2008年二手房价涨幅趋缓将会是大势所趋

&ltp&gt　　2008年，由于奥运会的正式召开，世界目光都将同时聚焦北京，也将把北京推向了一个最高潮；同样，对于2008年的北京房产市场走向，也将聚焦着众多人的的目光，其是否会成为京城房产的一个&ldquo；分水岭&rdquo；，大家也都是极其关注。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp align=“center“&gt&ltimg style=“WIDTH: 178px； HEIGHT: 281px“ height=“300“ alt=““ width=“400“ border=“0“ src=“/c/upimg/allimg/080115/0912170.jpg“ /&gt&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　不过，&ldquo；链家地产&rdquo；市场研发中心认为，房地产市场的发展始终离不开基本的内部及外部环境。从房地产市场内部来看，虽然2008年奥运会举办完毕之后，奥运预期也将随之消除，但是，北京经济的持续发展和城市化发展的推进依然会继续，消费者的居住需求依然旺盛；从房产市场外部环境来看，由于奥运的举办，大大推进了北京城市基础设施的进一步完善，并且城市环境也得到了极大的改观，这些并不会因为明年奥运会的结束而消失，相反，北京城市的房产价值却可以在奥运会举办所带动的各项配套更加完善的基础上得到更好的支撑。但是利空的因素也是存在，持续紧缩的金融货币政策，房地产市场的资金来源将受到考验；并且政策的各项调控还在继续，尤其是2007年开始的政府加大住房保障建设力度，对于商品房市场和二手房市场来说更是一个挑战；同时，深圳、广州等城市的房地产市场发展走势，对北京房产市场也将产生一定的传导效应。 &ltbr /&gt2008年二手房交易量将突破10万套 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　虽然2007年房地产市场仍处于趋紧的宏观调控环境中，但是北京二手房成交量仍然保持了强劲的增长趋势，预计全年的二手房交易量为9.5万套左右，相比去年的7.8万套，同比增长幅度为21.8%。而对于2008年北京二手房的交易量，总体来说会保持继续上涨的趋势，但涨幅相比2007年可能会出现一定的回落，预计2008年二手房交易量在9.5-10.5万套。这是因为三个方面： &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　第一，由于受到明年货币政策从紧的影响，银行本身的放贷规模将会出现缩减，这就直接减少了消费者的房贷供给，从而间接降低了消费者的购房能力，同时，房贷利率继续上升的趋势将会继续，消费者的购房成本也将进一步增加，这在一定程度上又会减少部分消费者的购房需求，从而会影响到二手房的交易量。不过，银行也是企业，也要以盈利为最终的目标，并且当前银行的主要收入还在于贷款与存款之间的息差收入，而房贷在银行的资产体系中，应该是最为优良的资产，不良贷款率是最低的。因此，银行对于房贷的发放预期依然是比较强烈的，虽然货币政策从紧会导致明年上半年的银行信贷发放放缓，但下半年各个银行如果明确自身还有一定的信贷规模可以发放的情况下，银行的房贷放款将会回升，预计下半年的二手房交易量相比上半年会更活跃。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　第二，在2007年9月央行提高第 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)二套房贷首付和利率政策的影响下，二手房市场交易双方心态已经形成一个新的&ldquo；博弈&rdquo；，即使买方的购房需求依然存在，但买房心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；而卖方看好后市的心态没有改变，亦或是当前调控对于他们的压力亦在其承受范围之内，使得对未来预期价格的&ldquo；折现&rdquo；意愿并没有降低，从而出现了买卖双方对后市市场判断产生了分歧加剧的局面。同时，2008年北京奥运会的召开确实会降低消费者的房产预期，对于2008年北京奥运会之后的房产走势判断也将会持更加谨慎的态度，决定了许多购房者在8月8日奥运会召开之前会更多的选择暂时观望，而静观奥运会举办前后北京房产价格的走势变化来决定在哪一个时间节点进入房市，这些都会影响到明年北京二手房的交易量。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　但是，推动北京房地产市场发展并不是以奥运会预期为唯一支撑要素，反而是奥运会的举办大大提升了北京的城市基础设施，改善了北京的城市居住环境，这对于住房需求是一个拉动；同时，在北京整体经济发展依然趋好的大背景下，作为国际性大都市的吸引力依然很强，吸引着大批的精英人士来京工作，从而会产生大量的外来人口新增自住需求，并且人们的生活水平会持续提高，使得不断要求改善住房条件的住房真实需求依然较大。特别是北京房产市场供不应求的状况在短期内很难扭转，价格继续上涨的动力依然存在，也就意味着明年的奥运会举办前后，当很多消费者所预期的北京房产价格并没有因为缺乏奥运会支撑而出现回落的情况下，许多原本观望的消费者将会开始迅速进入房产市场，二手房需求也将得到进一步放大，从而推动交易量的上升。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　第三，政策趋紧，投资风险不断增加，促使部分投资者释放手中的房源，从而增加二手房供给，供需的匹配度可以得到提升，从而有助于交易量的上涨。因此，整体来看，明年的二手房市场供需两旺态势将会继续，二手房交易量突破10万套也将成为一种可能，但涨幅将出现回落。 &ltbr /&gt2008年二手房价涨幅趋缓是大势所趋 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　2007年，北京13个行政区的二手房平均价格为8926元/平米，相比去年上涨23.1%，涨幅依然比较明显，因此，房价在经历了多年的持续上涨之后，2008年二手房价上涨势头放缓将成为大势所趋。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　首先，从明年开始，各项组合政策的调控效应将会得到集中的体现，近两年对于房地产市场而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段时间才能显现；对于交易双方，特别是投资者来说，各项市场风险正逐步累积到一定的高位；明年房价上行的压力将会更大。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　其次，住房保障政策稳步实施，不仅使得商品住房需求有所减少，而且会对房价起到一定的稀释作用，从24号文到廉租房、经济适用住房管理办法的出台，表明保障性住房架构已经基本建成，这对普通消费者来说会产生一个良好的预期，虽然保障性住房在其购买条件相对比较严格的情况下并不会分流出商品房或者二手房的需求者，但是，保障性住房价格的相对低位必将会影响到同一区域的商品房和二手房的定价机理，高价定位的标杆作用将会被保障性住房的价格低位作用所替代，使得商品房与二手房之间的价格互相拉动功能减弱，从而使得二手房价的涨幅趋缓。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　再次，二手房价目前已经处于相对的&ldquo；高位&rdquo；运行，从其价格走势本身来说，也存在了一定的回调需要，而且从2007年的价格月度同比涨幅来看，已经出现了逐月的下降趋势，这种回调的趋势在明年可能会更明显。 #p#分页标题#e#&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　最后，从大的经济环境来看，2008年也将出现一定的回调。随着奥运利好对房产消费的刺激因素减弱，房价上涨的部分动力出现了弱化；同时，紧缩的金融政策以及不断上升的贷款成本将考验消费者的承受能力，促使房产消费者必须更多的考虑自身的承受能力，盲目的购房行为将有所减少，购房行为将会更趋于理性化，价格涨幅也将趋于缓和。 &lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt　　因此，对于2008年的北京房产市场而言，既具备继续上升的条件，但又存在回调的因素。整体来说，&ldquo；链家地产&rdquo；市场研发中心认为，2008年北京房产继续上走的趋势应该会强于回调的趋势走向，二手房市场将保持稳中有升的态势&lt/p&gt