律师提示：房屋租赁，房屋内物品损坏或造成他人损害，谁担责？

　　　　　　　　案例：租赁期结束，双方起争端

程通为个人居住租了王祥一套简装带家电的一居室，约定租期是半年，2000元押金到期后退还，在租赁期间，相安无事。

合同到期时，王详却拒绝退还程通的押金，说程通在租赁期间损坏了房屋里的洗衣机，而且还造成墙面和地面的损坏，押金不退，用做赔偿程通给房屋造成的损失。

可程通不同意，说洗衣机坏了不假，可那本来就是坏的，我租房时就是坏的，至于墙面和地面的损坏，虽然有一些，但不太明显，而且应该是使用过程中造成的正常磨损，又不是我故意损害的，凭什么要我赔偿？

双方争执不下，于是程通把王详告到法院，可求退还押金。王详也向法院提起了反诉，要求王详赔偿损坏洗衣机和墙面的、地面的损失。

在法庭上双方还是各执一词，经过举证、质证，法院也现场进行调查，最终法院作出了判决：

在租赁期间，房屋及屋内设施、家电、家具等归承租人保管使用，如果承租人保管不当给承租物品造成损失，应该赔偿。

根据案情，本案事实的争议焦点有两个：

一是洗衣机是程通租住房屋之前损坏的还是租住之后。

经双方质证，可以确认洗衣机为非正常使用人为损坏，这一点并无争议。承租人程通主张洗衣机是承租前已损坏，但未提供证据。出租人王详主张洗衣机是程通承租期间损坏的，并提供了租赁合同的附件，在附件中房内物品清单中有全自动洗衣机一台，并未提及洗衣机损坏一事。所以，认定洗衣机是在程通入住后损坏的，程通应该承担赔偿责任。经认定，修复需要500元，此费用由程通承担。

二是墙面和地面的损坏应该由谁承担赔偿责任。

双方都认可墙面和地面在承租期间有不同程度的损坏，出租人王详主张应该由承租人程通承担修复责任，但承租人认为并非有意损坏，不应该赔偿。法院经调查认为，本案中墙面和地面的损坏属于正常使用中的损耗，承租人不承担赔偿责任。

据此，法院判决，洗衣机的修复费用500元，由程通承担，剩余的房屋押金1500元由王详返还给程通，驳回双方的其它诉讼请求。

房屋租赁中也涉及到租赁双方互相交付房屋和相关附属设施的问题，首先是房主把房子交给承租人，等租赁关系结束时，承租人再把房子还给房东。在房屋的使用过程中如果出现房屋或屋内物品的损坏，或者是房内物品对使用者或他人造成损坏，也涉及到是承租人承担责任还是出租人承担责任的问题。如何避免发生争议？在承租期间房屋中发生意外事故后，如何分清责任？这些都需要引起大家的注意。

律师提示：交付房屋双方要谨慎注意履行必要手续。

1、 房屋交付时，双方要认真核对，制订详细的清单。

由于大部分房屋在出租时都涉及一些附属设施和必要的家具、家电，所以，在签订合同和交付房屋时，双方应该亲自核对，认真检查，把相关附属设施和家具、家电列成清单，双方签字确认。

如果相关物品有什么损坏或问题，承租人应该立即提出，并要求在书面清单中注明相关问题。另外，对于相关物品在清单中最好由双方确认一下价值，一旦发生意外毁损，照双方约定的价格赔偿，否则一旦双方对价格发生争议，协商不成，还要诉讼、评估，很费事。

明确物品的损坏和缺陷不单是承租人要注意的，出租人也同样要注意，因为屋内物品给承租人或其他人造成损害时也涉及一个承租人的责任问题，如果出租物或附属物有什么缺陷，出租人能修复要及时修复，不能修复或不必修复的，也应该尽必要的提示义务。

租赁关系结束时，出租人把房屋返还给承租人，应该依照当初的清单核对相关物品，确认无误同样由双方签字确认。

做得越周到全面，发生争议的机会就越小。

2、 房屋及附属设施的损坏由哪一方承担责任？

在房屋使用过程中房屋或屋内物品的损失大致可以分两种情况，一是正常使用的损耗，二是非正常的人为损坏。对这些情况，法律是有相应规定的。

《合同法》第二百一十八条规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”

第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”

3、在租赁期间，房屋及相关附属物品造成的其他损失由谁承担？

出租屋的物品因为缺陷等原因造成承租人损害、房屋在使用过程中因漏水、坠物等原因给他人造成的损害，这些都是很可能发生的，而且这些损害往往比屋内物品本身的损失要大得多。

根据《合同法》及其它相关法律规定，保证出租的物品符合约定的用途是出租人的义务、妥善保额使用租赁物品是承租人的义务，有义务就有责任，据此可以判断发生问题造成损失后责任的分担。

如果是因为房屋或屋内物品本身的缺陷给承租人或第三人造成损失的，应该由出租人承担赔偿责任。

如果是因为承租人使用不当给屋内物品或第三人造成损失的，应该由承租人承担赔偿责任。

如果发生损害的原因既有质量问题，也有使用的问题，那就由双方依据具体情况按一定比例承担责任。

再比如经常发生的楼上漏水给楼下造成损失，如果是在承租期间发生，是承租人还是出租人要对楼下承担责任？

按上述原则，如果发生漏水是房屋质量问题，则由出租人承担，至于出租人依据商品房买卖合同找开发商承担质量责任那是另一个问题了。如果漏水是承租人使用不当，未尽注意义务造成的，那就由承租人赔偿。如果两个原因都有，就由二者共同承担赔偿责任，在承租人和出租人之间，可以依据具体情况按一定比例分担责任。