南京一批小产权房“转正”惹来众议

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
　　和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

　　开发商在集体性质的土地上建的商品房，销售给城镇的居民，这是标准的小产权房，且多年来一直被国家明令禁止。如今，南京早些年建成的一批小产权房迎来“转正”第一单。正是这个小产权房转正事件，目前惹来众议。

　　南京房地产界多位人士向记者表示，“七彩新城我们都知道，它是南京比较大型的小产权房项目。南京还有众多面积较小的小产权房分布在城市郊区地带，听说这些小产权房都在排队等待政府转正放行。”相关机构负责人告诉记者。据悉，七彩新城是在开发商向地方政府补缴纳土地出让金后，政府放行的首个小产权房项目。

　　南京小产权房“转正”由来

　　据了解，在2006年至2009年间，南京为加快城市拓展和开发，在城市周边区域建设了大量住宅项目，因为项目用地属于集体土地性质，所以迟迟未能办理土地证和房产证。“这些项目很多是村镇政府主导的企业来开发，在销售之初就说明是小产权房。

　　不过，南京小产权房“转正”确权，似乎是迟早的事。一位南京本地开发商表示，地方也是按照中央精神搞旧城改造，拉动民间资本实现老城翻新，改善农村居住环境。只是后来政策口径有变，才出现了这些遗留问题。”

　　确实，南京的小产权房建设热潮，略早于国家系列禁令的颁布，也因为与之正面相逢，才迟至今日开闸过关。

　　资料显示，2007年12月，国务院办公室明确要求，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2008年-2011年，国土部连续下发通知，指出不得为小产权房办理任何形式的产权证，并坚决叫停各类小产权房。

　　小产权房开发潮不会出现

　　不过，业内人士指出，未来南京不大可能出现新的小产权房项目开发潮，即便是在新城镇化过程中。一是政策环境已经变化，小产权房作为违规项目将受严格管理;二是对开发商来说，纠结了数年的“转正”经历，也着实难过。

　　对于七彩星城土地性质的问题，有媒体引用南京国土部门资料显示，2003年8月，南京决定在全市开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，可依法补办建设和土地等手续，七彩星城项目在当时通过了审查。2007年8月，七彩星城办理了土地征用手续，到2010年11月才申请办理了土地出让手续，又在2012年补缴了土地出让金，最终取得了国有土地使用证。

　　“根据我们的了解，七彩新城等开发商是按照当年拿地的可比地价，补缴了土地出让金，楼面地价不会超过1000元/平方米。当时项目销售价格是5000元/平方米左右，土地成本不及销售总价的20%。而类比今天同档次的商品房，售价在13000元/平方米左右，楼面地价在5000元/平方米左右，土地成本占销售价格的近40%。可以说，一旦小产权房转正，无论是当时的开发企业还是今天的小产权房购房人，都是获益者。”南京当地房企人士称。

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