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<p> ； ； ； ； ； ； ； 作为房地产市场传统的销售旺季，今年的&ldquo；金九银十&rdquo；并未出现预期中的火爆场面。9月27日央行、银监会颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中对于二次购房的限制打击了大量投资者，炒房成本的提高、未来商品房增值空间的不明朗、政策因素的不确定都在抑制着投资者的购房热情。</p>
<br /><p> 在本已成色不足的9、10月影响之下，以及接连出台的新政抑制之下，北京11月的房地产市场更显淡季之淡。据有关统计数据显示，北京11月预计开盘的项目仅仅26个，而当记者实际调查时又发现，这其中有近三分之一会延迟开盘，真正预计开盘的项目仅16个。据记者了解，除金汉绿港、泰华滨河苑比预计时间提前开盘、世华国际中心已整售给上海复地集团外，银河湾、沸城、天鹅堡等项目的开盘时间均推迟至年底之后或未定，有的项目甚至被推迟至了明年下半年。捂盘现象之重成为年底楼市又一大趋势。</p>
<br /><p> 新盘供应寥寥 新政下捂盘仍显著</p>
<br /><p> 据《楼市》记者调查统计，京城本月新开盘的项目寥寥可数，按照预期计划开盘的仅仅16个，原本有关资料统计中预计开盘的一些项目纷纷表示开盘日期未定或者延迟至年底，有的甚至延至明年。</p>
<br /><p> 原本看好其中某项目的郑女士向记者反映：在10月初时曾重点留意了该项目，当时售楼人员告知早已热销完毕，新一期会在11月开盘；但当临近11月她再向该项目咨询时，售楼人员却表示项目要延期到年底开盘，至于具体开盘时间则需要先进行登记，届时自会电话通知。</p>
<br /><p> 而记者在调查一些预计开盘项目时，也从其售楼人员处得知&ldquo；我们近期没有开盘的计划&rdquo；、&ldquo；最快也要到明年开春才开盘&rdquo；、&ldquo；会有新盘开盘，但是时间未定&rdquo；，朝阳区的新盘银河湾有关负责人甚至表示：&ldquo；我们刚刚开会决定，开盘计划推迟到明年，具体时间估计会在下半年。&rdquo；</p>
<br /><p> &ldquo；不少楼盘还在捂着。&rdquo；某知情人士直言不讳地指出，其实捂盘现象仍大量存在。&ldquo；虽然新政策打击了不少人的购房积极性，但是一些好位置、好规划的楼盘还是有很多人抢着要的，不过这些楼盘推出的节奏很慢，有的基本是两三个月才推一批，每批房源不超过一两百套。&rdquo；</p>
<br /><p> 公寓供应量退减 普通住宅依旧占主导</p>
<br /><p> 随着政府调控措施的频繁出台，楼市呈现一片冷清。尤其是今年下半年楼市进入政策调控的高峰期后，连续加息、提高贷款首付、收紧土地供应，更是给一直看好楼市投资前景的投资者们强烈的心理打击。业内人士表示，连续出台的调控政策，反映了政府对于目前楼市过热及其所隐藏风险的忧虑，购房者由于政府调控的&ldquo；间接效应&rdquo；也可能会引发楼市心理预期发生改变，从而放缓投资楼市的脚步。</p>
<br /><p> 相对更适宜投资的公寓项目在11月的供应上受到的影响更为显著，延迟开盘的项目中有不少都是公寓。在11月预计开盘的16个项目中只有4个为公寓，占总量的37.5%。</p>
<br /><p> 承接10月份普通住宅供应量较大幅度上升之势，11月的新盘中，普通住宅的供应量仍然占据了总供应量的43.75%，</p>
<br /><p> 此外，别墅用地禁批的影响越来越明显，11月预计开盘的项目中，仅仅只有1个为别墅，并且是老项目的后续开发。</p>
<br /><p> 中小户型供应小幅增加 纯小户型仍难觅踪影</p>
<br /><p> &ldquo；我工作也只不过才3年，虽然收入不算低，但要在北京市区内买套好房子也不容易，现在要求都不高了，只想在工作地的周边买套小户型，但是可选择的余地实在太小了。&rdquo；工作在朝阳区的李先生近日一直苦于找不到合适的小户型项目置业。他向记者表示，最近一直关注着小户型上市的情况，但新上市的纯小户型少之又少，且一推出就遭到抢购，而他最关注的朝阳区一带，很多有小户型的新盘也大多数为公寓，价格比之普通住宅高出了很多，远超过他要求首付较低一些的要求。</p>
<br /><p> 恰如李先生所感叹，记者统计发现，11月将上市的新盘中，纯小户型项目近乎绝迹，只有四分之一的新盘推出了中小户型，此外也有8个新盘推出了部分40~90平方米的一、两居小户型，但套数相对稀缺，不少还是均价超过1.5万元/平方米的公寓项目。</p>
<br /><p> 朝阳区的万方国际公寓与海淀区的丹青府有关负责人均告诉记者，其项目虽然推出了80平方米以下的一、两居小户型，但都仅有不到50套的供应，约占开盘推出总套数的三分之一，&ldquo；小户型都太抢手了，建议购房者还是选择三居左右的户型，这些房源都比较充足，不仅居住舒适度较高，而且也利于成长型家庭的需求。&rdquo；</p>
<br /><p> 不过据记者了解，在11月新盘中，北纬40°；将推出约500套纯小户型，其均价在1.25万元/平方米左右，薄板楼南北通透的设计可以满足一部分小户型置业者的需求。</p>
<br /><p> 五环内供应占主导 普通住宅价格平和</p>
<br /><p> 从整体上看，11月五环以外远郊区县的新盘供应仅有5个，半数以上的新盘还是聚集在了三至五环内。而这些新盘供应仍然延续10月的走势，集中在朝阳区，有6个新盘陆续入市，且较集中在望京一带，并以公寓项目为主，均价也依旧高企，基本在1.5万元/平方米以上；海淀区、丰台区各有2个和3个新盘亮相；而其余5个新盘则平均分散于远郊的昌平区、通州区、顺义区、大兴区以及燕郊；平时供应量就鲜有的东、西两城区仍然是零供应。</p>
<br /><p> 除朝阳区之外的其他区域新盘均以普通住宅为主打，亦庄北岸、阿尔法社区、丹青府等项目均价在6500～8700元之间，平和的房价将给普通购房者带来一定的置业信心，满足他们的购房需求。尽管如此，我们仍然可以从中发现有些普通住宅项目的售价已开始低调地逼近万元范围内。据了解，丹青府的三居均价也已达到了1.3~1.4万元/平方米。</p>
<br /><p> 新政压力下望京新盘走势仍相对趋热</p>
<br /><p> 21世纪不动产有关统计资料显示，从10月8日至10月14日，在市场上自住购房者的比例上涨达到87%的同时，投资购房者的比例有所下降，从此前占总购房比例的16%~18%下降到了13%，其中热点地区望京、方庄、CBD的下降幅度更为明显。尽管接连出台的新政抑制了目前过旺的投资性购房需求，但对于不少有雄厚财力的投资者来说，仍然不会放弃一些机会。</p>
<br /><p> 据记者统计，11月入市的新盘中约有37.5%集中在朝阳区，其中更是有过半的项目位于望京内，以均价在1.5万元以上的公寓项目为主流，以满足该地区旺盛的居住和投资需求以及潜力巨大的市场。据了解，现有的地铁13号线，加上规划中的地铁14、15号线都将贯穿该区域，为居住者带来更为便利的交通出入环境。此外，随着奔驰总部、摩托罗拉公司等世界500强企业相继在望京入驻，带来了旺盛的居住需求，加上原有大量韩国人聚集，该区域内的公寓售价也不断上扬，成为了投资者的热门之选。业界人士透露，望京中心区的公寓租金已到达了二居室5000元/月左右，三居室则达到了8000元/月左右。不难看出，望京这一热点区域仍会是目前新盘入市的热点。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 地铁沿线仍是新盘据点</p>
<br /><p> 随着地铁5号线的开通，轨道交通带来的沿线居住热潮日益高涨，据悉，仅5号线沿线的住房租金价格就已经上涨了400元/月。在这条贯穿京城南北的地铁线及其延长线、支线上，11月将陆续有文成建筑、亦庄北岸、奥东18等新盘入市，给看好该区域住房的购房者们带来更多的选择。</p>
<br /><p> 据记者了解，位于南五环内大兴区旧宫镇旧头路，毗邻亦庄新城核心生活区的亦庄北岸，虽然目前只有一班车直接到地铁5号线宋家庄站，但早已出现了热销场面，购房者主要为来自CBD、木樨园等周围及在南城的工作者。该项目目前均价在8500元/平方米，将要开盘的新一期有63平方米左右一居、80～90平方米左右两居和110平方米三居等多种户型选择，其中以两居为主，可以充分满足该区域内以及在地铁5号线沿线周围工作者的居住需求。</p>
<br /><p> 在地铁5号线开通引热楼市的影响下，已开通的地铁13号线和规划中的地铁4号线、地铁10号线等沿线也相继有新盘入市。不难看出，地铁效应仍是催热新盘走势的一大因素。</p>
<br /><p> 万方国际公寓</p>
<br /><p> 根据望京地区规划，A区内将不再有新的地块供应，而在这一区域核心地段的项目将拥有不可替代的稀缺性。</p>
<br /><p> 据记者了解，作为A区收官之作的万方国际公寓即将在11月中开盘销售。该项目处于望京居住区和商务区的交界处，背靠高档成熟居住区，面对即将落成的沃尔玛超市等一批公建设施，它由1栋18层板楼组成，共推出224套，户型从79平方米一居到230平方米三居不等，有多种户型可供购房者选择。在社区配套和户型设计上，都强调了符合现代商务公寓的需求，设置了室内游泳池、商务会所、配套银行网点等设施，便利商务活动；在户型配比上，设计了适合高端人群的中大户型，同时满足了居住舒适性和使用的多功能性，适用于居住与投资的要求。</p>
<br /><p> 丹青府</p>
<br /><p> 由于与东部地区旧有大量的可拆迁工厂不同，西部地区以部队大院和中央机关为主，大部分为国管局管理的土地，土地入市相当困难，这就造成西部地区尤其是西四环与西五环之间的土地供应相当紧缺。据业内人士透露，西四环与西五环之间目前已无地可供。</p>
<br /><p> 而位于该区域的丹青府北侧毗邻3000亩绿化隔离带和永定河水系，满足人们绿色亲水生活，南侧则与规划中的田村山公园一路之隔，西侧由香山、玉泉山、万寿山三山环绕，且与各大国家部委、市政机关比邻而居，因而得以成为品质卓然的生活住宅区。</p>
<br /><p> 据了解，丹青府纯板楼的设计，一梯两户，保证了南北通透性和一定的私密性；在户型设计方面，组合形式多样，从50平方米一居室到160平方米四居室，能满足不同居住者的需求，选择空间比较广阔；而其中的122~137平方米三居室和160平方米四居室更是该项目力推的主打户型，拥有经济紧凑的结构，套内空间功能齐备，转换机能灵活。</p>
<br /><p> 该项目有关负责人向记者透露，周边几个项目的户型均价均已达到了1.5万元以上，因而就其性价比而言，尚属优选。</p>
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