尚东庭代表做客焦点给北京房价开药方

小编 · 发表于 07-4-12 10:10:42

通州在北京市政府的规划中，被列为未来规划的三大中心之一。近年来，随着通州各项建设的不断发展，并借助CBD的强势带动作用，通州房地产出现了空前的火爆，价格不断攀升，高端住宅项目也不断涌现，尚东庭 (论坛像册户型样板间) ，就是其中的代表项目之一。 
 　　尚东庭位于京通快速路直达的“京东别墅区”，项目由联排和叠拼两种形式组成，以现代简约风格为主，营造高性价比和居住舒适性的低密度高档别墅社区，社区天然原生树、庭院式集中绿化景观与北侧150亩原生林将建筑与自然环境融为一体。 
 　　尚东庭以其高性价比及居住舒适度受到了市场的认可，一期开盘，曾创造了一个月销售90％的佳绩。新年伊始，尚东庭A区又即将面市，焦点别墅网特别邀请了项目代表、尚东庭副总经理张战鹏先生做客焦点，为广大网友介绍项目的最新动态，并和大家分享对北京房地产发展的一些感想。 
 　　时间：2007年2月5日上午10:00－11:00 
 　　地点：北京海淀区中关村东路1号院威新国际大厦（查看地图）12层嘉宾聊天室 
 　　嘉宾：　尚东庭副总经理张战鹏 
 　　主持人：焦点别墅网陈萍丽
 　　【主持人】：各位搜狐网焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎光临嘉宾聊天室。 
 　　今天到我们聊天室做客的嘉宾是尚东庭项目的代表，副总经理张战鹏先生，张先生欢迎您！先请您和我们的网友打个招呼。 
   尚东庭副总经理张战鹏 　　【张战鹏】：网友们大家好，我是老朋友了，在网上跟大家见过一次面。 
 　　【主持人】：是第三次到我们这里来做客。 
 　　【张战鹏】：感谢焦点给我们机会，把这个项目展现给大家，另外跟大家聊一聊房地产方面的一些热点问题和大家对房地产的困惑，我希望今天的谈话能给大家带来一些安慰吧。 
 　　【主持人】：我们很期待待会儿您给大家带来的安慰。 
 　　尚东庭是一个老项目，在北京市场有一定的知名度，有些网友对我们项目可能不是很了解，按照惯例，还是先请张总把尚东庭项目的基本概况介绍一下。 
 　　尚东庭超高性价比的低密项目 
 　　【张战鹏】：有些网友可能不太了解我们项目，因为我们推广比较少，这个项目是比较低调的项目。我们在刚做的时候，通州这个位置不算热点位置，现在做了两年以后，房地产没有不是热点的，哪都是热点的。再一个，我们做这个项目当初，没有考虑到我们有这么长的周期，想到周期会很短就结束了，推广计划不是很充分，造成我们项目知名度不高。就因为知名度不高，才会导致这个项目有很高的性价比。我们项目很便宜，性价比非常高，现在在通州的房子已经卖到6500都是很常见的，而我们的低密度住宅只卖到了不到七千块钱，和高密度住宅有明显区别，这种建筑形式卖到这种价钱，卖得非常便宜。 
 　　【主持人】：您这个项目和周边类似的低密项目相比，在价格上有什么明显的优势吗？ 
 　　【张战鹏】：不太愿意说优势，价格上说事，一提价格低，就认为这个房子不是什么好房子，实际上不是这样，我们做这个项目的时候，就希望尽可能按照成本来定价，很理性的按照成本来定价。我们周边有几个项目，像天地美墅，我们旁边挨着很近的就是珠江国际城，这几个项目跟我们很类似。我们跟他们比起来，从知名度来说，都有差别，差别很大。但是我们的优势一个是从设计上比较人性，另外从定价上很理智。 
 　　【主持人】：记得05年这个项目面市的时候，销售状况非常好，一期很快就售謦了，能介绍一下这个项目06年销售状况以及入住情况吗？ 
 　　【张战鹏】：我们现在的房子可以卖得几乎已经没有了，能办下来销售证的还有不到30套房子。最近一段时间，没有做推广，就是自然销售状态，也在卖，但是速度降下来。一个是考虑到销售淡季，要推广不值，另外一个，我们也希望A区整盘做整体推广，这样的话，从销售费用上也好，从卖场营造也好，会省一些费用。现在这个状态比较平稳，今年的销售状态比较平稳，没有刻意去做推广。 
 　　【主持人】：您这个项目现在A区是1月开始销售的，能就A区的情况给我们介绍一下，它有多少在售楼盘和其他情况？ 
 　　【张战鹏】：我手里没有太多的资料，大概有200多套房子。因为A区进行销售了，我们没有确定明确的销售期，1月份只是销售证办下来，现在有一个规定是三天内必须公示，我们的房子可以卖了，但是正式的推广没有做。我们项目最早做了一部分叠拼，实际上叠拼也挣钱，现在做得比较少了，A区有不到20套叠拼，做得特别少。因为买我们房子的客户大部分都想有又院子又有露台，我们干脆把叠拼都砍了，全部做成联排了。既然大家需要这个产品，我们推出这个产品。 
 　　【主持人】：尚东庭简约现代的风格，受到很多年轻人的喜爱，现在的A期仍然延续这种风格，您觉得贵项目的客户对这种建筑风格的认可度怎么样，这种外立面风格和内部的户型设计有没有什么呼应之处？ 
 　　【张战鹏】：因为我们项目做得比较小，只有13万平方米，在项目选择上，选择比较简单的，比较干净的风格，在规划上好做一些。做复杂，恐怕一些配饰的东西要跟得上，这样才能做出比较复杂的建筑形态。在我们这个项目，如果做太复杂的，就是浪费钱了。我们在内部设计上，也力求简单。 
 　　【主持人】：一切从经济出发，让利于消费者。 
 　　【张战鹏】：我们是一个很简单的项目，在设计上没有做很多的花样，但是从使用角度来讲，还是尽量在符合功能的前提下，使它好看一些。我们所有的外观都服务于功能。 
 　　【主持人】：还是突出它的超高性价比。 
 　　【张战鹏】：这个和一些现在的建筑思路有一个联系，就是功能主义思路有关系的，一切的美都是为功能服务。如果环境大的话，地块大的话，时间够的话，价格可以接受的话，我希望做一个纯粹的别墅形态，或者是中式的，或者欧式的园林形态，毕竟在我们寸土寸金的北京，这个梦想太奢侈了。 
 　　【主持人】：记得项目05年开盘时对客户群做了事先调查，经过两年的销售，觉得现在购买尚东庭的客户群体，跟事先预想一样吗，有什么特征？ #p#分页标题#e#
 　　【张战鹏】：有变化，变化挺大。最早的时候做这个项目的时候，目标客户群定位很明确，主要是锁定在CBS及其他在东边工作的人群。做到现在发现客户群已经变得弥散开来了，变得非常分散，有的客户都不是本地置业，完全是外地的，都不在北京上班的。有的客户在中关村上班，甚至还有在西四环的一些上班族。当然购买我们业主的人，不管在哪上班都是属于精英人物，都是在公司作为精英，骨干，不是普通的员工，普通的员工买我们房子的非常少。再一个通州本地人买房子数量和比例也在增加。可以看出这种房子的稀缺性，他们在选房子的时候，恐怕考虑地域比较少，大家遍地去找。 
 　　另外的确这两年大家都挣钱了，本来通州人们收入水平比较低，现在的收入水平也在不断提高。房地产大的形势也同步的。我们最早在通州做项目的时候，70平米做两居，80、90平米三居，这样的三居卖得非常好，特别是70平米两居卖得非常好。当时几乎没有一居室，都是很小的房子，很小的厅、卧室，卖得非常好。到2000年的时候，房子变大了，90平米变成两居了，110平米变成三居了。今年市场上90平米的一居有的是。110平米的两居变成主流，房子在变大，价格在提高。一个是按揭比较全面了，金融机构的介入比较全面了，使购房群体增大了，人们购房压力减少了，另外的确是我们的收入提高了。房价的提高，的确让人们感到日子是过得舒心才对。 
 　　【主持人】：从现在购买尚东庭的客户来看，是自住为主还是以投资的为主？ 
 　　【张战鹏】：我们的客群还以自住为主，也有投资，因为它的性价比比较合适，投资和居住不耽误，单纯去投资的比较少，另外有很多有养老的，有给父母买的，占很大比例。
 通州如果仅仅作为CBD后花园是没有前途的 
 　　【主持人】：从2005年起，在CBD东部、通州、燕郊等区域的别墅等低密度产品出现集中放量，形成了京东别墅带，06年京东别墅带发展如何，有什么特点？ 
 　　【张战鹏】：说起燕郊，想起件特别有意思的事情，前段时间一个推广活动，叫做飞跃通州，打着通州的名义，很有意思，我就比较关注，发现说的是燕郊，燕郊想跳过通州去做，可见这几年燕郊的房子发展势头很猛。另外来讲，他们把通州作为竞争目标，说明通州地位开始变得重要起来。 
 　　说到CBD后花园这件事情，我一直认为通州的发展如果是仅仅作为CBD的后花园是没有前途的，当时通州市政府也提过睡城的问题，像亦庄一样，白天没人，一到晚上就回来睡觉，早上就走了，就是一个窝，没有附加的东西，不在这里消费，不在这里工作，就在这里睡觉。造成这种现象主要的原因是房价低，交通便利，配套设施不全。 
 　　通州区政府包括北京市政府也在做这个工作，丰富城市结构。作为一个城市来经营，而不是作为一个附属的区域来经营。这是通州以后的方向。还有农业产业带，观光旅游，现在很多产业都在发展，包括它的建筑也是从以前单一的一千、两千的房子，到现在有从三千的到一万的房子，因为城市结构开始丰富起来。从城市的发展角度来讲，已经开始慢慢地变得丰满、健全起来。从北京市小的区域来讲，通州的这种变化，表现为作为城市的变化，从大的环境来看，的确要求每个城市，互相关联的城市不要承载单一的功能，如果承载单一的功能，一个是存在着风险，另外是城市结构不够完整。 
 　　说到结构问题，说到房子，说到房价飞涨，涨得离谱，大家都觉得麻烦，买不起房，本来收入提高是高兴的事，但是一提起房子很烦恼。造成的原因就是北京的城市功能过于集中，而周边的城市功能过于单调，什么东西都到北京来，房价不涨才怪，将来水电气暖都会涨。 
 　　【主持人】：通州的这种发展应该对该区域联排等低密度住宅产品的销售也带来了很好的效果，是不是有越来越多人的选择高端一点的住宅产品的时候，会关注到通州这个区域呢？ 
 　　【张战鹏】：选择高端产品不是关注通州，刚刚说过的这个产品是稀缺的，大家都在选择产品的时候，可能选择更多，因为产品少了，所以选择产品的位置就不够单一，比如很多的时候，这种形态产品很多，就选离我最近的。这种产品形态比较少的时候，我选的时候很分散，哪儿都要去看看，因为毕竟不多，没得挑。 
 　　【主持人】：确实这几年宏观调控对别墅的发展也是影响比较明显的，您觉得今年在这种形势下，京东别墅带，会呈现什么样的发展态势呢？ 
 　　【张战鹏】：很简单，就是别墅越来越少。现在国家把别墅全都砍掉了，全国都不让批这样的地，带来的后果只能是别墅越来越少。 
 　　没有土地资源了，就谈不上发展，比如我资源很多，可以升级换代，可以不断地变化，不断地适应市场的需求。当你这个量没有了，带来的就是越来越少，没有可发展的空间了。我不认为建筑本身不发展，建筑本身还是要发展的。比如说密度比较高的地方能不能做成一个非常舒适的产品，这是能做出来的，不是因为密度高了，就一定要牺牲我们的环境，牺牲我们居住的舒适度，这个不一定。 
 　　【主持人】：现在京东区域的产品类型越来越丰富，除了普通的塔楼、板楼，联排等低密度的项目不断出现，甚至更高端的上千万的别墅都有了，您认为在京东区域，哪种类型的产品会成为主流的产品呢？ 
 　　【张战鹏】：如果低密度市场主流应该是叠拼。叠拼在土地节省上，土地使用效率要远远超过我们联排的。独栋更不用说了，在京东这个地区，因为土地极端稀缺，是越来越缺低密度的。再一个它的价格也飞涨，提高得非常快。在现有的土地上，能够达到更高的效率，叠拼是很好的选择。联排太浪费土地了，效率太低了。如果要说是普通住宅，可能会有一些不确定，可能会有一些比较高的板楼出现，而塔楼恐怕不是很普遍的，毕竟塔楼要牺牲我们居住的舒适度。 
 　　三年不买房 
 　　【主持人】：我们访谈一开始有一个预告，张总作为资深业内人士，对现在北京整个住宅市场包括房价问题有自己独到的看法，前面您说您可以缓解我们对房价的焦虑心理，下面我们就请张总谈一谈，对北京市民普遍民关心的房价问题，有哪些见解？ 
 　　【张战鹏】：我听过有一个团体还是有一个人做过一个活动叫三年不买房活动，我很赞成，要平抑房价首先从需求入手，如果需求非常大的时候，价钱降不下来。从我来看房价上涨有几个因素，第一个因素是需求问题，住房肯定要住的，没房不行的，我个人理解为硬需求。还有一种相对硬需求是软需求，我把它定义为投资需求或者炫耀需求，这种需求定为软需求。北京的房子基本上处于硬需求状况，我必须要住房子，没有办法，这是需要缓解的。比如经济适用房，大家对它口诛笔伐，毕竟缓解了一部分需求，它缓解需求对房子没有太大的影响，因为它缓解需求，这些人根本买不起房，应该缓解这部分人需求。还有廉租房，到现在没有推出来，不知道什么原因，我也不太清楚，这恐怕是缓解硬需求很好的手段，我周边有很多同事，很多朋友，年龄很小，他们根本买不起房子，如果廉租房，一个稳定的，可以租的，比如我能租10年、20年，我签了合同不会走，我想他对买房的冲动会小了很多。 #p#分页标题#e#
 　　【主持人】：今年北京应该会有廉租房和限价房推出。 
 　　【张战鹏】：但是这种廉租房能不能是每个人都能享受到，是不是能很容易得到，还是需要一个很苛刻的限制，这个现在还不得而知。但是这个方向是一个好的方向，我想它应该是比租个人的房子要有保障得多。提起租房，大家都在说，中国人的观念是买房，不买房子不行，可是我提出一个想法，当时我跟大家聊天的时候也谈，如果这间房子租给你20年不变的话你租不租，这就是另外一个概念。这是很好的缓解办法。当然还会推出另外一些缓解办法，今天说的第一点主题就是硬需求要缓解，这是降房价的根本。 
 　　第二，是投资渠道的厘清或者投资渠道拓宽，现在大家有点钱都去买房子，不知道买房子也有风险。现在房子变成了所有居民问题的焦点，在焦点中购房是不是有风险。当一个经济形式已经成为焦点，一定存在巨大的风险，还有很多投资，很多不理性的东西在里面。我们买房住和用来投资或者用来炫耀，这是不一样的。我没办法，没房住怎么办，只好买房，这和我现在说的不理性是两回事。投资渠道不能仅仅是有房子，现在我有点钱没办法，除了买房子以外，没有别的投资渠道。股票有几个人敢买？ 
 　　【主持人】：去年股市开始大涨后，有很多人都加入到了炒股大军中。 
 　　【张战鹏】：我没有时间关注股票，没有时间研究它，我就不去买股票，另外期货这个渠道也不是一般老百姓能进入的。包括很多朋友说基金挣了不少钱，该卖了。就该出来了，别在里面呆着，再呆着就该赔钱了。我们投资渠道还是很窄的，除了投资房地产认为很稳定，其他投资渠道很窄，投资渠道是不是要拓宽？老百姓手里的钱有别的升值去处，或者不是老百姓的人，比较有钱的人，他的钱是不是能有别的去处。 
 　　【主持人】：这几年，北京居民的投资意识普遍增强，有很多人愿意把手中的钱分流出去，比如投资股票、基金。 
 　　【张战鹏】：买房子还是占最大比例。投资渠道理清，投资渠道拓宽，是分散房地产市场压力的一个很好的方法。还有一个很根本的东西就是城市规划的合理性，或者城市功能分流，就是北京市城市功能的分流，现在什么都放在北京来，这两年感觉到北京减少自己压力的，我看到的可能就是首钢搬走了，首钢实在污染得不行了，要不污染，还不舍得往外搬，还捂在自己家里。汽车业也弄到北京来，石化也弄到北京来，旅游、政治、经济、文化、产权交易全在北京。 
 　　【主持人】：去年提出要把一部分功能分给天津。 
 　　【张战鹏】：天津作为一个产权交易中心。从这上面来看，北京的土地、人口、资源，已经不能承载这么多的功能，太多了。就是把所有的好东西都放在这里，要说得极端一点，这叫封建，什么都放在天子脚下就是封建。大家都来支持它，都来支持中心，可是中心在封建时候支持是没有问题，生产力比较低下，什么好东西放在这里，都能收得了，都能扛得住，现在不行了，现在是财富极大的膨胀了，资源极大丰富，这个时候再都塞到北京来，北京超重了，等于是得了肥胖症似的。如果一个人太胖了，你的循环系统就出问题，你的消化系统肯定出问题。北京城市功能的分流是解决北京市房地产一个根本的办法，如果把城市结构分流了，城市变得瘦身了，城市功能变得简单了，不是太多了。城乡差别减少了，东西部差别减少了，房价不会这么涨了。我们应该看到希望，环渤海经济区的建设，让我们看到希望。在这点上，跟网友说的是如果有需求，没有办法，只有去买房子，如果可以不买房，就暂时别买。
 买房千万要理性慎重 
  
 　　【主持人】：刚才张总给北京的房价开出了几剂药方，您对北京的房价有什么展望？ 
  
 　　【张战鹏】：北京网友指望暴跌，我看希望不大。这种需求的支撑以及北京在中国人心中的特殊位置，还是支撑着北京房价，房地产跌的可能性不大。 
  
 　　【主持人】：您呼吁大家更理性购房。 
  
 　　【张战鹏】：就是量力而出，不要太玩命了，日子要慢慢过，住房不是唯一的，房子不是你生活的全部。 
  
 　　【主持人】：从您的讲话当中，可以感觉到张总非常实在。 
  
 　　联排别墅作为低密产品的一种，大家在选择购买时，和购买普通板楼、塔楼的选择标准和判断依据是不大一样的。张总作为业内人士，能不能请你给我们广大购房者提出些建议，大家在购买低密产品时主要看重哪些方面？和购买其他普通住宅有什么不同？ 
  
 　　【张战鹏】：低密度产品这种产品，首先价格和普通产品不一样，我们的价格算是很合理，很合适，很经济的价格，跟普通住宅比仍然是贵的。在买房子的时候，价格是首要考虑因素，每个人买房子首要考虑就是价格。第二，对它的周边配套设施要求不会太多，如果要求医院、学校、商业全在旁边，一定不会很安排，很吵闹。买这种低密度住宅，要求的是有安静、舒适的环境，这方面考虑不要太多。考虑更多的是交通是否便利，基础配套是否齐全，恐怕考虑的是这些问题。再就是见仁见智的事，比如我是不是要水还是旁边有树林就行了，这个就是见仁见智的，不是绝对的。比如我住房子，我在北方，一定要找一个旁边是树林的，松树也好，白桦也好，无所谓，只要树多我就愿意住，有没有水就两可。弄点水，弄一个挺大的湖，物业费都是业主交，买水的钱都算到物业费里。很多做水景，大家在追水景，北方缺水，北方人喜欢水，但是往往不太理性。不是一定要这样选择，但是选择各有各的爱好，但是基本几个点是前面说过的。 
  
 　　【主持人】：尚东庭的业主论坛在焦点上非常火爆，现在是我们的银牌社区，可以看出贵项目的业主多是非常活跃的一群人。下面我们借这个机会问张总一些广大网友比较关心的问题。第一个问题肯定是价格，对经济型别墅来说，价格是购房者首要关心的问题，您能否介绍一下贵项目现在的价格走势呢？ 
  
 　　【张战鹏】：我们很平缓地上涨，基本上跟着工期上涨，随着工期的完善，价格往上调整，因为先买房的人有资金风险，后买房的人风险越来越小，价格上涨平缓，但是是往上走。 
  
 　　【主持人】：现在A区开盘价，张总给我们透露一下吗？ #p#分页标题#e#
  
 　　【张战鹏】：不太方便，是七千左右，因为整体的推广方案没有定下来。 
  
 　　【主持人】：有业主关心，近期有没有一些活动包括促销和优惠活动，能让大家参与的吗？ 
  
 　　【张战鹏】：近期没有，过了春节以后，会及时通知大家，我会通过焦点网跟大家发布我们的消息。 
  
 　　【主持人】：也希望广大关心贵项目的人密切关注。关于尚东庭去年有一些事情发生的，是关于平房拆迁的问题，张总在这里能不能跟广大网友就这个问题聊一聊？ 
  
 　　【张战鹏】：从业主拒绝入住这个事来说，我们跟业主沟通非常顺畅。当时是因为有拆迁没有拆迁掉，这也是意料之外的事情，我们当时刚做的时候，认为拆迁没有问题的，后来的确意料之外，一个是拆迁的工作效率，因为政府一些活动的影响，当时开会、中非论坛，还有两会都凑到一块了，北京市有一个特殊的和其他地方拆迁不同的，如果有重大的政治活动，一切不安定的东西都不能做，所以拆迁工作就耽误掉了，不能拆，当时根本不能动。后来拆迁户因为长时间不拆迁，要求也有一些提高，谈判有一些僵局，拖的时间比较长，造成对业主入住的影响。这个问题经过我们和业主之间的不断地沟通，还有一些领导部门在介入，在管理，管理部门也在介入，这个问题已经圆满解决了，大家已经顺利入住。从现在来看，管理部门对我们的监管非常严，这么一件事，以前我们可以私下沟通，不用监管部门介入了。现在要说起买房这种事，我们都属于弱势了，业主强势了。 
  
 　　【主持人】：A区户型大概从多少到多少？ 
  
 　　【张战鹏】：从180平米到260平米。主力户型是210平米。 
  
 　　【主持人】：大概是几室几厅的设计？ 
  
 　　【张战鹏】：联排的三层的建筑形式和传统的室和厅的划分不准确的。他一层就一个厅，这个厅分两个功能，一个是客厅功能，一个是厨房和卫生间的功能。第二层有两个卧室，一个厅，一个小起居室，第三层不愿意划分太明显了。以前在设计上一个事很有意思，当时设计一个卫生间做一个通到主卧里的卫生间步入式衣柜，这都从卧室进去，当时我们认为这样不合理。第三层几乎是私密空间，让别人去的可能性不大，几乎是私密空间，搞那么多隔断干什么。再一个步入式卫生间有什么必要，全都是潮气，放都放不出来，干脆把三层做成一个私密空间，就两个人住，还把卫生间放在卧室里，直接放在门口就可以了，不影响。说到居室的划分在我们这里不是很明确，比如几居室，三层二百平米大概是四居室，有两个客厅，基本上就这样。 
  
 　　【主持人】：还是一切以实用为主，三期大概在什么时候推出呢？ 
  
 　　【张战鹏】：我们一直没有分期，A区的整体销售，应该是在元旦以后推出。 
  
 　　【主持人】：看尚东庭的社区活动比较丰富，去年有没有比较有代表性的举行什么样的社区活动？ 
  
 　　【张战鹏】：去年6月份组织了一个看房活动，样板间展示活动，请大家吃了吃，喝了喝，一块玩了会游戏，效果很好，很热闹。有些业主在几次活动中成朋友，现在我在尚东庭有很多业主都是我的朋友，跟我关系非常好。这个业带来别的影响，现在他们没事也找我，双休也找我。 
  
 　　【主持人】：现在尚东庭计划中有没有什么社区活动呢？ 
  
 　　【张战鹏】：会有，我们准备三到四个大型中外活动和业主沟通，交流一下。一个是推广，在商言商，我们肯定通过活动推广我们项目，另外希望大家和我们，和邻居之间有一个良好的关系。 
  
 　　【主持人】：今天由于时间，我们的访谈即将结束，最后再请张总跟我们广大网友再说几句话，总结一下今天的访谈。 
  
 　　【张战鹏】：低密度住宅越来越少，选择住房的时候，还是从个人的审美出发，如果一定要买房子的话，千万要理性慎重。 
  
 　　【主持人】：感谢张总今天对尚东庭项目的介绍，并和大家分享关于北京房地产市场以及房价问题的心得。也欢迎广大网友继续关注焦点网，关注尚东庭项目的更多动态。谢谢大家。
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 访谈现场

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