便是按照规定,五年后转为二手房买卖,要向政府补交增值收益的30%,但售房人毕竟还获得了70%的收益。所以,自住型商品房到底应该选哪里,什么类型的自住房更有升值的潜力成为购房者们关心问题。 首先,地理位置很重要。在房地产里,地段(地理位置)永远是需要考虑的第一要素。同样是每平米22000元,朝阳区百子湾14号地块位于东四环内,朝阳高井地块位于东五环内,从地理位置上说性价比最高。要知道,百子湾周边的二手房价已经稳稳地站在5万元水平,高井地块周边也在4万元以上。以接近半价的价格入手,自然是一笔很合算的投资,买就赚。 相比之下,尽管门头沟、东坝、豆各庄、崔各庄也是22000元,来广营甚至搞到28000元,也号称是周边房价打七折,但它们都在五环外,地理位置上的性价比肯定不如百子湾和高井。
项目名称 | 区位 | 价格 | 电话 | 朝阳区百子湾14号地块
| 朝阳-百子湾 | 最高价22000元/平 | 暂未公布 | 金隅汇星苑
| 朝阳-高井 | 22000元/平 | 4008-163-163 转 10804 |
其次,周边配套。地理位置是第一要素,但不是一票否决的。如果买到的房子周边环境很差,盗贼横行,污水横流,去哪都不方便,恐怕也会对这套房子的升值前景蒙上阴影。为什么当代采育满庭春MOMA的申购者也比想象的要多呢?一方面是价格便宜,另一方面是那个地方的基础配套看起来还行,有超市、学校、医院、消防队和高速班车,中低端的服务设施一应俱全。 而同在大兴的孙村,首创·悦都汇、华远·和墅雅园两处自住房都只有1.3万元每平米。孙村距离六环路只有不到2公里,比采育距离市区近10多公里,还省了高速费,为什么自住房的价格比采育就没多多少呢?道理很简单,孙村现在的配套基础很差,即便有第二机场的规划,想要改变这个区域的面貌恐怕还需要很长时间。采育的配套部分地抵消了距离上的不足,而孙村在距离上的些许优势,基本被其目前不太理想的配套抵消了。
项目名称 | 区位 | 价格 | 电话 | 华远·和墅雅园
| 大兴-孙村 | 13000元/平 | 4008-163-163 转 13835 | 首创·悦都汇
| 大兴-孙村 | 13000元/平 | 4008-163-163 转 10840 | 当代采育满庭春MOMA
| 大兴-采育 | 9500元/平 | 4008-163-163 转 10833 |
再次,未来规划。规划带来的,主要是一种预期。现在没有路,没有桥,这个地方值2万。如果有了路,有了桥,有了地铁,可能就会涨到3万。被更高层级认可和付诸实施的规划,对投资者尤其具有引导意义。 同样是单价22000元的自住房,东坝区域的周边新房已经超过4万元,二手房也在35000元以上,而恒大御景湾所在的豆各庄区域,二手房基本处在3万元区间。这个差距源自于哪儿?就是因为东坝有了商务区的规划,而豆各庄没有。未来五年,东坝的发展速度和水平,可能要比豆各庄高出一个档次,虽然两者同样在东五环边上,但差距会很大。
项目名称 | 区位 | 价格 | 电话 | 金隅汇景苑
| 朝阳-东坝 | 22000元/平 | 4008-163-163 转 10805 | 恒大御景湾
| 朝阳-豆各庄 | 22000元/平 | 4008-163-163 转 10770 |
第四,地块的缺陷。自住房的选址,多少都有些缺陷。最大的缺陷是偏远。除了这个之外,就是有害设施的存在。比如恒大御景湾附近的化工企业,金隅汇景苑(东坝)附近的五环路噪音、殡仪馆和金隅汇星苑(高井)附近的高压线塔,紫峰九院城附近的高压线塔,富力惠兰美居附近的殡仪馆,当代采育满庭春附近的排污河,首创悦都汇附近南中轴路上来来往往的大卡车,恐怕都会对入住居民的生活带来看得见或者看不见的影响。即便是这些影响不大,或者可以忽略,也会产生一些心理刺激。这些设施的存在,或许会对二次交易的成交价产生负面冲击。
项目名称 | 区位 | 价格 | 电话 | 富力惠兰美居
| 通州 | 16000元/平 | 4008-163-163 转 10831 | 紫峰·九院城
| 通州-于家务 | 10000元/平米 | 4008-163-163 转 10857 |
最后,与周边房价的差距和未来上涨的可持续性。北京楼市大的趋势还是上涨,虽然中间可能会有反复,有调整,但大势不变。然而,涨幅是有不同的,有些区域涨得快,有些区域涨得慢。自住房的定价虽然遵循低30%的原则,但这是个平均数,有些区域定价低于周边40%,有些只低20%。那些低于周边20%左右的地块,价格优势似乎就不太明显。一旦周边房价有下跌,这种价格优势,以及由此带来的心理优势可能就要打折扣了。并由此导致投资价值打折扣。所以,如果有一定财力,在选择自住房投资时就要多掂量了。(网易房产)
|