购房人签订二手房购房合同时不能忽视的几大问j题???

ansen · 发表于 11-8-1 22:43:28

本帖最后由 ansen 于 11-8-1 22:53 编辑

购房人购买二手房时，一般重视付款期限及房产证过户手续办理，而其他的细节问题往往考虑不周全，从而给自己购房时带来巨大的隐患和风险，以下也是购房人应注意和防范的环节，在签署购房合同时应注重考虑如下方面：

{:1_159:}{:1_159:}
一、所购房屋或土地使用权是否被抵押
隐患1：因抵押未按时解除，不能按时或无法办理房屋过户才续，购房人不能及时取得房屋所有权证。
隐患2：售房人无力偿还债权人债务时，作为售房人抵押物的房屋、土地使用权可能被司法机关查封、变卖或拍卖，这样购房人就得不到所购房屋。
二、所购房屋是否属于被拆迁房
隐患1：列入拆迁范围的房屋不能办理过户手续。
隐患2：如果没有办理完毕过户手续即使拆迁时买方已入住也不会得到拆迁补偿。
三、所购房屋是否被司法机关查封
隐患1：查封的房屋不能办理过户手续。
隐患2：查封的房屋有被变卖、拍卖的可能。
四、所购房屋是否属于共有房屋
隐患1：房产证上虽然只表明为夫妻一方所有但事实上是夫妻共有的房屋，一定要有共有人本人签字的书面同意说明（经过公证机关公证），否则若共有人不同意出售，即使售房人与购房人办理了房产过程手续，共有人也是可以向法院主张撤销该房屋过户手续。
物权法实施后，对于夫妻共有的房屋，若房产证所有权只标明为夫妻一方所有，则善意的购房人不需要共有人的同意，但是为了安全起见，建议购房人查清楚所购是否属于共有房屋，并一定要有共有人本人签字的书面同意说明（经过公证机关公证）。
五、所购房屋是否属于已出租房屋
隐患1：承租人的优先购买权。因为所购房屋在出租状态，在相同价款和条件下承租人相对于一般购房人是有优先购买权的，如果侵犯了承租人的优先购买权，即使办理了房产过程手续，承租人也是可以向法院主张撤销的。所以若所购房屋为已出租房屋，购房人应要求售房人提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
隐患2：买卖不破租赁。也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋。这样如果所购房屋租赁合同没到期，即使购房人获得了房屋所有权，也不能马上入住，影响了购房人对所购房屋的使用。
六、所购房屋的房主是否拖欠物业费
隐患1：物业费用在售房时售房人故意隐瞒，不告诉购房人。
隐患2：物业公司因为前一业主没有交清物业等费用，拒绝新业主入住。
隐患3：物业公司要求新业主交纳前一业主欠下的物业等费用。
七、所购房屋的房主是否能及时迁出户口
隐患1：原房主的户口还在此处，购房人无法办理户口迁移手续。
隐患2：若购房协议中对此无约定，即使起诉售房人法院对此也可能不予受理。
八、所购房屋是否发生过刑事案件等特殊事件
隐患1：如购房人买后才知晓这类事件，可能影响其居住和心理健康。
九、若售房人委托代理人代售房屋，是否有经过公正机关公正的授权委托书和身份证件
隐患1：防止无处分房屋的人私下或违法处分真正房主的房屋。
隐患2：防止售房人售后反悔。

申律师，男，吉林人，中共党员，西南政法大学法学学士/中国人民大学法律硕士
法律职业证书：A20062203031515
律师执业证书：11101200810782131
手机：133-6633-8850
Q Q： 37636096