8月北京土地供应加速抑制房价大幅上涨

小编 · 发表于 06-9-18 08:50:09

饱受“饥渴症”煎熬的北京土地公开交易市场，于8月土地放量进入加速通道，共9宗地块集中入市，其中多数为居住用地，原本再次上蹿的京城高房价于“金九银十”或将获得喘息之机。此次土地的扎堆上市，将对后市土地和商品房价格的涨幅抑制起到积极作用。 
     宗地数量略增供应面积逆向反转 
     8月北京土地市场共发布挂牌和招标地块9宗，土地面积共计38.3万平方米，规划总建筑面积为57.5万平方米。与7月相比，尽管推出宗地数量有所增加，但土地供应面积却逆向反转，下降15.8万平方米。总体供应层面，奥运会之前可能会停止审批大量城区内计划开工的楼盘项目，今年下半年成交的地块形成有效供应周期将延长，但从梯度供应角度考虑，能确保后市各个阶段的商品房住宅的连续供给。从市土地整理储备中心所公布的信息了解到，9月交易地块可能达到18宗，其中居住用地可能有16宗，同时备受关注的首块限价地广渠路15号、海淀区西三旗大宗地块也赫然其中，这将形成今年继4月之后又一个土地放量的波峰。 
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 土地供应区域分布
     据官方统计数据显示，8月入市地块以城八区分布为主，且居住用地达5宗，居住用地供应面积所占比例高达 70.5%。此次放量的宗地位于通州、大兴、昌平、怀柔、延庆等地。其中通州有位于运河东大街、永顺地区的两宗居住用地，大兴区采育镇有两宗商业金融兼容配套地块。通州乔庄村南住宅及商业服务业项目用地规划建筑面积最大，达15.75万平方米，一举成为8月“地王”。延庆高塔路北、医孟路东住宅及商业配套项目用地，以12.4万平方米规划建筑面积位居8月次席。 
     8月土地交易市区土地供应再度缩水，土地郊区化已成趋势，“新城”及远郊区县在今后较长一段时期内将成为潜在土地供应重点区域。 
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 成交用地性质对比
     在8月挂牌和招标的9宗土地中，居住用地为5宗，商业金融及配套用地合计为4宗，其中原本于8月14日起竞价的丰台区岳各庄6号、7号综合楼项目用地截至发稿时止，仍无最新报价。从成交面积来看，居住用地成交面积为27.0万平方米，所占比重高达 70.5%，其次为商业金融及配套用地，土地交易总面积为11.3万平方米。 
     其中通州区乔庄村南住宅及商业服务业项目用地为三通一平，以招标方式交易，土地总面积为8.6万平方米，招标底价为16000万元，北京住公、北京金隅嘉业、北京中关村科技发展控股、北京鹏润房地产、北京玺萌置业共四家投标，其中北京金隅嘉业投标地价款总额最高，最终以21000万元的成交价格竞得。其次通州·邑景住宅小区项目用地也有五家开发商投标，最终北京市通州区房地产开发总公司以11260万元投标价成交。宏观调控后，政府对拿地形式转变成以招标为主，加之九部委新政“90平方米中小户型必须占70%以上”政策影响，对开发商的开发模式及利润风险形成极大的考验，开发商拿地显得尤其谨慎。 
     楼面地价逐级下滑后市预计稳中有升 
     8月北京市通过挂牌和招标成交的8宗地块，土地总成交面积为37.5万平方米，总规划建筑面积为55.9万平方米，总成交金额为5.85亿元，地块的平均交易楼面地价为1115.2元/平方米，以通州·邑景住宅小区项目用地 2395.7元/平方米的楼面地价最高，其次是昌平区润杰风景住宅项目用地，楼面地价高达2154.8元/平方米，楼面地价最低的当属大兴区采育镇控规A -07-02地块，仅为425.0元/平方米，与7月环比对照，受市中心地块供应量缩水影响，远郊区土地放量猛增，8月整体楼面地价下跌明显，自1月至今整体走势表现逐级下滑，但9月首次土地放量波峰的来临，后市楼面地价预计仍将稳中有升。 
     今年1-8月整体平均楼面地价为3577.9元/平方米，去年同期整体平均楼面地价为2441.2元/平方米，同比增幅为46.6%。 
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 北京各月露面地价走势
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 交易方式分布
     官方表示，考虑土地垄断间接对房价垄断的市场性行为，大地块出让方式将分割成小地块后再上市，加之土地交易大规模采用招标的形式，此点定调基本上从近两月土地交易方式上得以初步的体现，从8月土地交易方式来看，50%采取的是招标方式。 
     8月成交8宗土地的起始价比率略有提升，其中起始价比率为0%的宗地数为5宗，昌平区润杰风景住宅项目用地高达58.2%，通州·邑景住宅小区项目用地为36.0%，通州区乔庄村南住宅及商业服务业项目用地为31.3%，多数受关注地块起始价比率均处高位。

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