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<p>&ldquo；24号文&rdquo；扩大廉租房保障范围，明确地方政府责任；专家认为1998年开始的房改&ldquo；市场化过了头&rdquo；，10年后政策悄然理性回归 </p>
<br /><p>日前，由国务院主导的中国房地产政策和住房制度改革的&ldquo；纠偏&rdquo；工作悄然开始。 </p>
<br /><p>促使我国住宅制度以理性回归方式进行&ldquo；纠偏&rdquo；的动作，则来自8月13日以国务院名义直接下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（该《意见》被简称为&ldquo；24号文&rdquo；），其核心内容是要&ldquo；加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系&rdquo；。 </p>
<br /><p>此文件，明确了政府建设保障住房的责任，把住房保障视为政府的公共服务，并加大此类住房的供应，由各级政府分担投入并强化管理。至此，一直处于争议中的房地产行业调控，有了清晰的政策框架，地方政府将承担长期的重任。 </p>
<br /><p>&ldquo；24号文&rdquo；提出，要建立多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，这应该是对1998年房改政策的修复，甚至是一种重新规划，政府重新确立了以经济适用房和廉租房为主的多层次供给体系，大力发展以经济适用房和廉租房为主的保障性住房的市场建设。与此同时，建设部住宅与房地产管理司亦可能一分为二，分为&ldquo；住房保障司&rdquo；和&ldquo；房地产管理司&rdquo；；前者主责住房保障制度建设和政策制定、执行，后者则集中于房地产行业的管理。 </p>
<br /><p>显然，政府希望通过保障类住房体制运作架构的细化，进一步完善了&ldquo；政策+市场&rdquo；的住房模式，同时，保证两者在住宅供应市场的供应比例。 </p>
<br /><p>■ 政策背景 </p>
<br /><p>●1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号文）明确提出完整的&ldquo；经济适用房&rdquo；政策主张：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 </p>
<br /><p>●1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）确定：建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭施行不同的住房供应政策。然而，在执行的过程中政策走了样，用1998年房改政策主要起草人之一顾云昌的话说就是&ldquo；市场化过了头&rdquo；。 </p>
<br /><p>●2003年，发展和改革委员会、建设部、国土资源部在《关于下达2003～2004年经济适用住房建设投资计划的通知》（发改投资[2003]492号）中强调：经济适用房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径。（张学冬 杨娟娟） </p>
<br /><p>【中央政策】&ldquo；24号文&rdquo；扩大廉租房保障人群范围</p>
<br /><p>8月23日，由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开。据建设部有关人员透露，会议的中心任务就是将明确下一阶段的住房保障工作。&ldquo；重点为全面贯彻落实国务院24号文精神，总结经验，全面部署新的工作。&rdquo；该人员这样表示。此人所称&ldquo；24号文&rdquo；，为8月13日下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。文件把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。业内则将24号文比作是全国住宅工作会议的序曲。 </p>
<br /><p>&ldquo；两者是一脉相承的。&rdquo；中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌这样表示，顾云昌为我国著名的房地产研究专家，曾多次参与国家房改政策的研究和制定，是1998年国家房改方案的主要起草人之一。 </p>
<br /><p>住房保障制度框架基本确立 </p>
<br /><p>北京市民林先生是从报纸上得知24号文内容的。林先生夫妇均为首钢的老职工，目前已退休，儿女均已成家，老两口住在石景山金顶街附近将要拆迁的首钢职工宿舍里，宿舍是平房。&ldquo；商品房我们肯定买不起，后来石景山推出的限价房我们还是买不起。&rdquo；林先生告诉记者，从国务院下发的24号文中他看到了希望。 </p>
<br /><p>林先生看到的希望，就是该文件中明确指出的&ldquo；建立以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系&rdquo；。按刚刚下发的文件，中央要求&ldquo；全面建立住房保障体系&rdquo；，北京未来将建设更多的以廉租房为主的保障性住房。&ldquo；这次政策最大的变化是扩大了廉租房人群的范围，保障范围从原来的最低收入家庭扩展到低收入住房困难家庭。&rdquo；顾云昌这样指出。同时，经济适用房的保障人群从原来的&ldquo；中低收入家庭&rdquo；，缩小到&ldquo；城市低收入住房困难家庭&rdquo；。加之建设部刚刚明确&ldquo；两限房&rdquo；属于住房保障体系，这些都明确政府对于城市低收入群体获得起码的居住条件负有责任，基本确立了住房保障制度的政策框架。 </p>
<br /><p>从中央一系列动作及其出台的文件来看，中央在住房制度改革方面的思路非常明确，低收入家庭住房今后主要靠廉租房解决，收入稍高一些的低收入者可购买经济适用房，而中等及以上收入家庭可购买&ldquo；双限房&rdquo；或普通商品房。 </p>
<br /><p>记者从有关渠道获悉，建设部正在积极组织相关部门，加紧制定住房保障相关配套政策。其中，建设部正会同民政部制定《城市低收入家庭资格认定办法》，初步预计在今年10月完成。24号文中加大了对廉租房和经济适用房等保障性住房的财政投入，为了防止因地区经济发展的不平衡制约建设，央行会同建设部、财政部已着手制定金融支持办法，该方案也将在今年10月底完成。此外，住房保障立法研究也提上日程，8月底将完成初稿。 </p>
<br /><p>成立保障住房专门管理部门 </p>
<br /><p>&ldquo；按照24号文中加大对保障性住房建设的要求，相关政府职能部门将可能进行重新界定。&rdquo；顾云昌认为这是今后保证保障性住房如期建设的基本条件之一。 </p>
<br /><p>顾云昌表示，在1998年国务院关于住房问题的文件中，也有关于政府保障房的规定，&ldquo；只是当时局限于条件，政府保障房的规定不够清楚，不够明确，社会保障性住房的地位不突出。&rdquo；来自有关媒体报道的信息，与住房保障制度框架的建立相同步，建设部的住宅与房地产产业司则将一分为二，分为&ldquo；住房保障司&rdquo；和&ldquo；房地产管理司&rdquo；；前者主责住房保障制度建设和政策制定、执行，后者则集中于房地产行业的管理。同时有消息称，一直存在争议的&ldquo；两限房&rdquo；也可能被归置&ldquo；住房保障司&rdquo；进行管理。这样&ldquo；住房保障司&rdquo；则将全部管理具有保障性和政策性住房方面的工作，由此来看，今后房地产市场可能只存在商品房和保障性住房两大类住房产品。 #p#分页标题#e#</p>
<br /><p>按照现行的管理架构，全国保障性住房的管理工作，一直由建设部住宅产业与房地产业司主管，设一名分管副司长，具体工作由住房保障处完成，编制工作人员不超过7人。据有关人士透露，新成立的&ldquo；住房保障司&rdquo；人员编制将可能达到40多人。 </p>
<br /><p>根据目前我国正常的管理架构，国家部委所设立的主管部门，一般在各省市都有相对应的执行管理部门。因此不难推断，今后包括北京市在内将出现各个省市的住房保障管理部门，而事实上，北京市在春节前就已经筹建了北京市建委住房保障办公室，主要负责对限价房、经济适用房和廉租房等政策保障房的建设管理及政策制定工作。 </p>
<br /><p>【北京布局】 规委定大方向 建委正修订政策 </p>
<br /><p>种种迹象显示，北京市正在以前所未有的力度推进保障性住房和两限房的建设。7月中旬，北京市规划委公布了《北京市&ldquo；十一五&rdquo；保障性住房及&ldquo；两限&rdquo；商品住房用地布局规划》（2006&mdash；2010）（以下简称《布局规划》），其中规划的&ldquo；十一五&rdquo；期间经济适用住房面积是1500万平方米(含廉租住房150万平方米)，两限住房面积1500万平方米，共占住房总量的24.4%。 </p>
<br /><p>据记者了解到的情况，国务院24号文发布以后，北京市建委等相关部门又马上进入&ldquo；研究&rdquo；状态，北京的相关政策细则正在修改制定之中。 </p>
<br /><p>规委：《布局规划》定的是大方向 </p>
<br /><p>北京规划委内部人士8月22日告诉记者，《布局规划》的初衷除了&ldquo；保障性&rdquo；之外，也是为了稳定房价。从去年九部委联合发文后，北京市规划委就开始酝酿相关政策的制定。去年9月底10月初，市规委总体规划处完成了《北京市住房建设规划》的制定，随后，市（北京市）规委详细规划处和其他相关部门就开始着手制定《布局规划》，最终在今年7月份正式出炉。之后，市规委建设用地管理处和市国土局相关部门又开始&ldquo；马不停蹄&rdquo；地找地。 </p>
<br /><p>上述市规划委内部人士表示，《布局规划》定的是原则性大方向问题，比如为了照顾中低收入老百姓出行方便，把轨道交通车站周边优先安排保障性住房及两限房。&ldquo；尽管国务院新出台了24号文，但《布局规划》无需做调整&rdquo；，该人士说。 </p>
<br /><p>在一些业内人士看来，《布局规划》中的一些条款，严厉到近乎苛刻，意味着北京政府确实要&ldquo；动真格&rdquo；了。比如，从今年5月1日起，位于三环路以外，且不在政府土地储备控制区域内的普通商品房项目，须配套建设保障性住房及两限房。 </p>
<br /><p>建委：经适房廉租房管理办法正在修订 </p>
<br /><p>&ldquo；国务院出了24号文，我们很多政策都还在修改制定中&rdquo；，北京市建委新闻中心有关人士8月21日告诉记者，在6月份已经进行了网上公示的《北京市城镇廉租住房管理办法》、《北京市经济适用住房管理办法(试行)》，由于国务院24号文件的发布，将会有部分内容需要进行修订，颁布的时间表现在还没有确定。 </p>
<br /><p>该人士表示，根据国务院的文件精神，北京市政府会有一个思路，然后市建委要根据这个思路来调整原来的两个&ldquo；管理办法&rdquo；，最后还得再报市政府审批通过，所以需要一个时间周期。&ldquo；但是可以肯定的是，保障性住房的供应将得到保证&rdquo；，该人士说。 </p>
<br /><p>据了解，北京市建委制定的《北京市城镇廉租住房管理办法》、《北京市经济适用住房管理办法(试行)》于今年6月7日至17日在网上进行了公示。记者发现，公示的两个&ldquo；管理办法&rdquo；与24号文确实存在不少不一致的地方，比如《北京市经济适用住房管理办法(试行)》中规定，经适房不得上市转让，而应由政府回购。而在24号文中，明确规定，购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。 </p>
<br /><p>【区县动作】报批保障类住房项目&ldquo；聚&rdquo；市建委 </p>
<br /><p>各区县报批保障类住房项目 </p>
<br /><p>7月份曾有消息显示，海淀区建委与规划分局等4个部门对区内可利用土地进行了排查摸底，最终筛选出17个项目，作为今年保障性住房和两限房建设计划的补充项目。 </p>
<br /><p>8月21日，海淀区建委办公室相关人士称，这17个项目是应市建委的要求进行报批的，并不是已经确定下来并可以实施的。市建委要求每个区县都要报，没有数额限制，但截至目前尚未收到市建委的批复。 </p>
<br /><p>市建委新闻宣传中心人士告诉记者，各区县报上来的保障性住房项目已经在市建委归集，已报市长审批，目前由于24号文的影响，尚未获批，至于最终能否实施，该人士表示&ldquo；有可能&rdquo；，本月底将明确。 </p>
<br /><p>宣武、通州已成立住房保障办 </p>
<br /><p>记者分别咨询北京市各区县建委，得到的回答显示，北京市正在酝酿一场住宅保障制度的新变革，大规模的保障性用地有望在年底前推出。 </p>
<br /><p>继北京市成立住房保障办后，通州区、宣武区已成立住房保障办，通州区住保办相关负责人透露，该区正在运作经济适用房项目，但未透露项目个数和体量，并称9月份可接受市民咨询申请；宣武区陶然亭街道办已于5月24日首次启动北京市住房保障制度的试点工作。 </p>
<br /><p>而其他各区县如朝阳、东城、西城、丰台等虽未成立住房保障办，但都已在着手准备相关事宜。&ldquo；保障性住房的事9月份再咨询吧，&rdquo；他们统一的口径显示，在&ldquo；24号文&rdquo；出台后，北京市正在调整保障性住房政策。 </p>
<br /><p>购买资格审核窗口正在对接 </p>
<br /><p>住房保障制度最重要的一个环节就是购买资格审核，这将由各个区县住房保障办和街道办事处来负责。来自各区县的信息显示，各区县已经在开展经济适用房购买资格审核与保障类住房购买资格审核的对接工作。 </p>
<br /><p>海淀区有关部门表示，拟在中关村街道办事处二层大厅，设立4个接待窗口，进行有关保障性住房的审核、咨询工作。前日（8月22日），西城区建委办公室工作人员告诉记者，该区负责保障性住房的相关人员本周都将前往对接现场展开工作；宣武区住保办人士介绍，陶然亭街道开展的试点工作只针对户口在陶然亭，并且居住在宣武区的人群。目前已向居民公布通过初步审核的经适房申请家庭相关情况，工作人员还对家庭资产、收入等情况进行入户调查。 </p>
<br /><p>&ldquo；以前经济适用房资格审核都是由市建委进行，此次试点住保办、街道办、居委会等介入，应该是未来的方向。&rdquo；多位接受采访的业内人士认为。（张晓玲）#p#分页标题#e#</p>
<br /><p>【他城·；榜样】创新机制达到&ldquo；50%&rdquo；的理想目标 </p>
<br /><p>香港住房保障制度经过半个世纪的发展成绩斐然，目前保障面超过总体住房的50%。业内认为，内地住房保障的理想模式，不仅要借鉴香港经验，同时也要将欧美国家的成熟经验纳入视野，结合国情，在保证进度的前提下改进保障体系和保障机制。 </p>
<br /><p>据了解，发达国家都经历了一个从大规模兴建公共住房到补充型公共住宅供应的转换过程，目前市场化水平最高的美国偏重货币补贴，而瑞典、荷兰、新加坡、我国香港的实物分配比重较大，其他多数国家都兼顾这两种保障方式。以香港为例，住在公屋（即廉租房）的人口占总人口三分之一左右，拥有居屋（即经济适用房）的人口约占六分之一。上海易居房地产发展研究所所长助理高级评论员杨红旭认为，由于内地目前的住房体系庞大，这种以实物分配为主导的方式并不适合。内地廉租房现有的货币补贴为绝对分配方式，但在未来，应适当提高实物分配比重，而经济适用房的规模保持香港的比重就比较合适。此外，还可建立购房贷款贴息、抵免个人所得税等新型补贴方式。 </p>
<br /><p>只有不断创新机制，动员各方的积极性，才能达到香港保障体系的理想比例。 </p>
<br /><p>【政策新观察】 </p>
<br /><p>开发商：限价房推出引起短暂性观望 </p>
<br /><p>&ldquo；今年3、4月份，花乡造甲村地块刚传出要推两限房的消息时，我们确实感到购房者有一个比较明显的持币观望时期，不过时间不长&rdquo；，同处于花乡板块的万年花城项目副总黄曦8月22日回忆起那段时间，印象还是很深刻。 </p>
<br /><p>黄曦介绍，当时，有消息说造甲村要推出22万平米的两限房，其价格比商品房要低上一大截，一些客户就明显地犹豫了起来，原本已经看好了户型的也说要再等等。公司当时也很着急，仔细地研究过两限房的政策，准备积极应对。不过，后来他们发现两限房对项目的影响并没有想像中那么大，因为虽然造甲村地块已经确定了要开发两限房，但是随后两限房的购买标准一直都未明朗，一边是悬而未决的两限房购买标准，一边是不断升高的房价，很多客户慢慢地都扛不住了，纷纷放弃了观望。 </p>
<br /><p>据了解，造甲村两限房规定的售价是6800元/平米，而万年花城的价格已经从今年3月份的8700元/平米涨到了目前的11000元/平米。&ldquo；今后一段时间，我们的销售计划和价格不会因为造甲村的两限房而受到影响&rdquo；，黄曦说。 </p>
<br /><p>东部常营乡的三块两限房用地推出以后，位于定福庄的万象新天项目无疑成了与两限房最相邻的项目。8月22日，万象新天负责人苑晗告诉记者，两限房对于项目的利好影响远远大于消极影响。&ldquo；两限房开发速度快，会催生这个区域的成熟&rdquo；，苑晗说，随着两限房的开发，原来被称为&ldquo；边缘组团&rdquo；的定福庄区域现在已经有了&ldquo；很城市&rdquo；的感觉，随着今后两限房商业的供应，周边配套也将更加成熟。 </p>
<br /><p>对于政府大力推保障性住房和两限房的作用，黄曦认为，如果能真的把规划的指标都落实到位，长远看来确实可以降低房价，&ldquo；这主要是保障性住房和两限房能分流一部分商品房的购房者，这就使商品房的稀缺性涨价得到遏制，从而拉低房价&rdquo；。</p>
<br /><p> 普通白领：暂时被高房价抛弃 </p>
<br /><p>北京市区五环内在售万元以下的楼盘仅有10个，且户型多大于100平米，总价也接近100万元。按一套100平米，均价10000元/平方米来计算，总价100万元，首付30万元之后，按揭贷款70万元。以8月22日利率上限为标准，用等额本息还贷，每月还款4923.29元。 </p>
<br /><p>租住在牡丹园小区的杨泽是位普通白领，在中关村一家电脑公司上班，月收入6000元，如果他要买一套五环内的房子，在除去还贷每月仅剩1076.7元由其自由支配的情况下，30年才能还清贷款。 </p>
<br /><p>退而求其次选择小户型？但来自中大恒基的监测显示，截至发稿前，市场在售约为32个项目，其中公寓占比59%。在公寓项目中，酒店式公寓占比三成，其他多为精装修靠近商圈的公寓。这些小户型的公寓项目整体均价为16255元/平米，其中均价超过20000元/平米的公寓占比32%。 </p>
<br /><p>2007年，北京市政府土地供应有较大转变，保障性住宅用地供应大幅增加。尤其是限价地的诞生，曾让许多白领驻足等待，以期分得一杯羹。然而随着两限房均价以及购房资格的敲定，绝大部分普通白领再次被拒在保障性住房门外。从首批限价房购买资格来看，政府规定购买者须具备几个条件：具有北京市常住户口；北京市中低收入家庭；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的北京市被征地、拆迁区住户。普通白领可能买得起两限房，但在户籍、收入的限制下，也无资格购买。而经济适用房购买资格更为严格，廉租房又只针对特困家庭。 </p>
<br /><p>由此看来，普通白领又一次成了&ldquo；夹心层&rdquo；，暂时只能不买房或是大大地透支未来。<br /></p> |
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