揭秘大玩家如何分食中国最热门CBD最后一块土地

        从象征着中国最高权力的人民大会堂往东，穿过建国门，即进入建国门外大街，又称“长安街延长线”。再往东，可见北京目前最高建筑——高达330米的“国贸[简介 最新动态]三期”。以国贸为中心，面积辐射3.99平方公里的CBD核心区共有89栋商务楼，驻扎了超过1200家中外公司的总部或区域总部。 　　CBD被誉为首都的聚宝盆，仅2010年上半年，就上缴税收223.7亿元，贡献了朝阳区税收总额的一半以上。
　　在这个财富和权力交汇之地，还有一大片尚未开发的土地，地面上仍有些待拆迁的旧式楼房，夹杂在周围鳞次栉比的摩天大厦中，颇为扎眼。
　　这就是有“CBD最后的土地”之称的“中服地块”(因其毗邻中服大厦[最新消息 价格 户型 点评]而得名)。其地理位置之重要一望即知——这里西临国贸，北接央视“大裤衩”，东连万达[简介 最新动态]广场，南接建外SOHO，这是目前CBD中最完整的成片待开发土地。
　　正是这片令出租车司机谈之色变的最堵地区之一，在过去一年中，是众多大企业不惜巨资争夺的焦点。其中包括中信[简介 最新动态]、中金、海航、方正等大国企，以及或直接出面或隐身的思科、壳牌、和记黄埔、正大、标准投资集团、融侨等跨国公司与民企。
　　争夺不仅因其地理位置而产生的稀缺性，也因为价格。
　　不能拍高价
　　从2009年底，中服地块入市鼓点渐密。
　　2010年1月29日，北京市土地整理储备中心网站公布中服地块出让信息，底价50亿元，保证金高达30亿元，竞买条件前所未有的苛刻——必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金的金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。
　　在中服地块亮相之前，坊间已有“内定”给远洋地产(03377.HK)的传闻。经SOHO中国董事长潘石屹在微博上公开质疑，这场“参赛权”的争夺战闹得满城风雨。潘孤注一掷，只为了获得一个“百分之一的(参与)机会”。他代表的不仅是自己。
　　“怎么能让一个人玩儿呢?大家都看不下去。”一家地产公司的老总称。
　　事后，参与CBD地块竞争的人士向财新《新世纪》记者指出，指定金融机构入驻是CBD规划中早已确定的大思路，但政府并不希望中服地块以“坐地喊价”的方式出让。因为在2010年年初，高涨的房价已被认为是最大不稳定因素，“两会”期间房价更成为各方关注焦点，中央政府此时已经下了地产调控决心，相关调研正在高层次大范围展开。
　　以当时市场的热度和CBD的地理位置，“中服地块”拍出天价是必然。在它南侧一路之隔的银泰中心公寓，2008年开盘时的均价就已超过6万元/平方米。
　　还在2010年“两会”前的2月27日，国务院总理温家宝就表示：“我有决心，在本届政府任期内能把这件事情(房价)管好。”不料，全国“两会”结束后第二天，2010年3月15日，北京土地市场竟出现“一日三地王”的奇观。
　　奇观制造者，包括此前中服地块传闻中的内定者——远洋地产。远洋地产通过子公司北京远豪置业有限公司，以40.8亿元、逾2.75万元/平方米的楼面价，夺得北京朝阳区大望京村一号地。
　　中央高层因此震怒，“总理还是总经理说了算”的讲法迅速在业界传开。据远洋地产一位高层透露，第三天银监会、国土部门、中纪委等各部门就展开联合调查，远洋地产第一个主动自白，称公司在贷款、拿地等各方面都没有问题，也强调远洋地产并非央企，只是有央企投资背景的上市公司。2010年这一段异常难熬的日子，让远洋地产总裁李明自嘲，“什么困难都经历了”。
　　“地王事件”令地产调控的风声更紧，也让北京市政府和各相关部门对中服地块这一“热点地区高价土地”更感棘手。现在的问题，已不是什么时候卖，而是如何卖才能不卖出天价。2010年3月19日，北京土地整理储备中心宣布，暂停中服地块的出让。
　　当中服地块于2010年4月30日再次入市时，中央限贷、限购多项调控政策密集出台，“坚决遏制房价过快上涨”成为调控大计，房地产市场一时间风声鹤唳。很多地方暂停了土地转让。
　　但恐慌并没有完全熄灭开发商和投资者的热情，尤其是对CBD这样的热点地块。而不能拍出高价的预期越发吸引了更多参与者。中信地产一位内部人士坦承，中信地产很少参与公开拍卖，公司是在得知北京要控制住转让价格后才决定参与招标。公司原本估计这块地很多人抢，肯定要拍出天价。
　　争者云集，且个个来头不小，有实力者已透过一些渠道与北京市政府人士接触。在2010年3月19日搁置至4月30日再次入市这一个多月的时间里，北京市政府、北京市房地产管理局和朝阳区CBD管委会在中央和市场双重压力下绞尽脑汁，目的就是设计出一套规则——能让更多的企业参与这场招标，更“平衡地”完成转让分配，让各方面满意，又不至于再拍出高价。
　　最终，据多位业内人士透露，北京市采纳了一位副市长的建议，决定实行两轮招标制，并引入税收、企业规模实力等多项评分指标，将价格对招标结果的影响尽量降低。
　　与此同时，再次入市的中服地块被一拆为四，与周边其他8块土地一并打包出让(有些尚未拆迁完毕)，即北京土地整理储备中心一次性推出CBD核心区12宗土地，总土地面积高达11.666万平方米，总建筑面积达186万平方米。
　　这种黄金地段大宗土地出让机会在北京这样的一线城市已所剩无几。

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