好文！自住房购买怎样选择才能适合自己多个标准逐一参考

scorpionhou · 发表于 14-6-23 11:33:57

便是按照规定，五年后转为二手房买卖，要向政府补交增值收益的30%，但售房人毕竟还获得了70%的收益。所以，自住型商品房到底应该选哪里，什么类型的自住房更有升值的潜力成为购房者们关心问题。

首先，地理位置很重要。在房地产里，地段（地理位置）永远是需要考虑的第一要素。同样是每平米22000元，朝阳区百子湾14号地块位于东四环内，朝阳高井地块位于东五环内，从地理位置上说性价比最高。要知道，百子湾周边的二手房价已经稳稳地站在5万元水平，高井地块周边也在4万元以上。以接近半价的价格入手，自然是一笔很合算的投资，买就赚。

相比之下，尽管门头沟、东坝、豆各庄、崔各庄也是22000元，来广营甚至搞到28000元，也号称是周边房价打七折，但它们都在五环外，地理位置上的性价比肯定不如百子湾和高井。

项目名称	区位	价格	电话
朝阳区百子湾14号地块	朝阳-百子湾	最高价22000元/平	暂未公布
金隅汇星苑	朝阳-高井	22000元/平	4008-163-163 转 10804

其次，周边配套。地理位置是第一要素，但不是一票否决的。如果买到的房子周边环境很差，盗贼横行，污水横流，去哪都不方便，恐怕也会对这套房子的升值前景蒙上阴影。为什么当代采育满庭春MOMA的申购者也比想象的要多呢？一方面是价格便宜，另一方面是那个地方的基础配套看起来还行，有超市、学校、医院、消防队和高速班车，中低端的服务设施一应俱全。

而同在大兴的孙村，首创·悦都汇、华远·和墅雅园两处自住房都只有1.3万元每平米。孙村距离六环路只有不到2公里，比采育距离市区近10多公里，还省了高速费，为什么自住房的价格比采育就没多多少呢？道理很简单，孙村现在的配套基础很差，即便有第二机场的规划，想要改变这个区域的面貌恐怕还需要很长时间。采育的配套部分地抵消了距离上的不足，而孙村在距离上的些许优势，基本被其目前不太理想的配套抵消了。

项目名称	区位	价格	电话
华远·和墅雅园	大兴-孙村	13000元/平	4008-163-163 转 13835
首创·悦都汇	大兴-孙村	13000元/平	4008-163-163 转 10840
当代采育满庭春MOMA	大兴-采育	9500元/平	4008-163-163 转 10833

再次，未来规划。规划带来的，主要是一种预期。现在没有路，没有桥，这个地方值2万。如果有了路，有了桥，有了地铁，可能就会涨到3万。被更高层级认可和付诸实施的规划，对投资者尤其具有引导意义。

同样是单价22000元的自住房，东坝区域的周边新房已经超过4万元，二手房也在35000元以上，而恒大御景湾所在的豆各庄区域，二手房基本处在3万元区间。这个差距源自于哪儿？就是因为东坝有了商务区的规划，而豆各庄没有。未来五年，东坝的发展速度和水平，可能要比豆各庄高出一个档次，虽然两者同样在东五环边上，但差距会很大。

项目名称	区位	价格	电话
金隅汇景苑	朝阳-东坝	22000元/平	4008-163-163 转 10805
恒大御景湾	朝阳-豆各庄	22000元/平	4008-163-163 转 10770

第四，地块的缺陷。自住房的选址，多少都有些缺陷。最大的缺陷是偏远。除了这个之外，就是有害设施的存在。比如恒大御景湾附近的化工企业，金隅汇景苑（东坝）附近的五环路噪音、殡仪馆和金隅汇星苑（高井）附近的高压线塔，紫峰九院城附近的高压线塔，富力惠兰美居附近的殡仪馆，当代采育满庭春附近的排污河，首创悦都汇附近南中轴路上来来往往的大卡车，恐怕都会对入住居民的生活带来看得见或者看不见的影响。即便是这些影响不大，或者可以忽略，也会产生一些心理刺激。这些设施的存在，或许会对二次交易的成交价产生负面冲击。

项目名称	区位	价格	电话
富力惠兰美居	通州	16000元/平	4008-163-163 转 10831
紫峰·九院城	通州-于家务	10000元/平米	4008-163-163 转 10857

最后，与周边房价的差距和未来上涨的可持续性。北京楼市大的趋势还是上涨，虽然中间可能会有反复，有调整，但大势不变。然而，涨幅是有不同的，有些区域涨得快，有些区域涨得慢。自住房的定价虽然遵循低30%的原则，但这是个平均数，有些区域定价低于周边40%，有些只低20%。那些低于周边20%左右的地块，价格优势似乎就不太明显。一旦周边房价有下跌，这种价格优势，以及由此带来的心理优势可能就要打折扣了。并由此导致投资价值打折扣。所以，如果有一定财力，在选择自住房投资时就要多掂量了。（网易房产）