马跃成：中国楼市误入歧途不能自拔

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看到一个段子，记者在北京采访路人：如果你中了500万，打算怎么花？路人说：先把房贷还了。记者又问那剩下的呢？路人说：剩下的慢慢还。看了这个段子，让我实在笑不出来。因为这根本不是编的段子，他真实地反映了当前北京楼市的基本情况。人们把还房贷的希望寄托在了彩票上，这是太无奈，还是太残酷？我不能不想要是中不了500万呢？他们怎么买房？他们怎么还贷？
然而，某地产机构董事长的一句：“我觉得北京目前的房价很正常，一点不高。”惊诧全世界。他认为，北京的房地产市场实际上是面向全国的市场。他说在北京，我们不能按北京的人均收入来衡量其房价是否过高,应由全国有钱人的收入来衡量。按照这个说法，北京人已经不能再是北京人了，你要不得不搬出北京了，为全世界的富人们腾地儿了。

也有人提出，把商品房放开，把保障房搞好、搞足了。可是，保障房也是一个伪概念，如果你认真研究一下就会发现，哪里有保障房？保障房保障谁呢？你可以随便找个保障房社区看看，你就明白了。如果真能能做到，该保障的保障，该市场的市场，井水不犯河水，楼市还调控啥呀？有的别墅卖到几个亿一栋，有人有意见吗？以前的房改房、经济适用房、合作社建房、集资建房，其实都是保障房，这些房子的总量绝对不是小数，可是，现在还能找得到吗？
今天，深圳再次提出了保障房上市的计划，虽然有50%以上收益或归政府的打算，但是，这个事情本身，就违背了保障房的根本目的。无论从购房人，还是政府那里，依然把保障房当成了投资的工具，只是把收益进行了必要的分配而已。保障房小区车库现“豪车”，两岁儿童成后备级人才，这样的“乌龙事件”曾让保障房的分配受到质疑。如何确保保障房分配公平公正，一直是社会关注的问题。而公开把各类保障房纳入市场交易，都是算不上什么秘密。
北京今年多次出现抢地潮，台湖、旧宫、孙河、长阳多地被指面粉贵过面包。5月22日成交的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块二类居住用地和5月20日成交的通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目用地，在剔除配建公租房面积后，平均楼面价均刷新区域最高纪录。进入8月22日，万年基业2.3万/平夺长阳宅地，已经超出目前房山长阳板块在售楼盘均价，再次上演“面粉贵过面包”。8月14日，融创葛洲坝联合体连摘亦庄两地块，其中，商品房部分楼面价最高近3万元/平方米，创区域新高。这一价格和去年9月的1.5万元/平方米相比涨了近一倍。预计新地块的房子要卖四万以上才行，而目前该区域的精装修大盘也只卖到2.5万左右。亦庄楼面价一年涨一倍，是不争的事实。
最近，北京市通州区耿庄桥南侧京贸国际城售楼处。大量楼盘采用拆分精装修房款的策略，变相大幅度提高新房售价，住建委官方网站批准的预售均价是每平方米19953元，而实际卖到2.7万元/平方米呢。开发商解释是，批准的价格是毛坯房，现在卖的是精装修。算上装修款，均价2.7万元/平方米左右。7000元/平米的装修款，一个一百平米的房子就是70万元，而有名牌装修公司核算的标准件专修费用不过20万元。类似的情况，在大兴、房山等地的热盘区域屡见不鲜。在监管缺位的背景下，大量楼盘采用这种拆分精装修房款的策略，变相大幅度提高新房售价，让有关房价统计数据严重失真，让众多购房者倍感无力而又无奈。
最近有关各地的鬼城之争不绝于耳，几乎每个城市都在开展大规模的建设，　一排排新建住宅楼拔地而起，勾勒出一座座新城的风姿。随着我国城镇化快速推进，不少地方热衷于拉大城市框架，从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划，但资金短缺和融资渠道狭窄等问题一直困扰着各地政府。在巨大的筹资和偿债压力下，各地只好将土地收益作为资金来源。而这种“卖地筹资”模式存在着一定的变数和隐患。在青岛市城阳区，有关部门负责人表示，受房地产调控政策影响，土地出让金收入受到影响，地方政府可筹措的建设资金明显减少，对推进城市化进程影响较大。
随着房地产调控的日趋严格，部分房企正加速向中小城市转移，造成个别城市建设投资巨大，产业空心，市场需求不足，房地产泡沫有扩大蔓延趋势。在贵州黔东南自治州，35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目，城市变身大工地。其中，“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米，预计提供5万多套住宅，居住近20万人口，相当于凯里人口的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。类似凯里的城市还有很多，但库存量都很高，消化能力又有限。陕西汉中市正在投资建设许多大型楼盘，一些大盘出现销售不畅，已售楼盘空置率也非常高。
广东惠州大亚湾地区曾经规划建设大型熊猫汽车城，引来不少房地产资金涌入。造成当地房地产畸形发展，大量的外地资金撤走，留下了众多烂尾项目。虽然这里依旧是高楼林立，但城中空空，也没有多少大型工业企业入驻，成为房地产泡沫破裂的“重灾区”。此外，某知名房企2007年曾投资内蒙古满洲里，拍下了1000多亩土地，销售却成了大问题，至今项目成了巨大的烂尾。
鬼城最能说明中国楼市的现状，但是很多人还不相信有鬼城，当年海南楼市全线溃败的情形，似乎正在快速袭来。