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<p>今年，楼市的热销之风席卷京城南北，城市中心区的高档住宅无不书写着销售神话。对于高端楼盘产品的投资标准，有两个重要因素：一是其地段有没有强势环境的支撑。二就是其产品和户型本身受到市场认可。 </p>
<br /><p> ； </p>
<br /><p>随着股市的不稳定因素越来越明显，楼市又成资本的宠儿，京城楼市似乎又将掀起一轮热浪，高档住宅能否继续成为市场的宠儿？城市中心区高档住宅热销的背后究竟蕴涵着怎样的深层原因？ </p>
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<br /><p>2007年8月3日下午2点，新浪房产举办高端论坛，&ldquo；解读京城高端住宅热销背后&rdquo；，将邀请业界知名开发商，房地产学者共同讨论京城楼市发展趋势，高档楼盘的热销之谜和置业之道。 </p>
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<br /><p><br />到场嘉宾(以下排名不分先后) </p>
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<br /><p>星河湾策划副总监韦凤君</p>
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<br /><p>北京中原房地产经纪有限公司住宅部副总经理李丽</p>
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<br /><p>北京首钢顺驰房地产开发有限公司营销副总楼艳青</p>
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<br /><p>北京置信正成咨询顾问有限公司北京置信房地产经纪有限公司董事长陈森林</p>
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<br /><p>乐成公馆市场总监濮金山</p>
<br /><p> ；</p>
<br /><p>瑞士公寓营销总监王秋媛</p>
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<br /><p>千秋业(北京)房地产经纪有限公司总经理王金亭</p>
<br /><p> ；</p>
<br /><p>华高莱斯副总经理公衍奎</p>
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<br /><p>奥东18副总经理程京洲</p>
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<br /><p><br />以下为现场播报: </p>
<br /><p> 主持人：我们的论坛活动正式开始，首先请新浪房产副主编孙天华讲几句。</p>
<br /><p> 孙天华：感谢大家参加楼市高端产品论坛，作为一个房产项目来说产品是否高端可能有很多的因素，比如物业服务、配套等等，一会有待于各位来阐述一下自己项目的优势和劣势。最关键一点是项目是高端还是低端，最重要的还是位置，刚才我也看看在座的楼盘，观山悦是在比较远的地方以外，其他的项目都是在寸土寸金的地方，也对投资的买房人的决策起到了很大的作用。</p>
<br /><p> 从06年下半年起，北京迎来新一轮的涨价高峰，据统计北京7月住宅均价是12000元，比6月又涨了5%多，要全在一年多前要买均价一万元左右的房子，觉得特别好，如果现在要买一万元以内的房子都得排队买。据房地产信息网的统计，均价在1万元以下的项目销售率基本达到了80%，也就是说这是一个非常火爆的市场，但是也有一个情况要注意，就是均价在15000元以上的项目整体销售率在26%，高档楼盘的销售状况有待于进一步提高，这是一个平均的数字，在座的项目要高于这个比率。</p>
<br /><p> 现在的情况是楼市非常火，但是也会有一些其他的影响，比如说国家限外的调控和70、90的调控，对这些高端楼盘还是有一定影响的，在这种情况下，楼市火爆，但是高端楼盘可能相比中低端楼盘销售状况还是要差一些，这种情况下，办这场论坛一方面是大家要谈谈自己的项目有哪些优势和劣势给投资者和购房人进行一些指导，另外一方面，大家聚在一起共同探讨一下北京楼市总体的走向和今后如何把握。</p>
<br /><p> 希望咱们的楼市高端论坛能够谈一些网友购房者关心的话题。</p>
<br /><p> 主持人：各位老总，非常感谢大家来参加我们的2007北京楼市高端产品论坛。首先介绍一下今天参会的嘉宾，星河湾策划副总监韦凤君，北京中原房地产经纪有限公司住宅部副总经理李丽，北京首钢顺驰房地产开发有限公司营销副总楼艳青，北京置信正成咨询顾问有限公司、北京置信房地产经纪有限公司董事长陈森林，乐成公馆市场总监濮金山，瑞士公寓营销总监王秋媛，千秋业(北京)房地产经纪有限公司总经理王金亭，华高莱斯副总经理公衍奎，奥东18副总经理程京洲。</p>
<br /><p> 刚才我们的主编也说了，目前楼市非常火爆，不仅仅是普通住宅，像高端产品的这些市场，也是非常让大家看好，我们希望能够给网友提供更多的帮助，也希望对楼市了解更清楚一些。</p>
<br /><p> 很多人对市场了解不是很深刻，在座的老总有一些是销售总监，首先让我们了解一下楼市，目前高端产品的市场到底是什么样的状况？先想请星河湾的策划总监韦凤君来讲一下，在高端楼盘星河湾是一个代表。</p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ src=“/c/upimg/allimg/070809/0854450.jpg“ border=“1“ alt=““ /></p>
<br /><p><br /> ；<br />图为星河湾策划总监韦凤君</p>
<br /><p><br /> 韦凤君：我抛砖引玉，先说一下星河湾的情况。其实判断一个楼盘的高端与否，肯定是市场的声音还有政府以及业内的同行，在星河湾来说，我认为星河湾能够做到今天，能够在北京地产界占有一席之位，我想有几个方面是很核心的部分，首先我们有一个目标，就是品质要摆在第一位，因为这是星河湾的最高目标，就是品质第一。</p>
<br /><p> 另外我们有两个观念，一个是细节观，一个是过程观，细节观里面大家可以在星河湾整个现场里看到，我们小到一块石头，大到整栋建筑我们都非常重视它的细节，可以说一个例子，比如在物业管理方面，我们的清洁工他每天的操作程序，每天对于园区的管理操作程序都是每一步一步非常细致的，我们的每片树叶、每个石头都是用刷子和布来刷洗，使到整个园区的管理非常干净、清洁，在细节方面我们非常注意。</p>
<br /><p> 在整个的产品设计方面，我们的外立面，到我们园区的道路，没有一寸土地不经过装饰，这个对细节的把控也是我们很关键的要素。</p>
<br /><p> 刚才说了过程，我们非常重视整个开发的过程，包括前期的投入和后期的维护，前期大家都很清楚，星河湾在02年已经来到了北京，拿到了北京在东四环外的土地，到05年的6月份才推出市场，用了三年时间我们首先把产品做好，首先做了12.8万平米的生态公园，我们在把产品推出市场时，要给消费者的就是一个很好的景观，能给他们足够的信心。产品销售时，我们非常重视物业管理这一块，我们请酒店管理的金钥匙来做酒店管理顾问，提升了整个楼盘的品位，在过程这一块我们非常重视。</p>
<br /><p> 还有，就是我们的几个精心，舍得用心和创新，这是星河湾整个开发里面核心的精神。舍得方面，在没有开盘时我们就大规模去投入、建造环境，而且把楼盘之外的环境都做了一个美化，可以看到我们种树种花，去美化整个朝青地域，对环境投入非常大。</p>
<br /><p> 另外就是创新，创新方面也是星河湾一期一期不断受市场追崇的原因，一期的时候我们的装修风格比较单一，二期我们推出的装修风格都有八种，十多个建筑样板间，到星河湾三期就在8月17日即将开盘，三期也是星河湾在产品和品质方面的大的飞跃，从投入到设计到景观改造都是大的创新，一期一期不断地去完善，使得我们很多的业主买了一起之后又买二期，三期也没有关注，大部分人表现了他们继续要买第三期的期望，这一块是不断地去更新自己的观念，市场的追捧也是成正比去递增的。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 五大人群是成就了今天星河湾高端住宅地位的因素，普通的项目在推出市场之后，能够得到消费者、市场认同就已经是非常成功，因为销售业绩可以上去，在我们的集团里面有很多的方面，不单是高品质人群的认同，另外我们也希望得到政府的认同，我们在开发产品的时候，对产品的标准、要求我们都希望能够带领行业的水平，当时在05年时，北京市规委就率领18位区级干部考察多个地区的房地产，来到星河湾非常惊讶，认为星河湾可以做这么好的产品，是发自内心去做的，也因为这样，朝阳区相关部门也专门组织了相关部门和房地产商的考察，来推动整个朝阳区房地产业的发展，政府层面给予了我们很大的支持，另外还分别在广州星河湾和北京星河湾都推出了走进北京星河湾和走进广州星河湾两本书，成为能够出书推动楼盘的先例。</p>
<br /><p> 第三方面，我们在座的很多同行都来过星河湾参观，我们也很注重这方面的交流，也希望同行的参与和同行的指点是我们星河湾进步非常重要的元素，对同行我们是非常尊重，另外我们自己在营销方面也有一个标准，就是绝不损害同行，绝不用非正常的手段去贬低同行，这是我们推广方面非常重要的因素。</p>
<br /><p> 另外就是专家和学者的认同，这也是星河湾在开发过程中非常注重的部分，正是因为有这么大人群的认同，我觉得星河湾能够在大家的鼓励和指导之下走到了今天。我想再重复一下星河湾的五个理念，首先我们希望为业主提供70年满意的生活不断增值的服务，另外我们的景观要做到50年不落后，我们的企业希望能够做成全国性的品牌甚至是世界的品牌，我们会鼓励每位员工自己要对得起自己的职业生涯的业绩，最后我们要有一个长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力，这是我们集团的五把尺子，包括对整个集团的员工和集团的发展非常重要的五个衡量标准。</p>
<br /><p> 主持人：韦总给我们介绍了星河湾的理念，也把精华的部分总结了一下，想问一下星河湾二期的销售情况和三期的准备情况。</p>
<br /><p> 韦凤君：二期已经网签超过了260套，超过了17个亿。</p>
<br /><p> 主持人：多长时间？</p>
<br /><p> 韦凤君：去年12月初销售的，到现在8月份，大概用了8个月时间，我们就拿到了17个亿的销售业绩，虽然我们的量不大，但是我们的销售速度和质量是非常高的。拿了今年上半年度高端市场的销售冠军，今年有一个高端杂志是今年千万级公寓的排名我们也是排第一，和另外一个楼盘是占了千万级公寓的半壁江山。</p>
<br /><p> 三期的量会更大一些，接近500套的体量，但是整个产品的质量和品质会有更大的提升。</p>
<br /><p> 主持人：三期产品一套房子的价格会是多少？</p>
<br /><p> 韦凤君：现在没有具体定，但是我们会根据整个消费的需求和市场的标准去制定合理的价格。在价格方面，我觉得不是星河湾追求的目标，最关键是品质，品质是我们追求的目标，希望三期是在品质方面做一个更大的提升。</p>
<br /><p> 主持人：刚才大家听到的是作为一个东四环区域内的高端住宅的销售状况，我们看到它竟然是能够跃居到排名第一的位置。</p>
<br /><p> 不知道乐成国际的销售状况怎么样呢？作为CBD的项目。</p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ src=“/c/upimg/allimg/070809/0854451.jpg“ border=“1“ alt=““ /></p>
<br /><p><br /> ；<br />图为乐成公馆市场总监濮金山</p>
<br /><p><br /> 濮金山：我总结高端楼盘的成功之道就是六个字，品质、服务、品牌。我们现在叫做乐成公馆，这是我们在整个CBD片区开发的高端项目，我们叫做乐成公馆。乐成公馆我们自己统计下来，北京的销售量不是很多，但是在CBD区域的住宅方面今年来说肯定也是销冠，我们一共是284套房，上半年销售7.5个亿，在CBD区域应该是销冠的业绩。</p>
<br /><p> 品质方面，分成两个层面，在CBD周边的交通非常便利，配套也很齐全。乐成开发的项目都是高端的项目，在一个区域内要做标杆，所以在产品的品质上和市政配套方面，都是在区域内做到最好。</p>
<br /><p> 第二层面就是服务，服务层面有售前、售中、售后，售前简单一些，售后的工作方面，像乐成公馆，入住后我们还在做大量的服务和投入，园林我们进行升级，电梯有时候搬家具，我们重新装修升级，业主过年过节时给他们表演节目，做一些活动，六一儿童节可以搞儿童活动，过生日送上生日蛋糕，为投资客户提供租赁服务，减去他们的后顾之忧，还成立了乐成汇的俱乐部，给客户提供一些平台和增值服务。</p>
<br /><p> 最后说到品牌，品牌很实在的说法就是口碑，据我们的统计，60%作业的客户是朋友推荐过来的，其中有40%左右的客户是一期的客户，就是乐成国际公寓的客户推荐过来的，现在大家可以看到我们乐成公馆在外面推广的投入还是很少的，基本上看不到，但我们的销售还是很好的，每个月销售都是很旺，第一是口碑比较好，现在都用口碑去传播营销的，这方面也是一种营销手法。</p>
<br /><p> 另外，我们圈内很多的人在我们这里买了房，像媒体、开发商，一方面是对我们的品质很认同，另外就是口碑的作用非常厉害，我们有时候出去跟人家谈，同时也是在做销售、服务的角色。我们的项目在CBD这么繁华的地段特别闹中取静，东三环、东四环、西大望路、广渠路，这些都是挨着，但是里面都有小马路，我们的所有客户成交之后，会有一个统计，90%以上是买来自住的，现在我们的项目第一能够支撑这么高的价格，不光是大势的关系，第二就是特别适合居住，自住的人群要比投资型的人群抗性要弱，高端楼盘总结起来，我个人总结就是六个字，就是品牌、品质和服务。</p>
<br /><p> 主持人：今天冷不丁来了两个项目的销冠，在座的东边的项目比较多，我们来问一下西边的项目怎么样。请问王总，金桥国际已经开盘，销售的情况怎么样？</p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ src=“/c/upimg/allimg/070809/0854452.jpg“ border=“1“ alt=““ /></p>
<br /><p><br /> ；<br />图为千秋业(北京)房地产经纪有限公司总经理王金亭</p>
<br /><p><br /> 王金亭：金桥国际公馆不算新盘，也算是收官之作，后期推出的产品主要是商铺的概念。前期是18万平米，从最初到现在，有一个很大的提升。金桥国际公馆的地理位置是紧挨着官园桥，西二环，在西城区属于中心地带的项目，起的作用应该是比其他项目作用和价值都有很大的提升。</p>
<br /><p> 目前我们的项目在西城区的价格是属于头一二名，我们前期有一栋楼3个多月时间就销售了160多套，整个销售是6个亿左右，三个月时间达到这种额度，而且我们的均价在22000以上，当时我们也考虑到这个市场，而且很多的客户在购买过程中，我们也进行了统计，也确实以自住为主的角度，我想高端产品在不同的区域内，肯定都会有不同的高端产品出现，作为我们的项目，我经过市场的初步调查了解到，支撑高端产品价格的因素是自住的概念比较多一些，作为投资来讲，可能更注重投资回报率，作为单价比较高的首先考虑到回报率，选择就相对少一些。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 现在我们推出一个新的理念，就是&ldquo；第二办公空间&rdquo；，我们是5月份将这个概念融入到金桥国际公馆这个项目中，为什么叫做&ldquo；第二办公空间&rdquo；呢？我认为现在我这个项目有一定的特殊性，首先它距离我们所说的金融圈和政府的经济圈、办公圈都非常贴近，也就是金融街区，我们周边有10多个部委，这个同时支撑我们的点就全都是大户型，基本在200-300平方米之间，这么大的户型，所能承载的客户明显就有一个定位，就是高端的、总裁级、精英阶层的客户，作为这一点，如果我们推出像一般的写字楼就是一般的概念，或者商务楼就是一个商务概念，都不足以支撑我们的项目。</p>
<br /><p> 大家知道，现在很多的总裁一级的人士，在办公区就有很好的办公空间了，在这么高档的办公区域需要一个密闭的区域属于自己使用，很难找到。作为个人和产品之间的互动，我们推出了&ldquo；第二办公空间&rdquo；，正好起到了这么一个作用，也就是说我们把居住、商务办公、休闲和商务接待融为一体，融到我们整个项目之中，在我们的产品之中完全有一个大的支撑，就是在我们的小区之内有一个非常完备的商务会所，供他们在公务上接待业务伙伴。另外我们还有一个功能齐备的功能区，如果进行办公有一个很好的书房、接待厅，如果休息有休息间，如果想健身里面还设置了健身空间，还有影视厅，同时在家里面作为接待宾客还可以简单地做一些用餐的处理，等于把大会所变成了小会所，也变成了私有的专属空间。</p>
<br /><p> 从目前来讲，我们推出两个月来说，确确实实受到了很多的企业青睐。目前已经有三四家大型的企业，他一买是一层，不是一套。几千万的产品能够被企业所认可，我就感觉到我们的高端产品无论在任何的区域内，如果给它的定位非常准确的话，就完全可以体现它的价值，也就是为业主来体现他的使用价值。</p>
<br /><p> 现在我们目前的均价已经达到了26000-28000元，我想这么高端的价位的支撑点，除了产品的品质之外，还有物业的服务也是很重要的，我们现在聘请的是中实物业管理公司，它本身就具备一个很好的酒店管理的经验，为什么把产品定位为&ldquo；第二办公空间&rdquo；，我们就要把酒店的服务理念融入到项目当中去，让他们真正体验到在我们的产品之中能够享受到酒店的服务、酒店的品质、酒店的环境。</p>
<br /><p> 作为品牌来讲，我觉得不是一个很重要的支撑点，不是出名的企业也一样可以做出好的品质和好的产品来，我们奉献给客户或者奉献给消费者的是什么？就是要将一个完美的产品完完整整地交到业主的手中。从产品的品质上和服务上要进行打造，我想更多应该是把项目的定位做好，也就是把市场需求做好，这一点来说对我们价值的阐述非常重要。</p>
<br /><p> 我们中联亚集团在延庆还有一个项目，延庆距离北京市区很远，高端的公寓产品不是很多，我们敢在这么远的距离内，做一个酒店式公寓，叫做上东首府的项目，我们首先把握的就是产品、定位，第二就是提升品质，在上东首府打造了一个不次于星河湾的水面，为什么我们要放弃这么大的空间，来做这么好的环境呢，我想就是要向星河湾的项目学习，首先我们做项目的同时也要为客户打造一个很好的环境。</p>
<br /><p> 应该说做大的环境投入非常大，目前光环境这一项投入就得几千万的成本，我们粗算了一下，已经基本达到了延庆地区市场的销售价格的成本，去年延庆最好的项目卖到3500-3800元，今年他们的尾房卖到了4000多元。我们的产品会为延庆当地的经济或对延庆区域的房地产价值提升有一个很大的质的改变，从产品的品质上和价格的均价上我们都希望通过我们的产品做一个引导，价格肯定会超过他们现在的4000元，争取提升50%，作为我们的目标。通过我们现在目前积累的客户，已经达到了近千个，如果说我们作为一个基础价位，也就是符合现有的价位，恐怕是远远不够卖的，要卖就把产品最大的收益值做到位，我想才不辜负开发商或者开发项目的老板对咱们项目给予的希望，同时也对搞营销的人，也是一种成就感，虽然我们一方面追求销售额，另外一方面如果把产品做到最大值是最难得的，也是最难做到的，我们希望通过现在的同行多沟通，互相学习，把市场做大。</p>
<br /><p> 主持人：王总给我们介绍的产品相当于在高端产品中的细分，使得市场越走越宽，看到目前几位老总的介绍，我们看到北京目前高端产品的市场状况非常好。用热销两个字来形容应该是不为过，想问一下以目前的市场情况来说，为什么高端楼盘会热销呢，以前普通住宅受到追捧是可以理解的，为什么高端楼盘也会有受追捧的现象呢。陈总做了很多年的高端产品市场，您来总结一下。</p>
<br /><p> 陈森林：总结谈不上，我觉得最近市场确实是非常有意思的，再这么做下去在座的各位就要失业了，已经达到了不需要营销，就可以把房子卖出去，昨天报道重庆的售楼处被砸了，原因不是因为价格贵了，而是因为一千多套房被抢购了，买不着房子。就回到经济学最原始的理念，这个杯子不管它原来的成本是多少，不管原来多少钱，一个人来买是一元钱，两个人来买还是一元钱，但是三个人来买绝不是一元钱，如果是十个人来买，价钱就很难定义了。</p>
<br /><p> 这个市场基本的特征，作为我们的顾问和代理，这段时间是需要特别冷静看待这个事情，也特别愿意奉劝所有的消费者，认真去分析所有的盘，对所有的产品位置、产品品质做一个冷静的分析。当然与今天讨论的话题有一些出入，高端人群的承受力很厉害，比社会平均水平的增长要快得多，每个人的增长力也快得多，只要是沾上高端人群，就非常好过了。</p>
<br /><p> 作为我自己的甲方，就是观山悦，观山悦是一个别墅项目，希望大家有时间可以去看一下，做工也是非常下工夫了，销售也非常好。</p>
<br /><p> 今天所有的甲方在市场情形这么好的时候、价格这么高的时候，大家都是在关注产品，关心产品的细节，关心产品的品质，关心设备设施的细节，第二个还在关心服务。这两个关心其实是非常难得的，在现在的情形下，特别不负责任的一种做法就是在产品销售好的时候降低品质，我今天非常高兴看到同行们在价格上涨的情况下，还在追求细节和追求服务，给我提供了很多学习的机会。</p>
<br /><p> 主持人：我们请公总来分析一下，以现在目前的状况来说，您认为高端楼盘的热销还会继续持续吗？背后的支撑力究竟是什么呢？</p>
<br /><p> 公衍奎：我觉得到现在高端楼盘本来它的总体销售率是比普通住宅要低的，为什么呢？它中间的两极分化很严重，这里面的项目有一些卖得非常好，是销售冠军，也有一些项目并不是销得特别好，这就是陈总说的为什么大家关心产品、关心服务，从我们公司的角度来说，前几年我们是研究市场，你做高端项目去哪里找客户，研究人为什么去买你的产品，我们曾经为在座的几个项目服务。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 现在是在研究怎么能够卖到40000元，怎么能够让客户掏钱买你？实际上做到高端的话，高端产品和普通住宅客户关注的不一样，普通住宅客户是希望花多少钱得到多少东西，而高端客户是花多少钱是不在意的，但是所有的东西都要最好的，位置、产品、景观、服务都是最好的，这样就要不断创新。</p>
<br /><p> 因为今天最好的东西明天就不好了，就平均了，就变成行业标准了，大家都学会了，就需要更多的东西去填充它。高端的产品肯定是一年一个样，我们也说了，房地产行业学习的能力特别强，当然这种聚会也提供了这样一个机会，大家一交流，明年就都学会了，然后再有创新的东西出来。我觉得好的东西一定会出来，另外高端客户的消费能力增长是最快的，另外老客户带来的需求很多，星河湾也有老客户再来买后面的，这一块很大一块需求就是老客户带动着消费的支撑，我们可以把它叫做真实需求，因为他买来是自用的，就像买车，上海车展买辆车998万，你怎么算它的价值？这种消费需求，只要独占资源，价格的确定就是由供需确定的，只要它足够少，这个价格无法说它有多少理性，不能用价格和回报率计算，好的项目一定会带来客户，你说客户有多宽，或者是谁都能做到很高端的住宅，这个有问题。</p>
<br /><p> 我之所以这样说，因为最近房价涨得很快，很多都上万了，很多人觉得拿到项目不容易，是不是再做好一点，这样就有危险了，我们还是得说，你如果想做高端的，你就得做到无缺陷的，就得所有地方都比别人做得好，高端里面你不做第一，只做模仿，价格就不只是差不多了，会差很多倍，所以开发商也要慎重一些。</p>
<br /><p> 另外谈到支撑的问题，我们老说需求弹性，普通住宅我们说它自用的需求弹性是刚性比较大，不管价格涨多少，可能还买，高端住宅我们这边刚性也大，因为我们是自住的，确实也有这样的现象，还有很大一部分比如高端的公寓，投资的比重也比较大，弹性最大的可能是这一块，这一块支撑的变化，我觉得说行业的基本面已经不够了，比如说最近的金融风险波动最大，资金什么时候收紧，可能对行业影响是最大的。</p>
<br /><p> 主持人：按照您刚才的分析就是如果说高端住宅持续的热销，或者是支撑它热销的因素，还是由多种因素构成的。</p>
<br /><p> 公衍奎：是多种因素构成的，是每个地方都得做好。</p>
<br /><p> 主持人：我们衡量高端楼盘的时候，可能先从价格区分，我们搜索楼盘时，很多人按照区域搜索，很多人是按照价格，是不是价格高的产品就是高端楼盘呢，产品的提升是品牌的提升还是品质的提升，才能被市场接受呢？想问一下长安忆的李丽。</p>
<br /><p> 李丽：我今天是代表长安忆的开发商来做客论坛的，您提到的问题我是这样考虑的，刚才很多专家都提到了关于市场和高端的产品，我是这样考虑的，因为前一段我在看万科王石的博客上有一句话，我很关注，他说市场是没有大脑和心脏的，他是在博客里写了这句话，它这句话背后的意思就是说市场实际上没有自身调节的能力，没有这方面的机能，所有的机能都是靠着供需的关系、政策、经济、风向的指数和数据的东西引导市场在往哪个方面做。</p>
<br /><p> 至于刚才提到的高端的市场从品质上还是从价格上，我觉得它只能代表一个层面的东西去看待，单纯去看待品质，可能现在很多的开发商，包括我们现在所有的产品，对于品质来说都是一个标配，就是很标准的，不可能出现几年前出现的粗制滥造的产品，现在更多的都是在非常规范的市场情况下去运作一些产品，作为高端和高价格，我个人认为没有一个很明确的对应性，因为房地产还是跟地段价值关系很明显。我们在长安街上建一个房子，和我们在延庆做一个房子，可能品质是类似的，但是没有对比性，包括价值都是很难对比的。</p>
<br /><p> 我们现在做的长安忆的项目，它也存在自住类型和投资类型的关系，我们这个产品它实际上是酒店式公寓的产品，位置非常好，就在长安街上，现在平均成交价是25000元左右，我经常接到业内人士讲你们的价格不高啊，我觉得是跟市场的一些情况有关联的。他们的认知可能觉得这个价格不高，但是方方面面来讲，这种产品的唯一性是很明显的，高端产品都有一个共性，品质、服务、细节所有这些，之所以把标准做到位，才可以称之为高端，还有就是唯一性和附加价值的东西，去达到一个所谓市场影响力的基础.</p>
<br /><p> ； ； ； 作为我们来说，目前的销售状况还算满意，因为这个月马上样板间就要开放，东部区域酒店式公寓的产品供量比较大，比较丰富，从我们的客群来讲可以看到，客户非常理性，就是他在选择购买时非常理性，很多客户过来看的时候有他的好恶，可能去过现代城，去过瑞士公寓，都看过，最后决定它买单的原因就是位置，他们对于位置的偏好会有一定的影响，综合方面的因素决定了他的买家，包括刚才也讲到了有一些老客户带过来的，多次购买的，可能客户前一段购买了一个，市场情况很好，一路看涨，过来又去追买，这种情况发生都是比较多的，目前市场的高端楼盘还是向好的。</p>
<br /><p> ；</p> |
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