馨通家园那些事：小区如何长治久安，业主怎样理性维权

小区如何长治久安

业主怎样理性维权

物业公司的服务合同快要到期了，业主提出的很多实际问题无法解决，如何建设我们的家园，使她和谐美丽，长治久安，愿与大家共同探讨。

物业公司和业主的根本目的不同

1物业公司是企业。它的根本目的是最求利益，并且采取一切可以采取的手段追求利益最大化。降低成本，减少投入，以获得最高利润。

2业主在这里安家，是消费者。付出的是钞票，希望得到满意的服务。业主希望物业费合理用于小区建设。

物业公司和业主对小区的忠诚度不同

1物业公司是为了挣钱才来的，一旦小区不能为他带来可观的利润，合同到期，抬腿走人，突然提前撤离的物业公司，也大有人在。

2业主买房不容易，有的业主几代人共同积攒才凑足买房的首付款。业主把小区看作自己的家。小区是业主颐养天年，养老送终的家园。

物业费和物业服务成为角力的焦点

1物业公司希望尽可能提高物业费的收缴率，同时减少支出，提高利润。减少支出意味着，减少人员，减少投入，最终导致降低服务标准，降低服务标准会导致业主不满意。

2业主希望物业公司提供满意的服务。人员到位，服务态度友好，小区安全，环境整洁，绿树红花，维修及时。如果物业公司收了物业费以后，减少支出，降低服务标准，业主能满意吗？最终导致不愿意缴纳物业费。不缴纳物业费成了业主制约物业公司的唯一手段。

历任物业公司给业主造成的伤害

1喜莱达物业公司是业主公认的在历任物业公司中服务最好的，但是，东侧三栋违建小楼至今仍然刺痛着业主的心；物业用房和地下室的归属、出租也是业主的纠结点之一。

2华特公司清理建筑垃圾，重铺草皮，一度获得业主认可，但是，最后一年的不作为，以及损坏监控，是业主放弃华特的重要原因。

3慧竹广羽物业公司移走垃圾站，获得业主好评；管理力度不够，遭到业主诟病。比如，曾在一号楼西侧建一堵墙；未经业主同意，私自建设手机基站；北门外小广场在红线以内，却不加管束；面对任内小区私搭乱建一再增加，却毫无作为；绿化浇水不到位，导致树木旱死；保安无门岗；承诺恢复监控，至今不行动；很多门禁损坏；有车停在绿地，停在自行车棚平台上，无人过问等等。

长治久安的路在哪里

物业公司追求利益的本性是任何业主也无法改变的。业主想要获得满意服务的心愿也是一如既往的。物业公司和业主的根本目的不同，物业公司是经济实体，很强势，业主属于弱势群体，导致物业公司和业主的矛盾短时期难以根本解决。

物业公司和业主对小区的忠诚度不同，也是引发业主想在物业费上制约物业公司的原因之一，历任物业公司给小区和业主造成的伤害，更加激发了业主对物业公司的不满。

虽然物权法给了业主共同管理的权力，但是，没有财务权，则业委会根本无法制约物业公司，业委会不作为并沦为物业公司的附庸，业主不交物业费遭起诉、无法主张自己权利的情况屡见不鲜。

面对这样的矛盾，小区的物业管理应该何去何从？

有人说，物业公司不是活雷锋。难道业主就是慈善机构，冤大头？白送物业费？

归根结底，我们在小区有一套属于我们自己的房，这套房是受国家法律保护的私有财产。小区的公共部位属于全体业主共有。整个小区70年的使用权属于全体业主。那末，为什么我们在自家院里还要任人摆布呢？我们请物业公司是来为我们提供服务的，每换一次物业公司就伤筋动骨并造成一大堆新的历史遗留问题的现状如何才能改变呢？

惟有业主主导

既然主权在我，求人不如求己。业主纷纷提出由业委会聘请专业人士管理小区。这种方案到底是否可行？

法律依据。

《中华人民共和国物权法》第八十一条明文规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条明文规定，“业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。业主在决定自行管理之前，应当对拟定的详细的自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。”

前头有车，后头有辙

北京市海淀区品阁小区已经实行业主主导，并且运行良好。从网上报道看，品阁小区正在指导其它小区进行实践活动。海淀区和通州区都属于北京市辖区，既然已经有成功的先例，我们何妨先取经学习，再自强自立？

业主主导的优势

业主的责任心不是物业公司可以比拟的。业主主导不是以赢利为目的的。业主的物业费花在业主身上是业主最愿意看到的。业主要审计物业公司的财务账目比登天还难，但是业主自己做到财务账目公开透明是心甘情愿的。业主主导在合理控制成本，少花钱多办事方面比物业公司要灵活。业主主导在服务态度方面会更加和业主贴心。

业委会托管物业服务资金-市建委在怀柔就是这样做的

业委会托管业主的物业费，由业委会统一购买物业服务，向全体业主负责，按照约定以及全体业主的满意度支付相应的费用，由于物业服务不到位而产生的物业费结余部分，按照面积返还业主。这样，既保障业主得到服务，又保障业主的监督权，还使得业主在得不到满意服务的时候可以少付费用。业委会根据业主要求，决定是否更换服务人员，是否扣除物业服务费用；物业公司按照约定提供服务，向业委会负责，接受业主监督。一旦违约，则业委会将扣除相应的物业费。如此一来，物业服务人员拿不到物业费不会起诉业主，和他签合同的是业委会；而服务不好时，业主可以直接向服务人员提出，要求改进，也可以向业委会提出，要求换人；业委会由于托管了物业服务资金，可以制约服务公司，所以监管力度自然得到加强，才可以真正为业主争取更好的服务。

小区公共收益由业委会托管，部分用于小区建设，部分作为下一年度的预留款，部分作为奖金发给为小区服务的人们，部分按照面积返还业主。

业主代表不再是摆设，而是关键

以前，业主代表【楼门长】因为没有经过本单元业主的推选，在发言的时候总感觉名不正言不顺，尤其在为小区服务以后要拿补贴的时候，有些理不直气不壮。凡是经过业主推选的业主代表，有权代表所在单元业主的权益发言、投票，维护所在单元业主的合法权益；也有责任将所在单元的事情向业委会和服务公司提出改进要求；也有权协调所在单元业主及时交纳物业费；也有权名正言顺、理直气壮的取得自己应得的津贴。业主代表在小区管理过程中的作用将是实实在在的。面对业委会、服务人员，业主代表代表产权人发声，必须得到尊重；面对业主，业主代表将得到尊重和威信。业主代表一定会得到尊重，也一定会建立威信。

一份耕耘，一份收获

业主自管，管理者和业主是一体的，目的相同；管理者和业主都是小区业主，对小区的忠诚度相同；由于目的和忠诚度相同，不交纳物业费反而不合常理；同时，业委会托管物业服务资金，既解决了管理主体失位的问题，也真正理顺了雇佣关系，为小区走上良性循环迈出了可喜的第一步。

希望大家认真思考，为了自己的美好生活而思考。

小区的丢车丢电瓶的现象时有发生

好多人丢了车