购房时如何区分“定金”和“订金”???

ansen · 发表于 11-8-3 21:53:38

购房人购买商品房时，购房人与开发商签订的认购书中经常有“定金”或“订金”的约定，经常被这二“金”搞得糊涂，因此往往因为不能与开发商签订正式购房合同时而自行承担了一部分损失。所以弄清楚这两个“金”的概念还是很主要的。我国《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。一般情况下，购房人与开发商签订的认购书中约定的定金，是为了保证将来签订商品房买卖合同。如果购房人支付定金后不签订正式的商品房买卖合同，无权要求开发商返还定金；如果开发商收受定金不与购房人签订正式的商品房买卖合同，则要双倍返还购房人支付的定金。
而订金则一般情况下仅被视为预付款，在没有特别约定的情况下，它不具有担保双方将来签订商品房买卖合同的作用，因此如购房人不想签订正式的商品房买卖合同，开发商应将购房人支付的订金如数返还。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定推定：如果购房人和开发商在认购书中写明“订金”条款，同时又有“定金”性质约定的，则应按照“定金”规则来处理。
上述就是对“定金”和“订金”的理解，得需要购房人仔细琢磨琢磨。
虽然购房人在认购书中有“定金”的约定，但也并不能完全这样理解：购房人不签定正式商品房买卖合同定金就被开发商没收，开发商不签订正式商品房买卖合同就应向购房人双倍返还定金。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》又规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。这里有一个“因不可归责于当事人双方的事由”的规定，这在很大程度上对购房人收回定金是有利的。因此，购房人在与开发商签订认购书时应该好好利用该条款，比如在认购书中将“不可归责于当事人双方的事由”的约定进行细化，将“购房人与开发商在商品房买卖合同中不能协商一致（因为签订合同应平等自愿，不能强迫）或房贷政策改变”等包含其内，这样如果有这些情况的发生，购房人的定金很大程度就有可能取回。

申律师，男，吉林人，中共党员，西南政法大学法学学士/中国人民大学法律硕士
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