通州棚改、拆迁、征收土地，一定要注意这3点，不后悔！

小八今天上班差点儿迟到

都是因为昨天陪朋友L喝酒

平时L都是乐呵呵的

最近却沮丧

“老子拆迁分了七套房，她竟然跟一个屌丝跑了？”

小八羡慕嫉妒恨的安慰几句

拆二代啊，小八咬着牙的羡慕~

喝完回家，已然过了凌晨，

小八睡不着，在网上一查

什么？拆迁居然有5种？

不同种类的拆迁，补偿价格和方案都不同！

虽然小八没有房子拆

万一以后……

还是赶紧看看，了解一下吧

【征收类项目】

是指征收主体国家基于公共利益的需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。征收时需要依照法律规定的权限和程序。

“

“二保障、二维护、二前提”

两个保障：1.保障被征地农民生活；2. 保障被征收人的居住条件。

两个维护：1.征收集体所有土地要维护被征地农民合法权益；2.征收国有土地上房屋要维护被征收人合法权益。

两个前提：1.为了公共利益需要；2.依照法律规定的权限和程序。

”

拆迁项目的执行主体多是取得房屋拆迁许可证的企业或者是土地储备中心等，而征收的执行主体必须是政府部门，一般是区、县人民政府确定的房屋征收部门。

在补偿价格上也有所不同，由于评估机构基本都是政府划定的一个范围，依然不会真正地为被征收人考虑，所以最终的补偿价格则有可能偏低。

【拆迁项目】

是“狭义的拆迁”，也就是在2011年590号令出台之前的拆迁，可以说是征收的前身，是指根据2001年开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》进行的项目。也就是拿到“拆迁许可证”的企业所进行的。

2011年这个《城市房屋拆迁管理条例》就已经废止了，怎么还会有这种项目呢？

尽管这部行政法规已被废止近8年，拆迁项目减少了很多，现存的此种“拆迁”是2011年之前就已经取得房屋拆迁许可证开始拆迁，期间不断申请拆迁许可证延期，至今仍然没有完成拆迁的。

这种拆迁项目以开发商为主，政府并不主导，只是作为辅助。

【腾退项目】

是“北京地方特色”，只有北京采取了“腾退”这一概念。当国家需要统一收回的时候，你就需要腾退，当然国家会给你一些补偿。

最典型的就是在北京中心城区广泛开展的文物保护腾退，就是将公房承租人外迁安置，将文保部门认定的文物保护建筑进行修复并以公益形式对外开放。

而在另一些项目中，尽管是腾退项目，房屋也依然会被拆除。腾退如今已经具备了与拆迁、征收相提并论的地位。

腾退所依据的法律规范包括《村民委员会组织法》《文物保护法》和各种环境保护类法规等等。这类项目实施起来“自由度”较高，补偿数额总体偏低。

【拆除违法建筑项目】

也称为拆违，是现在拆迁的主要理由之一。

政府和城管部门往往看两证，即房产证和建设工程规划许可证，如果都没有就是违建。但是由于历史遗留问题，以及一些农村宅基地自建房屋，没有办理相关的房产证件是普遍的。

拆除违法建筑的法律依据是2008年1月1日起施行的《城乡规划法》以及在此之前被废止的《城市规划法》。同时在2001年的《城市房屋拆迁管理条例》中也规定了“拆违不补”的原则。

小八提醒，一旦在自家门前看见了责令限期拆除通知（决定），谨记尽快提起诉讼，而不是拖5个半月，否则维权将可能因房屋被拆除而陷于不利局面。

【征收集体土地时的房屋拆迁】

是一种专门针对农村集体土地上的房屋进行的项目，具体是指因公共利益的需要，经批准将集体所有的土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予一定补偿的行为。

“征地”仅仅是针对的集体土地，即归村集体全体村民所有的土地。具体来说征地首先是把集体土地转为国有土地，然后收归国有，顺便拆除地上建筑物、构筑物。

这类房屋拆迁一般补偿数额较低（因宅基地上房屋不能自由买卖，没有“市场价”，计算补偿数额多采取重置成新价加区位补偿价，结果通常会低于城市中使用的市场比较法）。

强拆实施前的标志性文书名为“责令交出土地决定”，即通过交地来拆房。无疑，这份文书也是被征收人一定要第一时间予以救济的，否则将会招致地方土地行政主管部门申请法院强制执行。

这是小八总结的最为常见的5类拆迁

当然，通州还有各种各样的拆迁，

“危旧房改造”“农村村庄合并”“棚户区改造”…

不仅拆迁种类影响补偿款

人口也是重要因素？

NO！NO！NO！

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

依据该法条可以看出，城市房屋的征收补偿的依据主要是房屋自身的价值，跟户口是没有关系的。

农村土地：征收耕地征收补偿

农村土地的征收补偿的主要法律依据是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，依据该法的规定，当征收耕地时，农户可以得到三项补偿：

①土地补偿费，归农村集体经济组织所有，但法律明确规定主要用于被征地的农户;

②安置补助费，按照需要安置的农业人口计算;

③地上附着物与青苗的补助费归其所有者所有。

宅基地的征收拆迁补偿，主要涉及到宅基地及其上的房屋，依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》及国土资源部的相关规定，宅基地的征收补偿主要依据是片综合地价，其上的房屋是按照地上物进行补偿的。

宅基地的征收拆迁补偿

具体补偿的方式有三种：

1.有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价;

2.纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价;

3.房屋置换，相同地段按面积最低1：1。

小八发现，无论是耕地的征收，还是宅基地与其上房屋的征收，拆迁补偿均与户口没有关系。

不过，小八提醒各位拆迁户：补偿的依据是对被征收土地和房屋的价值，安置则是对被征收人及其家庭成员生活居住水平的一种保障。

户口虽然不影响补偿，但是对安置会有实际的利害关系，即获得免费的安置面积或者平价购买安置房的权利。

针对安置的问题，法律只做了最低限度的硬性规定，在实践中，大多数都是由地方政府制定合法的政策来解决的。

像上大学户口迁出的小姐姐、服兵役的小哥哥等等，复杂情况多种多样…

这不，上周一个老家的老同学张立（化）找到小八

吐了一堆拆迁的苦水！

“

她家就遇到拆迁，拆迁队承诺的特别优厚的条件，什么有早签补助啊，优先选回迁房啊，过渡费有照顾啊，补偿面积实打实的算啊，等等。

她毫不犹豫就把字签了，签字之后，拆迁工作组说合同要统一收回去走流程，到时大家都签字了走完流程会统一下发下来，让她放心。虽然有些疑虑，但也只能交了。

然而，让她恼火的是别人家的补偿跟她根本就不一样，比她高的有很多，而且还有其他优惠条件他也没享受到，于是就找到拆迁工作组要求重新签合同，被拒绝！无奈，张立将拆迁队起诉至法院。

但是法院的回复让她欲哭无泪，既然起诉合同，她无法提供合同，也无法证明对方违反合同，这样法院不予受理。

”

小八提醒被拆迁人，签字协议原件，一定要保留。