对朝北大悦城和通州万达的进驻品牌对比

感谢极地同学辛苦的探访拍照，省了我自己跑一趟，不过22日试营业之后肯定要去转转的。通州人民如此关注万达广场，也寄托了极大的希望，一方面是确实能够满足购物需求，另一方面也是希望通州尽快高大上起来。经济基础决定上层建筑，所有商业场所和品牌的档次，起决定作业的不是房地产商，不是品牌商，根本在于通州普通老百姓的收入，未来取决于运河核心区是否能尽快建起来，通州的交通是否能尽快完善，建起来之后是否有很多高大上的企业进驻，进驻之后高大上的企业是不是发很多钞票给员工，这些才是通州未来发展的根本。而商场档次如何，品牌档次如何最多只能算是过去发展积累的结果，是当地消费现状的客观反映，某种程度上也反映了对未来的预期。

作为关心通州现状和未来的一份子，把极地同学拍下来的将近200个品牌整理了一下，详细对标朝阳路大悦城，泛比凯德mall及其他商场。目前论坛上既有莫名其妙的通黑，也有不切实际的通州中心论者。而做这篇品牌对比的意义在于从品牌商的角度来看通州的现状，因为各品牌商对进驻各地的经济消费发展都会有一份详细的调研清单，既不必妄自菲薄，也不会目空一切，做井底之蛙。

闲话少说，统计开始。

朝阳大悦城的数据源来至于http://cyjoycity.com/pinpai.php，网站数据可能与实体店面有区别，但作为大体对比，并无太大偏颇。
通州万达广场的数据大部分来自于极地同学的照片，部分来自于通州万达的微博。当然还有万达百货里面具体品牌不详，本次不在统计范围内。

朝阳大悦城
规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。

通州万达广场
关于通州万达广场的归属我一直有一个疑问，在2014年8月份公开的万达商业招股说明书里面，自持物业一项中北京只有石景山万达广场和CBD万达广场两个项目，而通州万达广场不见身影，在租赁物业中也没有见到通州万达广场的身影。这也是我一直疑惑的地方。不知道有没有高人给与解答。
查阅历史资料，确实有过一段时间，“万达集团以33.2亿元接连竞得北京通州两处连体地块。然而，不足1月，该地块中的居住及综合用地、占比约80%的地块已全部出售给大连一方集团。”在一方集团也确实见到了这样的宣传。“一方集团和万达集团联手打造的北京通州万达广场，区域规模最大、规格最高的首席商业旗舰，整体提升区域商业功能，打造北京新中心。”摘自于一方集团。
鉴于万达与一方集团的关系，此处也没必要深究。
还是谈谈项目，通州万达广场总面积57万平方米，其中购物中心面积12万平方米。

朝阳大悦城统计品牌共150个，通州万达统计品牌156个。

	朝北大悦城	通州万达广场
餐饮美食	52	35
文化教育	12	5
生活服务	2	6
数码家电		5
时尚购物	76	101
美容美发	6	7
休闲娱乐	2	1
其他		1
总计	150	161

进行了一个初步分类，在餐饮上，朝北大悦城多了将近50%，文化教育主要包括的是儿童教育，游乐方面，而通州万达主要就是万达宝贝王，就这一个项目面积就很大，综合起来估计两者相当。

重点到品牌上，两者重合品牌有34个，重合度大概20%
服饰类方面
相同的主要有ZARA，欧时力，VERO MODE，Crocs，热风，GUESS，LEVI’S，阿吉豆，Tommy Hilfiger，热风，EVISU，TUTUANNA等大众品牌。
区别方面，朝北大悦城方面独有的大品牌GAP，优衣库，MUJI，G-STAR.RAW，考虑家乐福周围已经有了优衣库，HM和C&A，此处无可介怀，可惜之处没有MUJI，详细看了一下其北京选点，基本都在4环以内，另在望京和朝北大悦城有点。而朝北大悦城独有的其他品牌Minnetonka、Dr. Martens(马汀博士)、Birkenstock（勃肯），东京衬衫等这些国际品牌。

而通州万达这方面，优势在于运动和户外品牌比较全，国内外有名一点的到齐了，比如MLB,哥伦比亚，诺诗兰，也有像Brooks Brothers、马骑顿(MQD)，Paul Frank（大嘴猴），Clarks，daniel hechter，有了这些品牌，可以说从国际品牌的角度来讲相比朝北大悦城并不逊色。
而在国产品牌方面通州万达独有的有38个品牌，而朝北大悦城只有16个。好多品牌我也没有听说过，其中有国内一线品牌如太平鸟，GXG，达衣岩等，也有一些设计品牌如JPLW，QDA。

餐饮方面
大悦城有52个，通州万达有35个（或许有些没有统计进来）。品牌方面各有千秋，但是大悦城有金钱豹和唐宫两个稍微高端一些的，我从大众点评查了一下，通州几乎没有人均消费过200元的饭店，这方面消费差距必须承认。

整体上来就，就品牌覆盖程度，通州万达广场的比较全，毕竟通州万达占据了通州第一商场的天时地利，可以覆盖通州和燕郊将近200万的人群，朝北大悦城覆盖范围要小一点。估计整体消费体量应该要高于朝北大悦城，但是通州整体消费水平也是明摆着的，就平均品牌档次来看，由于国内一般品牌比例较大，拉低了通州万达的平均水平。从品牌商的角度来讲，应该说认可比较认可的是整个市场的容量，但是就消费水平来讲，仍有待提升，虽然有不少偏高端一些的品牌进驻，但是要提高高端品牌的比例，这个不是一厢情愿的，仍需要通州人民的进一步发展。曾经见证了九棵树家乐福里面的商家一点点从路边无名商家到班尼路，到安踏，然后到现在的优衣库等。变化不易，但绝不是一潭死水。可以说万达进驻的品牌应该是符合预期，自己在消费，周边朋友也在消费，但是基本没有超过预期太多，符合平时积累的感性认识。无论如何通州人民多了一个能看电影，吃饭的地方，应该算是一件好事。

coolrainman 发表于 14-11-21 12:07
不要比较品牌，没有任何意义。
要比较消费力，有了消费力，品牌自然会被吸引过来。没有消费力，品牌即便来 ...

我的初衷是想从品牌商布点的角度来综合判断地区的目前和未来的发展水平，各家进入某个区域都会有详尽的调研报告，从这个角度来讲是很有意义的，比如lv就不会来，比如万达就不会要安踏进来，这样综合判断比自己在这里喊着通州以后如何如何有意义多了。
如果有心，可以看看星巴克在北京的布点，比如目前为止在大兴和房山都还没有布点，今年以来在通州开了三家。

lhs2057 发表于 14-11-21 12:32
万达广场主页根本没有通州万达广场，有可能通州万达广场的业主就是一方置业，而不是万达集团

从万达商业9月份的招股说明书来看，我认为物业权属应该在一方集团。万达广场算租赁方，鉴于这两家公司关联交易较多，后期会不会再买回来不知道。不过这无关大局。

蓝颜 发表于 14-11-21 12:11
根本和朝北没法比，消费能力和素质问题。

昨天去通州海底捞，看见一家4口带个孩子，孩子出来端着小吃就 ...

朝北大悦城覆盖面积小一点，但是消费档次高一些，通州万达覆盖面积大，消费体量可能并不弱于朝北，但是平均消费档次要低一些，所以万达消费品牌低端比例大一点。这是事实，但是并不因此而妄自菲薄。一个区域的改变能看到变化至少五年。我相信运河核心区是加分项，不敢说预期多高，至少不是减分项。

lili1942 发表于 14-11-21 11:41
万达购物商业的面积到底是多大？一直是个迷。有说22购物中心+6金街。有说12万的。

我在地图稍微测了一下，粗算一层2万平米撑死，总共5层，所以商业面积12万应该是一个准确的数字。

fuck3kill 发表于 14-11-21 13:04
你说的这个１２万是可出租面积，还不包括金街的，２２万是建筑面积。朝阳大悦城的可出租面积也是１２万平 ...

谢谢，我查了一下原始的住建委的2012年成交规划建筑面积http://bjtd.bjgtj.gov.cn/tabid/3063/Default.aspx?year=2012，是40万平方米，33亿成交，包括住宅、写字楼和购物中心，其中商业规划面积是21.56万平方米，我想这个商业规划也是包括了写字楼部分的，所以我理解其购物中心面积为12万平，按照通州罗斯福6万平体量，万达是其2倍也算说得过去。

小凳子 发表于 14-11-21 13:34
朝北大悦城的5层，B1都有数码家电。

谢谢，去的不多，就看网站介绍了

zhy1220 发表于 14-11-21 15:53
本人反对国产品牌拉低档次的说法

我也想反对，我今天刚去看了万达百货，这是极地没有拍到的部分，里面的品牌超出我的想象，估计和星悦有得一拼。你看见了那些品牌，估计也不想反对了。哈哈

mgf3235 发表于 14-11-21 16:20
我觉得人均消费高的饭店就不一定好啊，为什么万达就一定入注高档的酒楼那，去那就是代表身份吗？

跟这个没关系，我是想用品牌进驻来评价当地的消费水平和前景，这个关联度还是能建立的。

cerred 发表于 14-11-21 15:56
业主是一方地产，万达广场由万达商业来运营，所以和别的万达广场是一样的。
另外，可以自己百度一方地产 ...

谢谢

万达百货所占地方在极地所拍的透明大回廊的北侧，大概有3层吧，我随便拍了几个品牌，什么庄子，kiss kitty，珂蕾朵姆(Kaleidom)，pierre cardin，carablue,g.revive，我就拍了这么些牌子，一共满满三层啊，那些品牌数量何其之多啊，实在不忍细看，反正到时候大家都会看到的，可能也有些不错的品牌，我不认识而已。不过，就我个人而言，把极地高大上的拍片一下子拉低了好几个档次。这样万达算是接地气了。吐个槽吧。我实在不敢全部拍下来，拍下来也不敢传上来给大家看。还是等各位自己去看吧

小卒子 发表于 14-11-21 18:24
怎么说？万达百货里面也都是烂牌子？

万达百货所占地方在极地所拍的透明大回廊的北侧，大概有3层吧，我随便拍了几个品牌，什么庄子，kiss kitty，珂蕾朵姆(Kaleidom)，pierre cardin，carablue,g.revive，我就拍了这么些牌子，实在不忍细看，反正到时候大家都会看到的，可能也有些不错的品牌，我不认识而已。不过，就我个人而言，把极地高大上的拍片一下子拉低了好几个档次。这样万达算是接地气了。吐个槽吧。我实在不敢全部拍下来，拍下来也不敢传上来给大家看。还是等各位自己去看吧

coolrainman 发表于 14-11-21 19:20
从品牌分布来预测未来地区的发展，其实是从商家的角度来看区域消费。这没问题。
很多品牌从市内转移到通 ...

我看了近7年通州土地交易的明细，在2011年之前，通州几乎没有商业地块成交量（有的话也很小），比如写字楼新施工面积，2009年是3万平，到2013年是213万平，也就是在说在2011年之前通州的土地出让主要集中在住宅方面，而大面积的写字楼施工开始在2012年，这两个数据跟我们日常的观察是吻合的。统计2011年-2014年各区县所有商业地块（包括写字楼和商场）的成交情况，通州4年总计为527万平方米，而全北京市为2162万平方米，通州占到24%，而第二名的丰台占15%，特别是2014年1月—8月，通州商业和办公楼用地总成交面积达141.21平方米，约为去年全年水平的3倍，占全北京市比例达41.0%。其中通州大比例的提升发生在2012年后，按照通常的4-5年施工期，那么通州写字楼的供应高峰应该在2017-2019年。到2013年整个北京写字楼存量大概在3000万平，就是说以后通州写字楼要占到北京写字楼的15%左右。我想熟悉地产和经济的同学，应该明白这些数据所代表的意义。我还在做进一步分析，目前只能分析一个大概，涉及到各产业附加值的问题，比如亦庄的附加值就比上地差了不少，附加值体现在人均收入上。2019年之后通州有居无业的局面将大为改观，而这些商业地产的投放都是北京市政府的有意识规划，而不是通州自己一厢情愿的。而这些写字楼有很大比例都是甲级写字楼，通州作为文化创意产业主要聚集区，其入驻企业的质量也可以期待。时间摆在这里，环球影视城也是2019年开业，太过乐观急不了，施工周期放着，太过悲观，我看大可不必。不骄不躁，让时间证明一切。

coolrainman 发表于 14-11-21 19:20
从品牌分布来预测未来地区的发展，其实是从商家的角度来看区域消费。这没问题。
很多品牌从市内转移到通 ...

兄弟啊，两眼泪啊，我也查了，发现这些还有些来历，不过你想想3层那么多品牌啊，你会看到的。你懂我的。

fuck3kill 发表于 14-11-21 19:54
问题不大，一个商场有80%好牌子，20%国内二三线品牌不会影响品质，况且万达调整品牌的力度很大。你知道的 ...

嗯，不影响。只不过极地的太高大上，我突然进去有点傻眼。不过顶多就是品牌多了些而已，萝卜白菜各有所爱，不爱的就被淘汰。

极地特快 发表于 14-11-21 20:10
我也拍了些万达百货的片子。一会儿会传上来滴

还是你认真，我看着就没兴趣拍了。

candy_XG4Rs 发表于 14-11-22 13:10
期待楼主下篇是拿龙湖长楹天街和万达广场比较的帖子

谢谢，妹子认可。这是体力活啊，龙湖估计得年底开业。到时候我再去看看，要不一起，呵呵。其实我个人不关心具体品牌，我只是通过整体品牌布局，来了解区域经济消费发展到哪个阶段。

京妞子小虾米 发表于 14-11-25 07:32
是29号开业吗？

是的