如何对二手房进行房价估算？

【案例】
李女士相中一套二手房，但是卖家要价与李女士的期待值相去甚远，她觉得很困惑，这房子是否值这么高的价格？

【为您支招】
日常生活中，购房者可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。

针对房地产买卖的自我评估，专业人士建议有如下估算方法：
楼龄折旧，每年-2%；房屋结构，功能低-10%；楼层，顶楼-5%，次底层与次顶层-3%，中间层+3%；朝向，朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%；教育区域，有重点中小学+15%；有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差；小区配套，无小区配套则-5%；物业管理，无物业管理则-5%。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。

以一套某中小学区域55平方米的两居室学区房为例：建筑年代为1988年，楼层为4/6,有小区和物业，朝向为西，双气，普通装修。

折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2％，即16年×（－2%）＝－0.32；

楼层：一层为-2%；二层为0，三、四层为+2%，五层为+1%，顶层为-2%。高层：一层为-3%；二层为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为+1%，顶层为-3%，本套房屋应该是＋2%；

朝向：朝向也会对价格产生一定的影响；东向为0，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%，因此这套房屋应该是-1%；

重点中小学区：＋15%。

扯淡 你拿这个跟业主聊 看业主理你啊

次顶层为啥是-2呢？开发商卖的房子，次顶层都是最贵的。