房价跌是倒春寒还是及时雨？

转帖，（关于杭州房价比较深刻的分析）

立春以来的杭州天气，突如炎夏、忽又寒冬，朝夕之间上演春夏秋冬，出人意料又让人不知所措。杭州楼市也一如天气与之相仿，当人们还在为楼市是“量涨价跌，还是量价齐升；是缩量下跌，还是量跌价涨”而争论不休时。在杭州的城北板块，一个前期热销的楼盘，突然首祭直降4000元/平米的大旗，打响了马年降价的第一枪。几乎同一时间，同板块楼盘相继降价，降价幅度10-30%不等。一句广告语“起价都是浮云，实价才是王道”正中购房者心怀，售楼现场新客户的火爆抢购和老客户的激烈抗议，硝烟四起的强烈对比，也再次勾起人们对2008年的怀念，而这景象又是何其熟悉何其相似！
因此，有人把当下楼市的“杭州现象”当作为全国的通例，甚至说是所有房产商的必然后果。这，似乎还言之过早。有资料显示，2012年杭州商品房库存量曾一度高达83000套。那时，人们已觉得这个库存量大得吓人。为什么这么说呢？2009年的时候，这个数值仅为10920套，2010年为25734套，2011年这个数值最高到45666套，当时楼市似乎已进入到冰冻期。而现在库存达到了12万套，压力之大可想而知。

那么，库存大和降价有必然的联系吗？那首先要搞清楚推动房价高企的动因：一个是原材料人工成本上浮，一个是有效需求强劲。高库存只能说明市场供给增加，即选择性增加，并不意味所有产品线都供大于求。再则，有需求就意味着能接受高房价吗？购买力是关键，当购买力呈现逐步下滑的态势，而产品又供大于求的时候，市场产生过激的行为也就不难理解了。
其实，就杭州楼市以往的降价路线来看，基本围绕在杭州传统的内环线以外板块，如申花、三墩、丁桥、华丰、良渚及萧山近郊等，主城区核心板块虽然价高，但成交一直较为平稳。这与温州、鄂尔多斯等城市出现房价暴跌的情况，以及贵阳、营口、常州、鹤壁、十堰等城市出现的房价滞涨现象，还是有较大分野的。
一方面，尽管杭州楼市库存高企，但土地市场热情不减。仅2013年，杭州即斩获土地1326.9亿元，较2012年增长翻番，创下杭州土地出让收入的新纪录。到今年1月，土地单月吸金达到340亿元，创下历史单月成交额新高，风光独好。地价高企，直接推高了开发成本。另一方面，在过去几年，外来购房者曾连续占据杭州楼市二成以上购买力。自从新政“三限”实施以来，改善需求受阻，杭州楼市的购买力大幅缩水。一个是成本推动的上涨冲动，一个是对高价房不能承受之重，两种矛盾冲突愈演越烈。加之，杭州本土和外来大鳄之间市场份额和结构的迅速逆转，更多追求高周转快速出货的操盘理念的企业占据上风。这也改变了杭州本土企业“慢工出细活”，将开发周期无限延伸的做法。抢占市场份额，落袋为安更具有现实意义。
杭州楼市未来库存量持续走高几无悬念，库存压力势必也将进一步加剧。而在杭州楼市存量占比较大且作为主流销售“生力军”的“刚需、刚改”楼盘，一旦价格松动，那么，它对于位居城市高端的楼盘的传导效应，无疑是当头棒喝，让人清醒。
据了解，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。这不仅是过去二十年以来的最高存量指标，更是大大超越去年杭州市区全年80000余套的成交量。作为准一线城市的杭州，当巨量库存遭遇冰冷成交时，降价仅是时间问题。
整体成交量的大幅萎缩，加上高库存、高流入和银行房贷趋紧的共同作用，极有可能在今年引发杭州楼市的新一轮价格战。大量的库存与汹涌而至的新房，使得今年的杭州楼市“压力山大”。不少开发商已有“高处不胜寒”之感。
在高库存量和购买力双重挤压下，楼市将加速产生更多分化，项目洗牌换庄、兼并重组，也必将是笼罩在马年一团挥之不去的阴霾。
如果说，我们把降价引发的市场震动当作一次危机，那么对于部分房产商而言，这或许又是一次危难之中的市场机遇，甚至说是“及时雨”。而对杭州及以外的城市和房产商们，这不啻为一场价格战的鲜活预演，扣人心弦又耐人寻味。

兰洪海，杰盟地产合伙人、撰稿人、浙江大学等校房地产客座教授。