土地交易"井喷" 北京5月楼面地价重回疯狂07年

　　5月31日，北京昌平区一块商业金融项目用地经过88轮竞价，由北京润丰以4482元/平方米的楼面价竞得。即便在楼市火热的2007年，这一单价也能在北京的四环边拿地。此前，位于顺义后沙峪一块多功能项目用地在241轮竞价后，以152%的溢价率成交。　　
　　在销售回暖、库存释放和信贷宽松的背景下，北京土地市场在5月份出现了“价量齐升”的态势。5月下旬，富力地产以15000元/平方米的楼盘单价竞得广渠门外10号地，刷新了北京市场在2007年创下的楼面地价纪录。住宅类用地整体楼面均价3823元/平方米，已高于2007年3467元/平方米的地价水平。
　　继楼市销售回暖后，主要城市的土地市场率先开始升温。业内专家指出，一线开发商“去库存”进展顺利，资金回笼显著；加之信贷放松和证券市场融资开闸，开发商资金状况已有较大改善，为后续发展储备项目资源已成为扩张型开发商的主要取向。另外，随着经济刺激计划逐步奏效，宏观经济“触底回升”的概率在增大，而通胀预期也在加强；因此，现金充裕的开发商此时拿地，一定程度上也出于抵御通胀的考虑。
　　但有专家提醒，目前楼市回暖与低利率环境密切相关，但过低的利率不可能持久，如果土地等资产价格上涨过快，今后一旦利率上调，这些资产将面临更大的下行风险。
　　拿地信心复苏
　　5月份，北京土地成交出现了久违的“井喷”现象，实际成交量超过了前4月的总和。据北京市土地整理储备中心的数据统计，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，规划建筑面积260.6万平米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗，成交面积为101.3万平方米，建筑面积为127.8万平方米。环比4月份，成交面积增加了91%，建筑面积增加了84%。其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，建筑面积环比增加了258%。
　　在土地尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3823元/平方米，环比4月份上涨了6%，比3月份上涨34%。
　　多数地块溢价率走高。统计显示，5月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率(成交价高于底价的比例)达59.76%。其中，14块土地成交价高于底价。优质地块的成交价格普遍高出底价100%以上。
　　21世纪不动产分析师孟奇指出，开发商对城区内住宅及商业用地的角逐十分激烈，主要是由于城区土地日益稀缺，增值潜力大；同时，在经济复苏尚不确定的情况下，城区土地的风险相对较小。
　　5月份，北京广渠门外10号居住用地、顺义后沙峪多功能项目用地、昌平东小口镇商业金融项目用地等的溢价率超过100%。通州区通胡大街70号的居住商业用地以楼面价4569元/平米的高价被买走，该宗地块的溢价率也高达64%。
　　抵御通胀压力
　　5月21日下午，位于东二环附近的广渠门外10号居住用地经过开发商数十轮的角逐，被富力地产以10.2亿元收入囊中，土地溢价达到了242%，创造了新的地王。
　　北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。如果扣除开发商代建的廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。万科在2007年最疯狂的时候拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。
　　亚豪机构副总经理王英男分析认为，主要是由于三月以来北京楼市成交量不断放大，尤其是4月份，成交量更是创三年之最，成交量回升，使开发商回笼了大量的资金，有力地缓解了开发商资金状况，使得他们有实力进行新的购地扩张。另外，在今年政府宽松的货币政策环境下，在国家积极的信贷支持下，房地产行业的融资环境逐步好转。
　　SOHO中国董事长潘石屹指出，土地成交大幅增长与开发商投资信心及开发策略有关，他认为，目前是开发商扩张项目和土地储备的好时机。
　　不过，中金公司首席经济学家哈继铭认为，由于通胀预期的存在，开发商近期的拿地行为还不能说明房地产投资和开发信心已经完全复苏。一些开发商拿地可能为了抵御通胀。
　　一位近期参与土地竞拍的开发商告诉中国证券报记者，总体而言，北京等一线城市的土地具有抗跌性，一旦市场真的回暖，在这些城市拿地将相当困难。而且，公司目前有几十亿的现金，因此对通胀的担忧更大。
　　一份券商研究报告指出，2009年一季度末，36家地产行业重点公司中，预收账款高于2008年年底的有28家，短期现金压力小于去年底的有21家。整体预收款已占去年营收的56%。
　　政府加速推地
　　在保增长的压力下，地方政府推地的节奏也在加快。业内认为，政府供地提速，也将为开发投资的回升注入了动力。
　　4月以来，北京土地放量速度就已明显加快，进入5月份更为明显。北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略，而现在加速推地是为了保证完成今年北京的供地计划。
　　中原证券房地产分析师魏博认为，为促进土地市场回暖，北京土地整理储备中心近段时间还推出了几项举措，不仅正式启用土地预出让制，还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年。
　　此外，北京土地整理储备中心还已申请开设外币保证金账户，使外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。直接目的是为了促进土地市场的回暖。
　　根据北京市国土资源局公布的第二季度供地计划，到6月底，将有110宗共818.64公顷土地进入土地市场，其中41宗(包括8宗限价房土地和2宗经济适用房土地)共399.81公顷用于建住宅。住宅总规划建筑面积达625.59万平方米，其中政策性住房面积达177.82万平方米。二季度土地供应计划表显示，朝阳区和大兴区的住宅土地均为8宗，在各区县中最多，总供应面积都在84万公顷以上。　　
　　上海土地市场出现暖意
　　开发商拿地仍谨慎
　　上海房市的回暖和售房款的充裕，带动了房地产企业的拿地热情和政府部门的推地节奏，让去年末以来一度冰冷的上海土地市场也进入了回暖阶段。
　　5月以来上海新供应土地陆续推出，即使在五一期间，上海市政府依旧推出了5块住宅用地。根据同策咨询提供的数据，仅今年一季度，上海市规划和国土资源局出让110幅地块，共计515公顷。而金地集团溢价8成拿下并非位于市中心地位的青浦地块，以及绿地集团近10亿元追捧松江地块的举动，也让业界感到大有“地王回归”的暖意。
　　不过，中国证券报记者调查发现，大多数开发商“拥金过冬”的保守谨慎策略依然没有变。在昨日上海召开的“全球不动产资本俱乐部”中国年会上，主要来自上海和长三角地区的多家大中型房产企业负责人表示，“降低新开工面积，增加竣工面积，控制拿地速度和拿地成本”依然是上海乃至长三角地区的开发商的主要策略。
　　土地市场出现回暖
　　目前，上海的土地市场的确暖意融融。除政府推地节奏有所加快外，成交价格也出现好转。2008年，由于开发商资金链紧张和楼市低迷，上海土地市场频频出现流标，流标住宅用地比例达38%。而今年一季度上海流标情况基本绝迹。同策咨询表示，与上海毗邻的南京、苏州等地的土地市场也出现新迹象。在南京，苏宁一季度一举拿下三幅地块，总建筑面积超过76万平方米。
　　中信证券分析师陈聪表示，目前不同储备的企业存在不同的拿地压力，有的来自项目断档压力，有的需要适度补充土地资源，有的存在毛利率下降压力。其中，尤其以项目少、土地储备不足的中小房地产企业的拿地压力大，在上海一季度房产企业购买土地的明细表中，虽然绿地集团、金地集团分别以9.57亿元和5.6亿元占了高价土地头两名，但更多的拿地企业则是湖山、天威等中小房企。
　　值得关注的是，上海一些开发企业还转换了拿地策略，从其他房地产企业手中直接拿地或者拿项目，如今年一季度，上海新黄埔置业从上海鸿泰房产手中以2.44亿元购得虹口区北外滩81街坊地块55%股权，上海浦程房地产发展公司从一家公司手中以4.39亿元购得张家浜楔形绿地地块。
　　资金宽裕形成支撑
　　开发商在拿地策略上的变化来自住宅“去库存化”的迅速缓解和随之而来的资金链放松。摩根大通首席中国经济师龚方雄昨天在会议上表示，今年以来消费者购房踊跃，这让房屋住宅需要消化的量，就全国范围内，从原本的两年缩减到了7个月，很多城市的房产将从“供给过剩”转向短期“供给不足”。他还认为，由于消费者将流动性注入了市场，各地开发商又在积极购买土地，并助推整个房地产市场向好发展。二季度将成为私人资本进入房地产业的最好时机。
　　土地价格的回落让来自上海以外的开发商正在择机进入或扩大上海市场。西安润基投资公司财务总监滕忠表示，润基在西安的住宅和商业地产已经小有成就，目前希望借助行业调整的契机进入上海市场。而江苏新城地产总裁吕小平则对记者表示，新城目前正在寻求和基金合作来扩大商业地产市场，公司在上海的拿地策略是有自己的节奏，不会随着市场的冷热而轻易变化。
　　除了销售收入和定金的支撑外，房产分析师薛建雄表示，信贷资金面的充裕也是开发商底气加强的原因。他表示，以温州为例，去年资金最为紧张时地下钱庄的月利率达到7%，在如今银根大幅放松的情况下，月率不到0.7%的中小额贷款都已非常容易贷到，使得大量的温州资金无处可去。
　　地产商依旧警惕
　　不过大型房地产企业没有被当前的楼市冲昏头脑，对去年差点压垮企业的“土地存货”依然心有余悸。昨日，一名不愿透露姓名的国内大型房地产企业的总裁对中国证券报记者表示，集团目前决不会轻易出手拿地，公司高层甚至对未来楼市的发展“十分困惑”，“主要是无法对后市的确定性做出判断，现在这么热的一段涨幅过后，下一步会怎么走”。他认为，这种心态是目前业内大多数企业家的共同困惑。
　　该总裁表示，据他了解，目前有规模的房地产企业手中的土地存货依然可以支撑两到三年，不会轻易出现断档，而新购土地一般进入销售市场至少需要三年的开发，因此在当前不确定下的企业还是不会轻易拿地。他表示，虽然今年春天一波销售狂潮就帮企业消化了60%以上的库存，但整个市场的库存压力仍然很大。2007年的拿地潮下产生的新项目在2008年难以释放，大量项目在2009年扎堆上市，因此今年是开发商实现“去库存化”的关键一年，市场预售量将会持续上升。持有现金和快速的资金周转是不稳定经济环境下减少风险的重要方法，只有继续走“高性价比”的路线，才能进一步释放需求。
　　绿地集团总裁张玉良表示，虽然土地市场备受大家关注，但比较理性的企业还是会理性参与，不会盲目无限制拿地，不会出现2007年的地王。上海一季度非工业用地成交金额15.1亿元，总建筑面积49万平方米，虽然其中不乏如徐汇区斜土路街道地块这样的优质土地储备，但取得土地的基本都是上海当地房地产企业，且单块土地的平均面积都很小。
　　目前上海的土地推出速度与成交价格，依然与地王膨胀时期的2007年相差甚远，同策咨询人士表示，一季度上海推出地块所在区域仍然以郊县为主，其中嘉定、奉贤、闵行居多；从新增地块性质看，工业用地仍然占据主力，占全市供应量的6成以上。　　
　　争夺加剧
　　珠三角地产商拿地热情不减
　　昨日，深圳土地房产交易中心再次上演争地大戏，捆绑出让的宝安区宝城26区三宗地，吸引三家开发商参与竞买，最终深圳中洲宝城置业有限公司以26.1亿元竞得，相对于起拍价18亿元，溢价达到45%，楼面地价高达6428元/平方米，而他的竞买对手正是近期在土地市场活跃的万科和佳兆业地产。
　　二季度以来掀起的拿地潮仍在延续，土地价格也持续上涨，珠三角大型开发商拿地热情仍未见消退。
　　大开发商四处出击
　　5月15日，无锡市国土局公布万科江苏苏南分公司以5.6亿元底价获得无锡新区叙丰里地块。无锡拿地仅几天之后，万科再次出现在佛山土地市场，以13.9亿元成功获得佛山2009年“最优质、最高底价”的商住用地，与9.36亿元的底价相比，溢价近50%，楼面地价2400元/平方米。
　　与此同时，保利地产3.85亿元拿下北京密云云水名苑居住项目用地，规划建筑面积315580.5平方米，楼面价为1219.97元/平方米，此地块被称为年内北京土地市场最大的住宅地块。保利北京营销总监陈艳萍还表示：“凡是符合上市公司项目决策条件、毛利率符合公司要求的土地都在关注范围内”。
　　5月21日，富力地产拍下备受关注的北京广渠门外10号地。五天后富力地产再次出手广州，以7.5亿元获得广州从化市温泉镇温泉村地块。北京富力地产总经理张辉透露，敢于在这个时机以如此代价出手拿地，底气来源于今年的销售业绩。
　　5月26日，广州拍出今年首幅住宅用地，位于海珠区江南大道中的广州益丰搪瓷厂地段地块，用地面积8579平方米，总建设面积53809平方米。经过31轮举牌由佳兆业地产以3.18亿元拍得，折合楼面地价5910元/平方米，而该地块起始价只有1.925亿元。
　　追逐融资谋扩张
　　土地市场迅速升温，中国指数研究院统计显示，住宅用地成交量首次超过去年同期水平。4月全国60个重点城市住宅用地成交183宗，环比增加89%，同比增加83%,成交土地面积1138万平方米，环比增加66%，同比增加29%。
　　住宅用地成交价格也稳中有升，4月60个重点城市住宅用地平均成交价格为1078元/平方米，环比上涨3%，重点地块出现多轮竞价的场面，约1/3的地块溢价成交。五月份中信证券也连发房地产行业分析报告，预言房地产市场将从“房屋销售嘉年华”续演到“土地盛宴”。
　　易居房地产研究院高级研究员回建强表示，资金获回笼，房地产企业需要再生产过程，现在土地市场尚处于低位，正好抄底。21世纪不动产高级分析师孟奇认为，目前开发商的购地资金有所储备，由于2008年购地行为剧减，多数地产企业的收入仍大于支出，而今年一季度的小阳春，更是让大部分开发商资金紧张的情况全面缓解。其次是一年来没有拿地，也令部分开发商面临无米下锅的镜地，尤其是房地产上市公司。
　　为保证未来几年开发需要，抓住楼市回暖时机扩张，有条件的大型地产公司开始寻求多种方式融资。5月21日，保利地产(600048)公告称非公开发行获批，拟募资不超过80亿元，投资于有快速回报的开发项目，大股东保利集团承诺以不超过15亿元现金认购此次发行的股份。非公开增发完成后保利地产资产负债率将从72%下降至63%。
　　与此同时，泛海建设(000046)公告，发行不超过32亿元公司债券获得证监会批准。金地集团(600383)股东大会通过，拟非公开发行不超过4亿股A股，发行价格不低于9.22元/股，预计募集资金不超过41亿元，增发募集资金将全部投向主营业务。
　　热情之下仍有谨慎
　　对于土地市场上活跃的身影，一位地产界人士称，目前积极拿地的开发商主要有两类：一类是全国性布局的大鳄，比如万科、金地、保利和富力等；一类是实力雄厚、资金充沛的区域龙头，比如绿地。不少开发商因为库存压力，仍对拿地存有顾虑。
　　某券商研究员还表示，即便以保利为例，2008年新增土地储备基本均以底价获得，平均楼面地价降至1036.42元/平方米，比2007年下降61.04%。今年的土地成交虽然多次出现高溢价成交，但大部分土地价格还是低于前两年。
　　即便是高价拿下北京广渠门地王，北京富力地产总经理张辉也表示拿下该地块有特殊因素，同时呼吁同行在竞争时“多一点儿理性”，避免付出过高代价，以减少土地在住宅成本中的比例。
　　而近期不少以底价成交的土地也显示，现阶段开发商拿地仍较为谨慎，这与2007年疯狂拿地时代并不相同。深圳某大型地产公司负责人表示，公司内部对于是否拿地尚存在较大分歧，对土地市场走势尚难研判。
　　金地集团相关高层人士告诉中国证券报记者，经过2008年的调整，一些调整幅度较大的一二线城市土地市场已经显现投资价值。但是不同区域不同城市调整的程度不同，很难一概而论是否是拿地的好时机，应因地制宜，具体问题具体分析。
　　该高层人士认为，拿地时机固然重要，但是如果仅仅是看好未来市场发展而忽略了风险控制，甚至盲目拿地，这不是大开发商应该有的。金地集团在项目投资上强调研究先行和因地制宜，将聚焦于现已进入的城市寻找投资机会，根据不同市场所处的不同调整阶段，因地制宜地采取相应的策略。对市场已经相对调整到位的区域，将考虑加大投资力度。
　　基金经理：
　　理性看待土地市场回暖
　　针对土地市场趋热，部分基金经理认为需理性看待。在中国经济复苏尚存变数的情况下，房地产业周期性调整难言结束，真实需求的释放仍有待居民收入水平的全面提升。
　　富力地产10.22亿元拿下北京广渠门外10号地这一带有标志性意义的举动被诸多市场人士认定为土地市场转暖的注脚。但北京一位基金经理表示应理性看待富力高价拿地，“10号地附近还有富力城，因此对于很多公司来说过高的地价，对富力来说并不离谱，因为富力城的地相对而言很便宜，两者一平均就不高了，而富力可以借此形成规模效应。”
　　这位基金经理认为，随着今年以来需求的超预期增长，近期土地市场的确呈现触底反弹的迹象，但不能就此得出房地产业已走出调整周期的结论；“对于房地产企业，尤其是上市地产公司而言，2008年拿的地很少，现在重新开始土地储备是正常的发展需要，否则长期增长难以保证。换句话说，即使楼市没有转暖，开发商现在也有拿地的需要。”
　　中国证券报记者采访中发现，绝大多数基金经理都看好2009年地产股的走势。多位基金经理表示，在与房地产公司高管接触中都感觉到开发商的乐观。“一两个月前他们还比较悲观，但现在都很乐观了，觉得今年、甚至明年的业绩都没有问题。”上海的一位基金经理表示。
　　在土地市场重现高价拿地的情况下，那些拥有较多土地储备，尤其是在2007年以前获得土地的房地产企业相对而言成为受益者。“这是很正常的逻辑，因为对地产股的估值很大程度上要看土地储备的价值。”
　　在基金经理看多地产股的原因中，需求旺盛和通胀预期是主要原因。中信证券6月1日的研究报告指出，深圳从2月到4月成交户均面积逐月上升，显示针对改善和投资需求的大户型更加热销。上海商品房的户均成交面积则从年初的96平米逐月上升到目前的103平米，也显示了大户型更加热销。中信证券认为，各城市大中户型的热销显示了改善和投资性需求的回暖，2009年下半年投资和改善需求将继续释放。
　　但北京的这位基金经理表示，房地产行业保证长期增长最终还是要靠自住需求。“这一轮的转暖除了去年累计下来的需求释放，很大程度上还是靠流动性的刺激，而不是居民支付能力的提升。而随着楼市的转暖，今年下半年开发商肯定抑制不住提价的冲动，从而对自住需求造成冲击。”