律师提示：房产交易找中介，买方要注意什么？

　　　　　　　　案例：仓促交钱，掉入“意向金陷阱”

吴先生到一家房地产中介公司登记购房，过了一段时间,中介公司通知他有一套房子符合吴先生的条件，让他去面谈。中介公司介绍了房子的大致情况，说房主姓牛，刚刚决定出售房屋。吴先生要求联系房主看房，中介表示房主昨天刚刚出差去外地，现在只能由中介电话联系，但由于这个地段房源比较紧俏，有意购买这套房子的人也不止吴先生一个，如果吴先生有意购买，最好先交两万元的“意向金”并签订一份意向合同，在意向合同中明确吴先生购房的条件，如位置、价款、面积等。然后等房主回来可以优先安排看房，双方条件谈好就签订购房协议，再支付约定的中介费。谈不好，“意向金”还可以退还。在谈话的过程中，旁边有其他中介的工作人员还过来问接待吴先生的工作人员说“牛先生那套房子你卖出去了吗？如果没有人订，我这边可就约人过来谈了！”怕房子被别人买去，吴先生就赶紧与中介签订了《委托购买意向书》，并支付了两万元“意向金”。

过了几天，中介通知吴先生房主回来可以看房了，在实地查看房子过程中,吴先生觉得房间的布局不太合理，于是就决定不买了。当他向房中介提出返还"意向金"时,却遭到拒绝。"中介说房主牛先生已经同意把房子卖给吴先生，并同中介签订了相应同意售房的文件。而且，在吴先生与中介签订的《委托购买意向书》有明确约定：“如果出售方同意按照吴先生意向收中的条件出售该套房屋,那么意向金就自动转为购房定金。”

中介指出,现在房主牛先生已经同意按照意向书中的条件出售,意向金就转成定金了，我们已按约定把定金交给房主牛先生。下面你们应该按约定签订正式的买卖合同，办理付款和过户手续。当然，你还要按约定支付相应中介费。即使你现在反悔了,定金也是不能退的，你还要支付中介费。

反复交涉不成，吴先生到法院把中介给告了，要求中介退还收取的“意向金”。法院受理案件后，中介提起了反诉，要求吴先生支付中介费。

在法院审理中查明，在中介与吴先生签订的《委托购房意向书》中有约定的面积、价格等条款，而且明确：如果卖家接受吴先生的条件同意出售房屋，“意向金”转为购房定金，由中介代为转交给卖家。

此外还约定：双方交易完成后，吴先生应该支付中介费。

法院经审理认为：

按《委托购房意向书》的约定，在房主牛先生同意按条件出售房屋的情况下，“意向金”转为定金交给房主牛先生。现中介提供的证据表明牛先生已经同意售房并收取了定金。

吴先生诉称在签署《委托购房意向书》时中介工作人员承诺“若谈不好，意向金可以退还”，但未提供证据，中介也不认可，这个说法在《委托购房意向书》中也无体现。关于“意向金”退还条款在《委托购房意向书》中表达为“若售房人不接受上述条件，无法达成一致，意向金退还。”因此，对吴先生主张的中介的口头承诺，无法认定。

现“意向金”已按约定转为定金，中介无退还的义务。至于吴先生是否与牛先生签约或双方如何处理定金，应该由吴先生与牛先生另案解决。因此驳回吴先生要求中介退还“意向金”的诉讼请求。

中介反诉吴先生要求支付中介费，因双方在《委托购房意向书》中约定“交易完成后支付中介费”，现交易并未完成，不符合支付条件，因此驳回了中介要求吴先生中介费的诉讼请求。

吴先生的两万元“意向金”，就这样被套走了，发生这样的事，吴先生本人也是有未尽注意的责任的。实际上，在中介参与的二手房交易中，很多情况下卖方是没有付款义务的，而房款、中介费很多情况下都被加到了买方身上，因此买方也就更有可能进入不法中介的陷阱，下面我们重点介绍一些买方在委托中介进行二手房交易时应该注意的问题。

律师提示：在中介参与的二手房交易中，卖方要注意什么？

1、 购买者本人仍需要尽相应注意义务。

委托中介购房也不能放松自己的警惕，购房者也要自己多尽审核义务。

如果您发现了交易中的一些不正常的情况和疑点，而中介拍胸脯保证没问题，您又想继续交易，不妨让中介把相应保证落实在书面上，以免发生问题后人家装不知道。

2、 注意“意向金”陷阱。

在向购房者提供房源之初，中介往往会提出要求支付数额大小不一的“意向金”、“看房费”等要求，往往辅以“房源紧张”、“多人有意购买”等让购房人心急的理由，还会通过一些手段造成一种紧张的氛围，让购房者不加思考、不仔细审核就交钱、签订书面文件。

请购房者一定要注意，不管中介制造的气氛多么紧张，只要是涉及交钱、涉及签署书面文件，就一定要慎之又慎。对于付款的条件、退还的条件、成交的具体内容、你关心的其它内容，都要仔细问清楚，而且必须在书面文件中有清楚的体现。

3、 明确中介的服务内容和收费条件。

为赚取中介费，有时中介公司会和房主串通来坑骗购房者，以买卖双方签订购房合同为支付数额不菲的中介费的条件。而购房者与房主签订购房合同支付了中介费后，意外就来了：

有时是房主毁约，不卖房子了，而购房者可能发现依据买卖合同追究房主的违约责任很难，依据与中介的合同，中介费又要不回来了；

有时是因为一时不小心，不知怎么回事购房者就被房主指出违约，并且据此解除合同，不但前面交的定金或预付款被当铸违约金扣下，已支付的中介费更是没地方要去了；

律师建议在找中介提供购房或中介服务时，就中介提供的全部服务内容一一列清，每项服务内容的价格和收取条件、时间也都明确约定。

4、 向中介交付费用或房款要索要票据。

无论是中介费、意向金、还是代为转交房主的房款，都要同时索要相应的票据，不管是正式发票还是收据，上面都应该有中介的公章。

切忌不能把相应款项交给中介后不索取票据或只得到由某个工作人员签字的收据。有的中介管理不规范，有可能会被工作人员私下卷走给购房者惹出麻烦。所以，一定要记住交费就要索要有公章的票据。

5、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。

买方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。

我们经常听到有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，那中介肯定是不让交易双方见面，更别提什么三方亲自确认交易内容了。而且双方亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在什么缺陷，本来房主是如实告知中介的，但中介为了赚取中介费，往往故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”，总之已促成交易，事不关已不着急了。

6、签署合同等文件不能留空白。

不管是否交易三方亲自见面签署合同，还是分别签署合同交给中介交换。也不管是签订中介合同还是后来的房屋买卖合同，售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。

7、 如交易不成，又涉及向中介或房主索要退款，应约定相应违约条款。

如果根据交易内容涉及前期支付的定金、意向金、房款、中介费因某种原因取消交易后退还的问题，一定要把返还的条件、时间事先约定清楚，并明确不按约定退款要承担的违约责任。

8、对任何涉及签字的书面文件都要注意审核。

在与中介打交道的过程中，可能涉及到中介要求购房者在很多文件上签字，《委托合同》、《居间合同》、《授权委托书》、《看房单》、《意向书》、《佣金确认单》，有时中介会在看房过程中或看房前不经意地拿出一份《看房单》，说这只是公司要求员工带客户看房前的一个手续，没什么约束力，要求您签个字配合一下。

如果你轻信这只是一份《看房单》不仔细看看就签字，那可能过不了多久，中介就会拿着它向你要钱，那时你才发现，这个《看房单》上的内容还包括你的一些承诺和义务。

在律师看来，文件是什么名字根本不重要，重要的是文件的内容对双方的权利义务是否有什么约定，只要涉及签字的书面文件，哪怕是一个登记资料，都要先仔细看清楚再决定是否签字。

谢谢楼主了，以后还真得注意点。