律师提示：买卖二手房，双方如何均衡各自的权利义务？

             买卖二手房，双方如何均衡各自的权利义务？

在二手房买卖合同关系中，买方的主要义务是付款，卖方的主要义务是交付房屋并配合办理过户手续。如果交易双方的权利义务约定不对等，就会产生一方占优势，而另一方风险增大的情况。

比如买方先把房款付给卖方，如果卖方反悔或借合同约定不明等原因拖着不交付房屋或不办理过户手续，买方的风险就比较大，在这种压力下，就可能会被迫接受卖方的一些不合理的要求。同样道理，如果卖方先把房子过户给买方，而买方拒绝或延期付款，卖方就比较被动。

            案例：先办理过户再付款，房款遥遥无期

吴先生有一套二手房要出售，在多位看房人中，吴先生选中了一位做生意的王经理进行交易，原因很简单，王经理同意支付的房款比其他人都高一些。但是有个条件，他说自己的公司业务最近铺得比较大，手头现金比较紧张，一时无法把全款付给吴先生。签订合同后，他可以先付百分之四十的房款，然后先办理过户，等房子过户到王经理名下后，他再用房子进行抵押贷款，用贷款来支付剩余的房款。余款的付款时间要晚一些。

吴先生一想，对方出价高，虽然付款时间晚，但过户再加办理贷款手续，也不过几个月的时间，王经理又是开公司的，也跑不掉，就同意了他的条件。

双方很快签订了合同，付款、交房办理过户，一切都很顺利，可是余款王经理却迟迟未付，再一打听，王经理已经办了抵押贷款，不过，他却把贷款用到生意上去了!

吴先生找到王经理交涉，王经理是连忙道歉，说自己最近有几桩比较大的生意，实在缺资金，所以才挪用了这笔钱，一旦手头周转过来，马上付款。不管这话怎么好听，反正一个意思是现在不能付款。

之后，王经理还是一直未能付清余款，每次吴先生找到他都是笑脸赔罪，要么说没钱，要么零零碎碎地给个一两万。后来吴先生急了，王经理反而软中带硬地提醒吴先生：“我欠你钱我承认，但是我现在确实没法一下给你，之前我不是克服困难陆续给了你几万了吗？今后我还可以尽力还，算你帮我忙借钱给我，最后我可以多给你算些利息。”

说到这，王经理话峰一转：“可你如果翻脸真去起诉我，那官司一打就得几个月甚至一年，在这期间，我还一分不给了呢!就算法院判决下来，也未必能执行，房子我抵押给银行了，我也没有其它可以执行的财产。就算到时我有财产可给，也大不了是给你该得的房款，咱也没约定违约金，大不了我赔你点银行利息。”

吴先生也是进退两难，起诉，确实不是一天两天的事。解除合同？怎么可能，房子已经过户，而且已经被王经理抵押给银行了!

没办法，吴先生只能三天两头找王经理要帐，过了将近一年，才把应得的房款要齐!

这个案子当中，吴先生之所以被动，就是因为在买方王先生只付了百分之四十的房款后，吴先生就把房子过户给了王经理，权利义务不对等，而且还没有约定具有制约力度的违约金条款，导致王经理不怕违约。

虽然吴先生比较倒霉，不过并不是运气最差的，曾经有售房者遇到骗子，骗取售房者信任把房子先过户到自己名下后，在很短的时间内又把房屋出售，然后逃之夭夭，让售房者钱房两空的情况。如果碰到这种情况，约定合适的违约金条款也没用了，所以，如何均衡买卖双方的这些权利义务，就是一个重要的问题了。

杨文战律师提示：

通常情况下，应该把房款按一定比例分成几期支付，并依据买方的付款进度约定卖方的具体义务。

比如可以分以下几个环节付款并履行相应义务：

1、 签订买卖合同。

签订合同后，可以约定在一定时间内，买方向卖方支付一定数额的定金，定金是担保作用的，这一般可以确保双方履约定。

当然，这个数额我建议不要太低，通常有几十万甚至上百万的房产，有人常常只约定一两万元的定金，一旦房价上涨或下降，很多人宁可承担定金罚责也要违约。因为违约的既得利益往往比定金要贵得多。当然，定金数额不能超过合同标的的百分之二十。

2、 卖方交房。

在合同中应该约定多长时间内买方把房子腾给买方，在交房的同时，买方应该支付一定比例的房款。

从买方的角度讲，实际能入住房屋，虽然未取得房屋所有权，但已取得使用和控制权，卖方反悔或一房二卖的机会就降低了。

从卖方的角度讲，虽然交付了房屋，但未办理过户，所有权仍在自己名下，一旦买方发生什么变故，卖方手中控制着相当部分的房款，还有房屋所有权，应该不至于被动。

3、 办理过户手续。

双方应该约定在交房后多长时间办理过户手续，这个时间不宜太长，往往是迟则生变。一般而言，只要双方手续没问题，相关资料提交给房地产管理部门初步审核过关后，房屋过户应该不成问题，剩下的就是房地产管理部门内部办理的问题了。

双方应该约定在提交过户手续的同时，买方支付绝大部分房款，其实，很多购房者在这个时候就已经觉得可以把全部房款给卖方了，但律师建议要留下一小部分比例的房款，原因我们后面会有解释。

4、 产权证办理完毕并确认无其它问题。

产权证发到买方手中，买方取得产权，交易基本就完成了。当然，如果您交易缺乏经验，可能买方还要面临一些原房主留下的小麻烦，比如原房主使用期间的水电费是否清结？是否有欠物业费、电话费、有线电视费的情况？是否涉及其它纠纷要处理？

这些问题，在未实际居住前，往往会被买方忽视，但等您住进去后，可能问题就一个一个地出来了。虽然这些责任未必要买方付，但是不解决，可能会给买方带来麻烦。比如房子涉及原房主欠电话费的，虽然这电话费仍要找原房主要，但还清前，新房主想安装自己的电话，基本上是不可能的。

所以，在合同中对相关情况要有所约定，在付款环节也应该保留一定比例(不必太高)的房款，等确认没有相关问题后支付给卖方。

大家可以看到，我们举的这个付款和履行相关义务的例子，买卖双方的权利义务基本上能起到一个制衡作用，这样操作，哪方都不占明确优势，即使有一方违约，另一方也不至于太被动。

如果双方有其它要求，相关权利义务也可以另行调整，但是总的原则应该是不变的。