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<p> 近日，北京晨报与和讯网联合推出2008年上半年京城楼盘销量排行榜。该销量调查涉及2008年1至6月25日拿到销售许可证的项目北京市区及郊县共176个项目，其中，住宅90个，公寓39个，别墅28个，写字楼19个。 </p>
<br /><p style=“MARGIN: 0px“ align=“center“><strong><img alt=““ oldsrc=“W020080710289227209348.jpg“ src=“W020080710289227209348.jpg“ /></strong></p>
<br /><p style=“MARGIN: 0px“ align=“center“> ；</p>
<br /><p style=“MARGIN: 0px“ align=“center“>图为某房产项目围挡广告</p>
<br /><p style=“MARGIN: 0px“ align=“center“> ；</p>
<br /><p style=“MARGIN: 0px“ align=“center“><img alt=““ oldsrc=“W020080710289257773997.jpg“ src=“W020080710289257773997.jpg“ /><br /><br />近两成项目没卖出一套房 </p>
<br /><p> ； ； ； 本次调查显示，零销量项目共有33个。其中住宅项目有13个，公寓6个，别墅8个，写字楼6个。分析数据可以看出，每平方米8000至12000元的住宅项目最容易销售，公寓销量前10位的售价约在每平方米15000至20000元。 </p>
<br /><p> ； ； ； 值得一提的是，2008年上半年京城很多住宅出现零销量的现象。这其中有部分原因是开发商拿到销售许可证后不开盘；但也有部分原因是地理位置欠佳、配套不成熟、售价偏高等原因造成的。 </p>
<br /><p> ； ； ； 由于去年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场出现过热现象，房价出现非理性高涨。但随着一系列宏观调控政策的出台，今年市场投机炒作现象已得到一定控制，楼市进入理性调整期，消费者观望情绪加剧，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，楼价涨幅逐渐回落。同时，由于近期央行存款准备金率已提高到一定幅度，公众预测今年下半年央行仍可能会加息，以更好地抑制通胀压力。再加上近期股市大跌、CPI上涨、油价高涨，种种不确定性也让楼市观望情绪愈发严重，2008年的楼市一片惨淡。 </p>
<br /><p> ； ； ； 但也有一些项目逆市热销，比如位于昌平板块的北街家园、望都新地、紫金新干线。位于清河、西三旗的一些项目也取得了不错的成绩。定价在8450元/平方米的望都新地达到了93.8%的销售率，均价为9500元/平方米的大兴的理想城也同样达到了93.8%的销售率。由此可见，地理位置和合适的定价是决胜市场的关键要素。 </p>
<br /><p> ； ； ； 本次调查除了覆盖市内各区域之外，还包含了东部的朝阳区、通州区、顺义区、平谷区；南部的房山区、丰台区、大兴区、亦庄开发区；西部的石景山区、门头沟区；北部的海淀区、昌平区、怀柔区、延庆县、密云县范围，覆盖了北京辖区的全部。 </p>
<br /><p> ； ； ； 行情分析 </p>
<br /><p> ； ； ； 三大原因造成滞销 </p>
<br /><p> ； ； ； 原因1 房价高 </p>
<br /><p> ； ； ； 从晨报与和讯网联合推出的统计数据可以看出，普通住宅的滞销大多属于定价偏高导致的销售缓慢。如位于东二环和东三环之间的圣世一品阁，定价在30000元/平方米；位于丰台区三环四环之间的文成建筑定价在18000元/平方米，远远高出周边项目的定价造成销售迟缓。 </p>
<br /><p> ； ； ； 晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，定位比较高端，定价较高的公寓类项目，虽然所处地段较好，位于城市主干道附近，生活配套设施较为完善，但由于价格超过周边区域楼盘，且套均面积普遍偏大，过高的总价令购房人难以承受，比如冠城·；名敦道、顺驰蓝调国际、帝景博悦、朱雀门等。 </p>
<br /><p> ； ； ； 原因2 地段差 </p>
<br /><p> ； ； ； 晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，滞销楼盘很大一部分项目在相对偏远的郊区。这些项目滞销的主要原因是一段时间内区域供给量较大，且该区域的主要消费群体应仍是郊区本地居民，市场消化力有限。比如，房山区的不少项目销售迟缓。 </p>
<br /><p> ； ； ； 原因3 开发商捂盘 </p>
<br /><p> ； ； ； 通过晨报与和讯网联合调查统计结果发现，此次有33个项目是零销量，这些项目有别墅、公寓，也有普通住宅。采访后得知，这些项目大多数是开发商取得了销售许可证后，捂盘不售。比如MOMA万万树、西苑好山居等都是在今年1月份取得了预售许可证，但截至记者发稿时都还没有开盘。 </p>
<br /><p> ； ； ； 区域利好是旺销主因 </p>
<br /><p> ； ； ； 晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，现在京城在售住宅大多分布在四环至六环之间，一些热点区域仍受到购房人的追捧。如昌平板块，北街家园、望都新地、紫金新干线三个位于昌平的项目雄踞畅销榜。同时，清河、西三旗板块处于炙手可热的中关村板块、上地板块与奥运板块交界的黄金三角地带，无论是从人文环境，还是从经济发展角度来看，其潜力都无可限量。该区域的另一个利好是地铁8号线二期北延方案的确定。 </p>
<br /><p> ； ； ； 专家观点 </p>
<br /><p> ； ； ； 需求被虚高的房价拒之门外 </p>
<br /><p> ； ； ； 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，晨报与和讯网联合推出的调查数据显示，&ldquo；市场不是没有需求，而是需求被房价的虚高给拒之门外。&rdquo；杨少锋说。 </p>
<br /><p> ； ； ； 杨少锋认为，滞销的楼盘主要原因一是价格过高，比如说帝景博悦，价格从开盘的6000多一直涨到现在的25000元每平方米，短短四年左右时间涨了四倍，几乎每年价格翻番；二是项目取得预售许可证一直没有开盘，或者说没有大规模的开盘，比如说冠城·；名敦道，至今没有正式销售；三是项目本身存在硬伤，难以得到市场认可。 </p>
<br /><p> ； ； ； 大部分畅销楼盘有两个特点，一是项目整体品质比较高，比如说国奥村；二是相比区域同类楼盘价格低，比如说公园1872。也就是说，即使是当前的楼市，性价比高的项目依然会得到消费者的认可。</p>
<br /><p> ； ； ； 杨少锋表示，只要项目不存在硬伤，再加上售价合理，都不会发生滞销问题。本版撰文刘云波</p>
<br /><p> 个案分析 </p>
<br /><p> ； ； ； 7折成就波菲特旺销？ </p>
<br /><p> ； ； ； 近日，记者获悉，位于燕莎核心区的波菲特国际公寓在6月底推出5套售价为19800元/平方米的特价房，上市即被抢购一空。 </p>
<br /><p> ； ； ； 波菲特国际公寓周边同类产品如US联邦公寓等项目均价都在28000元/平方米以上，而波菲特公寓最高售价也曾是28000元/平方米。但6月底，波菲特国际公寓推出19800元/平方米的5套特价房，这一价格相当于最高售价的7折，上市当天便全部卖出。 </p>
<br /><p> ； ； ； 该项目负责人在接受采访时表示，该销售价格是对房地产市场评估后作出的判断，此前的最高销售均价有些虚高。该负责人还表示，7月份，波菲特还将推出5套精装修带家具家电的房源，以20800元/平方米的优惠价格开卖，这也仅相当于最高售价的7.4折，比周边同类产品每平方米低了近8000元。 </p>
<br /><p> ； ； ； 记者致电该项目销售负责人，该负责人表示：&ldquo；准确的说，项目并没有整体打折，特价房是指定户型、指定朝向和指定楼层。由于该价格比之前的销售价格低很多，在没有对外做任何宣传的情况下就被抢购一空。&rdquo； </p>
<br /><p> ； ； ； 据相关负责人介绍，6月底推出的特价房为3层99平方米的H1户型。&ldquo；7月份推出的特价房仍然是3层至6层99平方米的H1户型，销售价格为20800元/平方米。&rdquo；虽然该特价房价格略有增加，但也仅相当于最高价格的7.4折。而H1户型共有120套，非特价房销售均价为25800元/平方米。 </p>
<br /><p> ； ； ； &ldquo；我们采取低价销售，主要是基于目前市场大势的判断。同时，有一定的资金回笼需求。&rdquo；该项目负责人表示，目前北京楼市低迷，观望情绪严重，波菲特国际公寓特价房的销售价格是根据产品价值、区域价值等方面综合评估后，制定的合理价格。据悉，该项目定价28000元/平方米的时候，并无成交记录。目前采用低价位的销售策略，目的是吸引市场的关注，进而加快项目的销售速度。 </p>
<br /><p> ； ； ； 据业内人士分析，波菲特国际公寓7折热销的现象说明市场不是没有需求，而是需求被房价的虚高给拒之门外。 </p>
<br /><p> ； ； ； 也有业内专家表示，开发商开始根据户型和朝向细分销售价格，说明市场处于买方市场。业内人士认为，今年楼市惨淡，开发商根据朝向、户型、楼层等不同而细化销售价格，一方面可以以此为理由进行降价销售，另一方面则说明开发商对市场整体大势预期发生变化，希望尽快回笼资金。 </p>
<br /><p> ； ； ； 新闻分析 </p>
<br /><p> ； ； ； 敏感时期沉默是金 </p>
<br /><p> ； ； ； 就在不久前，很多开发商和业内人士大声鼓噪：房价肯定会上涨，要买趁早出手；眼下，同一拨儿人在同一个话题面前却是三缄其口。 </p>
<br /><p> ； ； ； 记者就&ldquo；现在该不该买房&rdquo；这一话题电话连线了几位房地产开发商，这几位业内人士一听此话题就连连说：&ldquo；这么敏感的时候，谁还敢站出来说话呀。&rdquo；现在不仅开发商，连一些专家学者也纷纷回避，不敢预测下半年房价走势。面对迷局一般的房地产市场，大家都保持着高贵的沉默。 </p>
<br /><p> ； ； ； 某网站的一次调查显示，认为下半年楼市会持续观望，房价下跌的占82.13%。可见楼市观望气氛仍然浓郁。 </p>
<br /><p> ； ； ； 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，除非年底国家放开银根，否则楼市还将持续低迷。但一旦银根放松，楼市需求将大幅回暖，房价有可能会出现反弹。 </p>
<br /><p> ； ； ； 普通住宅十大滞销楼盘 </p>
<br /><p> ； ； ； 项目名称 ； ； ； ； ； ； ； 推广名 ； ； ； ； ； ； 发证日期 开盘日期总套数 已签约套数 销售率 物业类型 ； 城区 ； ； 均价(元/m2) </p>
<br /><p> ； ； ； 珠光御景嘉园(三期) ； 珠江御景 ； ； 2008.6.1 ； ； 2008.6.4 198 ； ； ； ； 0 ； ； ； ； ； ； ； 0.0% ； ； 普通住宅 ； 丰台 8200 </p>
<br /><p> ； ； ； 顺驰蓝调嘉园 ； 顺驰蓝调国际 ； 2008.4.2 ； 2008.4.2 2 ； ； ； ； 0 ； ； ； ； ； ； ； 0.0% ； ； 高层板楼、 丰台 20000 </p>
<br /><p> ； ； ； 清河嘉园(二期) ； ； ； ； 强佑清河新城 ； 2008.5.24 正在预售 621 ； ； ； ； 7 ； ； ； ； ； ； ； 1.1% ； ； 普通住宅 ； 海淀 14000 </p>
<br /><p> ； ； ； 新新天地家园 ； 北京新天地 ； 2008.4.26 正在预售 260 ； ； ； ； 3 ； ； ； ； ； ； ； 1.2% ； ； 普通住宅 ； 朝阳 13000 </p>
<br /><p> ； ； ； 水墨林溪(二期) ； 水墨林溪 ； ； 2008.6.5 ； 2008.6.5 888 ； ； ； ； 17 ； ； ； ； ； ； 1.9% ； ； 普通住宅 ； 房山 5888 </p>
<br /><p> ； ； ； 阳洲鑫园二区 ； 顺鑫澜庭 ； ； ； ； ； 2008.2.5 ； ； ； ； ； ； ； 37 ； ； ； ； 1 ； ； ； ； ； ； ； 2.7% ； ； 普通住宅 ； 顺义 4800 </p>
<br /><p> ； ； ； 保利百合园 ； ； ； ； ； ； ； 保利·；百合花园 ； 2008.6.14 ； 2008.6.15 2162 ； ； ； ； ； 81 ； ； ； ； ； ； 3.8% ； 普通住宅 ； 丰台 15600 </p>
<br /><p> ； ； ； 京奥家园(四期) ； 北京奥林匹克花园 ； 2008.3.27 ； 正在预售 ； ； 127 ； ； ； ； 5 ； ； ； ； ； ； ； 3.9% ； ； 普通住宅 ； 朝阳 14000 </p>
<br /><p> ； ； ； 北苑家园 ； ； ； ； ； ； ； 公园2008 ； ； 2008.3.16 正在预售 ； 501 ； ； ； ； 23 ； 4.6% ； ； 普通住宅 ； 朝阳 13000 </p>
<br /><p> ； ； ； 富力桃园(二期) ； 富力桃园 ； ； ； ； ； ； ； 2008.6.1 ； 2008.6.1 649 ； ； ； ； 32 ； 4.9% ； ； 普通住宅 ； 海淀 13000 </p>
<br /><p> ； ； ； 本版制表/耿争 </p>
<br /><p> ； ； ； 普通住宅十大旺销楼盘 </p>
<br /><p> ； ； ； 项目名称 ； ； ； ； ； ； 推广名 ； ； ； ； ； 发证日期开盘日期总套数 已签约套数 销售率物业类型城区均价(元/m2) </p>
<br /><p> ； ； ； 舜泽园 ； ； ； ； ； ； 舜泽园 ； ； ； ； ； ； 2008.5.2 ； ； ； 正在预售 507 ； ； 410 ； ； ； ； ； ； ； ； 80.9%普通住宅延庆 ； ； 4800 </p>
<br /><p> ； ； ； 平谷镇利农胡同1号楼利农胡同1号住宅楼 ； 2008.1.23正在预售 ； 48 ； ； 39 ； ； ； ； ； ； ； ； 81.3%普通住宅平谷 ； ； 4000 </p>
<br /><p> ； ； ； 理想家园 ； ； ； ； ； ； 鸿坤理想城 ； 2008.6.19 ； 正在预售 193 ； ； 157 ； ； ； ； ； ； ； ； 81.3%普通住宅大兴 ； ； 9500 </p>
<br /><p> ； ； ； 中海风情苑(四期) 圣朝菲 ； ； 2008.3.16正在预售 99 ； ； 81 ； ； ； ； ； ； ； ； 81.8%普通住宅朝阳 ； ； 13000 </p>
<br /><p> ； ； ； 武夷花园(十一期) 武夷城市左岸 2008.3.9 正在预售 207 ； ； 183 ； ； ； ； ； ； ； ； 88.4%普通住宅通州 ； ； 7480 </p>
<br /><p> ； ； ； 望都家园二期 望都新地 ； 2008.4.12正在预售 ； 336 ； ； 315 ； ； ； ； ； ； ； ； 93.8%普通住宅昌平 ； ； 8450 </p>
<br /><p> ； ； ； 邑上苑 ； ； ； ； ； ； 邑上 ； ； ； ； ； ； ； ； ； 2008.1.13正在预售 ； 408 ； ； 396 ； ； ； ； ； ； ； ； 97.1%普通住宅昌平 ； ； 8500 </p>
<br /><p> ； ； ； 世嘉博苑(三期) 世嘉博客 ； ； ； 2008.1.13正在预售 204 ； ； 198 ； ； ； ； ； ； ； ； 97.1%普通住宅大兴 ； ； 9100 </p>
<br /><p> ； ； ； 信德园 ； ； ； ； ； ； 考拉社区 ； 2008.4.3已售完 3 ； ； 3 ； ； ； ； ； ； ； ； 100.0%普通住宅宣武 ； ； ； 9000 </p>
<br /><p> ； ； ； 嘉铭园(二期) 嘉铭桐城 ； ； 2008.3.12已售完 41 ； ； 41 ； ； ； ； ； ； ； ； 100.0%普通住宅 朝阳 ； ； 13000 </p>
<br /><p> ； ； ； 新闻链接 </p>
<br /><p> ； ； ； 前6月新盘供应增销量减 </p>
<br /><p> ； ； ； 晨报讯(记者王丽娅)据北京市房地产交易管理网统计数据显示，今年上半年北京市期房网上签约日均232套，日均签约面积28550平方米，与去年同期相比，期房网上日均签约减少146套，日均签约面积减少19996平方米，按百分比算分别下降38.6%、41.2%。这其中，住宅日均签约183套，同比下降39%；而同样是在上半年的时间里，有统计显示，这期间本市商品住宅项目批准上市套数为61872套、693.5万平方米，整体预售面积增加了4.1%，其中商品住宅上市套数增加了35.8%。于是，前6个月北京房地产市场上出现新盘供应增加，而销量大幅下跌的局面。</p> |
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