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刚刚过去的周末，单中国铁建、东亚新华两个企业就狂推六盘：中国铁建更是一次性取得四个楼盘的预售证，而东亚新华则在之前一周刚刚卖掉台湖项目的200套房源后，又在上周放出一个住宅和一个不限购项目的600套房源。与此同时，世茂、宁坤分别拿到了各自项目的入场券，华润与金地的两个大兴项目也会入市。从两天前开始，这10个楼盘将集体推高北京新房供应量。 发生在开发商与购房人之间、降价与市场占有量之间的博弈战争，在悄无声息中上演。 抢客户 两房企狂推六盘入市 大量新盘集中在过去两天进场，北京住建委网站的房地产交易信息公示页面记录了一切。 在所有开发商之中，中国铁建无疑最值得关注。位于房山的两个项目中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园一口气拿下10栋楼的预售证，售价分布在14000元/平方米和23000元/平方米两个区间，后者取证房源数高达800套。中国铁建·北京山语城于丰台，也获得了4栋楼的预售资格，顺义的中铁·花溪渡则有201套房源入市。 据了解，至少有三个项目选择了立即开盘。中国铁建·原香漫谷首期去年10月一经开盘便已售罄，经过半年蓄客，上周六共推出250套房源，成交150套。 “现在的新房市场，如果不做价格上的倾斜，很少有能卖超过100套的。”在一位北京开发商高管看来，市场水温已大不如前，企业存在普遍的悲观情绪。在这之中，东亚新华的应对策略是平价换量。 继一周前东亚·印象台湖升级为精装修，成交价格反而从预期的2.6万元/平方米降至2.2万元/平方米之后，上周末，不限购的东亚首航国际放出200套房源，最终成交150套，东亚·朗悦居则以17000元/平方米的价格卖掉了400套房源中的300套，成交额4.5亿。 提到两个星期内狂推800套房源，东亚新华地产营销总监贾玉鹏在接受记者采访时回应，快销可以帮助集团储备后期拿地资金，与此同时，随着进入一线城市的房企数量越来越多，项目数量也会大量增长，提前抢占市场，将有利于扩大市场份额，“到了五一，我们还会再次集中开盘”。 同样面对土地储备多、可售存量多的“两多”现状，中国铁建和东亚新华都选择了快速变现的手段，以保证充足现金流应对后市变化。 蓄客难 下半年或继续降价 北京楼市的“滞涨”状态已经开始了一段时间。 房价实在太高——2013年北京新建商品住宅成交均价高达23616元/平方米，同比2012年上涨13.1%——有网友在13日刚刚落幕的北京春季房展会现场抱怨，“去年的价格上涨速度实在是太快了，把今年能涨的那部分都涨完了。” 统计显示，共有19万人在过去四天莅临展厅，不过，今年观展者中近期有买房打算的仅占总调查人数的58%。 这种情况下，价格低廉的自住房入市冲击效力巨大，尽管民间对于买不上自住房的担忧不绝于耳，然而7万套的巨大供应量瞬间扭转了长期以来北京新房市场供不应求的态势，相当一部分购买力不足的刚需客户就此转为观望态度。 一位业内人士算了笔账：在购房者大多预测2014年北京房价涨幅不会太高的情况下，以往支撑楼市部分成交量的投资客也会暂缓买房节奏。“信托利润率约为12%，炒房利润率约为10%，投资房产还要排卡、选房、签约、再找到合适买家倒手，手续多利润还少，这就导致投资客也不进场了。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖用几个“冷热不均”概括了一季度北京的几个典型特征：地热房冷，好地热、偏地冷；自住房热，商品房冷；供应渐热，成交偏冷；长效手段渐热，行政手段渐冷；看跌舆论渐热，看涨舆论渐冷。 在亚豪机构市场总监郭毅看来，目前开发商普遍面临蓄客量不够的问题。“不仅仅是蓄客周期加长了，需求进一步观望，丧失的客流将越来越多。过去蓄客几个月就能入市，现在需要蓄客半年或者一年，而且客户流失的速度比增加的更快。” 事实上，中国铁建和东亚新华的做法是当前不少开发商的主流选择。四、五月份是2014年的关键节点，既面临年中业绩的考核，也面临全年楼市的考核。 “开发商与购房者现在来到了一个博弈时期。企业集中在此时推盘，抢先入市，还可以在不太好的市场中争取到一部分客户。越往后拖，情况就越艰难，如果错失了这一时间段，而市场到下半年还没有好转，开发商就只能通过低价甚至降价来换量了。”郭毅说。
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