萧索的北京楼市，我为何坚定地买入通州？

■文｜大渔

■来源｜饭统戴老板（ID：worldofboss ）

一

近一年的北京楼市异常清冷。成交腰斩，跌幅20-30%，这些名词是北京楼市的主旋律。

除了刚需和刚改，哪怕最资深的投资老炮儿，现在面对北京这两个字，都是异常纠结的。想买，又不敢买。资金量太大，哪怕再跌几个点，都是万万不愿意承受的。

扑朔迷离的北京楼市面临太多变数，谁也不敢轻言后期走势。但即使在这样的大前提下，如果有资质，我都会坚定地支持买入通州。

为什么买入通州，肯定有人会说，谁不知道副中心利好啊?这还用你说。

的确，副中心利好是明面上的事情；可是，你不知道的事情，还有很多。

二

首先，我们来看一下目前的北京各区二手房均价地图。

这个地图还是比较真实的反映了目前北京的二手房价，也许比实际成交价略低了一点，但还是基本符合现状，非常具有参考价值的。

我们看到的是，东城、西城的成交价仍坚挺在10到12万，海淀接近9万，朝阳接近8万，丰台近6万。

而几个近郊区县呢?

顺义、大兴乃至门头沟都有4万多，可是通州，居然只有3万9千多，不到4万！

What?是看错了吗?再看一遍，确实如此！

有着大好概念和规划的通州为何价格如此之低，可以说既在意料之外，又在情理之中。

三

首先，众所周知，北京限购条件极为严格，京户家庭限购两套，非京户五年连续社保只能购买一套，这就把全国无数想买入北京的富裕阶层挡在了门外。

而通州，早在副中心消息刚刚确定下来的2015年8月份，就实施了严格到变态的双重限购政策，限购条件为：

北京户籍首套才可以购买通州；

京户已拥有一套住房的，必须是通州户籍而且落户三年以上才可以购买；

京户已拥有一套住房，近三年连续在通州缴纳社保或个人所得税的其它区县户籍家庭才可以购买；

在本市没有住房且近三年在通州连续缴纳社保和个人所得税的非京籍可以购买。

可以说，限购条件是史无前例的苛刻。

在这个前提下，能满足购买资质的人群是少之又少，基本上把绝大部分炒房客都拒之了门外。

而对于能满足资格的人群，绝大部分不在通州工作，没有通州户籍和社保，他们想买通州本来就是为了投资，现在变成了首套才可以买，投资投成了房东，从实际居住的角度来说，自然是很不方便，所以绝大多数选择了放弃。

在这个大前提下，15年副中心确立之后，本来应该有一波暴涨的通州楼市，被这个政策给生生摁住了。

16年下半年北京房价暴涨，通州也跟着大涨，但涨幅与大势基本持平。317调控之后，通州抛盘者多而有资格接盘者甚少，房价反而一路领跌，跌幅达到30%左右。

以通州梨园的地铁盘时尚街区为例，2017年3月之前的成交价已突破了6万元，而目前的成交价在4万3千元左右，跌幅为29%，这也代表了通州大部分楼盘的实际下跌比例。

相比市区内普通住宅20%和学区房10%的跌幅，通州可谓跌得稳、准、狠。

双重限购政策按住了房价，该涨时没涨，不该跌时又狠跌。说白了，通州的房价本不应该是目前这个价格，这是政府和政策发给你的红包，就看你有没有能力去拿了。

四

另一方面，通州多年来偏安一隅，只靠一条八通线与市内连接，记得多年前我从四惠第一次坐八通线去通州，印象中那是一次漫长的旅行，当时只是感叹，远，太远了！

虽然近两年通州又开通了地铁6号线，但是通州远离市中心的距离却是无法改变的。

做为著名的睡城，通州自身的产业很薄弱，主要以商贸服务业和低端制造业为主。白领如果想在通州找一份高薪工作是非常困难的，这就造成了大量白领沿八通线地铁两侧买房，工作却在朝阳和海淀等区，每天靠地铁、公交、自驾、班车、巴士等实现通勤。

八通线的拥挤本来也是北京地铁一景，只是后来5号线天通苑段和4号线天宫院段开通之后，被它们大大地抢去了风头。

同样，长年不堪重负的京通快速早就磨没了通州白领驾车出行的锐气。

多年以来，老北京一直固执地称通州为通县，一字之差就可以看出北京土著对通州的鄙夷之心。

的确，一直没有发展起来高大上产业的通州，它的城貌其实和很多三流县城没有太大区别，尤其是通州老中心西门一带，规划凌乱，人流拥挤，靠着万达广场的落地才有了一点现代化的气息。

如果你走在通州的大街上，恍惚间会觉得自己身处某个城乡结合部，哪里能想到北京、首都副中心、雄安一机两翼这些高大上的概念。

虽然通州的未来规划很美好，但人们普遍是现实而精明的，眼下你给我看到的就是城乡结合部，却想让我出东四环的价钱，对不起，当我傻吗?

而真正有经验的投资客呢?对不起，他们没有资格。

正是因为这些原因的合力，导致通州房价现在处于低位，通州房价被严重低估！

五

那么，在波澜不惊的表象之下，目前的通州又是一个什么现状呢?

首先来看北京市政府新区的建设，日前，北京市委、市人大、市政府、市政协办公楼的主体结构已经完成封顶，正在进行装修和水电安装工程，年中基本全部完工，四大班子将首批搬迁，北京市经委、市监察委、市高级人民法院、市人民检察院等单位将第二批搬迁，最后包括市政府办公厅、市发改委、地税局、国资委等各政府机关将全部完成搬迁。

一切都在有条不紊地布局之中，只是你不知道而已。

说个实例，年前我去海淀某小区调研，看了一套售价两千多万的200多平复式，和业主聊天时得知，他本人在中央某部委任职，爱人在北京市政府工作，因为市政府搬迁，只能举家搬往通州。为了获得通州购房资格，只能卖掉现有自住房，然后买入通州。他们现在面临的最大问题，是通州没有能满足他们需求的高端楼盘。

知微见著，由点及面，可以推算出这个群体有多大。这样的一个群体扎堆来到通州，会给通州带来什么?绝不仅仅只是个人和家庭，跟随他们而来的还有数不清的财富和权力。通州，还会是从前的那个通州吗?

而通州建设的推进力度也超出很多人的想象，去年通州拆除了1102万平米的违建，清退了大量低端污染型企业，为副中心建设腾出了大量空间，今年仍有1000万平米的拆除违建计划，还要腾出1000公顷的土地，为副中心“腾笼换鸟”先腾出“笼子”。

通州多年来房价低迷最大原因是职住分离，区域内没有高端商务区。因此，运河CBD的建设就显得至关重要。

目前，运河商务区正在如火如荼的建设之中，规划为立足城市副中心，聚焦高端服务业，与金融街和朝阳CBD对接合作，承接产业转移同时错位发展，吸引金融创新等各类企业和项目落地。

通州教育落后也一直是导致房价偏低的重要原因。未来几年，通州将继续引进一大波名校分校，包括北京四中、景山学校、黄城根学校、北京五中、十三分等，名校分校的陆续引进将不断提升通州的教育质量。

再来看通州未来交通规划，下一步的通州将建成四个交通枢纽，24条轨道交通，包括多条地铁线和城际高铁，构建七横三纵的轨道交通网线。

根据新版北京总规，城市副中心将到2035年承接中心城区40至50万常住人口的疏解，常住人口规模将控制在130万人以内，初步建成国际一流的和谐宜居现代化新城。

大家常说利好，地铁利好，机场利好、名校利好，科技城利好，每一样利好都能带动周边房价的大幅上涨。可是请问，哪一个利好能和通州利好相比，这不是哪一项利好，这是一座城的利好，它包含的内容太多太多，以致于多到你竟然把它都忽略掉了，只是因为眼下你还没有眼见为实。

可是，等到你眼见为实的那一天，你认为通州还会是今天四万的均价吗?

六

最后来点干货，通州那么大，哪里才是更具升值空间、更值得买入的板块呢?

今天米宅北京毫无保留，独家奉上。

1、运河核心区板块，这一区域是通州未来的核心区，距离北京市政府最近，紧邻运河，环境优美，运河两侧正在兴建大量的商务楼群，一旦通州商务中心破茧成蝶，这里就是未来的通州CBD，区位价值不可估量，目前二手房均价4万5到6万5；

2、梨园板块，这一区域紧临八通线梨园地铁站，目前周边在建地铁7号延长线和环球影城，可谓是双重利好，目前二手房均价4-5万，老旧房源已跌破4万；

3、台湖板块，台湖是通州规划的生态宜居小镇，可开发用地较多，近年来政府批了不少住宅用地，已有众多开发商在此布局，新盘较多。虽然目前配套不够完善，但未来规划值得期待，该区域二手房较少，有新盘和部分尾盘在售，价格6万左右；

4、北关板块，这一区域临地铁6号线北关站，现已新建了大量写字楼和商住公寓，承接运河商务区，也是通州未来的重要商务集中地带，目前二手房均价4-5万元，老旧房源跌破4万。

建议看好通州的有资质的朋友可以去实地考察踩盘了，机会总是会留给有准备有远见又勤奋之人。

最后说一句，请不要后台留言，我该买哪个楼盘啊?你给推荐一个呗，告诉我哪个升值最快我好去买。本号只做大势分析，不负责具体楼盘推介，饭做好、盛好已端上桌，怎么吃，吃哪个菜还请您自己动手。

本文为口述者独立观点，市井财经授权发表。

房产投资有风险，本文不作为投资依据。

通州限购政策预计时间很长的。不是没有高端，已经有了，MOMA,7万起，快卖完了，不缺高端需求。

　　京贸国际、月亮河度假村的房子位置较好。