叶檀：中国房地产取消预售制就完蛋了

叶檀：中国房地产取消预售制就完蛋了
     房地产预售制度是期货制度，如果取消预售制，房地产市场就完了。所谓商品房预售制，即出售期房，在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋统称为期房。购房者购买商品房时与开发商签订房屋预售合同，获得房屋可能在两三年之后，也就是说，购买者买的是到时可以足额、按质交付的期货。预售制的核心是加长生产企业的金融杠杆，由生产者与购买者双方承担风险较大、投资较大的产品。房地产金融体系包括开发贷、个人房贷按揭与预售房制度。在开发贷、个人房贷受到限制的情况下，预售房成为支撑房地产最为重要的资金来源。
     国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。有了预售款，开发商就能占用购房资金进行滚动开发，缺乏30%的预售款，大部分开发商资金链将会断裂。预售款相当于开发企业获得一大笔无息贷款滚动使用，可以增加开发商利润。第二次全国经济普查数据显示，房地产企业增长速度高出工业企业2.12倍，利润增长是工业企业的1.83倍。财政部会计信息质量公报公布39家房地产开发企业检查情况，显示会计报表平均销售利润为12.22%，实际利润高达26.79%，预售制度功不可没。宁夏回族自治区在2010年6月表示，加强商品房预售管理，商品住房销售应严格按照备案价格，明码标价对外销售，利润率控制在12%以内，备案价格6个月内不得调整，确需调整的，备案价格涨幅不得超过5%，可见预售利润之高。通常购房者买期房，都是打赌房地产价格会继续上涨，预售制度成为实现集体上涨心理的最佳武器。预售制度还方便了避税。
      根据2003年国税发83号文，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率不得低于15%(含15%)。而一些地区通过查账征收预收款所得税，其中操作工具较大。 正因为预售制度如此重要，针对预售制度曾经出台一系列政策。如上海要求，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。
       房地产开发企业凭主体结构 《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可，以杜绝只有一个地基甚至只刨一个基坑就开始出售预售房的失控情况。而浙江、西安等地实行预售资金专户监管制度，把所有的售房资金全部汇到一个账户上面，开发商基本没有办法避税，也没有办法将预售款挪用到其他项目，此规定一出，当时开发商一片抱怨声。从2010年11月开始，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式施行。保留预售制度，房地产价格不会继续上涨，房地产价格主要取决于水浸银根的程度与未来的通胀预期。但取消预售制度，房地产市场倒有可能崩盘。一些开发商趁二季度房价反弹，刚喘过一口气，身上还有高成本的房地产信托债务与外币债务，现在取消预售制度，相当于釜底抽薪。以美国的预售制为中国预售制辩护，纯属瞎扯。美国一手房市场占比仅20%，而二手房市场占比高达80%，天然决定了美国房地产市场的预售制度“动物并不凶猛”。
      不过，笔者并不主张取消预售制度，而主张把预售金圈养起来。预售制度既然是期货，就应该有监管的办法。否则，因为信用不彰出现“房闹”、出现“期闹”，中国电子盘交易出现信用危机，是否该取消所有的期货市场、电子盘市场？答案是否定的，这是监管的懈怠。打击造假者，扶植守信者，才是正途。为什么与普通期货不同，房地产预售制度会让购房者成为弱势群体，是因为制度设计不合理。购房者一旦购买期房后，主动权就在开发商手中，什么时候交房、房屋品质如何，基本上由开发商说了算。在普通期货市场，有专业机构检验期货品质，按时保质足额交货，同时，期货可以随时交易，当投资者判断市场下跌可以做空。而中国的房地产预售制度，没有日常交易，没有做空手段，检验常常形同虚设，政府往往与开发商互为表里，才造成了目前的困境。要检讨的不是预售制度，而是为什么没有真正的监管机构，站在期房购买者的立场上，维护交易者的利益。
     叶檀：富人把房产泡沫撑高 房地产就是一怪胎财经评论员叶檀为金融时报中文网撰稿称，房地产限购确实是非市场的，但在目前扭曲的市场下却是非常有效的，中国房地产的悖论，说明目前的房地产根本不是市场人士嘴里的正常市场，而是一个垄断加投机的怪胎。她指出，据美国房地产经纪人协会的数据，在近两年的移民高峰中，中国人在美国购买的房地产已经超过绝大多数国家排名第二，仅位于加拿大之下，居高不下的现金支付比率再次显示国人拥有的现金之多。内地人士在香港、在新加坡等地的移民、购房，也一再显示了强大的现金购买能力，这是可怕的洪水猛兽。以下为全文。市场化人士对限购深恶痛绝，这就相当于在货币上重叠票证，缩小货币的购买范围，是行政干预市场的典型产物。这话没有错，但中国房地产市场是非典型的行政干预市场，有时候需要更多的行政力量进行矫正，民众由此陷入行政力量的迷信之中，离市场化越来越远，房地产建立真正公平的市场基础，将房地产投资收益限定在平均收益的范围之内，才是治本之策。
      市场人士目前非常痛恨房地产限购举措，认为如此行事必然导致市场扭曲，未来房地产市场走高。这话说反了，房地产限购确实是非市场的，但在目前扭曲的市场下却是非常有效的，中国房地产的悖论，说明目前的房地产根本不是市场人士嘴里的正常市场，而是一个垄断加投机的怪胎。房地产限购之所以有效，是因为中国房地产的现金支付率较高。以房地产市场产销两旺的2009年为例，当时政府鼓励房地产贷款，里昂证券8月发布国内房地产市场分析，认为国内市场需求旺盛，原因之一是现金支付率走高。
     如万科A的销售出现放缓，由5至7月的50%强降至8月份的45%，但7、8两月购房全现金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%，显示中国购房者购买力充足，因而对抵押紧缩表现出弹性。在贷款紧缩的情况下，人们愿意拿出现金来购买房地产，由于水浸银根持续的时间太长，市场现金流太大，因此限贷对房地产市场影响不大。以海南房地产为例。2010年1月27日，海南新闻网发布海南省委副书记、省长罗保铭在海南省政协五届三次会议举行第二次全体会议上的讲话，颇为自得地提出：海南房地产不存在泡沫，海南的房价上涨的主要推动力是市场供需矛盾。
     今天的海南和昔日的海南不能同日而语，现在海南的房子供不应求，且购买者的现金支付率达80%，“岛外群体来到海南买房，买的是阳光、空气，买的是健康、生态、养老、预期。”海南的人均可支配收入尽管增长较快，在国内从下游上升到中游，但难以支撑海南如此之高的房价。从上个世纪80年代到至今，海南就如同中国的佛罗里达，一再成为中国房地产泡沫的杆竿中国房地产泡沫第一次崩溃，出现在海南，全国房地产市场化之后，房地产价格增长最快的行列中依然有海南。原因在于，海南汇聚了全国投资者的资金，以海南本地的人均收入与当地房价比，房价收入比处于岌岌可危的高位，几十年的收入才能买一套房，但考虑到全国投资资金汇聚海南，海南从海口到三亚的绝大部分海滩被房地产项目圈占，而中国富裕人士的成功标志之一，就是冬天在中国惟一的热带岛屿、自家的别墅中享受悠闲日光浴，海南因此成为旅游、投资地产的大本营，当地居民收入对海南房价无法形成强大的约束力。
       海南房产的现金支付率居然高达80%，在海南的房地产市场贴上了三个字的标签，“不差钱”。即使银行不放贷，只要社会整体贷币量不断增长，只要中国的富裕阶层手握大量资金，海南房地产就如皇帝的女儿，不愁嫁。真正对海南房地产市场构成重大打击的只有两种可能：第一，整体经济与货币紧缩，央行不断紧缩货币的结果是资产品价格下降，二手房市场成交惨淡，富裕群体投资旅游休闲的兴趣将大幅下降，资金从海南房地产市场拐个弯，走了；第二，海南房地产对岛外人士实行限购政策，岛外泛滥的货币与巨富人群对着海南房地产干着急，岛内房地产价格必然回归，与岛内居民的人均可支配收入相符。让我们回想海南房地产第一次调控，是强力的紧缩性宏观调控与货币紧缩的结果。

大哥，您就不能分分段吗？