【刘辉律师】居住权益可否对抗房屋所有权人？

　【案情】
　　岳某是郑某的独生子，长期居住在国外，郑某居住在国内岳某名下的唯一住房内。2013年1月，李某与岳某签订房屋买卖合同，约定李某购买岳某的该处房屋，成交价为178万元。双方同时签订一份补充协议约定：由于该房目前由岳某的母亲郑某居住，过户后半年如果郑某不合作腾房，李某有权起诉要求郑某腾退房屋。此后李某依约支付了房款，2013年5月，李某取得房屋所有权证书。但郑某并不知晓其子岳某与李某买卖房屋之事。同年10月，李某诉至法院，要求郑某排除妨害，腾退房屋。
　　【分歧】
　　本案的争议焦点是：取得房屋所有权的李某能否要求居住人郑某腾退房屋。第一种意见认为，李某有权要求郑某腾退房屋，因为李某已经取得涉诉房屋的所有权，得以请求他人排除妨害。第二种意见认为，李某无权要求郑某腾退房屋，因为郑某基于特定身份关系取得的居住权益可以对抗李某腾退房屋的请求权。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见，理由如下：
　　1.郑某对涉诉房屋拥有居住权益
　　关于居住权，我国理论界和实务界均有不少探讨，我国的《〈物权法〉草案》四次审议稿中，也曾有过“居住权”的条文，在该草案中，此一权利被界定为：因各种原因为家庭成员以外的人设立的长期居住的权利，并不适用婚姻家庭、租赁所产生的居住关系。虽然最终正式颁布的物权法并未确立该项权利，但实践中，基于各种特定的法律关系而产生的居住权益已普遍存在。居住权概念起源于罗马法，最初即是作为生活保障的制度设计而存在，发挥着抚养、救助的功能。此一制度也被其他多个国家采用，比如瑞士民法典和法国民法典中都有关于居住权的规定。就其性质而言，居住权乃是具有一定人身属性的物权之一种。虽然我国目前法律层面的规范没有明确居住权的概念，但是对于一些特定的自然人，依然设置了诸多保护其居住权益的规范性条文。如老年人权益保障法第十六条中明确：赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。再如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”从上述法律和司法解释的规定中可以看出，对于一些“特殊”的自然人，其本人对于他人享有所有权的房屋可基于特定的人身关系而享有一定的居住权益。
　　具体到本案，涉诉房屋虽然最初登记在岳某名下，但作为独生子，岳某在国内仅此一处房屋，而该房屋长期由郑某居住使用，郑某名下也没有其他房屋。郑某年事已高，涉诉房屋被出卖之后，郑某又未从岳某处得到其他赡养场所。从赡养义务的履行和公序良俗的法律原则出发，当可认定岳某的母亲郑某对于涉诉房屋具有居住使用的权益。
　　2.李某取得房屋所有权的过程中明知存在腾退风险
　　作为房屋的买受人，李某在签订涉诉房屋的买卖合同时，明知出卖人岳某在国外居住，且涉诉房屋长期由郑某居住使用，但为了以较为优惠的价格购买该房屋，李某并未询问郑某是否还有其他住房，亦未在看房的过程中明确告知郑某房屋买卖的事实，而是在与岳某的双务合同中约定了“起诉郑某”的条款，因此，可以认定在购买涉诉房屋之初，李某就已经明知房屋存在腾退的风险，但依然签订了合同并办理了产权变更登记，对于在此交易过程中产生的风险，李某应当自行承担。
　　3.郑某的居住权益得以对抗李某腾退房屋的请求权
　　普通的商品房买卖之中，对于已经获得房屋产权的买受人而言，其基于物权的排他性而得以请求房屋的非法占用者“排除妨害”，但此一权利的获得，应当以买受人在此过程中的行为无瑕疵和房屋占用人占用行为的“非法性”作为前提。且从另外一个角度分析，物权的排他性亦非绝对存在，我国法律规定中的“买卖不破租赁”即是最明显的例证。法律之所以在某种范围内对物权的排他性作出一定限制，究其根本，是由维护市场秩序稳定和诚实信用的法律原则衍生而出。
　　综上，本案中，虽然李某通过买卖获得了房屋所有权，并与岳某在合同中作出了“起诉郑某”的约定，但郑某基于特定身份关系取得的居住性权益足以对抗李某的腾退房屋的请求权。(北京市第三中级人民法院）
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