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<p> 中国最大的小产权房小区，这里每天都演绎着买房、卖房、守房、盼房的故事</p>
<br /><p> &ldquo；下次来你不找我，我就抽你。&rdquo；李士其一边锁门，一边既粗鲁又诚恳地嘱咐着来选购房子的人。</p>
<br /><p> 李士其，北京市通州区张家湾镇张家湾村农民，但现在他的身份是太玉园小区的置业顾问，说白了就是卖房子的。李不放心顾客下次来找别人，是因为&ldquo；我们这儿竞争太激烈，而且人人都事事的&rdquo；。况且&ldquo；我夹着屁股陪你看房多不容易&rdquo；，李一周前刚做完痔疮手术，行动还不够灵便。</p>
<br /><p> 已经怀孕九个多月的王井枝仍坚强地每天去上班，这是他们年轻小家庭经济压力的需要。王井枝每天早晨六点多会准时地，一步一喘地，爬上停在自家小区里的938路支6路公交车。这条漫长的公交线的另一端连着她上班的目的地&mdash；&mdash；北京CBD核心区的大北窑，这条自家院子里的公交线给她的坚强创造了客观条件。</p>
<br /><p> 胡胜利（化名）习惯性地在他空空的房子里，给他的第53位看房客人递上一颗&ldquo；中南海&rdquo；。遭拒后仍满面笑容，自己衔上香烟吐着烟圈不停地给客人介绍自家房子的优点，&ldquo；房前有草、房后有花，夏天不用开空调&rdquo；。</p>
<br /><p> 胡的房子位于太玉园二期某栋的一楼。胡在2003年以2000多元一平方米买下，如今想要翻番的卖出。他想出手的理由很简单，一是自己在这里还有一套房，二是自己是城里人，今年年底前朝阳区酒仙桥附近地区拆迁将完成，&ldquo；我要回去&rdquo；。</p>
<br /><p> 太玉园是北京市乃至中国最大的小产权房小区，有八千多户人家生活在这里。每天都演绎着买房、卖房、守房、盼房的故事，他们都有一个愿望，希望自己的房子能&ldquo；转正&rdquo；。</p>
<br /><p> 从农民到卖主</p>
<br /><p> 太玉园位于北京市郊区的张家湾镇张家湾村，如今经过四期建设已经形成了一座400个足球场大小的&ldquo；欧洲城&rdquo；。</p>
<br /><p> ； ； ； （棋牌室）、有大型购物场所（小超市）和五星级酒店（记者在采访过程中没有发现）。最让开发者引以为豪的是房子的价格，这里被宣称是 &ldquo；比经济适用房更实用的花园洋房&rdquo；，因为它的价格仅为周边大产权房的一半。</p>
<br /><p> ； ； ； 说到太玉园之前要先说说其土地所有者张家湾村。张家湾村是个有身份的村子，她建于元代，傍于京杭大运河。清朝以来一直是仓储重地，曾被誉为&ldquo；京城第一漕头&rdquo；。英法联军进入北京烧了圆明园，导火索的事件就发生在这一带&mdash；&mdash；清朝那位爱惹事的阿哥把洋人巴夏礼扔到了张家湾的水塘里。现在张家湾村里共有八百多户村民，人口共一千多，其中将近一小半是回族。村民主要还是以农业种植为主。</p>
<br /><p> ； ； ； 2001年，这里的农民生活发生了质的变化，村里提出了旧村改造计划。要在自己的麦子地里给自己盖楼房，告别低矮破旧的平房。盖楼房需要钱，钱从哪里来呢？村里提出了&ldquo；自筹资金和土地入股&rdquo；的办法，结果有人出钱了，那就是开发商，有人出地了，那就是村里。</p>
<br /><p> ； ； ； 一个看到了利益，一个看到了干净整洁的房子，这样的好事情不用动员，双方都爱干。结果村民以正房一平米顶一平、厢房一平米顶半平的条件，领到自己老祖宗八辈子都不敢想的楼房。</p>
<br /><p> ； ； ； 旧村改造按计划一千多村民，有两千套房子就可住下了。村委会和开发商一口气分四期、以两年一期的速度，在7年的时间里建了八千套房子。</p>
<br /><p> ； ； ； 剩下的六千多套房子的处理方法很简单，就是卖。由此，村民李士其也找到了他的就业机会，当起了置业顾问。 ； </p>
<br /><p> &ldquo；不要命&rdquo；的买主 </p>
<br /><p> 开出致命诱惑的价格，就有&ldquo；不要命&rdquo；的买主。2001年，王井枝和爱人都大学刚毕业，手里并没有积蓄，但看到了低得自己都不敢信的价格，决定在这买房。可太玉园要求要一次付清房款的条件，让小两口十分挠头。逼急了的人，什么事都能干出来。小两口分头回到自己并不富裕的外地农村老家，硬是把父母亲戚朋友压在枕头底下的钱给抠了出来，东拼西凑后房款还真的交上了，房子也奇迹般地买下了，&ldquo；老家来人也有地方住&rdquo；了。</p>
<br /><p> 身为北京市某建筑公司工人的胡胜利并不需要借钱，2003年他利用多年的存款和父母的退休金一下就在太玉园买了两套房，一套自住、一套投资&mdash；&mdash；胡买房时目的就很明确。</p>
<br /><p> &ldquo；就最后十套了，要买就赶紧定。&rdquo；2008年元旦后，已经开卖四期的李士其嘴里虽然说同行竞争激烈，但又透露竞争空间似乎也没多大。</p>
<br /><p> &ldquo；怎么4700多了？元旦前还4500呢！一个月就涨200？&rdquo；&ldquo；对，就是涨了，不买还涨。&rdquo；&ldquo；元旦前你们有个女同事说就剩十套了，现在还剩十套？&rdquo；&ldquo；不知道，反正就十套了。哪个女的说的？&rdquo；&ldquo；没记住。&rdquo；&ldquo；你怎么不记住啊，真是的。&rdquo；</p>
<br /><p> 李士其很显然不用售楼小姐那一套，他不用抹了红嘴唇、穿了职业装、见谁都微笑。他有足够的资本&mdash；&mdash；最后10套，以自己粗暴加真诚的风格卖房子，外人觉得不像是卖楼的，却十分像是穿了便衣的城管。</p>
<br /><p> 太玉园：八千个梦想与迷茫</p>
<br /><p> 在复杂的现实背后，王井枝的愿望很简单，给即将出生的孩子一个永久的家失地与城市化</p>
<br /><p> 李士其撅着屁股骑着自行车，路上偶尔和同村人打招呼。太玉园太大了，大到李从销售处到四期房所在地，骑自行车也得花五分钟。</p>
<br /><p> 李士其同村的50多岁的赵师傅，坐在电动三轮车上缩着脖子等活儿。赵师傅的挣钱方式是靠电动三轮车，每天接送在城里上班的邻居们来往于城铁土桥站和太玉园之间，价钱是定死的。很多老主顾见到他连招呼都不打就直接上车，他也不问就会把这位邻居送到楼下，然后邻居把早已经准备好的零钱甩给他。</p>
<br /><p> 赵师傅的老伴与同村的另一位老太太各自牵着一只小京吧在小区里闲逛。两人正讨论如何给小京吧织毛衣，让她们的小宝贝更暖和。城里人搬到太玉园后也带来了他们的生活习惯，让村民们不断效仿。曾经割麦子的手，也学着城里人玩起小京吧。</p>
<br /><p> 不只是养小狗，村民们也学会了跳交谊舞。特别是夏天的晚上，村民们会在小广场上集体跳交谊舞。可城里人胡胜利认为村民跳得不怎么着，&ldquo；有点像扭秧歌&rdquo；。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 搬进了楼房的村民失去的是土地，生活方式也在改变。进入楼房之前，村民每人平均有七八分地，一个农户家大约有五六口人至少有两三亩地。近年来由于附近的通州开发区和张家湾镇开发区兴起以及六环路从村后穿过，村民的耕地逐渐减少到几乎没有。</p>
<br /><p> 虽然没有地种，但他们每年可以从村里领工资，51岁以下的村民每人每年可获得1800元粮食补助金，而51岁以上的村民每年有3600元的养老金。</p>
<br /><p> 这样的收入显然不能满足村民们的需要，张家湾村的年轻人多数选择进城打工。上了点年纪的，类似赵师傅这样的村民，就自谋生路在自家门口开三轮。还有一些分到两套房子的村民，开始靠出租房屋维持收入。 </p>
<br /><p> 兼容并包大杂院 </p>
<br /><p> 太玉园大体由四部分组成，分布在张采路两侧。在路西，南面部分是一期、二期，主要住着村民和早期的购房者；路西北面部分是一期的别墅群和歌特式建筑风格的三期房；路东是清一色板楼组成的四期。</p>
<br /><p> 其中，一期、二期组成一个独立的小区，三期、四期和别墅群都有自己的大门。别墅群和三期虽然已经卖空，但却很少能见到人，因为这里主要是投资者的地盘。2001年，一栋别墅是70多万，现在要卖到180多万，而且还要一次性付清。四期是2007年开发的，正在热卖，买主主要是投资者以及一些因经济拮据买不起更贵房子的人。</p>
<br /><p> 一、二期是人最多也是最热闹的地方，这里处处是村民和城里人混居的典型景象。村民家的大黄狗，正撇着腿对着城里搬来邻居家新汽车的轱辘撒尿；而一个刚打完网球的时尚年轻人拿着球拍，从容地掠过村民摆在楼门口的&ldquo；白菜阵&rdquo；。</p>
<br /><p> 很多住在一楼的农户也不甘寂寞地做起了生意，有卖牛羊肉的、有开小卖铺的、有开洗衣店的，但最多的是房屋中介。这些中介并不是传统意义上的房屋中介，它们多由三五个村民合伙而成，卖的主要是太玉园自己的房子。不像正规中介那样繁琐地在电脑上查房源，他们就是在门口贴条告诉你哪栋楼啥房子多少钱，看好了就领你见房主，成交后挣取2.5%的佣金。这些中介经营的业务也很多元化，除了卖房子还兼经营复印、公用电话等营生。</p>
<br /><p> 太玉园的保安也很大度，从来不盘问进入小区的人，即使是推着三轮收破烂的也不管，因为他很难区分是收废品的还是村民往自己家里运白菜，所以干脆就睁一只眼闭一只眼以免产生不快。</p>
<br /><p> 太玉园是个包容的世界：有富翁、有农民；有工人、有白领；有投机者、有守财奴，他们互不相干、很少交流，却保持着默许的和谐。&ldquo；工、农、商、学&rdquo；，把太玉园装扮成了一个十分绚丽的大杂院，他们都是这里的主人但又都不是。</p>
<br /><p> 开放与封闭对峙</p>
<br /><p> 太玉园是开放的也是封闭的。开放是说她吸纳了各种人群在此居住或置业，封闭是太玉园所在地张家湾村领导从不接受包括《财富时报》在内的任何媒体采访，对小区建设从不大肆宣传。</p>
<br /><p> 其实不只张家湾村领导低调，太玉园投资商北京成龙集团一直也很低调。盖了400个足球场大小的&ldquo；欧洲城&rdquo；开发商，资讯发达的今天你很难在互联网上及有关档案中查到任何资料。传说成龙集团可能来自遥远的福建，其他都不详。</p>
<br /><p> 现在的张家湾村十分像社会主义新农村，村委会十多层高的办公大楼壮观气派，村里领导几乎人人有车，个别领导已经坐上了奔驰，村民开始遛狗跳舞还拿工资。这都缘于太玉园的开发和建设，但这也是张家湾村最大的隐患。</p>
<br /><p> 太玉园是中国典型小产权房小区，也就是说房子是自己盖的，但下面的土地是没有经过国家许可的。由于没有取得土地使用许可，这样的房子就无法上市交易，如想卖只能私下里进行，但按国家规定这样的房屋买卖是不受国家任何保护的。</p>
<br /><p> 1999年国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。</p>
<br /><p> 2007年随着中国对土地政策的收紧，对小产权房查处力度更大，北京、济南等一些地区还强行拆除了一些小产权房。2007年，国土资源部再次重申城镇居民不得购买小产权房。国家的不鼓励不保护，也导致了小产权房纠纷案件的增加。2007年，发生在通州宋庄&ldquo；画家村&rdquo；的农民状告画家案，就是小产权房纠纷的典型代表。 </p>
<br /><p> 王井枝们的愿望 </p>
<br /><p> 虽然国家政策很明确，但太玉园的交易依然在进行。在通州很多正规的房屋中介机构里，你都能看到有太玉园的房子在卖。目前，太玉园私下交易也如火如荼。只要双方谈好价格，到村委会的物业公司缴纳一万元过户费，村里加盖公章把房屋主人的名字一换即可。</p>
<br /><p> 对太玉园产权保障问题，李士其十分自信，&ldquo；小产权房都十多年了，全国这么多怎么办？这几千户怎么办？&rdquo；根据有关部门不完全统计，中国现在小产权房占整个商品房的20%左右。</p>
<br /><p> ； ； ； 胡胜利也表达了同样的观点，大致是天塌了大家顶着，也不是你一家。话虽然说得都很硬，但太玉园的计划也受到了影响。张家湾村原计划在张采路路东也像路西一样，盖一排欧式的商业用房，结果2007年下半年国家严查小产权房后，这个计划暂时搁浅。目前，只是一片荒地十分突兀地躺在一、二期和四期之间，一些卖菜的小贩在此扎营。</p>
<br /><p> 胡胜利透露，2007年下半年后太玉园房子的销售也转入了&ldquo；半地下状态，主要是怕上面查&rdquo；。如今太玉园的销售处很难找，设立在村里图书室旁，几个人在这里打牌、织毛衣，很难与销售处联系在一起。</p>
<br /><p> 在三期房以后到太玉园以投资为目的的人越来越多，很多人都认为小产权房迟早将缴纳部分地皮费后&ldquo；转正&rdquo；，所以认为这是投资的好机会。&ldquo；这样的人不少&rdquo；，李士其说现在买房不住的人越来越多。现在各地大产权房的期限是70年，太玉园自己的&ldquo；房产证&rdquo；是无限期使用的。</p>
<br /><p> &ldquo；我希望有一天国家能出台政策，把小产权房问题解决了，我们房子就真的有保证了，现在还是有一点担心！&rdquo；王井枝希望给她即将出生的孩子一个永久的家。</p>
<br /><p> 小产权房</p>
<br /><p> 所谓的小产权房、乡产权房是一些村集体组织或者开发商打在集体土地上建设的房子。目前的小产权房、乡产权房分两种情况，一种是在集体建设用地上建成的，而事实上，在集体建设用地上即通常所说的&ldquo；宅基地&rdquo；上建成的房子；另一种是在集体企业用地上或者占用耕地违法建设的。所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 风险</p>
<br /><p> 这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。</p>
<br /><p> 除了不能办理房产证外，那些&ldquo；便宜房&rdquo；实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。</p>
<br /><p> 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业也容易出现问题。</p>
<br /><p> 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是小产权房目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。</p>
<br /><p> ；</p>
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