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<p> 如今北京的房地产市场似乎进入了&ldquo；价滞量跌&rdquo；的整理阶段。</p>
<br /><p> 记者日前走访北京一些楼盘发现，剔除各种明折和暗折因素后，北京房价基本处于&ldquo；停滞&rdquo；状态，而且一些项目出现推迟开盘的&ldquo；捂盘&rdquo；现象。专家认为，北京楼市的这种调整将持续一段时间，调整时间和力度不仅受奥运因素影响，还要看货币政策和宏观调控的具体情况。</p>
<br /><p> ；<br /> 房价上涨乏力</p>
<br /><p> 根据国家发改委公布的数据，5月北京房价环比上涨0.4%，4月环比上涨0.2%，而1-3月环比涨幅分别达到0.7%、0.5%和1.0%。从数字上来看，不同于深圳等城市的房价已经明显调整，北京房价依然在缓慢地上涨。但显然，进入二季度北京房价增速进一步放慢，加上促销折扣等未被统计考虑的因素，北京房价基本处于停滞状态。</p>
<br /><p> 中原地产董事总经理李文杰表示，虽然从统计数字上看，北京房价体现了&ldquo；稳中有涨&rdquo；的趋势，但值得关注的是，由于市场观望情绪浓重，不少新开楼盘调低了开盘价格，这部分价格变动并未体现在统计中。</p>
<br /><p> 楼盘花样众多的打折促销活动也通常不反映在统计数字中。与年初如同&ldquo；小荷才露尖尖角&rdquo；的促销打折相比，如今北京更多楼盘加入了促销的行列。除了房价折扣，赠送物业费、停车位、家电装修甚至轿车都成为开发商的促销手段。东四环百子湾区域的美利山项目五一假期推出了每平方米11980元的节日特价房，正常均价是15000元，目前这种&ldquo；特价房&rdquo；依然在售；朝阳区尚未开盘的奥东18号初步定价28000元/平方米，该项目如果在开盘前进行意向签约，会得到25000元/平方米的优惠价格；6月1日开盘的丰台区六里桥区域的保利百合花园，推出了办理银行卡可以得到房价优惠2万元的促销活动。</p>
<br /><p> 往日头条：</p>
<br /><p> 房价不会"；脱缰"； 下半年将回归理性 </p>
<br /><p> 年中房企生存报告：产业正遭遇险局 </p>
<br /><p> 房价滑入下降通道 已处&ldquo；房灾&rdquo；边缘 </p>
<br /><p> 一周精彩回顾：北京房价将缓慢下跌 </p>
<br /><p> 北京楼市陷入"；滞涨"； 退房潮若隐若现 </p>
<br /><p> 采取直接降价的楼盘也有一些。位于西南三环的万年花城，去年秋天3期开盘后，该楼盘价格今年初一度上涨至均价17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三环，均价却回落到了15000元，部分户型价格更下调到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日开盘均价15500元/平方米，目前已经售出三分之二，剩下的均价在14500元左右。</p>
<br /><p> 不过，并不是所有的楼盘都采取降价或折扣的措施。据记者了解，去年下半年之后开盘的楼盘，为了加快回笼资金，大多采取降价或打折的措施，并且幅度较大。而之前开盘的楼盘，大多已经销售了大部分房子，房价变动幅度不大。如中关村区域的悦园去年5月开盘价格是20000元起价，目前涨到了25800元，该楼盘已经销售大半，并无其他折扣措施。</p>
<br /><p> &ldquo；捂盘商&rdquo；担忧成交量</p>
<br /><p> 记者调查发现，不少原定5、6月开盘的楼盘，如西海国际、德胜佳苑、华润置地广安门项目都推迟了开盘时间，推迟的原因主要有未拿到销售许可证、未如期完工等。</p>
<br /><p> 业内人士分析，除了客观原因外，确实存在一些推迟开盘的现象。如目前规定领取销售许可证三日内须开盘，一些开发商便以推迟领证时间为由延期开盘。之所以顶着推迟回笼资金的压力延期开盘，主要是对于市场成交量的担忧，想等到将来市场回暖再推出楼盘。</p>
<br /><p> 事实上，进入传统销售旺季的5月，北京房屋成交量已经有了一定程度的提升。李文杰介绍，一季度北京房屋成交量同比下滑最为严重，跌幅达到70%，但是二季度开始缓慢回升，成交量大概相当于去年的一半。招商证券的报告则显示，5月份，北京一手住宅成交99.5万平方米，环比上涨33.0%。</p>
<br /><p> 尽管如此，不少开发商对目前的情形难言乐观。一方面，5月原本属于销售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分说明问题。另一方面，受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，北京商品住宅出现了近年罕见的供大于求局面，原本是房价上涨重要支柱的供求基本面被扭转。</p>
<br /><p> &ldquo；如果真存在捂盘现象，那是因为开发商的判断出现了问题，开发商今后可能蒙受更大的损失。&rdquo； 中国社科院金融研究所研究员殷剑峰如此表示。</p>
<br /><p> 李文杰认为，开发商已经由昔日资金普遍过剩转为资金短缺，这将加快房地产业的整合力度。不少大的开发商如万科、SOHO中国近来已经加快了收购步伐。</p>
<br /><p> 涨跌预期不一致</p>
<br /><p> 经历了年初时的&ldquo；价涨量跌&rdquo；，对于如今的&ldquo；价滞量跌&rdquo；，人们不禁会问，北京楼市未来是否会出现&ldquo；量价齐跌&rdquo；的情况？</p>
<br /><p> 此前高盛发布报告认为，北京房价未来有可能出现10%-15%的跌幅。对此，在保利百合花园看房的王阳先生说:&ldquo；北京是首都，各类人群的购房需求还是比较旺盛的。我个人不认为北京房价会经历一个急跌的过程，如果房价比现在低5%，我就会立刻考虑买房。&rdquo；</p>
<br /><p> 殷剑峰认为:&ldquo；今年可能是北京楼市的一个拐点。整个城市房屋价格增长速度将明显放缓，一些前几年非理性上涨的区域，甚至会出现绝对价格下降。这样的趋势将在北京没有了奥运预期之后的下半年更加明显地体现出来，唯一的疑问在于放缓和下降的程度会有多大。&rdquo；</p>
<br /><p> 李文杰则表示:&ldquo；目前可以说最坏的时候已经过去。从北京近来成交量抬头，到南方的广州、深圳等城市二手房租售价格小幅回暖，都体现了这个迹象。&rdquo； 他预计，北京房价涨幅放缓趋势仍会延续，大幅放量的可能性很小，但绝对价格下跌的可能性在减小。</p>
<br /><p> 中国楼市另类&ldquo；滞胀&rdquo； 可能出现数千亿资金缺口</p>
<br /><p> 楼市另类&ldquo；滞胀&rdquo；</p>
<br /><p> 最近几个月，除了深圳等少数几个城市房价出现明显下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，一些热点地区房价仍在上涨。</p>
<br /><p> 现在，在媒体上，一些专家和部分地产商出来表态，认为房价要下跌；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺。在这种情况下，房地产市场出现了另类&ldquo；滞胀&rdquo；&mdash；&mdash；销售停滞、价格微涨。</p>
<br /><p> 这种&ldquo；滞胀&rdquo；的形成无疑使房地产市场变得更加扑朔迷离，大家不知道该买房还是该卖房，目前很多购房者说得最多的话就是&ldquo；持币观望&rdquo；。在记者采访的购房者中，大多数人表示，在很大程度上，持币观望的一个重要原因是媒体上对房价下跌的各种报道。</p>
<br /><p> 那么，房价到底会不会下降呢？</p>
<br /><p> 从记者走访的情况看，虽然很多开发商仍守着原有的价格不变，但为了刺激购房者的胃口，他们也采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。拿一位看房市民的话来说，&ldquo；越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好&rdquo；。</p>
<br /><p> 房地产商似乎也不仅仅只选择打折这样的促销方式，很多开发商把楼盘&ldquo；化整为零&rdquo；，选择逐步开盘的方式，以减少同一时间内市场房源的供给。这看似是开发商&ldquo；捂盘&rdquo；，但似乎也透露着一种无奈。试想，如果市场房源供给充裕而需求仍然不足，那么，将会有更多的声音支持房价下调。目前这种供需的&ldquo；紧平衡&rdquo；，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌。</p>
<br /><p> 从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在&ldquo；憋着&rdquo；，一方是憋着少上些房源，保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。因此，这种&ldquo；滞胀&rdquo；的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房地产商资金供应难以为继，而具有真实需求的购房者也不能太久持币而不购房。</p>
<br /><p> 现在的疑问是，哪方面会胜利？从目前的形势看，开发商的资金链问题将是市场变盘的关节点。北京师范大学经济研究中心主任钟伟估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，今年我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的资金缺口。</p>
<br /><p> 分析人士认为，如果不能弥补这些资金缺口，房地产商将不得不&ldquo；拆房子卖地&rdquo；。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的愿望难以实现。因此，如果新增资金跟不上，加快售房回收资金将成为一些房地产商的唯一出路。</p>
<br /><p> 上海: 新盘表现抢眼</p>
<br /><p> 作为本轮房地产牛市的领头羊，上海楼市价格仍较为坚挺，但成交量持续萎靡。</p>
<br /><p> 新盘放量上市</p>
<br /><p> 5月份，上海楼市经历了一波新盘放量上市的高潮，部分楼盘仍然涨价销售。佑威房地产研究中心的统计数据显示，5月份共有161批商品房源上市（剔除动迁配套房），推出178.83万平方米新房源，环比上升38.1%，略高于去年同期的176.59万平方米。如果加上10个推迟上市楼盘的最少30万平方米供应量（预售要求新盘首推最少3万平米），5月楼市的推盘量将远超去年同期。而在这些集中上市的房源中，只有3个楼盘售价小幅下滑，而老盘新推房源中，有35个楼盘价格出现上涨。</p>
<br /><p> 5月涨价的楼盘中，表现抢眼的是位于徐汇区的百汇园。记者在网上公布的数据中看到，百汇园在2007年4月份推出的房源报价为16800元/平方米；到了2007年底，报价就飙升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源报价升至42000元/平方米。但网上房地产的数据显示，尽管不断提价，百汇园2007年推出的房源仍然处于在售状态。据介绍，百汇园上月新推楼盘的成交价事实上远低于公开报价。</p>
<br /><p> 成交持续低迷</p>
<br /><p> 尽管开发商们热衷于提价，但市场给他们的反应却是一盆冷水。在价格上扬的同时，上海楼市的成交量持续萎靡。佑威房地产研究中心的数据显示，5月商品房和商品住宅的成交量虽然环比分别上涨9%和6.4%，但与火热的去年5月不能相提并论，商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。供需比方面，5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24:1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28:1。</p>
<br /><p> 比成交量萎靡更令业内关注的是近期发生在上海普陀区的一起开发商退地事件。2007年，上海志成企业发展有限公司通过上百轮的竞价，最终以11.04亿元的价格拍得普陀长风生态商务区4号东南地块，而这块地的起始拍价不过3.14亿元，该地块也因此成为普陀区当年的&ldquo；地王&rdquo；。不料今年传出消息称，该地块将于近期重新面向市场竞拍，因为上海志成企业发展有限公司因为自身原因放弃了这块&ldquo；地王&rdquo；，在开发商中引起了很大的震动。此外，有消息称，此前一直在上海耗资百亿之巨收购房产的摩根斯坦利开始在上海出售旗下物业，这也引发了人们对外资是否撤出上海楼市的关注。</p>
<br /><p> 分析人士认为，银根紧缩显然已经对开发商造成重创，但上海由于对房价上涨的预期尚未扭转，使得房价仍然居高不下。外资在上海楼市中所占比重较高，其未来抉择对上海楼市未来走向至关重要。因此，购房者在分析上海楼市时，除了关注政策因素外，也不可忽视外资的动向。</p>
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