3个新城。值得注意的是，当时的规划专家们建议在通州建设新的中央行政办公区，打造北京的“副中心”。

2007年，北京市政府批复《通州新城2005—2020发展规划》，强调通州定位为北京重点发展的新城之一，是面向区域的可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。

通州区原区长邓乃平在2008年表示，规划中的三句话把通州新城的城市功能定位明确了下来——综合服务中心、产业基地、濒水宜居新城。

2009年，中共北京市委十届七次全会明确提出，要“集中力量，聚焦通州，借助国际国内资源，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”。

2012年，中共北京市委第十一次代表大会上再次提出通州副中心，然而定语不同于保定传言的“政治”副中心，也不是此前提过的“政务”副中心，而是“城市”副中心。

“虽然都是副中心，但城市副中心更多是指城市的后花园、卫星城，主要承担城市疏散出来的人口，以及部分新兴产业。通州之于北京，充其量也就相当于塘沽之于天津。”政经观察人士王亚煌说。

2014年4月，北京市政府首次明确了通州首都副中心的发展定位。《北京市主体功能区规划》指出，在2020年之前，集中力量将通州打造为国际一流的现代化新城。

可以说，在北京各郊区县中，通州得到的政策不算少，然而最终的结果却不尽如人意。近三年的GDP数字显示，通州GDP一直排名第六，落后于大兴、顺义、丰台、昌平、房山。

2013年，通州区的人均GDP排在北京所有区县的倒数第三名，仅高于昌平区和延庆县，是人均GDP最高的西城区的六分之一，不到大兴区的二分之一，不仅低于市区，而且还低于密云、门头沟等远郊山区区县。

副中心的产业缺位

2003年是通州的第一个发展飞跃期。彼时，连接北京市区与通州的八通线正式投入运营，但刺激的却是各家房地产企业。大量土地用于兴建各类住宅房屋，新楼盘和房地产中介门店随处可见。数据显示，当时通州商品房新开工面积达252.1万平米，是北京全市增速的6.8倍。

“在北京所有郊区县中，通州的房地产业是最发达的，大量人口、而且以年轻人为主，迅速涌向通州。”中国人民大学区域经济与城市管理研究所所长陈秀山表示。

与住宅建设飞速发展形成鲜明对照的是商业用房的滞后。同期通州商业营业用房新开工面积仅18.1万平方米，办公楼新开工面积为0。

实际上，单纯的房地产行业，在一次性的税收后难以带动当地经济发展，也不可能形成持续的产业，给当地居民创造就业机会，甚至不能给大量搬迁过来的人口提供足够的消费、看病、上学等基本服务。因此，区域自身不能消化中高端人才的现状，让通州很快成了“睡城”的代名词。

如果要写一部通州发展史，2009年年底到2010年初是值得标记的另一个时间节点。CBD东扩及现代化国际新城的概念迅速炒热了通州，然而随名声上涨的仅仅是当地的房价。

据当时的媒体报道，几乎所有售楼处都贴着“通州新城规划地图”，所有售楼人员促销手段都极尽全力地向消费者描述“现代化国际新城”的前景。

更多的业内人士在当时倾向于认为，通州房价疯狂的背后，是地方政府在借现代化国际新城概念进行经营。

首先是2003年八通线的开通，使得通州房地产正式起步，却最终沦为“睡城”。2004年，有关北京市政府机关东迁通州的传闻开始传播。时任建设部副部长周干峙予以否定，但通州方面仍然对外宣称，通州正在进行北京市政府机关东迁的相关准备。

随后就是2009年，仅用了一年时间，通州房价从之前的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米。据统计，在2009至2011年间，通州供应了345万平方米的土地，占北京市土地总面积的12.6%，次于房山和大兴，但是通州的高房价却透支了通州的区域优势和价格优势。

根据通州区政府发布的统计公报，2009年通州的房地产开发投资达175.8亿元，同比增长111.9%，达到近十年来的最高值，其中住宅投资占77亿元，同比增长38.6%。2010年房地产开发投资达274.6亿元，同比增长56.2%，其中住宅投资116.2亿元，同比增长50.9%。到了2011年，通州的房地产开发投资额不升反降，仅有268.1亿元。

“通州新城肩负北京发展世界城市的动力和推手，但通州在房地产开发中迷失了。” 曾多次参与北京市城市发展规划座谈的中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示。

这不仅让人想起2014年3月份的那场保定“副中心”之争，历史惊人的相似，两者都没有获得其他实质性的产业项目，却都在热潮中炒高了房价，区别只在于保定最终被官方否定，通州则继续手持“城市副中心”的令牌。

地产狂欢

2009年的房地产盛宴依旧深刻地影响着通州。截至目前，通州区没有一家上市公司，除了房地产业，再没有哪个产业具备可谈论的亮点。

在诸多政经观察人士看来，通州的经济规模，始终处于起步阶段，通州建设现代国际新城，似乎“就是建房子”。过去几年，通州倾力于房地产开发，在产业规划和产业培育上，已落后于大兴、房山、昌平等新城区域。很多产业的关联性不强，不成规模，不成体量，基础设施脱节，交通潮汐现象严重。

并且，近些年通州的一些低端加工制造业逐步向河北和天津转移。        对这些企业来说，河北不论是土地还是劳动力成本都比较低，有利于降低生产成本，而以通州目前的地价，一般的制造型企业已经很难消化高昂的土地成本，因此想进入的制造业被挡在门外。“而真正有实力也有意愿的，都是房地产开发商。” 北京长城企业战略研究所高级咨询师段浩表示。

因此通州依旧是房地产业一枝独大，产业转移进程缓慢。

今年2月，北京市市长王安顺在通州调研时，再次提出通州的城市副中心定位，并表示要在落实首都城市战略定位上担起承接与疏解的双重任务。

基于此，多名专家认为，通州下一步应引进一些高精尖的科技产业，而不符合北京定位的产业，要尽快迁移。

此外，在北京“十二五”规划纲要中，对通州新城定位是突出商务、文化、教育、医疗等城市综合服务功能。通州也将高端制造业、现代服务业、文化创意产业、医疗行业作为主打产业。

然而，在这个一发展就提高精尖产业的时代，无论从规划定位，还是从招商层面，通州与北京其他区县之间都存在重叠。

例如石景山区正在打造文化旅游区和文化创意产业园，动漫产业已成规模。而朝阳区也在2011年发布了“十二五”文化创意产业发展规划，未来5年，朝阳区将投资500多亿元打造文化传媒、广告会展、艺术品交易、文艺演出等产业。

环球影城主题公园被通州新城作为重点宣传的项目，然而此项目同样阻碍重重。最早是2001年，通州便预留了部分土地，争取项目的落地。经过数年的竞争后，最终决定落户通州。2007年，北京市规划委在通州新城15年规划中明确提出建设相关主题公园项目。2008年，该项目被列为市重点工作。2009年，负责该项目的首旅集团与美国环球影城正式签订意向书。

时任首旅集团副总裁的鲍民对北京环球影城项目充满信心，他预计建成后的环球影城将形成年接待800万－1200万人次的规模效益。

但随后仅三个月，该项目便被宣布“暂停”，未获得国务院审批通过。

当时国内数千家主题公园有超七成处于亏损状态，兼之国内外经济环境不佳及国家控制信贷投放政策的影响，项目至此不了了之。

最新的消息是，环球影城主题公园将于2015年开工，2019年建成营业。

“对于大型影视城来说，需要形成完整的上下游产业链，打造出特色来持续吸引游客。影视城的建设都要经历扩大规模、集聚人气的过程，而真正的规模效应出来，至少也要5年时间。”郑州大学文化产业研究中心主任汪振军曾在采访中表示，“通州环球影城落地后的前景还不明朗。”

通州副中心建设主体应是北京市

2011年8月，北京市政府正式成立“通州新城建设领导小组”，根据北京市政府办公厅发布的《关于成立通州新城建设领导小组的通知》，领导小组由原北京市常务副市长吉林任组长。此后，通州新城的建设和北京市的有关政策、整体规划将有机结合统一。

“在市级层面上建设一个能够把全市各个资源动员起来的协调机制是值得肯定的。”北京市社科院副院长赵弘表示，领导小组可称为“准中关村”模式，中关村是国家级的，通州是北京市级的。

国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成认为，应该把建设通州城市副中心的主体明确为北京市政府，从区主体向以北京为主体倾斜。

“北京市政府完全可以考虑将部分行政职能部门搬到通州去，这对于通州城市副中心的建设会是重要的引擎。我国其他地方政府有过这样成功的案例，比如南昌。”肖金成说。

这种想法在2004年就存在。“2003年到2007年王岐山任北京市长，就曾提出过将通州建设成为北京的政务副中心，把一部分政府部门迁过去，但一方面因为阻力太大，另一方面是政府换届，这个提法最终不了了之。”政经观察人士王亚煌表示。

此后，行政功能在规划意见中一直被弱化，但通州却始终没有放弃。在它的新城规划中，一直有一块 “国家行政办公预留地”。

直到2012年1月，通州区才将其与“行政服务功能区”、“医疗康体功能区”整合为“国际医疗服务区”和“国际组织聚集区”。

此外，在通州的“十二五”规划中，通州区也力争使潞城、永顺、梨园、宋庄等乡镇的税收，均实现过10亿的规模，并集中发展以运河核心区为中心、宋庄、西集、漷县、永乐店、马驹桥五镇相拱卫的发展格局。

这些快速发展的乡镇，将成为通州发展城市副中心道路上的又一考验，因为它们仍维持乡镇的行政体制，各自为政。

北京市社科院副院长赵弘曾受邀考察通州一个大力招商的总部基地大楼，然后发现这是一个村委会集资兴建的，“项目从外观、内部设计到装备都达不到要求，很难招商，但在这块土地的支配权上，村委会却拥有极大的主导性”。

事实上，街道办事处是区政府派出机构，主要承担公共服务功能。乡镇则是一级政府，负有经济建设众重任。通州区政府的一名官员曾称：“乡镇的权力很大，能够决定一块土地是否出让，有时上级职能部门也很难协调。”

在乡镇之间的利益纠葛下，城市空间规划会碎片化，无法形成统一的管理体制。用乡镇的管理办法，推进城市化，而且是快速的城市化，难免出现问题。

一位名叫“通朝人家”的网友曾于2014年5月在论坛上写道，“作为首都的新城，通州至今没有一个商业中心，没有步行街，没有市政广场，没有城市中心公园，没有一个五星级酒店，没有一个城市综合体，没有一栋甲级写字楼……我们缺的太多太多。”

这些如果要一一弥补，必然需要不小的努力和不短的时间，然而却是通州必须完成的事。关键是，通州是否有意愿，又将如何有效弥补？

前十年已然错过，2015年再提城市副中心，是将切实带动通州的发展，还是继续沦为炒作与噱头？

没有踏实办事的人。都是沽名钓誉把通州当跳板

贪官污吏  吹牛撒谎  习以为常  恶习不改   

这是凤凰网的文章，黑的也太恨了，数据都是假的。环球影城都能来一个前景不明朗。不过希望可以倒逼北京市政府一下。

通州的发展是有目共睹的，近些年有不足但也有亮点，有拖沓但也确有进展，正常人写这类东西都是有褒有贬，但此文一通乱贬，对通州发展全盘否定，看不到一点星光。
局部内容反应出楼主智商无法达到正常人：“随后就是2009年，仅用了一年时间，通州房价从之前的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米”，2008年还是2009年通州均价才5000元吗？2009年还是2010年通州均价有30000元？那是个别新盘价格好不好，我在通州呆了好多年，2008年通州价格范围应该是6000-10000左右，2009年-2010年范围应该是20000左右。当时京贸等个别新盘喊出了30000元，但跟通州均价根本就没有关系，2009年到2010年全北京在那一年都出现了整体快速上涨，跟通州就没有多大关系，当时通州涨幅其实还没有市区狠。

这些年，一直有些人黑通州，说这个是传说，那个是吹牛逼，但近期大家也看见了，人民大学确实要过来不是吹牛逼，环球确实要建，万达广场也确实是真的，彩虹门、绿地中心、大船等等都是真的，只是要过几年才能建成，不能因为建设时间长就说没有希望，别以为那是建个小广场，月初开建，月底就成型了，这种大项目建个三年很正常，当然几年后都建成了谁也不敢说通州就会有多大的飞跃式发展，谁也不能打保票，但我们现在可以说，当年宣传的，现在看基本都是真的，希望一直都是有的并且看得见的。
另外补充一下，说是通州人均什么P北京倒数第三，低于密云、门头沟，这比较有意义吗，你是觉得通州发展没有密云和门头沟好吗？通州房价应该比密云还低是吗？

姑且让我们相信通州会越来越好，但是现在实际的情况也是不置可否的。6号线通州区的三个站出来后，确实一片狼藉呀，而且城市被东西方向的火车道一横，感觉就是很别扭！说到这儿，我又想提提运河森林公园了，政府修那么好的公园，难道就是摆设呀，地铁也不到，公交也不到，连周围的居民想在吃饭后去溜达溜达，就觉得远，更别说市里的人能来玩儿了，，怎么当时就不能在运河西大街和滨河路路口那儿，建一站地铁站呢，，真是让人纳闷

文章写的很值得人们深思，通州现在除了卖房，还有什么产业？盖了2商场就被人吹上天了。

:L:L:L:L:L:L

通州比其他郊区还是要好些，但是副中心离老百姓的生活太远，等它真的建成成熟了，80后估计都退休了。

通州干什么不拖拉就好！

卖房堵车卖房堵车。。。。。

啥也别看看人口,通州人口又多了!!!!!人动就是钱动!!!!

纯SB。以为都是孙悟空呢。说变就变来了？？？

是啊，新城副中心一直跟那喊，到时月亮河城堡离新城最近的一个地方里面环境还不错，，，

我觉得楼主说的不无道理，看看通州宾馆吧，烂尾了少说也有7年，看着就让人恶心。

继续忽悠  :lol