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<p> 主持人：李总给我们讲了一下长安忆的状况，瑞士公寓的老总来新浪做客过，我们对你们的销售状况也很了解，你们公司的情况买家了解得不是很多，卖品牌的可能性不是很大，你觉得是品质决定着你的价值吗？</p>
<br /><p> 王秋媛：高端项目跟它的很多方面有关，从我们的角度来讲，我们项目从这个月3日样板间刚刚开放，配合样板间开放，我们的项目正式开盘，开盘之前和开盘之后的这一段时间基本上没有做广告，为什么是这样的状况呢，这个跟我们的老板特点有关，我们老板本身是很低调的人，在他的感受和引导下，我们的项目做得也很低调，要不是项目卖得非常好，市场上也不会有这么大的反映，因为我们本身项目不大，很小。</p>
<br /><p> 就刚才提的问题我简单介绍一下我们的项目情况。我们的位置是在港澳中心的隔壁，就是东二环、东四十条港澳中心的隔壁，是这样的一个位置。刚才大家讲了真正高端房产的地段是一定不能回避的问题，有人说实际上房地产本身就是三个要素，第一个要素是地段，第二个要素是地段，第三个要素还是地段。我们跟长安忆有一些不太一样的地方，地段好与不好是跟客户本身的喜好有关系，有很多人觉得长安街很好，好多人觉得我们项目的位置也很有特色，这个特色在哪呢？</p>
<br /><p> 第一，北京作为一个国际化的大都市，它是兼具着一些特殊的用途的，比如说政治中心、文化中心、经济中心，我们本身就在港澳中心的位置，我们经常说这个位置很特别，它是一个金十字交叉的地方，首先是平安大街和工体北路，北京作为一个国际化大都市，最体现国际化生活的氛围的一个窗口，这些点都在这一条线上，比如说后海、南新仓、工体100、三里屯，再往东就是朝阳公园，整个的生活习惯和生活氛围都在一条线上，所以这是娱乐一条街。金十字另外一条就是东二环，东二环大家不是很清楚，我们在这个地方做了三年的项目才觉得，东二环有特别明显的变化，中国有18家全球500强公司的企业总部，现在有4家入住在东二环，就在东直门和建国门之间，中石油、中海油、中石化、中国电信、中国联通、中青旅、国华电力、中铁物流总部，还有外交部、文化部，整个都在这一条街上。我们分析一下，这些行业都是国家垄断型行业，能源、电力，这样一个商务氛围和商务特点，引来了很多的商务人流。</p>
<br /><p> 我们项目的地段好就好在它在使馆区，好在它在东二环，我们老管它叫做娱乐一条街。这个产品不是很大，2万多平方米，我们希望它在城市的核心区打造极品公寓，欢迎大家到我们的售楼处、样板间看看，真的是很优雅、很奢华，我做房地产很多年了，从来没有见过这样的售楼处和样板间，这个跟我们的老板有关系，他本身就是做收藏的，样板间里面都是真的画，一张画就几十万、上百万的画。我们产品本身是一居、两居为主，面积就是80-130平方米之间，现在单价是33000元。</p>
<br /><p> 主持人：我们看到现在目前的情况就是大家对产品方面很注重，今天来的还有两个新的项目，还没有开盘，高端楼盘的热销肯定会对新项目进入市场产生一定影响的，尤其是在刚开始的定位和市场的把控上，程总先来谈谈，高端产品的热销，开发商在商言商，热销肯定会涨价，会不会成为楼市的风向标，会不会继续往上攀登。</p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ alt=““ border=“1“ src=“/c/upimg/allimg/070809/0859040.jpg“ /></p>
<br /><p><br /> ；<br />图为奥东18副总经理程京洲</p>
<br /><p><br /> 程京洲：我们推出的楼盘是奥东18，它座落在奥体中心东门300米位置，&ldquo；奥&rdquo；字是在国家控制奥字之前，在这个区域的条件下有点鹤立鸡群，在北到北四环，南到南三环，太阳宫西边到奥体中心的西边，在这样的氛围里面，我们是目前唯一一个能够称得上高端楼盘的项目，它占地面积1万3，建筑面积7万多，住宅面积只有5万多，现在参观的一些项目都是几百万的体量，在亚运会之前这个地段还是比较荒的，亚运会期间有比较大的开发，产生一批有亚奥情结的一批人，像汇源公寓，就跟当初去方庄一样，是当初先富起来的一批人去买那的房子，现在来看方庄确实是比较落后了，现在看它也比较落后了，这个地区或这个地段影响了一批人，他宁可在这个周边再购买一些新的住宅，也就是二次、三次、四次置业的人，刚才提到星河湾，星河湾的作用是在一个区域里面，同样，亚奥区域里面也会产生同样的效果。</p>
<br /><p> 我们这个楼盘刚才我们说了是在这个地区，目前来看我们把它做成高品质的项目，虽然它的占地面积比较小，目前分两组楼，一共是5栋，板塔结合，主力户型是150-250平方米之间，也有70平方米左右的一居室，也有300平米左右的超大户型，提供了比较宽泛的购买人群，当然这是一个想象，我们全程代理是中原公司，给我们做销售策划的时候，提到均价是14000元，为什么提到14000元呢？有两个因素，这个地区在去年底、今年初，毛坯房应该能够卖到12000元的范围，去年10月份变毛坯房为精装修，今年4月份在销售策划里提到这一点，我们觉得有问题，12000元的毛坯房，精装修14000元，你要打造一个相对高端或者高品质的楼盘，你的装修标准一定要相应地跟上，通过我们去学习世茂奥临，学习缘溪堂、裘马都、星河湾，瑞士公寓也要去学习，一定要提高装修的品质，既然是精装修，一定要提高这个标准，我们做的是3000元标准的，我们要考虑材料和设备能否做到这样的标准，市场的毛坯房是12000元，精装修是15000元，就要高于中原给我们做的价格水平了。我们回过头来看，我们定到15000元，就是精装修没有附加值，是不是符合市场，我们看起来有点保守。</p>
<br /><p> 王金亭：应该卖20000元。</p>
<br /><p> 程京洲：正是因为说这样话的人越来越多，让我们做具体工作的人感觉到压力，就是说仅仅3个月的时候，就从15000元的水平跳到20000元，楼市是怎么样的增长呢？已经不是10%的概念，每月10%的增长的话，我也超出去了。这种话我们说没有问题，但是到老板那说就有问题了，老板说卖到16000元，有人就会说16000元就会排队，就是太低了，这样就造成我们整体工作的压力提升。</p>
<br /><p> 刚才大家提到很重要的问题，我们也在操作或者建设的过程中，也是在不断地慢慢增强品质意识，既然你要想造一个价格比较高，同时要符合这个价值的产品，它肯定涉及到的是品质，你的品质做得好不好，其中包括几点，刚才说的位置，我一说奥体中心，大家都很开心，就说明大家对这个区域很了解。第二就是做品质，第三个就是做服务，我们刚刚确定了戴德梁行做我们的物业管理公司，我们之前选了五家，都是国内一级物业管理，都做得不错，但是为什么最后戴德梁行中标呢，也源于这样一个理念，就是打造品质，提高服务的品质也使楼的品质得到相应的提升。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 当然从营销的角度来讲，也就使更多有能力购买的人感觉到，我会买到一个更适合自己居住的，当然也不排除有一部分人是为了自住，有一部分人是为了投资，当然投资，在这种环境、条件下，看起来它还是有一定的投资潜力的。</p>
<br /><p> 前几天有一些报社的记者到我们这边去，都在问同一个问题，就是奥运会或者奥运对我们这个楼盘有什么样的作用？我们是不是也要打奥运这张牌，其实我感觉到奥运会对中国对北京是整体提升，但是具体到某个楼盘有什么样的提升呢，可能是有限的，亚奥观典说自己可以直接看到鸟巢，但是话说回来了，安全部门能不看着你呢，你对安全造成威胁，现在还是要注重安全，中国更多的是倾向于政治，而不单纯是体育，这一点达成共识。</p>
<br /><p> 你打奥运这张牌，可以说从长远的观点来看，我们提到小住宅、大会所的概念，乐成公馆提到会所的问题，我们也提到高品质的楼盘要有高品质的服务，同时也要有高品质的服务设备和设施，在这种条件下很难提高高品质设施的情况下怎么办？就要想办法弥补缺陷，我只要走五分钟就到奥林匹克体育中心，再走十五分钟能够到以后对公众开放的奥林匹克主场馆，利用大环境来弥补我小环境的不足，同时也确实是可以起到这样的作用，不管是游泳、打球甚至各种体育项目，都可以到奥林匹克体育中心专业的、设施完备完好的场地进行，就像现在朝阳公园周边的项目利用朝阳公园这样一个环境来打造他们的品质是一样的，我们借用体育也仅仅借用在奥林匹克体育中心的设施和设备，而不是奥林匹克体育运动会这个&ldquo；会&rdquo；17天的作用。</p>
<br /><p> 刚才瑞士公寓的王经理也提到了，东湖别墅离那边很近，东湖别墅是84年建的项目，品质还是不错的，在90年代初期的时候，是外国人排队的。那边不卖，只租，很快成本就回来了。去年11月我们突然决定把奥东18做成精装修，改精装修的时候我们也很差异，虽然我们有思想和有能力做这个事情，我们希望能不能打短平快，没想到短平快，整个楼市有了巨大的变化。</p>
<br /><p> 主持人提到楼市的一些问题，这个跟中国的整个大环境是有关系的，尤其是去年关于北京市总体规划和发展的会议上，特别提到了北京的国际化大都市的进程，也就是北京在什么条件下、什么时间段内能够跟现在的国际化大都市相一致、相媲美，或者赶上国际化大都市的步伐，现在能够称为国际化大都市的就是日本东京、伦敦、纽约，甚至包括我们国家的香港，这些大都市，他们的楼市情况都是要远远高于现在北京楼市的，香港是平方尺，换算成平方米应该是同等楼盘的10-15倍，现在总说油价要跟国际接轨，中国人的收入和美国人的收入差十几倍，同样的道理，国家希望整体的对接能够赶上国际化大都市，但是具体到每一个行业和我们现在和人们相关的衣食住行这些产品的价格，老百姓的承受能力能否跟得上，我们通过跟国家发改委讨论问题时也讨论到这一点，国家是不可能限制房价上涨，是控制房价上涨，不是说禁止它不涨，而是让它控制在合理的增长范围之内，从这个角度来讲，我认为房价是肯定要涨的。我现在卖20000元他能买，我卖25000元的话他也买，他看到了这个区域有潜在价值。</p>
<br /><p> 日本电视台前一段采访我们，说希望日本人来中国投资，现在来中国投资已经不像前几年那样强盛了，日本人来这边投资，是希望报道北京奥运主场馆之间的情况，提到了这样的问题，从有自住和投资潜力的角度谈。凡是举办过奥运会的城市，像韩城、亚特兰大、悉尼、雅典他们举办奥运会的前后房价，后都比前增长10%以上，是不是预示着北京的楼价，我们有两个推动力，一个是刘淇迈进国际大都市的行业，一个就是奥运经济。现在的市场需求大于供给，北纬40度最后也是搞成了一个网上摇号，已经不可能在现场了，因为人太多了，你说它很便宜，也不是很便宜，这种旺盛的需求在北京来看，可能要持续一段时间，据我们到外地去，我是北京本地长大的，对北京的情况相对熟悉一点，通过统计来看，也感觉到北京本地的人已经开始下来了，而外地来京的人在大幅度上升，据说去年是38%，前六个月统计已经提高到49%，就是很快要超过50%，一半一半是本地和外地购买，在这种情况下，北京楼市会不会像广州楼市、深圳楼市甚至说像成都楼市，昨天晚上讲成都楼市在下降，这是不是真实的不太清楚。</p>
<br /><p> 王金亭：这是个别现象。</p>
<br /><p> 程京洲：全国的楼市都在上升，作为北京，不上升是不可能的。前两天我在北青谈到，大家赶紧去买房子，找不动产进行投资，当然前提是有钱，投资股市不一定比投资房市稳定，当然这跟个人得兴趣有关系，跟投资取向有关系，其实房地产投资也有它固定的风险，只是中国、外国，经济学家对于中国经济的分析失误很多，中国经济发展的曲线很难判定，作为我们具体操作一个楼盘，要把他们操作好，有一个最基本的理念，前一段时间大家都看到山西乔家大院的电视片，其实晋商里很重要的就是诚信。我觉得作为北京的开发商，我们应该是实事求是，从经销角度来讲也应该有诚信，应该把你做的事情做好，对得起买房的人，它的增值才有价值，它可增值。</p>
<br /><p> 在这个基点上，我们会努力地把我们项目做到最好，当然，也希望在市场上有它的归属感，就是它有它的价值客观存在性，也就是说一定要让人们感觉到，我买这个房子是不亏的，不单纯说有升值的空间，他自住在小环境里很舒适，同时有大环境的支撑，给他提供一个很好的提高生活质量和生命质量的环境，我们也有一个小园林，我们想把它做得尽量欧式一点，我们打造楼盘的基本理念就是欧洲后现代式，与周边的楼盘相比较来说，确实有点鹤立鸡群。</p>
<br /><p> 主持人：程总说得很实在，现在买房不光老百姓有困惑，开发商也有困惑，现在奥运周边整体的后市和整体的状况，程总也讲得很清楚。今天北京楼市的带头大哥没有来，北京的房价都向它看齐，北京的房价都朝着它的方向涨，就在东部。请禧福汇国际社区的楼总谈一下，它都卖到多少了，其他的楼盘要卖到多少，你们觉得带头大哥的作用给你们新项目的影响大不大呢？</p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ alt=““ border=“1“ src=“/c/upimg/allimg/070809/0859041.jpg“ /></p>
<br /><p><br /> ；<br />图为北京首钢顺驰房地产开发有限公司营销副总楼艳青</p>
<br /><p><br /> 楼艳青：这个市场非常好，开发商还是很也信心的，大势不好，成交量就会受影响。当然市场有热的一方面，我们也要冷静。我们的项目跟奥东18项目差不多，我们更多的还是要练内功，程总在介绍时，我特别有感触，因为我们的项目也是从毛坯到精装，价格从一个跨度又到一个跨度，因为我们的项目在东三环CBD、西大望路上，作为高端的项目，区位非常关键，虽然不同的产品类型对于区位是不一样的，别墅项目不一定是最好的位置，要有很好的品质。另外就是产品的细节，是不是精雕细琢，细节有没有下工夫也很关键，另外就是服务非常关键。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 我们的项目在CBD的区域，当时我们也在想，在世界的中国，在中国的北京，08年整个世界关注中国的时候地我们在CBD做什么样的产品。本身北京就是现代化的都市，CBD更加商务，繁华、现代的感觉更加强烈，当时我们看整个CBD核心区和泛CBD区域时，发现所有的项目都是奔西，我的项目是欧式、德式、现代的，觉得整个CBD看完了以后，觉得是本土文化特别缺失的CBD，当时就出了这样的思路，就是我们要做一个CBD的中国项目。当时想在那种区域做纯中式不太合适，纯中式是低密度，对于高档建筑来说还是有影响，从设计、园林的角度，希望做成CBD典型的宜居社区。</p>
<br /><p> 当时从项目定位就提出了一个口号，就是中国美好的国际化社区，希望它是一个有内涵、文化在里面的建筑，我们也对目标客户进行了分析，我相信我们在座所有的人都可以成为我们项目的目标客户，我们分析了一下，基本上是60、70年代的客户，这类客户有三个特点。第一点，就是生于传统年代，有东方的教育，家庭观念根深蒂固。第二个特点，我们这一代人经历了改革开放的过程，享受高科技的时代，对西方的东西很容易接受。第三个特点，但是我们每个人心里都有一个中国结，就是中国文化，跟现在中国人的三国热、论语热，情感层面我们就打的现代现代园，我们的思路是这样引导，整个产品是一个很现代、欧式的，我们不希望是这样，希望园林的打造是很中式的，但是也很现代，理念就是寻觅桃花园。中国文化很讲究邻里之间的融洽关系，我们在园林设计方面，除了观赏性方面，更多是参与性很强的。在园林设计中有很多中国的元素在里面，而不是纯中式的建筑。</p>
<br /><p> 立面也一样，整体很现代，但是元素方面有很多中国古典元素。从目前来看，整个的项目售楼处、样板间都没有，热线电话刚开通了一个月，推广也没有，但是业内的关注度和客户的关注度超过我们的想象，越是这样，一是对价格也有一个重新的判断，再有就是静下心来把项目做得更细。我的观点和程总一样，对于北京未来的楼市还是看好的，非常有信心。</p>
<br /><p> 王金亭：房价的高低跟开发商的取向有关，这种状况下如果价位做得到位的话，肯定会影响回款率，如果开发企业为了今后的发展，肯定要尽快回笼资金，价格会贴近于市场价格，或者低于市场价格是合理的，作为持续发展，往后放一些，我追求利润最大化的话，会提得比市场偏高一些。</p>
<br /><p> 我也做过分析，北京市的楼市为什么持续高涨，我觉得有很大几个方面的影响，首先是不仅仅是北京市各个项目之间互相影响，我觉得现在从大的环境来讲，奥运会的因素，对于中国的楼市绝对是促进，其他城市的楼市提升，对北京的楼市也是一个推动，现在各个国家都在看北京，北京不可能低于其他的城市，作为北京来讲关注的人除了外省市的成功人士，大量的500强企业、很多的境外投资者都在往里面涌进，这是一个很重要的因素。</p>
<br /><p> 作为老百姓来讲，二次、三次置业越来越多，而且我认识的一大批人都是很年轻的，三十岁左右的正在在发展壮大的白领阶层，现在有很多都是有两套、三套房了，这个额度在增长，中国的楼市和外国相比较，总是对接得不太合理，国外对于自有住房的占有率没有超过60%，中国现在已经到了80%、90%，老百姓愿意买一套房来住，而不是像国外，不管有钱没钱，都希望住在移动式的公寓里面，大概有40%-50%左右都是以流动性居住为主，我在这个地方租一套公寓，我条件更好了，租一套别墅。在中国来说，你买一套两居室，会住很长时间，不会进行更换，这也是投资理念的原因。</p>
<br /><p> 王秋媛：跟社会保障机制也有关系，每个人心里面都不觉得安全，所以要投资房市、要投资股市。</p>
<br /><p> 王金亭：高端楼盘或者低端楼盘都是相互制约的问题，而不是今天探讨的高端楼盘会不会持续增长，低档楼盘在增长，高端楼盘肯定也要在增长，每个阶层的人致富的能力也在增长。</p>
<br /><p> 王秋媛：咱们可以从大的方面讲，中国本身GDP每年80、90增长，还有就是28理论，有钱人的增长速度永远是不会低于10%的，这样高端房价也会增长很快。</p>
<br /><p> 现在股市特别热，我就问我一个很好的朋友，我说要买股票的话选什么样的股票来买，他就跟我说第一要有刚性需求，无论怎么样都要有需求，大家都要住房子，不会住在路面上，这是刚性需求，第二就是稀缺资源，就是说大家都需要，又很少，第三个就是市场追捧，如果没有人炒它，这支股票也不会上去，你就选刚性需求、稀缺资源和市场追捧的，多少钱都买，跟楼市也是一样，都是通的，这么大的角度去想，是无庸置疑的，高端市场肯定要往上。</p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ alt=““ border=“1“ src=“/c/upimg/allimg/070809/0859042.jpg“ /></p>
<br /><p><br /> ；<br />图为北京中原房地产经纪有限公司住宅部副总经理李丽</p>
<br /><p><br /> 李丽：这几年大家都在说涨幅，所有的指数都在上升，对于房地产来说，还是应该很客观地去分析一下涨幅，上半年整体北京市房地产涨幅是9.4%，实际上在9.4%里面主流市场可能是涨了20%-30%，某些区域甚至涨了40%，可能有的区域还是在5%-8%的涨幅，实际上是不一样的，不同层面的产品面对的客群和刚性需求产品涨幅的关系差别很大，无论是做什么样的产品，还是要回归到本身，就像楼总和程总讲的，真的要冷静下来看自己的产品，要客观地看自己的产品，我们也做了很多的项目，包括我们现在也在做泛海，很多人认为它涨得过快，一个月涨了30%，消费者觉得在追，我不买就会怎么样，这个市场还是要有问题的，要把一些水分过滤出去，过去了一些炒作因素，我们看价值的所在在什么地方，我们对应的产品和我们对应的客户的价值观是否呼应上，才能说这个价格是合理的。</p>
<br /><p> 主持人：因为时间关系，我们只为最后一个问题，每位老总都要回答。刚才大家对市场非常有信心，觉得走势也很明朗，作为高端产品，网友最关心的就是我现在买是不是最合适的时机？怎么投资最合适？</p>
<br /><p> 王金亭：是不是买合适，按照自己来决定，先问你自己是不是需要，如果你需要就应该毫不犹豫去买。怎么投资最合适呢，首先是要根据自己的财力，还有每个人投资的认识角度不一样，首先你要分析一下当地的二手市场和租赁市场，可能对于你买一手的产品更了解，你可能更理智去买，现在做按揭贷款，已经提到7%多了，你投入的资金在你所定的十年一个周期，如果达不到10%以上，就不要投了，如果达到8%就可以，到目前来说，经过8%的回报以后，十年之后你会算，会远远低于现在其他方面投资的收益率。因为目前这么高的单价不太适合做投资了，如果不需付贷款按揭还是可行的，只要你认为有一些区域的项目可以进入，在08年之前你买肯定不会赔。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 收益率方面，我认为和股市比较，收益率在某些方面也换算过，在CBD或者金融街里面，或者在奥运板块里面，这几个大的板块里回报率比较高一些。第二个大的投资点应该是往休闲地产方面转，休闲地产越来越受大家的推崇，而且也正在转型，有很多的地产项目除了住宅方面的开发，也是感觉到休闲地产方面的利润率很高。</p>
<br /><p> 主持人：王总也提到了目前市场上的状况，就是租售的不平衡，售价不断往上攀升，租价的市场并不像想象的那么好。</p>
<br /><p> 王金亭：前一段时间租赁市场有一个调查分析，目前的租金已经大部分在下滑，说明产品在市场上已经拥有一定的量了，放量在增加，需求者的空间不像以前那么大了，今年到明年，大量的限价房的上市、经济适用房的推出，对整个楼盘多多少少会有一些影响，同时租赁者也在减少，因为中国保有产品的人群在增加，租赁的市场肯定会弱化，我建议投资就要投资在最好的位置上的产品。</p>
<br /><p> 陈森林：今天要说给高端产品的客户群，如果不是高端产品的客户群，可能理解起来比较难一些。对于高端楼盘产品，首先要有一个使用需求，另外就是心理偏好的需求，比如我要买汽车、古董都是一样的，高端产品是你愿意买多少套都可以，只要你有钱。这种产品就是你的使用需求和投资需求以及你的偏好，关于偏好问题，没有合适不合适的，如果你的偏好和社会的偏好一致，就使你赚钱，如果你的偏好和社会发展的趋势不一致，可能十年后你就赔钱，投资和购买不能进行理性的分析，只能说我当时的偏好和社会的偏好是一致的，你就赚钱了，不能说成功了。像股票，很理性的股票投资者98年我买了一万股放在里面不动，买银行或者石油股、钢铁股，你拿着不动，肯定要比折腾挣得多，主要是你的偏好和社会的偏好是一致的。</p>
<br /><p> 刚才说到买合适不合适的问题，对高端产品关心的人群，你一定要找准自己的偏好是什么，之前可能有的人为了钱去奋斗，能够买得起上千万的住宅的人来讲，您想自己的偏好是什么，不要管这个东西合适不合适，只要开心就好，高端楼盘产品的发展趋势和整个房地产的趋势不一样，各会各走的道儿，第二就是社会安定，高端产品都会不断升值，今天买很合适，可能明天出现动荡的局面，你的偏好跟社会的偏好出现了差异，也不要说自己失败了，也不要难受。</p>
<br /><p> 楼艳青：中国的买房者还是两类，一类是居住，是第一次置业，就没有合适不合适，只要你需要买了，住房是你的必需品，你有财力了，区位又好，性价比又高，该出手就出手，很简单。第二类对于住房不是必需品，我用来投资，买好几套，等着升值。我觉得现在的投资渠道非常多，股市市场非常好，住宅也是一方面，还有其他的一些，包括收藏品等等，住宅方面看你走短线还是长线，选择的产品不太一样，走短线的话，区域的爆发力，像CBD、奥运区域未来会有一个长期的爆发力，这些区域就比较合适，如果走长线，只要二手市场、租赁市场好，这些项目都可以去买。</p>
<br /><p> 投资方面，因为我自己比较有体会，我认为还是要理性地看一个市场，市场好不代表它一直会好，从目前北京来看，市场04年供需还是平衡的，整个的销售情况、销售量都比较正常，在合理的范围之内。北京市的楼市增长是在05、06年，07年有一个明显的感觉，这是一个过程。还是从整个的供需关系来看，老百姓还是要判断未来楼市的供应量，五年或者十年以后政府的土地供应会有一个大的变化的话，你可以再等，如果市场的供需情况得不到很好的解决的话，房地产肯定是一个很好的投资方向，可能没有股票回报率那么高，但是它还是一个比较没有风险的投资产品。</p>
<br /><p> 主持人：城市高端住宅的供应量并不是太多的，出来的还是限价房和经济适用房的类型。</p>
<br /><p> 楼艳青：如果我是投资者，我会投资高端住宅，因为高端人群是在财富积累中的人群，二是从国家的政策和户型面积限制以及好的土地供应量越来越少，好的地段、好的品质项目，以后的供需矛盾永远是得不到缓解的，高端楼盘的投资回报会快，而且也比较高。</p>
<br /><p> 濮金山：合适不合适的问题，我们来界定一下。我认为高端人群应该早买，如果早没有那么多钱的话，现在买也应该是合适的。刚才谈到土地供应量的问题，不用看，未来的供应量肯定少，现在拆迁多难，北京二环内、三环内、四环内的土地很少了，而且二环以内不让盖房。说郊区的土地多，但是如果开发的话，各种配套都要做好，成本也不低，说现在的通州房价也已经8000元了，供应量就是有限的，无限的话，说把整个的中国都变成一个市场，北京市政府为了通州投了多少钱进去啊。</p>
<br /><p> 按照投资回报率来说，我认为租金投资回报率并不是一个基准，说保值增值，以前8%、10%是太高了，在国外来说3%左右就差不多了，我们的投资回报率现在是在回归，说通货膨胀今年3%、5%了，房子可以保值下去，把房子卖了，马上价值就变现了，不一定产生在租金的层面。选什么样的产品，从自住角度也一样，好的地段、好的产品、好的品牌、好的服务的产品，在市场不好的时候，不会说涨得最快。</p>
<br /><p> 王秋媛：我还是几个朴素的道理，首先是刚性需求，买房的基本论点要不就是自住，要不就是投资，从我们的角度来说，房子还有其他的用途，我们的项目不是特别大，80-100多平方米，可能很多人买这个房子作为城里的一个点，可能在其他区域有大HOUSE，这边就作为一个点，比如他单身的时候，喜欢这个氛围，喜欢周边的配套，就住在这，周末可能就去郊区了，就跟买车一样，你买第一辆车时可能是商务需求，到第三辆、第四辆，就会买SUV，买它有什么用，就是满足他其他的需求了，998万一定是有它的需求。</p>
<br /><p> 然后是稀缺资源，我跟大家的观点一样，一定要找好的地段、绝佳的地段买房，非常抗跌，别人跌它不跌，别人涨它也涨，就跟蓝筹股一样。从租金的角度来讲，我建议大家买稍微小一些的盘，有特色的，在市中心的盘。举一个例子，像棕榈泉，棕榈泉现在小业主手里房子的租金是18美金，大家都知道有一个万豪国际酒店，它的租金是30美金以上，因为它是专业的酒店管理公司在管，第一是盘量小，第二是物业管理公司非常重要，和现在专业的管理公司不一样，它还是不专业，保安保洁两个月培训就上岗了，我也是这样买房的，就是稀缺的地段、稍微小一点的盘。</p>
<br /><p> 你喜欢，你需要，你就买，没有早晚的问题。因为从房产的投资角度来讲，有住宅、写字楼、商铺，其实投资回报率最高的就是商铺，为什么大家不急着买商铺，商铺的风险最高，租不出去一分钱都没有，如果这条街非常好，你就非常火，一年就回来，如果这个商业不好，你十年就烂在那了，一分钱都没有，有血的事实摆在面前，住宅是最安全的，写字楼次之，商铺是风险最高的。如果你做房产投资，如果希望它安全，就买住宅，住宅里面抗跌性最好的就是高端楼盘。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 李丽：今天说的是高端，作为高端这一块，我认为这些人的判断力和社会能力应该是很明确自己购买目的的，因为每个人都有自己买房的目的，住或者投资，如果你真的是有需求，就该出手时就出手，出手就OK。另外投资也有两种，长线和短线，类似于酒店式公寓的产品，我觉得更清晰地分析它应该是一个投资的工具，它是用来赚钱的，或者短时间内有一个快速的升值空间，包括回报率很高，另外它还是一个长线的投资，你怎么看待一个长线的产品，比如我们在密云做了一个君山高尔夫别墅的产品，实际上很多客户买它就是长线，现在卖到18000元，从开始的12000元开始，上千万的产品，客户一定要买，你问他买来做什么，他就说也没想好，就是喜欢，喜欢就买。</p>
<br /><p> 因为现在中国奢侈品的消费能力很强，高端的很多产品，实际上对于很富有的人来讲，是一个玩具，他拿来做什么，只是他投资工具中其中一个环节，可能这一段不知道，过一段就知道他在做什么，作为高端人群来说只要适合就尽快去出手。</p>
<br /><p> 程京洲：刚才我说到了亚奥情结，其实高端人群购买的欲望和购买的标准也是在变化的，也就是说，当觉得不好的时候，希望找一个更好的，他也在不断地提高自己的需求，我们现在所能提供的所谓的高端楼盘，应该是满足他的需求，在这种条件下，你去买就好了，只要你需要就去买，至于说它能不能够保值、增值，能不能适合你居住的满意度和需要，你去判断，就像之所以高端人群收入这么高，是因为前面的努力获得的，合不合适你住，跟你原来发达的过程也是一样的，没有问题，肯定升值，肯定适合你居住，OK，你尽情地掏钱就是了。</p>
<br /><p> 主持人：这种空间，价格的攀升很多网友也很困惑，是不是现在买的话，已经到了顶点？</p>
<br /><p> 程京洲：这个问题分两个方面说，简而言之就是在年初的时候有价无势持续了三个月，一月份不但是有价无势，而且是节节下跌，到3月份高端楼盘销售率趋于零，冷下去就是热，符合经济规律，但是中国的经济规律谁能够把它像经济危机这样的周而复始的规律比较呢，现在很难，毕竟前无古人，中国特色的社会主义在全世界是唯一的，既然有稀缺和唯一性的话，怎么跟别人比较，既然不能横向比较，就纵向比较，这些有上千万资产的人是通过自己的努力来得到的，同样你可以去判断这个市场，通过选择下一步的住宅，不管是投资还是自住，同样是一种新的选择，这种人成功率是90%，因为从大势、产品的位置来看，不单是我的产品，包括在座的项目，都有各自的特点，他们符合这个城市不同需求人的需求，一定会获得他应得的那一份投资回报，360行，不断都会积累财富，都会获得积累财富的机会，房地产市场的不成熟到成熟，也有一个过程，同时投资房地产也会从不成熟到成熟，从不理性到理性，现在更多的买房人也越来越理性了，这绝对是好事，也促进了开发商在这方面的进步和规范自己。</p>
<br /><p> 我刚才讲到了，提高自己产品的品质，大家都有共通的一点，说明什么？开发商也逐渐理智了。在这种理智的条件下，我相信这些来买房的人，在现在的阶段，去选择他的投资方向是理智的，而且也是可行的，我建议这些人，只要你们手里有钱，就像前段时间对股市的判断一样，问为什么你投资股市，很多人回答都是我用我的闲钱投资股市，而对于投资房地产的人也是一样，不会倾家荡产去投房子，不管自住还是投资，如果你认为适合自住就自住，认为适合投资就做投资，要相信开发商，相信你自己的判断，相信市场的发展，都是值得去买的。</p>
<br /><p> 主持人：公总，前面都是开发商，网友可能不太容易信服，你来谈谈。</p>
<br /><p> 公衍奎：前面几位讲的，网友可能会有一些异议。但是有一点无庸置疑，根据自己的实际情况来买自己认为合适的。从投资的角度来说，现在不仅仅应该关注市场，应该关注金融的发展变化，如果是有闲钱，如果是自己有钱不妨去买房了，通货膨胀会持续，这种情况下可以去买房了。如果需要融资或者有其他渠道，就要另说了，美国按揭贷款的流动陷井很可能影响我们，很多地方的股市都跌，只有中国股市在涨，流动性一收缩，都会有影响，而且这样加息加息，所以你就要慎重了。</p>
<br /><p> 王金亭：二环以内在奥运期间高端产品应该会拉升至3-4万，我认为08年前楼市的价格不会下降，肯定会上升，08年以后价格的平稳程度我不敢预测。</p>
<br /><p> 王秋媛：新一轮有钱人出现了，到那个时候，又会有新一轮的有钱人出现，市场供应就这么多了，市场需求却一浪一浪的，如果大家对中国的经济有信心，就要对房市有信心，它是大的趋势。高端人群是站在中国经济的风口浪尖上，它怎么会跌呢。</p>
<br /><p> 濮金山：我看好十年。</p>
<br /><p> 王秋媛：但是如果对中国经济不看好，就去美国买房好了。</p>
<br /><p> 公衍奎：现在美国的房价正在下跌。</p>
<br /><p> 主持人：公总提供了两种可能性，你看重哪种可能性就做哪方面的选择。由于时间关系，感谢各位嘉宾到新浪做客，为网友解读高端产品的未来的趋势，感谢你们为网友做的最真实的市场判断。</p>
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