论坛版主犀利点评自住房优缺点 一针见血发人深省

　　目前，北京市公布的30多处自住房用地，平心而论，没什么好地。如果拿去建保障房，或许还可以说得过去。如果建总价不超过200万的自住房，那就真的很缺德了。我在想，这些地块是不是原本就是建保障房的。现在中央要北京加强调控，控制房价，把均价压下来，面子上过得去，于是拿这些原本给保障房的用地凑数，按照自住房的价钱卖，多捞卖地钱。只是瞎琢磨，不知道是不是真有此意。只能说，政策不完善，办事不厚道。

一、已经和正在申购的三批自住房评价

　　已经准备和正在申购的三批自住房用地里，优势我不讲了，缺陷还是很多的。

——恒大御景湾。位于朝阳区南豆各庄，东南五环外，京沈高速南侧。优点是靠近地铁7号线首发站焦化厂（向西2-3公里，要跨越五环立交，今年年底通车），附近的富力又一城、京城雅居已经有些年头了，配套设施比较健全。缺点是豆各庄地块附近紧邻北京市第二监狱，地块附近的通惠河灌渠，污水横流，比较臭，医院、学校配套都很薄弱，公交线路比较少，而且道路状况很差（坑坑洼洼）。由于地铁7号线可能将延伸到通州张家湾的环球影城，所以地块附近的工地状况将持续多年。

——金隅汇景苑。位于朝阳区东坝，东北五环外，靠近七棵树桥。优点是东坝商务区整体规划出炉。这一区域将云集地铁3号线、12号线和平谷线。其中，3号线和12号线今年开建，3号线的东坝中街站距离地块大约1公里多。缺点是，金隅的户型设计不太好，得房率只有70%，公摊偏大。此外，东坝地块靠近北京东郊殡仪馆（距离2-3公里）和火葬场。东坝地区目前道路状况不佳，公交线路比较少，从这里上下五环，早晚高峰会很堵。居住密度比较高，就学就医条件相对薄弱。

——金隅汇星苑。位于朝阳区高井，东五环内，朝阳北路南侧、朝阳路北侧。优点是周边商业配套比较健全，有财满街购物中心，而且就在地铁6号线沿线（距离地铁口1公里多）。公交线路也比较多，朝阳路快速公交位于地块南侧。缺点是高压线穿越地块，其辐射可能对居民构成一定威胁，希望有关部门妥善考虑。另外，朝阳北路和朝阳路早晚高峰都很堵。

——富力惠兰美居和当代采育满庭春MOMA。

　　说实话，这两个地块真的距离市区比较远。

　　富力地块离六环已经没多远了。距离地铁北关环岛站（2014年底竣工）2公里多，真心不算近，而且靠近垃圾焚烧厂和火葬场，周边基础配套很差（我觉得不如采育）。

　　采育地块虽然基础配套还能满足基本生活，但地处在六环外，到马驹桥就有十多公里距离，到劲松差不多40公里。这段路没有地铁，只能靠通勤班车和私家车。而通勤班车只能管早晚高峰，其他时间很难顾及。况且通勤班车是该镇斥资开通，以后是否会将始发站延伸到自住房片区，谁也不清楚。

　　不管怎么说，从9500到22000，其实都很贵。换到任何一个二线城市，这样的价格都足以买到中心区段的豪宅，要什么有什么。而在北京，不仅只能买这么个缺陷明显的房子，还得几十比一的去摇号。没准许多人已经开始私下找关系，希望摇号时可以让自己排名靠前。您说，我们费力做这些，究竟是为了啥。

二、孙村自住房感受

　　我曾经去看过孙村地块。南中轴路大货车很多，晚高峰双向都非常堵。想象早高峰也会很堵。通往黄村的海北路，每次经过刘村路口都要堵很久。传说中的新机场线，似乎不会在这里设站。否则，站点太多，线路就快不了，而且不能保证坐飞机的朋友在快轨上都有座位，来自国内外的飞机乘客会很不爽的。即便设了站，参照目前的机场快轨，单程25块钱的票价，恐怕大伙通勤真的受不了。

　　孙村已有的四个小区里，金融街金色漫香郡基本上卖完了，花园洋房，看起来还不错。尾房大概22000-23000.首地浣溪谷捂盘，等着卖现房，估计会卖到2万以上无悬念。格林云墅的花园洋房21000左右，别墅3万左右。还有一个回迁房叫蓝桥驿苑，去年有几栋楼对外卖1万4，都是55平米的，现在也卖完了。从总价上讲，这里的商品房基本是200万起跳。

　　孙村自住房用地要离六环更远一点，单价13000.看起来很便宜，但总量并不多，华远和首创加起来就1500套左右。估计会抢疯。

　　不过，真的抢到手之后，怎么上班呢？周围只有840路公交车（时间间隔很不靠谱，而且站台在海北路上，距离地块两三公里），以及孙村中小学，以及金色漫香郡自己建的幼儿园，没别的了。基础设施得分估计是个位数。生活配套现在主要得靠8公里外的黄村。这里比当代采育地块和富力通州地块，从基础配套来说都要差。

传说中，南中轴路可能会变成新机场高速，我觉得有点悬。如果真的把南中轴路给封了修高速，那周边居民这几年的出行怎么办？况且我觉得，本来北京南边的空气质量就比北边差，新机场选在这里，遇到雾霾天气的几率岂不是更大？飞机的起降会不会更受影响？

　　我倒是觉得，新机场高速很有可能是京台高速、京开高速以及密涿高速这三条线，在新机场附近分别牵出一条连接线，京开已经建好，京台就剩下北京段了（五环以内的引路已建好，就是德贤路，直通刘家窑），密涿正在建，这样成本更低，车流也容易疏导。另建一条新机场高速，恐怕还要涉及大量拆迁，不容易啊。孙村能否利用的上，也是个问题。你看看现在的机场高速每天都堵成什么样了，再过几年，恐怕新机场高速即便有，也得堵。

　　申购孙村自住房，大概也得慎重一点。即便是有私家车，那个堵也足以让你挠头。

三、总结陈词

　　生活在北京，似乎总要跟抢购、摇号这些词汇较劲。难道资源真的这么紧张吗？好像不是吧。从南五环志远西桥开车下来，沿着南中轴路两边，还有大片的板房、荒地。京沪高速两侧，从分钟寺桥开始，荒地、城中村随处可见。相信北京的土地储备，虽然三环以内没剩多少了，但三环以外，至少五环以外还是多得很。

　　既然自住房政策是惠民举措，为什么不把这些近郊的荒地按照一定的节奏都拿出来给大家，偏要把最远的地块先拿出来。难道刚需屌丝们都是西部牛仔吗？每一处处女地都要他们倾其所有积蓄来开垦吗？要知道，19世纪西部牛仔开垦美国中西部荒地，政府每公顷只收10美元，就给永久所有权唉。

　　吐槽了这么多，还是得把梦想拉回现实。虽然有这样那样的缺陷，虽然价钱并不便宜，但住的需求实实在在，谁也不想永远租房，永远当蚁族。北京今年会推出4万套自住房供大家申购，希望摇号能够公平公正，希望需要房子的朋友们都能走好运，选到满意的房子，实现在北京的理想。

　　以上观点，或有不妥，敬请批评指正。

现在价格是唯一拉动因素了，甭管火葬场还是化粪池，只要买得起照样有人住（仅限北京，上海都不一定）

coolrainman 发表于 14-4-14 12:13
的确如此。
但火葬场与化粪池跟自住房没关系，很多不是自住房的商品房也在火葬场、化粪池附近。所以，“ ...

.....................................我就是申请了又放弃了下一步的,觉得在火葬场旁边接受不了