限制房产商利润降房价 元芳你怎么看？

       今早，一条消息在各大网站不胫而走：近日，陕西省住房和城乡建设厅联合省物价局下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，规定地产项目合理利润率控制在10%左右，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。限购、限价、配建保障房……此轮楼市调控堪称“史上最为严厉”，似乎一点也不为过。而这一次，地方政府直接剑指开发商的命脉——利润率。看起来好像是一件百利而无一害的利国利民的好事。
　　
    但是，开发商真的能够做到么？这条政策究竟能走多远呢？此事我们可以问问元芳。
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大人：近日我获悉陕西商品房利润将被控制在10%。元芳，你怎么看？
　　
元芳：大人，这些都是扯淡。
　　
大人：哦？此话怎讲？
   
元芳：大人，我有个哥们是搞房地产的，他跟我说了：“如果项目没有15%以上的利润率，我们根本不会买地。”我好多哥们也说了，这项政策的初衷是好的，但执行起来难度较大，开发商在拍地之前，都会进行严格的成本测算，在保证一个利润率的前提下去拍地。就拿我那芳芳房地产有限公司来说，一般要保证15%~20%的利润率才会出手，10%左右的利润率，根本没有人愿意去做。
   
大人：我看非也，现在的房价这么高，房产公司的利润肯定也不低，让出来一部分也无妨嘛
　　
   
元芳：大人，小的有一事不知当讲不当讲。
　　
大人：但说无妨。
　　
元芳：现实并非如此。在中国，房企建房只能从地方政府手中拿地。目前土地招标采取“价高者得”的制度，这样一来就从成本上推高了房价，卖地收入也成为地方政府的重要收入来源。要是房子都降价了，咱们衙门口明年就得喝西北风咯，并且网友还说了，这个……
　　
大人：如实的说来。
　　
元芳：网友们都说了，每个官员手中都有十几套房产，他们怎么可能允许房子降价这种事情发生？
　　
大人：这帮刁民，想要造反不成？我算算，我在洛阳有3处房产，在长安……这房子要是降价了，岂不是竹篮打水一场空？
　　
元芳：大人稍安勿躁，朝廷里的大学士和衙门口的几位师爷都说了，上有政策，下有对策，一个小小的西安府，翻不出多大的浪花。
　　
大人：哦？大师们怎么说？
　　
元芳：国子监（中共中央党校）的周天勇大学士说了：“目前中国的房价里70%是政府税费。在地方政府土地财政模式没有根本改变之前，这番话都是有道理的。陕西有关部门表示，此次出台政策的目的在于防止房价反弹。目前中国房价主要由政府税费、建筑材料成本、财务成本、人工成本、房企利润等部分构成，其中政府税费占比最大。由此可知，陕西地方政府如果真想防止房价反弹，最好的也是最切实可行的办法就是大幅降低税费，让利于民，这样一来，房企的营业成本将大幅下降，房价自然就不会发生反弹了，而且很可能房价还会下降。地方政府的职能是维护市场经济秩序，向市民提供医疗、教育、廉租房、保障房等公共服务品，而不是随便发布政策干预市场，如果长此以往，已有的市场经济将会发生倒退，回到计划经济时代并不遥远。”您想想，朝廷能让经济倒退么？
　　
大人：说的甚好，底下的人什么反应？
　　
元芳：资深房地产从业人士徐从德认为：“这个要求可操作性不强！”没有哪条法律规定商品价格不能超过10%的利润率。而且在实际操作中也很难执行。“政府通过招商引资请来了开发商，现在对利润率有限制，有可能导致开发商有这样的想法，我把地退了算了，我可能投资别的项目更赚钱。”而且他认为，还有一个后果就是，我可以先订一个价格，备案了再说。“因为所有成本核算的项目，都有可操作性。”徐从德觉得，目前看来，这个更多是政府调控房价的一个姿态，后续有什么细则出台值得关注一下。
　　
   
大人：算他们还有点眼力，那些p民怎么说？
　　
元芳：他们主要担心这条新政会否对房屋质量产生影响。对此，财经评论员马光远认为，在成本是一笔糊涂账的情况下没有办法控制利润，而且控制利润很荒唐，因为有些楼盘下了工夫就应该得到高利润。而另一位财经评论员说，这个想法很好可是最终难逃形同虚设的命运，因为开发商完全可以虚报成本。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称，一旦房地产利润被政府强制在10%左右，一方面可能会爆发偷工减料或者出现房屋质量“楼脆脆”的问题；二是房企的利润如果受到政府的严重挤压，房企会亏损严重，无力负债，要出现“房跑跑”；第三，一旦房企倒下，银行肯定紧随其后，金融机构必有风险；第四，房地产如果不行，国内经济难以独活。
　　
大人：很好，看来是虚惊一场。