北京通州楼市：均价一万八 三居精装成主流

　　在8月份即将开盘的项目中，通州的纯新盘和老项目后期各有一个，总数仅为两项，占比很小。根据购房者对新盘项目的关注度，记者于7月29日，调查走访了以纯新盘合生·滨江帝景为圆心、半径5公里范围内的新华联运河湾、远洋·东方公馆及华业·东方玫瑰几个通州楼盘项目。从结果看，“18000”、“精装”、“现房”、“三居大户型”、“地铁6号线”等，成为这次调查的关键词。

　　■环境印象

　　夹生的成熟

　　目前周边生活氛围好、配套齐全，7月刚开盘不久的远洋·东方公馆和8月即将开盘的合生·滨江帝景，远比已在售的新华联运河湾及华业·东方玫瑰要优越。远洋·东方公馆与合生·滨江帝景正好位于两广路东延长线、运河西大街的一西一东，这条街道被当地人称为政府职能一条街，通州税务局、通州交通大队等都安置于此，而合生·滨江帝景距离这条街道上繁华商业中心较近，当地一中小型建材市场与其一墙之隔，项目自身也设计5万平方米的商业配套，只是这些“便利”至少还要等待两年才能享受得到，远洋·东方公馆虽然可于今年10月份拿到现房，但因其为非精装项目，入住生活尚需时日，而其自身商业只是目前售楼处将改建的二层配套，销售推荐消费的去处最近为1公里外的大型超市。

　　以运河奥体公园和在建的地铁六号线为卖点的新华联运河湾则应了那句“看上去很美”，该项目似乎很能说明通州新城的“新”，街道新、人车少，记者在午饭时间到达那里后，居然没有发现一处能放心就餐的地方，售楼处的工作人员正在分批吃外卖，接待记者的销售小姐见怪不怪地说：“新城嘛，成熟起来还得有几年呢，您要在这儿住的话得适应一阵子……”如果说新华联运河湾尚有运河美景映衬，那么倚靠八通线交通运力的“中央楼座”华业·东方玫瑰，目前周边环境还处于“百废待兴”的状态。来此看房的Z先生对记者说，“楼间距有点小，我们想要的毛坯的三居也没有了，精装的有点高，再看看吧！”

　　■细节推敲

　　好事难两全

　　如果想省去装修的繁琐，除远洋·东方公馆外的三个项目均有不同标准的精装户型可选。在“精装房”的基础上，综合考虑生活是否便利、居住是否舒适、车位是否充裕等因素的话，情况如下——

　　精装标准同为每平方米3000元的期房项目华业·东方玫瑰与合生·滨江帝景，前者为8000余户的项目，车位数量只规划了5800个，其中地上约1000个，地下约4800个，车位配比为1比0.7，后者则设计有2800个住户，配有3600个全地下车位，人车分流；前者绿化率是35%，容积率是3.12，后者绿化率为60%，容积率是2.76，从外部环境污染指数上看华业·东方玫瑰略高于合生·滨江帝景。

　　精装标准为每平方米1500元的现房项目新华联运河湾与华业·东方玫瑰同样为板塔结合、物业费均为(2.5元/平方米·月)但绿化率(37.5%)略高，也比合生·滨江帝景拥有更低的容积率(2.5)，车位配比是1:1。此外，从北京市规划委官方网站“轨道交通规划方案公告”《轨道交通6号线二期工程规划示意图》上的站点设置来看，未来地铁6号线二期的建成运营后“玉带河大街站”将更多惠及到新华联运河湾，该项目销售对此信心很足，认为房价涨不涨“得看国家政策”，但今后这一区域的二手房肯定会因为地铁开通而人气飙升。

　　相比以上主要以“精装”吸引购房者的项目，毛坯准现房项目远洋·东方公馆只有6栋楼，占地面积最小，物业收费为2.98元/平方米·月，绿化率30%、容积率是3，车位770个，据销售说可以保证一户一位，并有其他三个项目不可比拟的“一梯一户”精品公寓设计。综上所述，四个项目各有优劣，而若再加之户型考量，反而毛坯项目较为合理实用些，由此可见，“现成”的和“承诺”的只能择其一。

　　■价格盘算

　　滑入平稳期

　　“三居精装就剩两种户型，均价18500！”“前不久开盘后目前只剩三十几套房了，近期会有促销活动但还在等通知，应该能在17000左右……”“由于前期一些口风儿已经放出去了，所以我们开盘的价格应该就在16000到18000之间。通常来讲开盘价就是项目价格的历史最低点。”“三居精装现房最低18000南北通透，二居朝南20000，就剩两套。”这是四个项目销售就价格问题给记者的答复，“18000”的单价代表了目前通州一隅的平均房价，合生·滨江帝景的销售小姐认为经过单价两三万的疯涨和急速下跌，通州房价目前已处于微暖后的平稳期，而未来区域价值还是很好的。另外，此次走访的几个项目都已将客群目标偏向了改善型需求人群，主推三居大户型且精装多于毛坯，正如伟业顾问市场发展部的数据统计显示，从7月北京商品住宅的成交户型面积来看，改善类户型已经逐渐进场，90至120平方米户型的成交占比达到24.1%，而去年同期占比为20.8%。总体来看，由于5、6月刚需的集中放量，目前刚需的放量趋于稳定，而市场中改善性需求的客户已开始进场，预计未来该比例的客户成交还会继续放大。

　　根据链家地产市场研究部统计，7月份商品住宅成交均价为20209元/平方米，环比下降3.8%，是自今年2月以来首次环比回落，可见通州局部房价尚在这一平均值以下。链家地产市场研究部常清认为，由于高端供应回落，成交减少，7月份新房价格出现结构性回调，预计未来价格上涨幅度有限。一方面，虽然从整体趋势看，今年新房价格变化不大，但多数项目已悄然提价，目前市场上在售项目，涨价项目已明显多于降价。不过迫于后市大量项目集中推盘带来的竞争压力，项目普涨可能性不大。

记住好房子永远不装修'卖不掉的房子才装修，清水湾的房子大家可以去看看，我是哪里的主任