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2004年，北京销售商品房2602万平米，销售均价6178元；<br />2005年，北京销售商品房2217万平米，销售均价7534元，涨幅21.95%；<br />2006年，北京销售商品房2288万平米，销售均价8792元，涨幅16.7%；<br /> ；<br />根据我在2006年对之后五年房地产走势的预测：<br /> ；<br />2007年北京商品房销售将呈现&ldquo；明显虚涨&rdquo；，即价格快涨，成交锐减！<br /> ；<br />北京的房价涨疯了，2007年一季度，朝阳区期房均价每平米14564元。<br />北京的空置成灾了，仅朝阳区就空置88.2万平米，这还是公开的数字。<br />北京的泡沫要破了，连《社科院蓝皮书》都承认房价房租比超过270。<br /> ；<br />那么，2007年，北京房价会怎样呢？2008、2009、2010、2011年呢？<br />其实，道理很简单，只是我们承不承认，是否愿意在画外看画而已！<br /> ；<br />2006年初，中国出现了不买房运动。这本是个笑话，却很值得反思。<br />因为这个&ldquo；笑话&rdquo；被炒热背后，隐藏着&ldquo；错误思维背后的正确行动&rdquo；<br />现在买房，就好象在3700点的虚高位接盘股票一样，需要很大勇气。<br />也许有人说，我买房只是为了自住，涨跌和我没关系，就图个塌实！<br />这其实也是错误的，因为决定房子价值的，绝对不永远仅仅是地段。<br /> ；<br />大家都知道，2008年末，北京必将经历房价拐点，只是信不信而已。<br />那么，是什么力量，能够真正牵引北京房价回落呢？这力量存在么？<br /> ；<br />也许，昨天的一次中央人事调动，将拉开这一神秘力量出场的帷幕。<br />拉动房价回落的核心力量，必然来自政府，同时应归功于科技进步。<br />房子虽是特殊商品，却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新。<br /> ；<br />先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：<br />即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。<br /> ；<br />在谈成本以前，先要说一下什么叫&ldquo；楼面成本&rdquo；。<br /> ；<br />楼面，是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。<br />无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。<br />所以，请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读。<br /> ；<br />土地成本由两部分组成：<br />⒈ 土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅￥903.8。<br />⒉ 拆迁成本：2006年北京平均楼面拆迁成本仅￥1970。<br /> ；<br />建安成本由三部分组成：<br />⒈ 市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过￥250。<br />⒉ 建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下，即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万，但只有8000平米在地面以上，楼面成本&asymp；1300万÷；8300平米&asymp；1566.2元。<br />如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。<br />⒊ 节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用&ldquo；太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术&rdquo；，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50 元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。<br /> ；<br />管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成，目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。<br /> ；<br />利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然，由于国家规定自有资金比例最少达到35%，实际操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7%，也就是通常不超过350元。<br /> ；<br />税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户合同、按揭有关，所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本，通常为每个项目总投资的8%，通常为每平米400元。<br /> ；<br />综上，如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：<br />楼面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 +<br />楼面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +<br />楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元<br /> ；<br />合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到￥5390。<br /> ；<br />仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63% &asymp；（8792-5390）÷； 5390。所以，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。#p#分页标题#e#<br /> ；<br />供应和革新：由于2008以后，北京的郊居化进程会加速，住房供应将逐渐以新城为主，所以，占比例最高（1970元，32.89%）的拆迁成本将迅速回落，同时，开发企业的资金压力将逐渐减轻（最近连续几年都在收紧），所以，北京的住房销售均价，在2008年后会有明显的回落。并且，随着郊区住房供应所占比例的增加，北京总成交面积中，低房价商品房所占比例将越来越高，而且，由于新一代住宅科技，以及新的以追求生活品质为核心的宜居购房观念的普及，北京房价，将呈现明显回落的趋势。<br /> ；<br />毕竟，以我们现在的生产能力，完全有实力五年内为北京提供500万套新房子，给每户北京老百姓，都换成环保，节能，宜居的新房子，而且有良好的环境和交通，老百姓完全应该居者有其屋。<br /> ；<br />关键是政府想怎么做，特别是新城建设，将改变现在不合理的期房预售制度，通过合理的房价让老百姓自愿去还月供，并且把50%的新城配套收益交给政府。这才是可持续发展的道路，因为房价，代表着广大老百姓和我们这个国家的根本利益！<br /> ；<br />预计应为：（已考虑通货膨胀因素）<br /> ；<br />2007年：均价10000 上下浮动 3%，但有价无市，市场出现僵持局面。<br />2008年：均价9300 上下浮动 3%，开始明显回落，出现二手房增量。<br />2009年：均价8300 上下浮动 3%，郊居化比例增加，拉低平均价格。<br />2010年：均价7500 上下浮动 3%，郊居化达到拐点，超过50%，房价明显回落。<br />2011年：均价6800，上下浮动 3%，郊居化和新城效应体现，房价回归理性。<br /> ；<br />请注意的是限价房和郊区住房所占比例的增加，给平均房价带来的影响。<br />虽然中低收入家庭肯定买不起限价房，但其对均价的影响绝对不可忽视！<br />以2008年为例，均价7000以内，占总供应10%的限价房供应，将显示威力。<br />而在2009年到2011年，新城房屋供应占总量的比例将越来越大，预计为：<br />2009年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城将成为趋势。<br /> ；<br />也许有人认为我的预测不过是无稽之谈，或许拐点会比我的预测晚一年才出现。但是，郊居化和北京房价回归，已经是一种挡不住的必然。房价回落，必然在2010年前后的两年内开始并完成。<br /> ；<br />另外，合理的户型、配套收益的实现、节能技术的普及、物业管理的和谐、轨道交通的延伸，也将使人们得到更好的生活品质，使北京离宜居城市的目标越来越近。<br /> ；<br />希望大家：<br />一是要理性认识目前的房地产市场的泡沫现象，谨慎投资。<br />二是要充分利用各种理财渠道，扩充家庭的财富。<br />三是要意识到郊居化的大趋势，及时出手，并充分合作。<br /> ；<br />对于房价，我们应该冷静对待，并接受客观存在的事实。<br />要相信一点：政府和官员不是等同的，政府的利益始终在被损害。<br />所以，政府一定会有一天站到老百姓的一边，打击那些犯罪分子。<br />偷逃税款、野蛮拆迁、擅改规划、虚假销售、违规骗贷，都不会有好下场。<br />随着市场经济的发展，北京的房价收入比，一定会逐渐接近合理值。<br />也就是一套普通的三居室住房的价格，将回归到北京市平均工资的10倍。<br />让双职工家庭，可以用五年的收入轻松的购买到一套属于自己的住宅。 |
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