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<p>尽管小产权房购买者们各有各的理由，语气也都很理直气壮，但是言语之间，他们还是流露出对法律保护的期待。</p>
<br /><p> 最近，关于小产权房的讨论日益激烈。尽管国家已提出&ldquo；停工停售&rdquo；的要求，尽管专家不断发出风险预警，然而在这一片质疑声中，小产权房依然顽固地生存着。最新的统计结果让人瞠目：小产权房占到市场在售楼盘总量的两成左右。那么，是哪些人在购买小产权房？又是什么原因让他们甘愿&ldquo；铤而走险&rdquo；？</p>
<br /><p> &ldquo；买不起大产权&rdquo；</p>
<br /><p> 日益攀高的房价，让生活在都市的人们对于房子常常有望尘莫及之感。以北京为例，如果不是北京户口，就买不到北京市的经济适用房和限价商品房；如果没有固定的正式工作，购买普通商品房时，就没有银行愿意为你提供按揭贷款。于是，价格低廉的小产权房纳入了人们的考虑范围。</p>
<br /><p> 漂泊的外地打工者、急欲搬家的拆迁户、把城里的房子让给孩子住的老年人，甚至公司的白领和学校的学者，都是小产权房的消费者。他们并非全然不知小产权房的不合法性，但是对房子的无限渴求和有限的消费能力之间的矛盾，促使他们选择了小产权房。</p>
<br /><p> 孟先生是北京某国企的退休职工。退休前由于工作需要，他常年生活在外地。退休之后，身为老北京的他，为了和在京工作的两个孩子团聚，决定在北京买一处房子。一家人东挑西选，看了不少房子，有不少户型和位置都很让人满意，但是，孟先生迟迟下不了购买的决心。每平方米动辄数千元的价钱，让月薪不到2000元的他难以承受。</p>
<br /><p> 一个偶然的机会，孟先生拿到一张街头小广告，上面的房子引起了他的兴趣。房子位于通州区与大兴区交界的一个乡镇，每平方米才1000多元。孟先生一了解，才知道原来是小产权的房子。他很谨慎地上网查询了有关资料，并找开发商详细地了解了房子的情况，最终决定买一套。那是2001年，孟先生以12万元的价格买了一处98平方米的小产权房。</p>
<br /><p> 孟先生对自己的房子很满意。他告诉记者：&ldquo；我曾经问过开发商：&lsquo；大产权房子的年限是50年或70年，我们这房子是多少年？&rsquo；人家说这房子没年限，世世代代都是你的。这里的房子是用农民的宅基地盖的，把原来农民的平房推平了，盖了这么一大片小区。原来的农民还可以回来住，其他的就用来卖。农村的宅基地是没有年限的，世世代代都可以住。&rdquo；开发商的话给孟先生吃了一粒定心丸。还有一点，让他觉得更放心：&ldquo；住在这院里的，还有本地政府的官员和居民，我们能没有保障吗？&rdquo；</p>
<br /><p> 记者提到宋庄买小产权房子产生纠纷的问题。孟先生觉得他们的情况不一样：&ldquo；宋庄的房子是个人之间买卖的，而我们的房子有正式房地产开发公司开的房产证。房产证上有这么一句话：和当地居民享受同等待遇。他们享受什么待遇，我就享受什么待遇，这房子永远都是我的。&rdquo；</p>
<br /><p> 孟先生的邻居，有一部分人是北京市内的拆迁户&mdash；&mdash；原来住在北京城内，现在要拆迁了，他们把一部分补偿金用来买小产权住房，&ldquo；余钱&rdquo；留着养老。这种情况的老人，在这里住的很多，主要因为回迁的房太贵；孟先生还有一部分邻居，是城里退休的老人。他们把原来的房子让给子女住，自己到这里来养老。&ldquo；一到周末，很多城里的车来小区，看望老人。&rdquo；由于距城区较远，在市里上班的年轻人在这里买房子的并不多，但有些多年在北京打工的外地人在这里买了房，也有不少外来打工者在这里租房子，&ldquo；图的都是一个便宜。&rdquo；</p>
<br /><p> 孟先生对小产权房带给自己的生活很满意：物业方面，卫生、水、电、治安等基本都有保障。配套设施也很完善：超市、学校、邮局、医院，这附近都有。买菜，吃肉等消费比城里还便宜。房子在六环边上，空气自然比城里好。小区的周围修了很多小花园，附近还有个公园，有花有水。每天下午，小区老头老太太们和当地的村民就接伴去广场上唱歌。孟先生说：&ldquo； 我们这里的房子便宜，是因为这里算城乡结合部，但是这和传统意义上那些都是平房的城乡接合部不一样。这是小区，挺规范的一个小区。我在这里住了5年了，这5年之内，物业等方面都可以，该做的他们都做了。小的不满意的地方难免会有，但是凭心而论，我对他们没什么意见，人就要知足，反正我现在不后悔。&rdquo；</p>
<br /><p> 比小户型还便宜的别墅</p>
<br /><p> 在赶往昌平区某镇的路上，记者不禁感叹：谁说喧嚣的城市远离净土？就在北京市中心驱车向北一小时之后，外面的风景与市里便迥然不同了：天空如洗，白云朵朵，树木丛生的山峦，百草丰茂的绿野&hellip；&hellip；简直是邻近城市的世外桃源。&ldquo；没错。很多城里人和你有一样的感觉，所以来我们这里买房子。&rdquo；同路的村民告诉记者。</p>
<br /><p> 据了解，随着生活水平的提高，假日经济的发展，住宅郊区化、在郊区购买第二住所的风气在一部分先富起来的成功人士之间悄然兴起。据相关人士统计，每逢周末，北京城区通往大兴、怀柔、昌平、密云等郊区县的数条国道车流量都会比平日高两三成，其中有不少是去往第二居所度假的。针对这种消费需求，一些村镇动起了脑筋，将土地收回，修建了小产权的别墅、农家院，对外销售。据了解，购买小产权别墅作为第二居所的，主要集中在企业家、演艺界人士、金融、证券、保险、I T、新闻出版、地产从业人员等高收入人群。他们多数有购置第二居所的要求，又通过层层关系的了解和联系，买到了环境清新、价钱低廉的小产权别墅。</p>
<br /><p> 到达该小区，记者佯装要买别墅，在售楼小姐的带领下去看房。同行看房的周先生和杨女士是一对夫妇，大约三四十岁。杨女士告诉记者，她和先生从上世纪90年代开始自主创业，两人经营一家文化创意公司。为了这份事业，他们很少有时间休闲娱乐。近几年，公司的业务发展越来越好，他们也赚了一些钱，就想在郊区买一处房子，工作不忙了可以过来好好休息一下。先前看的房子都是大产权的，要么就是在郊县城区内的房子，环境不够好；要么就是规格比较高的别墅，价位也高得惊人。后来听说有朋友在这里买了别墅，一栋别墅只要几十万元，比城里的小户型还便宜，他们就赶紧跑来看了。</p>
<br /><p> 售楼小姐告诉我们，在这里买房子的，少数是买给父母，让他们在这里常住静修养老，多数是作为第二套房子自己假日来住。所以，平时这里人并不多，只有过年过节人才会多起来。虽然这里是山村，但是物业管理和小区的配套设施都很完善：住户用的是农电农水，基本上不会停电停水，偶尔有之，也会提前在大喇叭广播通知；保洁和保安都是由村民们来分工负责；大型的超市、休闲娱乐场所也在逐一开发。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 和众多的小产权售楼&ldquo；宣言&rdquo；一样，这位售楼小姐也亮出了&ldquo；世代拥有&rdquo；和&ldquo；荣誉村民证&rdquo；的招牌。杨女士对此一笑置之，她只是自己口中小声嘀咕：&ldquo；对于已成规模的小产权，应在一定条件下予以保留。&rdquo；很显然，她并不信任&ldquo；荣誉村民证 &rdquo；的可靠性。她心里期待的，是国家政策对于这片别墅的&ldquo；宽大处理&rdquo；。</p>
<br /><p> 售楼小姐介绍说这些别墅的业主，有很多是著名的演艺明星、主持人、书画大家、企业家时，杨女士非常感兴趣。她说，有这么多名人敢在这里买房子，自己如果买了，权益应该是有保障的。另外，她认为，别墅不能只当作自己休闲用，也要用来招待亲朋好友。住在这里，一方面可以结交一些社会名流，另一方面，像他们这种经常要和客户聚会交流感情的，把客户请到自己有众多名人做邻居的别墅，这是一种身份的象征。</p>
<br /><p> 在小区内一圈绕下来，周先生和杨女士非常满意。当售楼小姐说现房已经所剩不多时，周先生当即决定，买两套！一套自己住，一套留着卖！然后，夫妻二人就高高兴兴地跟负责人谈价钱去了。</p>
<br /><p> <br /> 对于大产权，无论是炒房、民房商用，还是&ldquo；房东专业户&rdquo；，我们都不陌生；但是没有法律保障的小产权房，还有人愿意买来再倒卖、出租、经商，不禁让人愕然。据了解，大批购买小产权房出售、出租，以赚取差额和房租的人群，已经从小产权房所在地的本乡、本村人，扩大到市里人，外地人。不难想象，驱使他们冒着极大的风险走这根钢丝绳的，就是利益。</p>
<br /><p> 张大妈今年已经60多岁了，可是，她看上去红光满面，精神矍铄。她说：&ldquo；别看我岁数大了，但是也能赚钱。&rdquo；住在通州某小产权小区内的她，不但是业主，而且是房东。</p>
<br /><p> 张大妈说，能够当上房东，主要是她的儿子有本事，但是她自己的功劳也不小呢。2001年，事业有成的儿子把她从外地接到北京，在这个小区买了一处房子给她养老。城里的生活悠闲舒适，但是对于忙碌惯了的她，也不免觉得有些空虚无聊。平时没事，她就和邻居老太太一起散散步，聊聊天。邻居老太太就是本镇人，儿子是镇里的干部，开发这片小产权小区时，人家就一下子买了六处房子，租给当地的打工者。张大妈看着一样岁数的老姐妹还能够跑来跑去，帮儿子打理出租房赚钱，自己也动了心。</p>
<br /><p> 开始，张大妈的儿子怕母亲累着，不同意她当房东。但是最终还是顶不住老人家天天嘟囔，再想到自己也没时间陪母亲，就同意给她买了两处一百多平方米的房子。张大妈的生活一下子充实起来，她学着邻居老姐妹的样子，找装修，看家具，一切收拾妥当以后，就把招租的广告贴到了小区门口。</p>
<br /><p> 张大妈之所以想当房东，还源于这里有很多的求租者。每天早上，小区外的公交车都是人满为患。车里面挤着的，都是住在这个小区里的外地打工者，他们都在附近的亦庄开发区上班。就在这个小区，一半的房子都是这些租房的人住着。房租很便宜，每人每月三五百块钱。张大妈两处房子每个月就能赚几千块钱。</p>
<br /><p> 张大妈告诉记者，她不是没有考虑过风险。当时买自己的房子时，她就知道小产权是有风险的，但是她不愿意儿子花太多的钱，看看小区的入住率还很高，也就买了住下了；后来买出租的两套房子时，她可真的是顾虑不多了：&ldquo；一方面，小区已经发展很成熟了，国家总不能给收回去吧？另一方面，这小区里有不少房东，我是手里攥的房子最少的，人家一买就买个六套八套的。尤其是镇政府的人，买得特别多，或者转卖，或者出租，都是拿出去赚钱的。人家都不怕，我怕啥？&rdquo；</p>
<br /><p> 张大妈介绍说，在这个小区，倒卖房子的人也很多。这个小区的房子买卖特别方便：&ldquo；我卖你买，咱俩拿着个人的身份证一起去房地产开发公司。把房本一交，人家房地产公司把卖主的房本收回，给那买主开一个房本。不管你们成交多少钱，也不收任何费用。拿身份证一登记，10分钟，这房子就卖了，比大产权简单容易。因为房价涨得特别快，有的人一个月就卖一次。房价涨了50块钱，他一倒手，就赚个几千块钱。有的时候一处房子4个月就倒了4个人的手。这样干的特别多，原来只是本地人干，现在还有一些城里人，专门住在这里，倒卖房子。&rdquo；</p>
<br /><p> 另外，还有一些外地人在这里买房。 &ldquo；都是有钱的生意人。&rdquo；张大妈说：&ldquo；我们这有一排别墅，基本上都是外地人买来办公司或当公司的办事处的。挺便宜，据说有一个哈尔滨人一下买了两套，一套400平方米，一套200平方米，一共 70万块钱。好几个别墅上面都挂出了某某公司的牌子，他们就在里面办公，外面停的车都是很高级的。&rdquo；</p>
<br /><p> 虽然把房子租给外来打工者赚的钱有限，但是张大妈不愿意倒卖小产权房或把房子租给人商用。&ldquo；倒卖小产权房是非法的，我们现在钻了这么个空子，能住上便宜房子，再靠租房赚点钱，很幸运了。要是倒卖倒出点什么责任来，就是自作自受了。&rdquo；</p>
<br /><p> 对稳定家居的渴望、对品质生活的向往、对金钱利益的追求&hellip；&hellip；这些都无可厚非。然而，没有政策的支持和法律的保障，再美丽的诺言都显得那么脆弱和不堪一击。尽管小产权房购买者们各有各的理由，语气也都很理直气壮，但是言语之间，他们还是流露出对法律保护的期待。毕竟，美好的心愿不能脱离规则的限制，争取安居乐业的条件，也要懂得规避风险。</p>
<br /><p> 揭开&ldquo；小产权&rdquo；的谎言</p>
<br /><p> 1.&ldquo；荣誉村民，和本村人享受同等待遇&rdquo；：&ldquo；荣誉村民&rdquo；只是一个称号，并不具有实质效应。是城镇居民还是农民，要根据户籍所在地作为判断标准。国家不会给&ldquo；荣誉村民&rdquo；以同等村民的待遇。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员的房屋予以拆迁，非集体经济组织成员都可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外，因其并非该房屋的合法所有权人而无法享受有关补偿或优惠条件。</p>
<br /><p> 2.&ldquo；农村的宅基地上建房是合法的，所以城里人也可以买&rdquo；：村民在本村或本镇建房的确是合法的，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员也是法律所允许的。但一些村集体没有按照规定履行相应的报备、报批手续，擅自扩大销售对象，将农民住宅楼以低价向本集体经济组织以外成员销售，是不符合法律规定的。所以，非集体经济组织成员即使购买此类房屋，也无法申请办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 3.&ldquo；小产权的房子没有年限，世世代代都可拥有&rdquo；：小产权房是用于安置本集体经济组织成员和特别申请的非农业户口居民的，因此，小产权房的购房者死亡后，其继承人仍无法办理过户手续，也无法对该房屋享有继承权，房屋价值对其而言是无法延续的。</p>
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