大盘入市改变今年以来乏善可陈的楼市供应

<P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第一财经日报(王芳洁) 一场寒流很快将北京带入冬季，“金九银十”的热闹也随之渐行渐远。凭借往年的经验，一些开发商抢在10月末推出了产品。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 与去年相比，今年的一些超级大盘成为 “金九银十”的压轴大戏，包括去年清河地王、华润地产开发的橡树湾，以及鲁能地产的4000亩别墅大盘格拉斯小镇。两大项目的入市大幅度改观了今年以来乏善可陈的市场供应。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4000亩别墅“绝唱”</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; “4000亩，是北京有史以来占地面积最大的别墅项目。”鲁能地产工作人员斩钉截铁地告诉记者，格拉斯小镇同样也是鲁能地产在京开发的最大楼盘。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 就位置而言，格拉斯小镇从通州区宋庄镇一直延伸到通州区边界的机场高速，而一路之隔的是鲁能地产开发的另一别墅项目——位于顺义区的优山美地。两个项目合并计算，鲁能地产的整个别墅片区占地面积更高达5000亩。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 据了解，鉴于优山美地的成功，鲁能地产原计划将格拉斯小镇打造成为其后续产品。但开盘前，公司方面改变了初衷，以新项目的形式推向市场。据保守估计，该项目将持续开发6～7年。换句话说，至2012年，鲁能地产都不愁北京的土地储备。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 同样作为“8·31”过关的最大项目，格拉斯小镇系鲁能地产多年前由土地一级开发做起。这种模式在“8·31”之后的今天，令开发商日益感受到其优越性。以与政府合作的形式大面积圈地，表面上看来似乎为政府打工，实际上，很多时候除了8％的土地一级开发利润外，开发商更顺理成章地成为城市运营商。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 当然，除了鲁能地产、珠江—合生系等企业自己造城、造镇外，一些开发商联合政府做起了土地交易市场的庄家，如正大集团。无论是简单的土地买卖，还是相对复杂的合作开发，都为其争取到多年间土地增值的利润。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 据介绍，格拉斯小镇整体规划2000栋别墅，“也就是两个一千栋”，鲁能地产策划经理陈滨海笑言，由于目前北京别墅项目用地已经停批，这个有史以来规模最大的别墅项目将成为“绝版”。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 25亿元地王变现</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 和鲁能地产相比，华润置地在清河项目中付出的资金成本要高很多。去年，25亿元的地价刷新了北京市土地拍卖的纪录。不过考虑到时间成本，华润橡树湾项目还是体现了“招拍挂”政策的优势。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 消息人士透露，橡树湾项目原计划入市的时间更早于今天，由于“90平方米、70％”政策出台，北京市住宅项目规划审批工作一度停顿。受此影响，今年年初即开始征集意向客户的橡树湾，及至10月底才真正问世。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 据了解，整个华润置地橡树湾总占地面积31万平方米，总建筑面积70万平方米，分三期开发，包含住宅、商业、体育配套设施等多种物业形态。本次发售的A1区位于地块最北端。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 也许是预热的时间过长，11月1日～3日，仅3天时间内橡树湾首批推出的A1区即全部售罄。华润回笼资金超过7亿元。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 另外，华润方面表示项目二期将于明年4月推向市场。然而鉴于目前的政策环境，业内人士对于该时间节点存有疑问。更考虑到日前施行的“封顶楼盘”按揭政策，橡树湾项目无疑将长时间占用华润大量的资金成本。</P>
<br /><P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 25亿元的高价土地，是否能为华润带来高额的市场回报？目前还是个未知数。 <BR></P>