房价蓄势待涨

阿丽曼 · 发表于 12-6-22 15:42:39

6月，北京、上海、深圳、南京、杭州等几个具有楼市风向标意义的城市，最近一段时间购房热情持续升温，要么出现千人购房的盛况，要么是开盘当日短时间内即售罄。楼市表现突然发生如此巨大的转变，正在促使消费者的购房意愿发生变化，由深度观望向入市转变。
在购房人买涨不买跌心理作用下，再加上央行降息信号被市场过度解读，以及部分银行放出首套房贷利率折扣继续下行的信号等多个因素的影响，使许多购房者预判市场将走出低谷，入市积极性提高。这也为开发商的涨价奠定了底气。此外，价随量涨，是当前人们普遍担心的问题，也是一些购房者急于出手的原因。虽然目前尚无房价大幅反弹迹象。但是，个别楼盘已经按捺不住涨价冲动,价格悄然上调。
成交均价首次抬升至2万
国际投行摩根士丹利据国家统计局公布的70个中大城市房价数据显示，今年1-5月，全国商品房成交均价同比增长3.8%；其中，住宅成交均价同比增长3.4%，连续两个月有所回升。从中国5月房价数据看，很多城市的房价继续下滑，但降速有所放缓，部分一线城市二手房价格企稳。
“量在价先”，以价换量到了一定程度，折扣必然回收。来自机构的统计数据显示，北京楼市在三四月间有大量“以价换量”的优惠项目房价平稳，但5月份许多项目纷纷提价，市场已经基本止跌。进入6月份北京的楼盘大约平均上涨了3%，北京通州、大兴区的很多项目房价上涨幅度都超过了5%。
北京中原市场研究部统计，截至18日，月内住宅签约均价为21238元每平米，环比5月上涨了7.7%。6月来成交热点住宅项目统计显示，64个项目中，签约均价上涨的项目有37个，均价下行的项目有27个，上涨的项目占比为58%，签约套数前8的项目，签约均价全部上行，在6月签约超过100套的项目中，均价上行的占比80%，只有个别项目签约价格基本持平。而同比3月份的销售签约均价，均价下调的仅20个，全市主流项目的最低点已经基本过去。
关于近期价格上涨的情况，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，实质性涨价现象并不存在，当前房价上涨依然是交易结构变化而引起，即6月上半月中高端项目短暂热销，包括保利中央公园、金茂府、西山壹号院等项目均价都在40000元/平米之上。
此外，记者调查发现，刚需项目也出现价格止跌的情况，一些刚需项目入市后，低价房源最先进入销售周期，后期高价房源成交拉高价格；此外，就是优惠措施取消，近期不少热销项目都取消或降低优惠幅度，在这其中，部分热销项目和之前深降项目试探性提价。
□售楼处直击
重回排队、找关系
上周末，位于顺义的某项目开盘，开盘当日推出的房源全部消化。记者在开盘现场看到，久别于江湖的“千人购房盛况”再现，选房大厅内座无虚席，排队购房者焦急的伴随着队伍长龙前行。
“我们来上班的时候发现很多客户已经来了，这种情况在去年年底和今年年初是不敢想象的，真的没有想到市场回暖得这么迅速。”销售员小姜兴奋地告诉记者。在排队的长龙里，记者看到了独自来买房的年轻人，也看到了一家几口一起过来的中年人，“等了一个多小时了，还没轮到。我想选个好的户型，带着家人一起来的，还能商量一下。”因人多而大汗淋漓的张先生表示。
现场的工作人员称，一个销售员忙几十个客户，“真忙不过来了，我头都大了，客户选的房号我必须马上记下来，要不一会儿就忘记了，人太多了，超出想象的多。”当记者问及其收入时，该售楼人员满怀信心地表示，“肯定比去年多，最坏的日子已经过去。”
据记者了解，不少人满为患的售楼处多是低总价、低单价且户型方便的项目，市场回温迹象明显，去年同时期冷清的售楼处重返喧哗。
□开发商
仿佛回到2009年
“这次开盘与上一期开盘中间也就一个月，蓄客情况还是超出我们预期。上午有好几个朋友托我留房源都被我拒绝了，不是不想留，你看现场这阵势，能摇到号跟中彩票一样，哪有多余的房源。”近日，在大兴某热销项目售楼处现场。该项目负责人看着售楼处现场购房者排起的长队向记者表示，“按照目前的市场情况，我们价格涨一千与不涨销售效果是一样的，为什么不适度上调呢？”
自6月开始，开发企业推盘积极性逐渐高涨。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，仅6月上半月，新增住宅（不含保障房）供应量达到4421套，比上月全月3577高出844套。
在顺义某个项目售楼处同样出现开发商喜出望外的一幕，记者从某项目了解到，该项目此次开盘推出的少量房源吸引了几百人排号，看到选房现场乌泱泱的人群，之前一直担心蓄客情况不理想的开发商长舒了一口气。开发商内部人士感叹，“仿佛回到2009年。”据其透露，不少人找他走后门买房，“排队买房的场景重现。”
同时，他表示，从房地产投资、销售等主要指标来看，市场正在逐渐走出低谷，已出现好的迹象，因此对于项目此次开盘所取得好的成绩，也并不感到意外。总体看来，此次央行降息极大利好于地产市场，一方面房企降低财务成本、缓解资金困境；另一方面还可以降低买房人的利息负担，从而能够一定程度上刺激房屋销售。所以，理性的说，房地产市场从目前萎缩状态下缓慢恢复的可能性较大。
房地产成交量的攀升也使得开发商对土地的热情高涨，南京、广州等地接连出现高价地，北京的土地市场也逐渐复苏，于6月18日成交的门头沟地块溢价率高达49.8创下年内最高溢价率纪录，而刚挂牌出让的海淀万柳地块也引来了广泛关注。
居民房价上涨预期增强
中国人民银行近日公布了第二季度储户调查报告数据显示，当前消费者的购房心理发生转变，对于未来房价下
降的信心下降，购房意愿开始上涨。据央行数据显示，其中有68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季度提高了0.8个百分点，低于去年同期5.8个百分点，仍处于2009年以来较低。仅有2.1%的居民认为房价令人满意。
对下季房价，20.4%的居民认为未来房价将会上涨，比上季提高2.8个百分点，低于去年同期15.8个百分点，仍处于2009年以来较低水平。未来3个月准备购房的居民占比为15.7%，比上季提高了1.6个百分点，为2011年调查以来的最高值。
链家地产副总裁林倩认为，下半年就当前的趋势来看，刚性需求依旧会被不断地刺激入市。但对于北京这样的强限购城市，太多的外地刚性需求无法入市的弊端，使得刚性需求的释放能够持续多久存在不确定性。因此近期部分热销项目提价，短期来看符合营销规则，但长久来看未必符合市场。对于购房者，当前没有必要恐慌性去购房，因为下半年宏观经济政策的利好会更加充分，特别是二线城市，降息利好加深的情况会比当下更明显。