征收补偿方案调整！通州这个棚改项目公布最新补偿方案！

今天，市住建委发布《关于<东方厂周边棚户区改造玉桥街道、张家湾镇及永顺镇等片区国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案（征求意见稿）> 征求意见及修改情况的公告及方案》。快来看看这个棚改项目补偿方案有哪些变化吧！

本项目共有非住宅被征收单位14家，其中12家在规定期限内反馈意见，1家拒绝接收《征求意见表》，1家在规定期限内未提交反馈意见。

被征收人主要提出以下几方面意见

1、提高装修及附属物限额补偿标准；

2、按照建筑面积的100%认定经营面积，并按1000元/平方米的标准进行经营损失补偿；

3、被征收人要求按照其房屋承租人的营业执照进行认定，并给予实际经营损失补偿。此外对承租人利用C、D、E类房屋进行经营的，也给予经营损失补偿；同时考虑给予承租人因征收造成解除合同的损失；

4、提前搬迁奖励费标准低，建议由300元/平方米提高到500元/平方米；

5、对C、D、E类房屋进行合理的房屋重置成新价补偿，或提高拆除配合费标准，并对C、D、E类房屋给予提前搬迁奖励费及50元/平方米的搬迁费；

6、提高移机费、地上物搬迁补助费标准，并增加设备投入、员工遣散费；

7、建议方案中增加道路、绿化及地下管网的补偿标准；

8、建议方案中将土地和房屋分别按市场价作出补偿。

针对被征收人提出意见拟对《非宅方案征求意见稿》进行如下调整

1、本次方案调整仅针对东方厂周边棚户区改造张家湾镇片区国有土地上非住宅房屋征收，因此方案名称调整为《东方厂周边棚户区改造张家湾镇片区国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案》，方案中征收范围调整为东方厂周边棚户区改造张家湾镇范围内国有土地上房屋及附属物，具体为北方智能微机电集团有限公司、北京北机机电工业有限责任公司、北京金通资产经营管理公司、福建亚通新材料科技股份有限公司、北京市海通汽车修理厂、北京天旺投资管理有限公司、北京御香苑畜牧有限公司、中华人民共和国通州出入境检验检疫局、北京市北运河管理处；

2、新增预签约条款。本次征收采取预签约形式，预签征收补偿协议期限为2018年12月1日9时至2018年12月15日17时。达成征收补偿协议并于2019年1月5日前搬迁腾房的，可按预评估报告中土地价值的80%预付补偿款；

3、新增养殖物迁移费标准。征收范围内养殖的信鸽有信鸽协会证书的，30元/只，无信鸽协会证书的，5元/只。肉牛300元/头。

4、新增P3、P4实验室设备迁移费由市场询价后确定的条款；

5、新增经有关行政机关确认开展保障房建设前期准备工作造成部分房屋拆除灭失的，已拆除房屋参考拆除时点时测绘报告标明的建筑面积，并结合当时历史卫星影像图，依照本方案规定对房屋类别进行认定。拆除时点房屋评估价值按照本次征收决定评估时点价值进行补偿的条款；

6、新增利用非住宅给予单位职工用于居住的房屋，征收部门按不低于原居住面积的政策性住房对原居住人予以保障的条款。

7、新增用于满足公共事业需要的房屋，提供上级主管单位或区政府出具的相关材料后，房屋类别由综合问题处理组研究确定的条款。

《方案征求意见稿》其余条款不做调整。

东方厂周边棚户区改造张家湾镇片区国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案（摘录）

第一章  总  则

第四条 征收范围为东方厂周边棚户区改造张家湾镇范围内国有土地上房屋及附属物，具体为北方智能微机电集团有限公司、北京北机机电工业有限责任公司、北京金通资产经营管理公司、福建亚通新材料科技股份有限公司、北京市海通汽车修理厂、北京天旺投资管理有限公司、北京御香苑畜牧有限公司、中华人民共和国通州出入境检验检疫局、北京市北运河管理处。

第六条  被征收人是指被征收房屋的所有权人。

第七条  房屋类别及建筑面积认定标准

1.已登记或已取得规划建设手续且入户调查时客观存在的房屋属于A类房屋，其建筑面积按权属证载、规划建设手续及相关证明材料上标注的面积，并结合实测面积予以认定。

2.未登记的房屋，按以下时间节点划分为四类房屋：

（1）2005年12月31日（含）前建成使用至今的房屋，属于B类房屋；

（2）2005年12月31日（不含）至2008年1月1日（不含）建成使用至今的房屋，属于C类房屋;

（3）2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）建成使用至今的房屋，属于D类房屋;

（4）2013年3月28日（含）之后建成使用至今的房屋,属于E类房屋。

以上房屋的类别及建筑面积均参照截止时间点前地形图或卫星图片上显示的房屋影像，并结合房屋实际状况进行认定。

3.用于满足公共事业需要的房屋，提供上级主管单位或区政府出具的相关材料后，房屋类别由综合问题处理组研究确定。

4.已认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，其建筑面积不予认定。

第十二条 非住宅房屋采取货币补偿方式进行补偿。

第十三条 本次征收采取预签约形式，预签征收补偿协议期限为2018年12月1日9时至2018年12月15日17时。达成征收补偿协议并于2019年1月5日前搬迁腾房的，可按预评估报告中土地价值的80%预付补偿款。

区政府作出征收决定后，区征收部门与被征收人签订正式征收补偿协议。

第二章  房屋货币补偿

第十七条 房屋用途的认定以房屋所有权证上标明的用途为准。未登记房屋用途以综合问题处理组认定为准。

第十八条  本方案的非住宅房屋容积率按认定的A类和B类房屋的建筑面积之和除以认定的土地面积确定。

第十九条 被征收房屋价值由房地产价格评估机构按照已登记房屋证载用途和国有土地使用证证载用途等文件，依据估价规范的相关规定确定。对于被征收人仅持有国有土地使用证明文件，但未取得国有土地使用权属证的，房地产价格评估机构应对被征收房屋所使用的土地使用权价值进行20%的不利因素修正。

被征收房屋总补偿款=被征收房屋价值+被征收房屋装修及附属物限额补偿+设备设施的补偿+停产停业损失补偿+棚房或露天经营补偿+搬迁费+临时安置费+提前搬迁奖励费+拆除配合费+移机费+地上物搬迁补助费+养殖物迁移费

第二十条  A类和B类房屋的重置成新价由房地产价格评估机构根据估价规范的相关规定确定；C类、D类和E类房屋不给予重置成新价补偿，按照第二十九条规定给予拆除配合费。

第二十一条 非住宅被征收房屋装修及附属物限额补偿按A类和B类的房屋建筑面积400元/平方米计算，当A类和B类房屋现状容积率小于0.3时，可按综合问题处理组认定并公示的国有土地使用面积的30%计算补偿面积；高于400元/平方米的，可由房地产价格评估机构据实评估给予补偿；C类、D类和E类房屋不给予装修及附属物限额补偿。

被征收人有异议的，可向区征收事务中心提出书面申请，经房地产价格评估机构据实评估后报综合问题处理组确定后补偿。

第二十二条 用于生产经营活动设备设施的补偿，按生产经营规模参考市场合理工位设施配置标准，由房地产评估机构或资产评估机构据实评估作价；对超出合理生产经营规模和工位设施配置标准，被征收人又无法证明其使用合理性的，按评估作价的50%给予补偿。

第二十三条  非住宅移机费、地上物搬迁补助费及养殖物迁移费标准，参照相关区域补偿水平结合市场价格确定（详见附件）。

第二十四条  特殊设备、材料等搬迁补助费市场询价程序 （内容略）

第二十五条  非住宅房屋停产停业损失补偿由房地产价格评估机构依据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法[2011]18号）给予补偿。也可选择以下方式补偿：

利用非住宅房屋从事生产经营活动，工商营业执照等合法经营批准文件在有效期内，批准经营场所与被征收房屋坐落一致且已办理税务登记并具有纳税凭证,按A类和B类房屋建筑面积的70%给予800元/平方米的停产停业损失补偿；C类、D类和E类房屋不给予停产停业损失补偿。

被征收人认为其经营面积超过补偿面积时，由被征收人提出申请并提供以下证明材料后，可按综合问题处理组研究后的结果给予补偿：（内容略）

签约期限内未达成协议的停产停业损失补偿标准，按房地产价格评估机构出具的结果确定。

第二十六条 对于能提供用地、经营合法有效手续，且因企业经营性质的需要，在已有房屋建筑面积外利用棚房或露天场地经营的特殊行业，可按棚房或露天场地实测经营面积给予52元/平方米补偿。

第二十七条  搬迁费按A类和B类被征收房屋建筑面积给予50元/平方米补偿；C类、D类和E类房屋不给予搬迁费。

第二十八条  临时安置费按A类和B类被征收房屋建筑面积125元/平方米/月给予补助，发放期限为四个月；C类、D类和E类房屋不给予临时安置费。

第二十九条  提前搬迁奖励费按认定并公示的国有土地使用面积或按A、B类房屋的建筑面积300元/平方米计算。

自全额奖励期限结束之日起，每逾期一天签约均扣减提前搬迁奖励费总额的10%。

被征收人因特殊原因无法在全额奖励期限内签约的，均需提交书面申请，由综合问题处理组确认审定。

第三十条  拆除配合费按照以下标准认定

1.C类房屋按以下结构建筑类型分别给予拆除配合费：

（1）钢结构类建筑物：柱高3.6米（含）以下按1400元/平方米；柱高3.6-4米（含）按1540元/平方米；柱高4米以上按1680元/平方米；

（2）砖混、砖木建筑物：柱高3米（含）以下按1260元/平方米；柱高3-3.6米（含）按1470元/平方米；柱高3.6-4米（含）按1680元/平方米；柱高4米以上按2100元/平方米。

2.D类房屋按照C类房屋标准的60%给予拆除配合费；

3.E类房屋由被征收人在征收补偿协议约定的期限内自行拆除的，按照200元/平方米给予拆除配合费。

上述三类房屋在签约期限内签约，并按时腾房的，可给予相应的拆除配合费。

第三十一条 经有关行政机关确认开展保障房建设前期准备工作造成部分房屋拆除灭失的，已拆除房屋参考拆除时点时测绘报告标明的建筑面积，并结合当时历史卫星影像图，依照本方案规定对房屋类别进行认定。拆除时点房屋评估价值按照本次征收决定评估时点价值进行补偿。

第三十二条 利用非住宅给予单位职工用于居住的房屋，征收部门按不低于原居住面积的政策性住房对原居住人予以保障。

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