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<p> 【主持人银鹏】：我们对土地招拍挂以来的政策脉络进行了简单梳理，一起来回顾一下： </p>
<br /><p> 11号令： </p>
<br /><p><br /> 时间，2002年5月9日 </p>
<br /><p><br /> 国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 </p>
<br /><p><br /> 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为&ldquo；新一轮土地革命&rdquo；的开始。 </p>
<br /><p><br /> 33号令： </p>
<br /><p><br /> 时间，2002年6月。 </p>
<br /><p><br /> 为具体实施11号文，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（简称33号令），该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，但同时为土地协议转让留出了&ldquo；四个口子&rdquo；，即：绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地仍可以协议出让。 </p>
<br /><p><br /> 4号令： </p>
<br /><p><br /> 时间，2004年1月。 </p>
<br /><p><br /> 北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》即4号文件，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。 </p>
<br /><p><br /> 4号令被认为是北京土地交易暗箱操作的终结。 </p>
<br /><p><br /> 71号令： </p>
<br /><p><br /> 时间，2004年3月31日。 </p>
<br /><p><br /> 国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即71号令，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。 </p>
<br /><p><br /> 8·；31土地大限由此得来！ </p>
<br /><p><br /> 后8·；31 时代土地格局： </p>
<br /><p><br /> 土地招拍挂以后相继出现了诸多天价拿地事件： </p>
<br /><p><br /> 2003年12月8日，顺驰9.05亿元拍得大兴黄村卫星城项目用地； </p>
<br /><p><br /> 2005年8月1日，华润25.6亿元将清河毛纺厂地块收入旗下； </p>
<br /><p><br /> 2005年12月5日，通州马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地经64轮公开竞价，被金地摘得； </p>
<br /><p><br /> 2007年 7月24日，城开和北辰置业联合投标体以92亿拿下长沙新河三角洲地块 ，成为全国地王； </p>
<br /><p><br /> 2007年 8月24日，上海黄浦163地块拍出66900元/平方米楼板价 &hellip；&hellip； </p>
<br /><p><br /> 开发商疯狂拿地的场景在各地上演。 </p>
<br /><p><br /> 我们再回到2005年&mdash；&mdash； </p>
<br /><p><br /> 5月，国务院办公厅转发了建设部、发改委、财政部和国土资源部等七部门《关于切实稳定住房价格的意见》，强化规划调控、改善住房供应结构﹑严格土地管理、加大土地供应调控力度 。 </p>
<br /><p><br /> 5月1日开始执行的《北京市国有建设用地供应办法（试行）》从3个方面调整国有建设用地的供应现状：用&ldquo；年度供应计划&rdquo；来调控土地市场，解决土地供应的机制问题；规定今后将统一由北京市政府组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；分不同用途采取不同的土地供应方式，如商品房的开发用地将通过市场行为竞争取得。这是北京房地产发展史上首个国有建设用地的供应管理办法。 </p>
<br /><p><br /> 《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》则是北京市首度制定并公布的年度供地计划。2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商业用地550公顷，实际成交的房地产开发用地仅为880公顷，大约是计划的40%； </p>
<br /><p><br /> 2006年，北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。 </p>
<br /><p><br /> 2006年&mdash；&mdash； </p>
<br /><p><br /> 5月17日，国务院常务会议提出&ldquo；国六条&rdquo；，要求科学确定土地供应规模，加强土地使用监管，制止土地囤积。 </p>
<br /><p><br /> 5月29日，国务院办公厅下发&ldquo；九部委意见&rdquo；，要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加大对闲置土地的处置力度。 </p>
<br /><p><br /> 7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，提出年度供地计划已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回使用权的居住用地，应主要安排90平方米以下的住房建设 </p>
<br /><p><br /> 期间，5月24日，北京土地出让史上最富有戏剧性的一幕发生了，原本将进行公开竞价的南沙滩地块，在竞价当天，国土部门当场宣布取消竞价。两个月后，变为了限价地。 </p>
<br /><p><br /> 就此开始，北京住宅用地出让方式悄然发生变化，住宅用地的出让从以价高者得地的拍卖挂牌为主，改为以招投标为主，通过对投标企业的综合评估决定花落谁家。招标出让中土地的出让价只占到综合评估分数的40%。 </p>
<br /><p><br /> 2007年&mdash；&mdash； </p>
<br /><p><br /> 1月16日，国家税务总局网站发布 &ldquo；关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知&rdquo；，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税， 全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算.这意味着从1993年就出台的土地增值税将开始严格征收。这一政策进一步缩小房地产企业盈利空间。 </p>
<br /><p><br /> 受该政策影响，17日房地产股遭受重挫。 万科A、泛海建设、保利地产、招商地产、陆家嘴等强势的房地产股票全部被打压至跌停，其惨状在本轮牛市中可谓前所未有。 </p>
<br /><p><br /> 2007年7月18日，北京市规划委公布了2006年-2010年北京市&ldquo；十一五&rdquo；保障性住房及两限商品住房用地布局规划。根据规划，今后新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房)及两限房，配建平均比例为商品房的15%。#p#分页标题#e#<br /></p> |
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