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<p> 8月份楼市即将进入&ldquo；金九银十&rdquo；的黄金期，市场上潜在的消费能量会呈上升的态势，提前&ldquo；预热&rdquo；使得部分开发商在8月将项目列入了的开盘计划，但央行7月21日宣布再次调整存贷款利率，令按月还贷的工薪族的购房支出不断增加，预计持币观望的购房者会有所增加。受此影响，开发商开盘也会变得相对谨慎，开盘入市的项目预计与7月份相比会稳中略减，预计有50个左右的项目入市。 </p>
<br /><p><br /> 七成以上为老项目后期</p>
<br /><p><br /> 根据北京房地产交易管理网、中大恒基不动产营销市场研究中心、新浪网等的统计数据显示，8月份预计开盘个数近50个，其中纯新盘项目10多个，占8月开盘总数的不足三成。</p>
<br /><p><br /> 预计8月份开盘的纯新盘中公寓数量比较多，约占到纯新盘总数的近四成。包括位于朝阳区祁家豁子8号的健翔国际公寓，户型面积26.6至72.87平方米，主力户型30至40平方米。位于朝阳区安苑东路18号的奥东18，户型为86-246平方米一居至四居。位于西城区官园桥东南角的C-PARK西派国际公寓，户型为130-350平方米二至五居等。</p>
<br /><p><br /> 老项目后期占绝对主力，约占到七成以上，且其中普通住宅比较多。8月份即将开盘的老项目后期，包括通州区通湖大街68号的武夷花园十一期，户型为50-60平方米一居、80-100平方米两居。位于百子湾桥东的金都·；杭城二期3号楼、9号楼，3号楼为26层塔板结合楼，以65平方米和80至90平方米小户型为主，8号楼为南北通透板楼，户型面积为144平方米三居等。继一期完美收官后，&ldquo；地产+旅游+综合配套&rdquo；的大型主题社区北京华侨城即将推出二期升级版产品。据悉，由位于居住区中轴景观带的3栋30层高层板楼组成，主力户型为舒适三居、四居，目前售价尚未确定。</p>
<br /><p><br /> 后期产品品质升级</p>
<br /><p><br /> 后期产品一般都在前期的基础上进行了品质升级。不论是景观、园林，还是各类配套设施，都较前期有了很大提高。</p>
<br /><p><br /> 日前，&ldquo；中国园林的城市记忆暨金都杭城园林鉴赏论坛&rdquo；举办。金都杭城是金都集团在京开发的首个项目。建筑规模35万平方米，3万多平方米的江南园林，绿化覆盖率超过50%。二期产品也进一步将园林升级。专家们认为金都杭城秉承江南造园文化的精髓，在总体设计中追求深境、画境、意境的氛围，并且用现代的材料，表现了江南园林景观，打造了和谐的园林环境。</p>
<br /><p><br /> 北京华侨城二期在沿袭一期以人为本的设计理念之上，二期建筑特色更具有观赏性，线条简约大气，深灰色的外体更显明朗高贵，30层的高度使其具有很好景观视野。目前，四方桥东南侧1.5平方公里的地块上，建成一个占地1平方公里的大型生态主题公园、80余万平方米的主题居住区、6.5万平方米的意大利佛罗伦萨风情商业街的综合居住区，实现了旅游业和地产业，休闲、商业和居住功能的融合。</p>
<br /><p><br /> 现在，北京华侨城周边的交通已非常完善，垡头西路、垡头中路、小武基路与东四环、京沈高速等构成了四通八达的路网，京沈高速路专为北京华侨城新开通了两个出口和一个入口，多条专门引进的公交线路极大方便了业主的出行。</p>
<br /><p><br /> 随着一期业主全面入住一周年、北京欢乐谷火热运营，华侨城大剧场即将运营。连接华侨城社区与欢乐谷的维吉奥商业广场已于4月份试营业，已入住的有英国TESCO乐购超市、肯德基等多家知名品牌；10月，华侨城国际酒店集团投资的全资企业CITYINN城市客栈也将投入使用；耗资2亿元人民币打造的&ldquo；金面王朝&rdquo；，大型舞蹈诗剧也将于8月份在华侨城大剧院正式公演。</p>
<br /><p>小户型个数不足两成</p>
<br /><p><br /> 通过对8月份即将开盘的各项目户型面积的整体调查，小户型项目开盘数约为8个，占开盘总量的16.7%，在可能入市的纯新盘项目中，小户型开盘个数也仅为2个，占比仅为纯新盘总数的15.4%。</p>
<br /><p><br /> 按环线划分，四环内小户型项目入市仅占其开盘总数的8.3%。按区域划分，受CBD利好，通州区的居住群体以年轻白领为主，对小户型项目的需求推动通州区较其他区域数量上略有优势，小户型开盘在该区域占比达到近四成。</p>
<br /><p><br /> 这些有可能开盘的小户型项目，包括位于朝阳区新源里新东路14号的燕莎·；Class，户型为50-80平方米。位于大兴区西红门镇的世嘉博客，户型为35-120平方米的一居至三居，主力户型为90平方米左右两居。位于朝阳区广渠东路33号的沿海赛洛城，户型为55、77平方米。位于四惠附近的壹线国际二期B2号楼，为6层板楼，共6个单元，户型面积46、95平方米一居，88、95平方米两居等。</p>
<br /><p><br /> 因为&ldquo；90/70&rdquo；宏观政策调整的时滞性，业内人士预测，小户型做出将在2007年年底至2008年初放量。在此之前，大户型项目未来可能出现的惜售，预计使得购房人也倾向于户型面积较大的住宅项目。预计下半年小户型房源数量将稳步增加，楼市供应结构趋于合理，供给套数增加，缓解有效供应与需求之间的矛盾。</p>
<br /><p><br /> 五环外项目激增</p>
<br /><p><br /> 由于四环内土地已经寥寥无几，所以，开盘项目也日渐减少。新增项目已经逐渐向外围扩散，在8月份预计开盘的项目中，五环外的项目激增。</p>
<br /><p><br /> 中大恒基不动产营销市场研究中心数据统计显示，在8月份上市的新盘中，四环以内的项目约为12个，占总量的25%，其中二至三环间大约有6个项目开盘，仅一个为普通住宅，其余均为公寓，高档住宅尽管前段时间销量不尽如人意，但开发商对高端市场升温充满信心，放量仍持续增加；四至五环间的放量减少比较明显，与四环内基本持平，8月份预计有11个项目入市，且老项目后期占到七成以上；四至五环间放量由首位逐渐退居放量二线的同时，五环外区域项目取而代之的速度也明显加快，8月份开盘项目大约为25个，占开盘总数的52.1%，是四至五环间开盘项目的2.3倍，其中老项目后期开盘数占比达到88%。</p>
<br /><p><br /> 城市公路交通改造和轨道交通的快速发展，大大缩短了城郊距离，推动郊区项目前期的良好销售，项目后期持续放量也得以迅速跟进入市。随着郊区化推进步伐的越来越快，老项目发展的逐渐成熟，将刺激纯新项目建设放量。</p>
<br /><p><br /> 20个项目位于郊区县</p>
<br /><p><br /> 城四区商品住宅供应稀缺已是不争的事实，项目的郊区化趋势也愈加明显，在8月份的新增供量中，郊区化趋势增加。预计有20个项目位于郊区县。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p><br /> 8月份除崇文区外，东城、西城、宣武三区预计开盘项目总数为4个，其中东城、西城入市3个纯新盘项目；城市拓展区开盘项目最多，8月份开盘可能达到24个，其中以CBD和亚奥板块托起的朝阳区开盘项目仍将位居第一，开盘项目11个，占开盘总量的22.9%，其他项目分散于海淀区6个，丰台区6个，石景山区1个。地铁5号线的行将开通和区域内其他轨道交通的兴建，带动南城房地产在交通改善的局面下吸引购房者的关注，其相对其他各方位的价格优势比较明显，未来发展潜力突出。</p>
<br /><p> 郊区县预计8月份开盘项目达到20个，几个近郊区域放量位居前列，通州8个，昌平3个，大兴3个，均以普通住宅为主，包括公寓及别墅各2个，通州的交通优势及政府东部发展规划是其房地产市场高温的主要原因，包括武夷花园、阿尔法社区、世纪星城等多个通州项目将于本月开盘。受郊区化发展影响，其他远郊区县的放量未来也将逐渐增加并且呈多物业类型发展。</p>
<br /><p><br /> 房价持续增长</p>
<br /><p><br /> 8月份的房价依然呈现增长趋势，老项目后期基本都较前期有不同幅度的上涨，而纯新盘价格也居高不下。</p>
<br /><p><br /> 8月份预计开盘的纯新盘中，多为精装公寓，这使得价格非常高。位于东二环广渠门桥东南角的冠城·；名敦道公寓，预计均价14500元/平方米。C-PARK西派国际公寓，预计均价20000元/平方米。奥东18，均价预计18000-19000元/平方米。位于朝阳区祁家豁子8号的健翔国际公寓，均价15000元/平方米。</p>
<br /><p><br /> 老项目后期价格也都有了增长，比如金都杭城二期3号楼、9号楼，预计均价12000-13000元/平方米，其二期刚开盘时的均价在11000元。沿海赛洛城七期，预计价格12000-12500元/平方米。较之前一期的均价10000元多一点，上涨幅度也不小。位于北苑路北苑家园八区的旭辉·；奥都三期，均价预计9200元/平方米，其一期均价为7000多元。位于西二环菜户营桥西北角的金泰城·；丽湾二期，预计开盘均价15000元/平方米，其前一期的均价为13000元。</p>
<br /><p><br /> 由于看好后市，不少开发商都对房价充满信心。因此，并不急于卖房子。据记者了解，有的开发商不断对销售人员表示，房子不要卖得太快。惜售的目的无疑是为了涨价。买房人刘先生对记者说，以前我觉得房子每平方米7000多元太贵了，可现在，房子每平方米10000元，我反而觉得太便宜了。虽然这种说法听起来有点可笑，可是，目前房价不断上涨，让买房人对房价的承受能力也水涨船高。另外，后期产品的品质升级，也让房价上涨。</p>
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