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<p> 选择&ldquo；住在北京&rdquo；，我们可以轻松列 举出众多爱且恨的理由，因此探讨&ldquo； 哪儿的房子好&rdquo；的话题，在探讨生存 权之外，则有了更多畅想未来的意味 </p>
<br /><p> 如果时光倒退10年，8000元/平方米是绝对的高端住宅分水岭。 </p>
<br /><p> 2007年年初，南四环的&ldquo；万年花城&rdquo；将售价调到了每平米8300元之后。北京四环之内就已再无8000元以下楼盘。 </p>
<br /><p> 历史总习惯于在某些时刻呈现意味深长的一面。距离现在10年时间，也就是1997年，住宅商品化政策在北京首度施行的年代，个人购置商品住宅只占到全部商品住宅销售面积的39.7%，在强大的集团购买力支撑下，北京市房价攀升到了每平方米5478元。大约是今天四环至五环均价的一半。 </p>
<br /><p> 10年间，北京的环线交通建设规划已扩展至&ldquo；六环&rdquo；。房价上涨也已是柴米油盐之外最容易触动人们神经的话题。 </p>
<br /><p> 截止到7月，北京在售的近430个商品住宅类项目中，均价在8000元/平方米以下的项目共57个，其中仅有2个项目位于四环至五环之间。另外的55个均位于五环以外，且绝大部分分布在通州、大兴、顺义等远郊区。</p>
<br /><p> 8000元以下新盘绝迹于五环，甚至在二手房市场，&ldquo；8000元以下&rdquo；部分也仅存于五环外。相对应的，2、3、4环线周边作为高端城市居住的策源地地位已牢固。 </p>
<br /><p> 根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的上半年北京房地产市场信息，四环路以内住宅期房均价已达到13696元/平方米，四环至五环路为11439元/平方米。 </p>
<br /><p> 值得注意的是，就连北京近郊通州的楼盘均价已经超过6000元/平米，在最近4年里这个地区的房价整整翻了一番。 </p>
<br /><p> &ldquo；不论哪个城市的规划，它发挥作用的年限都要在20年甚至更久 ，而且城市的变化日新月异，在很短的时间里就要考虑未来北京20年的发展状况。&rdquo；规划专家们早有论断。遥想40年前，京城二环外还是黄土连天。而今四环线的&ldquo；早高峰&rdquo；拥堵，在1999年东四环刚刚建成通车时人们一定无法想象。 </p>
<br /><p> &ldquo；交通主干线，尤其是环线、高（快）速路和城市轨道交通对北京房价的拉动作用是决定性的。&rdquo；中建国际发展股份有限公司运营副总裁的雷越姝表示。在2001年四环通车时，雷越姝曾撰文论述：四环将是2001年乃至未来几年房地产发展最为迅速的地方。在今天看来，她当年的预见毫不希奇。 </p>
<br /><p> 除去环线规划，高速路的建设发展，对居住方式的影响更多表现在别墅区的兴起上。中央别墅区，西山别墅区，奥北别墅区三大主流别墅区，以及后续的潮白河别墅区等的成型，很大程度上也基于人们对城市交通完善的认可。而进入2007年后，别墅的房价暴涨，可以说是城市建设和政策限制两重刺激下的必然。 </p>
<br /><p> 在分享环线规划带来的区域土地价值攀升的利益之外，居住在北京的人们也在无奈地承受着这种 &ldquo；摊大饼&rdquo；似的发展方式所引发的弊病。即便轨道交通网络逐渐完善、但城市中心的交通拥堵却呈现日益恶化的局面。 </p>
<br /><p> 因此，最令人们感到困惑的是，在承受高房价的压力下，买哪儿的房子好?或者说买哪儿的房子最有升值潜力?以及住在哪里最为舒适？越发成为艰难的选择。 </p>
<br /><p> 为此，寻找&ldquo；环线&；别墅置业标杆&rdquo；活动的意义，就是在于提供未来北京居住的可操作的参考，在标定各个环线区域（以及别墅区域）的未来可能房价水平的基础上，标记出能代表各自区域价值风向的&ldquo；标杆&rdquo；项目，或许可以在一定程度上缓解我们对于居住在北京的生存焦虑。</p>
<br /><p> &ldquo；环线房价&rdquo；成型始末 </p>
<br /><p> &mdash；&mdash；访中国城市规划设计院总规划师杨保军 </p>
<br /><p> &ldquo；从规划的角度来看，北京的环线建设是一个不理想的模式并且是会引发问题的一种模式，称之为&lsquo；摊大饼&rsquo；很形象。&rdquo；中国城市规划设计院总规划师杨保军说道 </p>
<br /><p> &ldquo；在英国，谢菲尔德、利物浦，都有一个内环，然后进行一种交通的转换，进去以后就没有汽车的危险了，但是有专门线路的公交车，方便大众，所以最早的那个环不是很大，它符合人的步行尺度。&rdquo；谈及环线规划，杨保军表示这个舶来的城市规划方式强调的是&ldquo；环线&rdquo；与 &ldquo；放射线&rdquo；的结合应用。 </p>
<br /><p> 环线成因：源于保护城市&ldquo；精华&rdquo； </p>
<br /><p> 传统西方国家的城市中，人们非常注重历史文化的保护，历史悠久的所在往往是这个城市的老城区，往往处在城市的中心地带，它有非常好的古老建筑、街区、文物等等。人们在这些&ldquo；核心区&rdquo；外修建了环路，以组织过多的汽车穿城而过。 </p>
<br /><p> &ldquo；这个环在国外叫&lsquo；Inner ring&rsquo；，即内环。&rdquo；杨保军解释道：&ldquo；内环的边界大体就是这个城市最精华的部分，它具有城市的传统建筑、风貌，传统的商业氛围。假如说你要开车进入核心城区，你可以停在环的附近，然后下来步行进去。这样就能保护核心区域，也能解决城市核心区的道路拥堵问题。&rdquo； </p>
<br /><p> 环线发展：呼唤次中心 </p>
<br /><p> &ldquo；任何城市的活动都要依赖于公共的中心，商业、教育、文化、医疗等等，都集中在中心地带，尽管城市的居住、工作地点可以放射出去，但还得经常回到中心来享受他的服务。&rdquo；杨保军描述道：&ldquo；我们可以想象一下，当这个放射不长的时候，到达中心路程很短，很方便，但是随着城市发展，人数增多，轴向变得很长，如果每个方向上的人都到中心来，中心一定变得非常拥挤，所以当城市发展到一定阶段的时候，在某一条发展轴上，就有建一个次中心的需求，提供次一级的服务，减少你经常性地依赖中心，往复流动，所以每个发展轴上都有一个次中心出现。&rdquo；杨保君认为，&ldquo；如果环线扮演联系不同的功能区，次中心之间道路的角色，那么效率才高。&rdquo； </p>
<br /><p> 环线北京：放射线缺失的无奈 </p>
<br /><p> &ldquo；自北京修了二环之后，第二步棋就走错了。&rdquo；杨保军说道。 </p>
<br /><p> 修二环固然是为了要保护老城的，但同时也应该发展放射路，然后沿着放射路径往外走，但北京的城市规划欠缺的正是这里，二环修完以后，人群因公共建筑的吸引被牢牢地附着在二环上。幸好当年北京二环有&ldquo；建筑限高&rdquo；否则建筑还要高，沿线建筑的人流车流跟疏导绕行的就产生矛盾，结论很简单，这个环必然会拥堵。 #p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 杨保军还表示：&ldquo；三环建成后不久又重现拥堵，是因为沿用了和二环一样的开发模式，大型城市建筑及功能区沿环线不断附着，城市始终没有放射出去。之后四环就要提上议事日程了，如此&ldquo；摊大饼&rdquo；，一旦&lsquo；摊&rsquo；上瘾，改变起来就很困难了，它是一种城市开发模式上的惯性在作怪。&rdquo； </p>
<br /><p> 环线房价：圈形分布，&ldquo；山峰&rdquo；隆起 </p>
<br /><p> &ldquo；北京大体上是符合圈形城市价格分布的，越靠近中心地价越高，越往外地价越低，但不仅是这样，还有其他的影响因素，房价当中就是因为有一些配套设施的不同，由于配套设施的分布不是均匀的，就会出现一些隆起带，相对于是价格原来是个锥形的，现在又冒出几个小锥形，所以那些小山峰的附近房价又变化了。这些小山峰是什么？是好学校，好医院，还有就是商业中心。北京的几个小山峰，一个是人大、清华这一带，这一带新房子和出租的房子都贵，哪怕是在三环四环，它比南边的二环肯定要贵，第二个就是北边的亚奥版块，第三个就是东边的CBD板块了。&rdquo； </p>
<br /><p> 杨保军同时指出，在城市规划当中有一个扇形理论，由于公共设施的配置不同，这个城市可能在某一个扇面区域内的住房价格突出，不是均等的。 </p>
<br /><p> 杨保军：发展次中心是解决之道 </p>
<br /><p> NEWHOUSE：既然环线建设出现了问题，那么我们现在应该如何应对？ </p>
<br /><p> 杨保军：目前，我们正在解决我们先前犯的错误。虽然大饼已经摊成，也无法改变，但可以用其他的交通方式来分担大饼带来的城市压力，这就是现在北京正在加大力度推动的轨道交通建设。这是不得已的选择，北京如果不加快轨道交通，那麻烦就会越来越大。&ldquo；我们能够看得见的，300万辆车，还在以每天1000辆的速度增加，这是一个灾难，如果没有轨道交通，还是按照现有模式，再画两个圈，那北京就真要成了停车场了。 </p>
<br /><p> NEWHOUSE：面对越来越多的人居要求，环线规划显然越来越力不从心，那我们应该如何解决这个城市发展上的关键问题？ </p>
<br /><p> 杨保军：北京其实已经有比较明确的规划意图，在五环以内不适宜再增加过多的人口，而且应该有所节制，未来要应对人口增长的压力需要依靠建设新城。北京规划了三个重点新城区：亦庄、通州、顺义，它们都在五环以外，且都有轨道交通和城市中心连接（有的正在建设中）。跟以往的摊大饼不一样，以前居住地和工作地是分离的，而新城的建设则能工作居住平衡，在区域内满足城市居民完备的生活、工作、娱乐、医疗、教育等一系列要求。 </p>
<br /><p> NEWHOUSE：北京的环线规划现在已经到了六环，甚至有人称未来还有&ldquo；七环&rdquo；，那么这种规划模式会持续发展下去吗？ </p>
<br /><p> 杨保军：其实三个环就够了，如果继续以环线模式发展下去，对创造宜居城市的目标是不利的。有违于动态的、内涵不断丰富的城市进化过程。如果一个城市相对是中心城市，东南西北都有穿行的车辆，那么环线规划效率最高，如果这个城市北面没有城市了，都是山、沙漠，那可能外环半个环就够了，无需封闭。这个一来，多数的大城市往往是三个环。&rdquo；杨保军总结说道：&ldquo；三个环的功能不同，第一个环是要保护中心地带，第二个环是连接各个功能区域，第三个环是疏导过境交通。&rdquo；</p>
<br /><p>  ； 北京房价还会怎么涨 </p>
<br /><p> 2001年，四环刚刚修通，我记得那时候到年底晚报要我写个年度趋势预测，我在文中说，四环将是2001年乃至未来几年房地产发展最为迅速的地方.现在回头看这个说法当然已经毫不稀奇&mdash；&mdash；地球人都知道的事儿，说他干啥? </p>
<br /><p> 想起这个往事，是因为经常会有朋友问我，买哪儿的房子好?或者说买哪儿的房子最有升值潜力? </p>
<br /><p> 就北京不同地块的房价变化趋势而言，我认为有几个规律是在过去很长时间里可以得到印证的： </p>
<br /><p> 一、交通主干线的拉动因素。尤其是环线、高（快）速路和城市轨道交通的拉动因素是决定性的 </p>
<br /><p> 这个因素应该是不用着重阐述就可以获得广泛认同的。其中环线和城市轨道交通的拉动因素更为显著，因为这两种道路与城市外扩的进程联系更为紧密。北京这个以摊大饼方式发展的城市，目前已经行进到五环，六环建设过程中。在未来无限长的时间里，北京是否会无限制地&ldquo；摊&rdquo；下去？答案显然是否定的。但目前在可以预见的5－10年里，随着城区外扩，五环周边将像今天的四环这样繁华。而大量人口居住在六环也不是不可想象的事。 </p>
<br /><p> 二、随着北京环线外扩，内城环线沿线的房价上涨能力在降低，价格梯度减少，环线级差拉平，甚至出现&ldquo；玻璃天花板现象&rdquo； </p>
<br /><p> 三环局部区域卖不过四环，这个问题在过去的两年里一直困扰着营销人。当然这种情况并不是普遍现象.随着国贸附近几个单价达到4－6万/平方米的超高价楼盘出现，三环，尤其是东三环靠近CBD一线可能掀起一个新的涨价高潮。但，不容置疑的是，在过去这段时间里二环的上涨速度低于三环、三环低于四环，局部地区四环低于五环。这就是随着城市往外扩张，郊区日趋城市化、中心化，原来明显的土地级差变小，渐渐趋于一致。而由于更中心的环线涨幅趋缓，从趋势上来看，可能存在着一个无限接近却难以突破的&ldquo；玻璃天花板&rdquo；。 </p>
<br /><p> 三、东南西北各个方向的发展程度不一，但马太效应将加剧这种不均衡 </p>
<br /><p> 需要强调的是，上文中所提到的三、四、五环是以东部为代表的。就全北京范围来看，东南西北各个方向的发展程度差距明显。基本上南部要比北部差一环半到两环，东西部相对均衡对称一些，但与北部比还是要差出一环的距离。其中北部主要由于亚运村、奥运村的持续拉动，加之若干高速和快速路的推动之故。这种趋势已经不是某个简单的政策可以改变的了，因为发展先行一步带来的相应优势将进一步加大优势。而西部虽然目前发展速度不亚于东部，但毕竟受到西山的阻拦，很难逾越西部山区带来的地理和政策障碍。 </p>
<br /><p> 四、环线与区域开发相结合下的房价增长是最有保障的 </p>
<br /><p> 同样都在环线上，但短短几公里的距离很可能给不同项目带来非常大的价格增长差异.其中主要原因取决于是否有足够大规模的区域开发带来的市政基础设施配套以及整体居住环境的快速改善.环线修通之初周边大多都是荒地，这是个劣势也是个优势。只有在达到足够规模的情况下，劣势才能转化为优势。一般来说，100万平方米的社区已经初步构成可以支撑社区配套一应俱全、良性运转的规模，如果能有多个相对独立的百万平米以上的大盘共同开发，对区域地块价值的拉动将更为明显。另外，需要指出的是，在总规模同样是100万平方米的情况下，是一个开发商运作还是多个开发商运作，往往后一种情况更能促进地块的升值。因为一个开发商的资金和运作能力是有限的，通常情况下，多个开发商的相互竞争与合作更有利于区域地块价值的提升。 #p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 具体到2007和2008年来说，受土地供应政策的限制，大规模新盘难以推出，可以说，规模在几十万的楼盘就已是凤毛麟角。但总体来说，区域开发规模越大，对该区域的促进作用越大。 </p>
<br /><p> 五、开发理念、设计理念、管理理念具有一定超前意识的高品质物业更具有增值能力 </p>
<br /><p> 高品质的物业具有超出周边项目领衔增值的能力，而低档次的物业不是不能增值，而是其增值的原因更多是外部的、市场的、区域的，而非本身物业所带来的增值能力。 </p>
<br /><p> 然而高品质并不与高价格画等号。价格取决于当时的市场环境，以及开发企业选择的是速度导向还是单价导向的销售策略。在价格没有完全背离市场的情况下，在同等价格水平的情况下，高品质物业更具有增值能力。 </p>
<br /><p> 如果说在普遍上涨的市场里还看不出品质高低所带来的增值能力区别，一旦进入市场的寒冬期，那些品质与价格严重背离的物业必然成为最先跳水的楼盘。这一点跟股市很像，牛市时垃圾股也会涨，而在熊市，能保持业绩稳定和回报水平的，往往是那些根基扎实、基本面好的股票。开发理念、设计理念、管理理念就好比物业的基本面，将最终决定一个物业在几十年的价值长跑中能否保持前列。 </p>
<br /><p> 就房价来说，我最重要的一个观点是，房价与宏观经济是紧密相关的。宏观经济健康快速发展是房价上涨最重要的支撑点。只要宏观经济基本健康，并保持一个相对稳定的GDP增长率，加上行业内没有恶性炒作的风气和根源，房价就不会有突然崩盘的危险，并且一定会稳定增长。但如何在芸芸地产之中寻找房价上涨最快的项目，以上五个规律我认为是有必要提出来与各位分享。 <br /></p> |
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