北京新地王：4万元/平方米 溢价率40%

北京新地王：4万元/平方米 溢价率40%

2012-07-11 08:55:00　来源: 南方日报(广州)　有0人参与
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中赫置地26.3亿夺海淀区万柳地块，项目销售价格可能突破8万-10万
备受瞩目的北京万柳地王争夺战昨天下午尘埃落定，中赫置地以26.3亿元，配建1.64万平方米回购房面积摘得，可售面积楼面价达4.15万/平方米，刷新了北京单价地王纪录。
进入6月，随着成交量的回升，土地市场出现复苏迹象，新地王也开始频频抬头，这令调控敏感期的市场对后市产生积极预期，与此同时，更多民众开始担心土地市场回暖以及新地王的出现会否引发楼市整体反弹？对此，专家表示，土地市场回升主要源于在地方财政收入大大缩减压力之下，地方政府加大了土地推出步伐，尽管全国出现了个别地王，但不具有普遍意义，土地市场真正回暖还未到来。
中赫置地豪掷26.3亿保利等退出竞标
北京市海淀区万柳地块，总面积为77739平方米，地处北京西北方向，三四环之间，临近中关村，又在高校云集之地，可谓配套齐全、交通便利，地理位置绝佳。
这样一个优质地块一经挂出就被委以准地王身份，引来融创、中化方兴、中赫、龙湖、万科、华京投资、中冶、招商、懋源、九龙仓和中建综合体十家地产商的追逐。经过46轮的激烈竞拍以及数十轮的配建回购房面积争夺，中赫最终以总价26.3亿，回购面积16400平方米摘得，地块溢价达40%，并刷新了北京单价地王纪录。
“最终楼面价或为4.15万/平方米，预计本项目的销售价格可能突破8万-10万”，北京中原地产市场研究部总监张大伟向南方日报记者指出。
“稀缺优质地块的成交呈现明显的升温趋势，也成为该地块受热捧的主要原因。”链家地产市场部高级分析师陈雪认为万柳成为新地王在意料之中。
而一举夺得地王的中赫置地成立于2005年，是中赫集团旗下的全资子公司。在楼市敏感时期，地王的拍出无疑给市场传递了回暖的信号，也正是出于此考虑，保利等央企提前退出竞标。
地王频现 土地市场回暖明显
在房地产调控的大背景下，2011年年底以来全国土地市场可谓冷冷清清，流拍和底价成交频频出现。然而到了今年6月，随着住宅市场成交的复苏，地方政府推地节奏有所加快，部分房企资金回笼，更是蠢蠢欲动，各地频频爆出新地王新闻。
上月18日，恒大地产以32967元/平方米的高价拍下珠江新城D 4-B2地块，溢价率达到170%，再次刷新广州地王纪录。就在新地王诞生近一个月以来，其周边的住宅和写字楼终于按捺不住，纷纷有新动作。多个住宅项目有不同程度的涨价，开发商推货热情高涨。天河区的写字楼市场整体成交量和成交价格都有所上升。
龙湖地产上周也公布，以17.4亿元的价格在福建省厦门市购入三个地块。龙湖地产负责人并表示，土地储备的地域多元化增强了集团应对市场波动风险的能力。
从地方上来看，福州于6月12日也重启住宅用地拍卖，并分别以41.3%和97.76%的高溢价率成功出让两幅地块。
土地市场的火爆，在上海表现得也较为明显。6月6日，上海出让多宗地块，8幅地块中有5幅溢价成交。其中，嘉定区马陆镇28-01地块更是以4.07亿元成交，溢价率达到惊人的435.5%。6月13日，上海市青浦区的一块挂牌起始价为17984万元的土地，也以111.9%的高溢价率成交。
决策层“喊话”调控不放松楼市难以整体回暖
土地市场的升温以及新地王的出现是否将带动楼市整体回暖？
“目前土地市场虽然有所复苏，但主要原因是供应有所增加导致，而处于调控关键期的市场对于任何可能被认为调控松动的信息过于敏感，市场存在一定程度的恐慌心理，过度解读了包括广州地王等信息”，张大伟称实际上个别地王的出现对市场影响有限。
张大伟表示，尽管最近全国部分城市再次出现了地王，但实际上，土地市场依然未明显回暖，目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块，此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化，虽有部分溢价率比较高，但都为一些小地块，住宅类地王目前来看并未出现。
此外，值得注意的是，北京中原地产统计，从2009年5月21日到2010年3月17日这段房企频频抢地的时间内，北京合计有30块住宅类属性地块的溢价率超过100%，剔除个别已经退地及在建未销售的地块，合计入市地块为19宗，其平均溢价率也达到了164%。
“但这19个项目累计到目前的销售额仅为446.46亿元，尚不及这些项目468.76亿元的土地总出让金”，张大伟直言，地王项目销售难的情况已经逐渐出现。
究其原因，张大伟称，当初拿地的价格过高，对比其售价与土地价格成本，可以发现，这些地王项目的土地成本已经占到了售价的42.2%，远远超过了其他项目。以目前上市的部分项目看，当初不够理性的购地行为已经明显影响了房企的利润空间。且地王项目的融资等成本过高，也导致了项目最终的定位难。


“地王难以再频繁出现”，张大伟说，对于房地产市场来说，土地相当于面粉，销售的住宅相当于面包，面粉的价格不仅受到当下面包价格的影响，还反映对将来面包价格的预期。从目前的土地市场价格和库存依然比较高的房企来说，除非少数优质地块，其他地块拿地的积极性依然不高。
21世纪不动产分析师粟日也表示，中央对房价一直保持高度警惕，决策层不断“喊话”调控不放松，因此，下半年在楼市成交量温和增长之下，房价要大涨也不现实，购房族务必在开发商的炒作之下保持冷静。

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二声叹息