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近日，很多小产权项目都传出或停工或停售的消息。在房山区，一个建筑面积达百万平方米的小产权项目据传已取消；在通州区，一个名为月亮湾小镇的项目日前也表示暂时停售，等待北京市有关小产权项目的进一步规定。小产权项目究竟该何去何从，愈加成为各界人士关注的话题。
<br /><p> - <strong>小产权风险明显</strong> </p>
<br /><p> 小产权房因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。但在现行体制下，小产权房的风险也是显而易见的。一是很难在市场上转让；二是一旦小产权房所在的土地改变用途，很难得到赔偿。</p>
<br /><p> 中国建设部政策研究中心副主任王珏林指出，因土地性质不同，我国的土地分为国有土地和集体土地，根据国家有关法律规定，在国有土地上可以进行开发建设，而要在集体土地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行开发。 </p>
<br /><p> &ldquo；集体土地在允许的情况下，可以开展一些集体经济活动。农村的宅基地只允许解决农民的居住问题，也可以在农民中相互转让。但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅，目的是在农民居住、生活保障尚没有建立起来的情况下，最大限度地保障农民利益不受侵害。&rdquo；</p>
<br /><p> 王珏林指出，最近在一些城市近郊的集体土地上盖了许多住宅，有些已经属于成片开发，配套设施也比较好，主要购买群体是城市居民，发的房产证是由乡、镇或村发的，也就是常说的&ldquo；小产权&rdquo；或&ldquo；乡产权&rdquo；。从目前已出台的法律法规看，集体土地上住宅还没有发过产权证。所以，目前所说的&ldquo；小产权&rdquo；住宅没有法律保障。</p>
<br /><p> - <strong>即使自住仍应谨慎</strong></p>
<br /><p> 在市场交易环境尚不完善的情况下，一个没有法律保障的事物的风险是可想而知的。尽管如此，有意购买小产权房的仍不乏人在。他们并非不知小产权的风险，却表示&ldquo；只是自住，又不上市交易&rdquo；。</p>
<br /><p> 对此，一些业内人士也表示，以往小产权项目并非没有被勒令强制拆除的先例，部分小产权项目停工或停售就有这方面政策的考虑。</p>
<br /><p> 消费者即使是自住需求，购买小产权项目仍需谨慎。另据业内机构估算，约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。</p>
<br /><p> - <strong>以租代购似更稳妥</strong></p>
<br /><p> 小产权这样一种现实存在的事物，其前景究竟如何呢？业界对此看法不一。</p>
<br /><p> 有人认为应当保留，毕竟它解决了一部分人的住房问题，而且周边配套环境也很好，有些甚至形成了一定规模。傅硕表示：&ldquo；至少不能实行简单的一刀切政策，对于以前已经盖好的项目应有明确说法。而目前这方面还不明朗。&rdquo；</p>
<br /><p> 五合国际北京公司项目总监尧建刚认为，小产权的项目之所以受到限制，一方面是怕其扰乱市场秩序，另一方面也是出于保护耕地等农用地考虑。但因为存在巨大的利益落差，单纯地通过行政手段来强制规范可能不会起到特别好的效果，最好仍从市场角度解决。</p>
<br /><p> 尧建刚表示：&ldquo；实际上，在农村的集体土地也分可建设用地和耕地等不同用途，对于可建设用地，只要不违反国家强制性法律规范，可以纳入开发建设的整体规划，建成的房屋如果是农民购买仍可按小产权办理，如果是城镇人口购买则需补交土地出让金等费用。这样，乡产权的房子只要不是侵占农民耕地等农用地的，都可采用这种模式。这在一些地方进行新农村建设中也作为一种途径在尝试和摸索。&rdquo；</p>
<br /><p> 而王珏林则表示，对于所谓的小产权项目，还是要按照国家的土地政策执行，即使要转正也应当先改变土地性质后进行开发，这样可以为农民提供更大的利益，也有利于规范房地产市场，还可以为消费者、房地产开发企业提供公平的竞争市场。</p>
<br /><p> 王珏林同时指出：&ldquo；如果在土地性质不能转变的情况下，既要发挥城市郊区富余宅基地的用途，又解决住宅市场供需矛盾的问题，我认为，还是以租赁的形式为好。就是在集体土地上建的住宅，以短期或较长期出租给城市居民，签定合同，到期限在条件允许的情况下可以续租，如果在合同期限内发生变化，可以退租。这样既保证了农民的收益，又保证了消费者的权益。&rdquo；</p> |
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